Grundschuld beim Hausverkauf: Ablauf, Löschung & Notar-Aufgaben im Detail?
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Grundschuld beim Hausverkauf: Ablauf, Löschung & Notar-Aufgaben im Detail?

Hallo,
ich beabsichtige mein Haus zu verkaufen. Im Grundbuch sind 3 Banken mit insgesamt 135.000 € eingetragen. Die restschuld beträgt ca.
115.000 €.
Ich kann natürlich erst mit erfolgreichem verkauf die Hypotheken ablösen, regelt das alles der Notar?
Oder stellen sich mir da Hürden auf?
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    Beim Verkauf eines Hauses mit bestehender Grundschuld ist der Ablauf üblicherweise wie folgt: Der Käufer finanziert den Kaufpreis, ein Teil davon wird zur Ablösung der bestehenden Hypotheken verwendet. Der Notar spielt hierbei eine zentrale Rolle.

    Ablauf:

    • Kaufvertrag: Im Kaufvertrag wird festgehalten, dass die Grundschulden durch den Verkauf abgelöst werden.
    • Ablösevollmacht: Sie erteilen dem Notar eine unwiderrufliche Ablösevollmacht.
    • Ablösung der Hypotheken: Der Notar veranlasst die Ablösung der Hypotheken bei den eingetragenen Banken. Die Banken teilen dem Notar die genaue Restschuld mit.
    • Löschungsbewilligung: Nach Ablösung der Schulden erteilen die Banken eine Löschungsbewilligung.
    • Grundbuchamt: Der Notar reicht die Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt ein, welches die Grundschuld löscht.

    Mögliche Hürden:

    • Restschuld höher als Verkaufspreis: Wenn die Restschuld höher ist als der erzielte Verkaufspreis, müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln begleichen oder eine Einigung mit den Banken erzielen.
    • Vorzeitige Ablösung: Bei vorzeitiger Ablösung der Hypotheken können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie frühzeitig mit den Banken die genaue Restschuld und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen. Besprechen Sie den Ablauf detailliert mit dem Notar.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundschuld
    Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das zur Sicherung von Forderungen dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht es dem Gläubiger, das Grundstück zu verwerten, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Hypothek, Darlehen, Grundbuch.
    Hypothek
    Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, das zur Sicherung eines Kredits dient. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek direkt an eine bestimmte Forderung gebunden.
    Verwandte Begriffe: Grundschuld, Darlehen, Zinsen.
    Löschungsbewilligung
    Die Löschungsbewilligung ist eine Erklärung des Gläubigers (meist eine Bank), dass die gesicherte Forderung getilgt wurde und die Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch gelöscht werden kann.
    Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Grundbuch, Tilgung.
    Grundbuchamt
    Das Grundbuchamt ist eine staatliche Behörde, die für die Führung des Grundbuchs zuständig ist. Hier werden alle Rechte und Lasten an Grundstücken eingetragen, darunter auch Grundschulden und Hypotheken.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Eigentümer, Eintragung.
    Restschuld
    Die Restschuld ist der Betrag, der von einem Darlehen oder einer Hypothek noch nicht zurückgezahlt wurde. Sie umfasst den noch offenen Kapitalbetrag sowie eventuell angefallene Zinsen und Gebühren.
    Verwandte Begriffe: Darlehen, Tilgung, Zinsen.
    Notar
    Ein Notar ist ein unabhängiger Jurist, der öffentliche Urkunden beurkundet und Rechtsgeschäfte beglaubigt. Beim Hausverkauf ist der Notar für die Erstellung des Kaufvertrags und die Abwicklung des Verkaufs zuständig.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Kaufvertrag, Beglaubigung.
    Ablösevollmacht
    Eine Ablösevollmacht ist eine Vollmacht, die dem Notar erteilt wird, um die bestehenden Hypotheken oder Grundschulden im Namen des Verkäufers abzulösen. Sie ermöglicht dem Notar, die notwendigen Schritte zur Tilgung der Schulden zu unternehmen.
    Verwandte Begriffe: Vollmacht, Hypothek, Grundschuld.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was passiert mit der Grundschuld beim Hausverkauf?
      Die Grundschuld wird durch die Ablösung der Hypotheken mit dem Verkaufserlös getilgt. Der Notar kümmert sich um die Abwicklung mit den Banken und die Löschung im Grundbuch.
    2. Welche Rolle spielt der Notar beim Hausverkauf mit Grundschuld?
      Der Notar ist für die Abwicklung des Kaufvertrags, die Ablösung der Hypotheken und die Einreichung der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt zuständig. Er stellt sicher, dass der Verkauf rechtssicher abläuft.
    3. Was ist eine Löschungsbewilligung?
      Die Löschungsbewilligung ist eine Erklärung der Bank, dass die Schuld getilgt ist und die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden kann. Sie wird vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht.
    4. Was passiert, wenn die Restschuld höher ist als der Verkaufspreis?
      In diesem Fall müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln begleichen oder eine Einigung mit den Banken erzielen. Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme eines zusätzlichen Kredits.
    5. Fallen bei vorzeitiger Ablösung der Hypothek Kosten an?
      Ja, bei vorzeitiger Ablösung der Hypothek kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese ist von Ihnen an die Bank zu zahlen, da die Bank durch die vorzeitige Tilgung Zinserträge verliert.
    6. Wie lange dauert die Löschung der Grundschuld im Grundbuch?
      Die Dauer der Löschung der Grundschuld im Grundbuch kann variieren. In der Regel dauert es einige Wochen bis Monate, bis das Grundbuchamt die Löschung vornimmt.
    7. Was ist eine Ablösevollmacht?
      Eine Ablösevollmacht ist eine Vollmacht, die Sie dem Notar erteilen, um die Hypotheken bei den Banken abzulösen. Sie ermöglicht dem Notar, in Ihrem Namen zu handeln und die notwendigen Schritte zur Tilgung der Schulden einzuleiten.
    8. Kann ich die Grundschuld auch nach dem Verkauf löschen lassen?
      Ja, die Löschung der Grundschuld kann auch nach dem Verkauf erfolgen, wenn die Hypotheken abgelöst wurden. Der Notar kann die Löschungsbewilligung auch nachträglich beim Grundbuchamt einreichen.

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    • Notarkosten beim Hausverkauf
      Welche Kosten entstehen beim Notar und wer trägt diese?

  2. Grundschuld-Löschung: Freistellungserklärung der Bank beim Hausverkauf

    Die Banken werden Ihrem
    Notar eine sog. Freistellungserklärung zusenden wenn Sie dort keine Verbindlichkeiten mehr haben, und erst dann darf der Notar, wenn Sie das möchten, bzw. der neue Käufer, die Grundschuld "löschen".
    Das alles regelt der Kaufvertrag der Notarielle beurkundet werden muss. Erklärt Ihnen auch der Notar. Kostet natürlich etwas. Kann man irgendwo im Internet sich ausrechnen lassen. Ich schätze mal so ca. 1.000 €. (Bei HausKAUF rechnet man mit ca. 5 % Nebenkosten (Grundschuld, Grunderwerb etc.). Bei HausVERKAUF natürlich weniger.
    Sie regeln dort z.B. auch wer die Kosten für die Löschung (üblicherweise der Verkäufer) zu tragen hat. Üblicherweise trägt der neue Käufer dann die Kosten für die neue Grundschuld.
    Oftmals kann eine Grundschuld auch übernommen werden. Das regeln die Banken untereinnander. Dann kostet es etwas weniger.
    Sie müssen dann noch ca. 30,- bei Ihrer Gemeinde zahlen, weil diese ein sog. Vorkaufsrecht hat auf jedes Gebäude. Erst wenn die Gemeinde dieses Recht nicht in Anspruch nimmt (so in ca. 99,9 % der Fälle, dann können Sie das Gebäude verkaufen. Die Anfrage an die Gemeinde macht auch üblicherweise der Notar.
    Vertraglich können Sie diese Kosten auch dem neuen Käufer "aufbrummen" (wenn der mitspielt).
    Keine Rechtsberatung, nur Laie.
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    Grundschuld beim Hausverkauf: Ablauf & Löschung

    💡 Kernaussagen: Beim Hausverkauf mit bestehender Grundschuld ist die Freistellungserklärung der Bank entscheidend. Der Notar regelt die Ablösung der Hypothek und die Löschung der Grundschuld im Grundbuch. Die Kosten für den Notar und die Löschung sind vom Verkäufer zu tragen. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

    ✅ Empfehlung: Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank die Details zur Freistellungserklärung, um einen reibungslosen Ablauf des Hausverkaufs zu gewährleisten. Die Restschuld sollte genau ermittelt werden, um unerwartete Überraschungen zu vermeiden.

    💰 Kosten: Beachten Sie, dass sowohl für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags als auch für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch Kosten entstehen. Diese Kosten können Sie vorab online oder beim Notar erfragen.

    👉 Handlungsempfehlung: Konsultieren Sie einen Notar, um sich über den genauen Ablauf und die damit verbundenen Kosten beim Hausverkauf mit Grundschuld zu informieren. Weitere Informationen zur Freistellungserklärung finden Sie im Beitrag Grundschuld-Löschung: Freistellungserklärung der Bank beim Hausverkauf.

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