Neubau finanzieren trotz bestehendem Haus: Reihenfolge, Zwischenfinanzierung & Risiken?
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Neubau finanzieren trotz bestehendem Haus: Reihenfolge, Zwischenfinanzierung & Risiken?

Hallo,
hoffentlich kann mir hier jemand weiterhelfen  -  wir sind gerade etwas verwirrt.
Istzustand: Besitzer einer unbeliehenen Wohnimmobilie, Marktwert ~360 k €
Eigenkapital Barmittel <10 k€
6 Kpfg. Familie, montl. Haushaltsnetto >5000 €
Sollzustand 1: Erwerb eines Grundstückes, 130 k€ innerhalb nächster Wochen
Sollzustand 2: Errichtung eines selbstgenutzten Wohnhauses auf diesem Grundstück.
Errichtungskosten ca. 380 k€
So haben wir uns die Finanzierung vorgestellt:
1.) Kredit ~140 k€ f. Grundstück, festverz. 10J
2.) Grundstück damit bezahlen.
Problem a)
Bank sagt, dass sie nur ca. 80 % des Grundstückswertes
beleihen kann und dann die verbleibenden 20 % auf das Bestehende Haus im Grundbuch eintragen möchte.
Frage zu a) Ist das üblich? Ist das für uns nicht hinderlich, später das Haus zu verkaufen, wenn da eine vorrangige Grundschuld drinsteht? Auch für den notwendigen Zwischenkredit?
weiter im Text:
3.) Es soll gebaut werden, dafür soll es eine Zwischenfinanzierung i.H. des zu erwartenden Verkaufserlöses f. ca. 12 Monate geben.
Also Kredit: 12 Monate 360 k€.
Problem b) Wo trägt sich die Bank jetzt eine Grundschuld ein?
auf dem Neuen Grundstück steht ja noch nix, was beliehen werden könnte  -  bzw. Bank 1 hat ja schon 80 % beliehen und auf dem alten Haus ist diese Bank 1 wohl auch schon "drin"
4.) Da das neue Haus teuer wird als da alte benötigen wir noch ein Darlehen "on-Top" welches relativ am Ende der Bauphase benötigt wird. Größenordnung 60 k €. Kond. wie bei 1.)
Problem c) wie sichert sich die Bank nun wiederum diesen Kredit ab?
5.) Wenn alles glatt läuft passt zeitlich der Hausverkauf
grob zum Auslauf der Zwischenfinanzierung und das geht Zug-um-Zug. Aber ...
Problem d) Wenn aus Problem-a noch die Grundschuld auf diesem
alten Haus steht, kann man das dann überhaupt verkaufen?
geht das? Ist sowas üblich? z.B. Bank nimmt Grundschuld raus
unter der Voraussetzung, dass der Verkaufserlös zuerst ihr zusteht?
Mir geht es also im Prinzip darum, wie Banken ihre Risiken absichern und wann-wie- wo Grundbucheintragungen unumgänglich sind und welche eher unüblich (z.B. diese 80/20 Regelung?)
Vorab vielen lieben Dank schon mal fürs Lesen und verstehen unseres Problems ... ich hoffe ich konnte es klar rüberbringen.
Nico
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  • Nico
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Eine zu hohe Beleihung Ihres bestehenden Hauses kann zu finanziellen Engpässen führen, falls der Hausverkauf nicht wie geplant verläuft.

    🔴 Gefahr: Unvorhergesehene Baukosten können Ihre Finanzplanung gefährden. Planen Sie einen Puffer ein.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie unsicher sind, wie Sie Ihren Neubau trotz bestehenden Eigentums am besten finanzieren können. Hier sind einige Punkte, die ich Ihnen empfehle zu beachten:

    1. Grundstückserwerb: Da Sie nur 5.000 € Eigenkapital haben, benötigen Sie für den Grundstückskauf (130.000 €) eine Finanzierung. Prüfen Sie, ob Ihre Bank Ihnen einen Kredit für den Grundstückserwerb gewährt, eventuell unter Vorbehalt der späteren Gesamtfinanzierung.

    2. Zwischenfinanzierung: Da Sie planen, Ihr bestehendes Haus zu verkaufen, um den Neubau zu finanzieren, benötigen Sie wahrscheinlich eine Zwischenfinanzierung. Diese überbrückt die Zeit bis zum Verkauf des Hauses. Die Bank beleiht hierfür Ihr bestehendes Haus.

    3. Reihenfolge: Die gängigste Reihenfolge ist:

    • Grundstück kaufen
    • Baugenehmigung einholen
    • Zwischenfinanzierung sichern
    • Haus bauen
    • Haus verkaufen
    • Neubau-Darlehen ablösen

    4. Grundschuld: Ihr bestehendes Haus wird mit einer Grundschuld belastet, um die Zwischenfinanzierung abzusichern. Klären Sie mit der Bank, wie die Grundschuld nach dem Verkauf des Hauses auf den Neubau übertragen oder gelöscht wird.

    5. Risiken:

    • 🔴 Gefahr: Verzögerungen beim Hausverkauf können die Zwischenfinanzierung verteuern.
    • 🔴 Gefahr: Steigende Zinsen können die Gesamtkosten der Finanzierung erhöhen.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich Angebote von mehreren Banken ein und vergleichen Sie die Konditionen für Zwischenfinanzierung und Neubau-Darlehen. Lassen Sie sich umfassend zu den Risiken beraten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Zwischenfinanzierung
    Ein kurzfristiger Kredit zur Überbrückung bis zur Auszahlung einer anderen Finanzierung (z.B. Verkaufserlös).
    Verwandte Begriffe: Vorfinanzierung, Überbrückungskredit, Baukredit.
    Grundschuld
    Ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das der Bank als Sicherheit für einen Kredit dient.
    Verwandte Begriffe: Hypothek, Beleihung, Sicherungsgrundschuld.
    Beleihungswert
    Der von der Bank geschätzte Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Kreditvergabe dient. Er liegt meist unter dem Verkehrswert.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Marktwert, Gutachten.
    Eigenkapital
    Eigene finanzielle Mittel, die in eine Finanzierung eingebracht werden. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer das Risiko für die Bank.
    Verwandte Begriffe: Ersparnisse, Bausparvertrag, Eigenleistung.
    Forward-Darlehen
    Ein Darlehen, bei dem die Zinsen bereits heute für einen zukünftigen Zeitpunkt festgeschrieben werden.
    Verwandte Begriffe: Zinsbindung, Anschlussfinanzierung, Zinssicherheit.
    Bausparvertrag
    Ein Vertrag, bei dem regelmäßig Geld angespart wird, um später ein zinsgünstiges Darlehen für Bau oder Kauf einer Immobilie zu erhalten.
    Verwandte Begriffe: Bausparen, Bauspardarlehen, Ansparphase.
    Verkehrswert
    Der aktuelle Marktwert einer Immobilie, der durch ein Gutachten ermittelt wird.
    Verwandte Begriffe: Marktwert, Beleihungswert, Sachwert.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Zwischenfinanzierung?
      Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredit, der die Zeit überbrückt, bis eine andere Finanzierung (z.B. durch Hausverkauf oder Bausparvertrag) verfügbar ist. Sie wird oft bei Neubauten genutzt, wenn das Eigenkapital noch gebunden ist.
    2. Welche Risiken birgt eine Zwischenfinanzierung?
      Die Hauptrisiken sind steigende Zinsen, Verzögerungen beim Hausverkauf und unvorhergesehene Kosten. Diese können die Zwischenfinanzierung verteuern und zu finanziellen Engpässen führen.
    3. Wie wirkt sich eine Grundschuld auf die Finanzierung aus?
      Eine Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit, die im Grundbuch eingetragen wird. Sie dient der Bank als Absicherung für den Kredit. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern.
    4. Was passiert mit der Grundschuld nach dem Hausverkauf?
      Nach dem Verkauf des Hauses kann die Grundschuld entweder auf den Neubau übertragen oder gelöscht werden. Dies hängt von der Vereinbarung mit der Bank ab.
    5. Welche Alternativen gibt es zur Zwischenfinanzierung?
      Alternativen sind z.B. ein Bausparvertrag, ein Forward-Darlehen oder die Aufnahme eines höheren Kredits mit Sondertilgungsrecht. Lassen Sie sich hierzu von einem Finanzberater beraten.
    6. Wie finde ich die beste Finanzierung für meinen Neubau?
      Vergleichen Sie Angebote von mehreren Banken und achten Sie auf Zinsen, Gebühren und Tilgungsmöglichkeiten. Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater unterstützen.
    7. Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?
      Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie. Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger geschätzter Wert, der von der Bank zur Kreditabsicherung herangezogen wird und in der Regel unter dem Verkehrswert liegt.
    8. Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Finanzierung?
      Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind in der Regel die Konditionen für den Kredit. Eigenkapital reduziert die Kreditsumme und damit die monatliche Belastung.

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      Vorgehensweise und Voraussetzungen für die Übertragung einer Grundschuld.
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      Worauf Sie bei der Auswahl eines Baukredits achten sollten.
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      Welche Steuern beim Verkauf einer Immobilie anfallen.

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