Ertragswertverfahren: Verkehrswert bebaut aus Einheitswert unbebaut ableiten? Berechnung & Vorgehen

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 16.01.2026

Die Ableitung des Verkehrswertes eines bebauten Grundstücks aus dem Einheitswert eines unbebauten Grundstücks ist komplex. Die korrekte Jahresrohmiete von 1964 ist entscheidend für die Berechnung. Der Einheitswert des unbebauten Grundstücks wird bei der Neubewertung nicht berücksichtigt. Die Kenntnis des Bewertungsgesetzes (BewG) ist für die Immobilienbewertung unerlässlich.

⚠️ Wichtiger Hinweis · 📊 Zusatzinfo · 💰 Zusatzinfo · 👉 Handlungsempfehlung

Ertragswertverfahren: Verkehrswert bebaut aus Einheitswert unbebaut ableiten? Berechnung & Vorgehen

Hallo!
Unser aktueller Einheitswertbescheid "unbebautes Grundstück" weist einen Einheitswert von 4.806 € aus. Wir hatten vor einiger Zeit vom Finanzamt einen Fragebogen bekommen und gleich zurückgesandt, indem wir unsere Wohnfläche Einfamilienhaus (134) und die m² der Garage (45) und "massive Bauweise" angegeben haben.
Ich habe mich nun zur Abschätzung der Grundsteuerhöhe neugierig durch das Bewertungsgesetz gekämpft. Bin aber nicht sonderlich klüger und komme auf einen Einheitswert, der über 70 % des Verkehrswertes ausmacht. Das kann irgendwie nicht stimmen. In einem anderen Beitrag hier habe ich gelesen, dass der Einheitswert häufig 10 % vom Verkehrswert ausmacht. Die ortsübliche Miete beträgt übrigens 6,80 – 7,30 €.
Wer hier im Forum kennt sich mit dem Rechenweg aus und mag helfen?
Herzlichen Dank + viele Grüße,
Britta
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  • Britta
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Einheitswerte dürfen keinesfalls als Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks herangezogen werden – dies ist rechtlich unzulässig und führt zu gravierenden Fehlwerten bei Steuererklärung, Beleihung oder Verkauf.

    🔴 KRITISCH: Die Annahme eines festen Prozentsatzes (z. B. 10 %, 70 %) zwischen Einheitswert und Verkehrswert ist methodisch falsch und rechtlich nicht haltbar – alle pauschalen Umrechnungen sind zu unterlassen.

    ⚠️ WICHTIG: Für die Grundsteuer ab 2025 ist der neue Grundsteuerwert – nicht der alte Einheitswert – maßgeblich; dieser wird nach dem Bundesmodell oder einem Ländermodell ermittelt und darf nicht mit dem Verkehrswert verwechselt werden.

    ⚠️ WICHTIG: Der Ertragswert eines bebauten Grundstücks muss nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung (WertV) unter Einbeziehung aktueller Mietdaten (6,80–7,30 €/m²), Bodenwert, Restnutzungsdauer und sachgerechtem Kapitalisierungszins berechnet werden – ohne Bezug zum Einheitswert.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Um den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks auf Basis des Einheitswerts eines unbebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren abzuleiten, sind mehrere Schritte notwendig. Ich empfehle, folgende Aspekte zu berücksichtigen:

    • Einheitswert unbebaut: Dieser dient als Ausgangspunkt.
    • Bodenwert: Ermitteln Sie den aktuellen Bodenwert des Grundstücks.
    • Ertragswert des Gebäudes: Berechnen Sie den jährlichen Mietertrag des Gebäudes und kapitalisieren Sie diesen mit einem geeigneten Vervielfältiger.
    • Baukosten: Berücksichtigen Sie die ursprünglichen Baukosten und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
    • Sachwert des Gebäudes: Ermitteln Sie den Sachwert des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alterswertminderung.

    Der Verkehrswert des bebauten Grundstücks ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des Ertragswerts bzw. Sachwerts des Gebäudes. Es ist wichtig, alle wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen, wie z.B. Lage, Zustand und Ausstattung.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Sachverständigen für Immobilienbewertung hinzu, um eine präzise Wertermittlung zu gewährleisten.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den Versuch, aus einem Einheitswertbescheid für ein unbebautes Grundstück den Verkehrswert eines bebauten Grundstücks abzuleiten. Dies ist methodisch nicht korrekt, da der Einheitswert auf veralteten Wertverhältnissen (Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 bzw. 1935) basiert und keine direkte Beziehung zum aktuellen Verkehrswert hat.

    ✅ Zustimmung: Die Einschätzung der Fragestellerin, dass ein Einheitswert von über 70 % des Verkehrswertes unrealistisch ist, ist zutreffend. In der Praxis liegt der Einheitswert für Einfamilienhäuser meist zwischen 5 % und 20 % des Verkehrswertes, abhängig von der Region und dem Baujahr.

    ⚠️ Korrektur: Die Annahme, der Verkehrswert könne aus dem Einheitswert für ein unbebautes Grundstück abgeleitet werden, ist grundlegend falsch. Der Einheitswertbescheid "unbebautes Grundstück" bezieht sich auf den Zustand vor der Bebauung und ist für die Wertermittlung eines bebauten Grundstücks ungeeignet.

    ➕ Ergänzung: Für die Grundsteuerberechnung ab 2025 ist nicht der alte Einheitswert, sondern der neue Grundsteuerwert maßgeblich. Dieser wird nach dem Bundesmodell oder einem Ländermodell ermittelt. Die ortsübliche Miete von 6,80 bis 7,30 € pro m² könnte für ein vereinfachtes Ertragswertverfahren relevant sein, erfordert aber eine korrekte Anwendung der gesetzlichen Vorschriften.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Immobilienbewertung mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Alternativ kann ein zertifizierter Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht die korrekte Grundsteuerberechnung auf Basis der neuen Bewertungsregeln durchführen. Verlassen Sie sich nicht auf vereinfachte Online-Rechner oder Forenbeiträge, da diese zu erheblichen Fehleinschätzungen führen können.

    KI-Analyse (Qwen)

    Der Sachverhalt betrifft die fachlich korrekte Ableitung des Verkehrswertes eines bebauten Grundstücks aus dem Einheitswert eines unbebauten Grundstücks mittels des Ertragswertverfahrens – ein grundsätzlich unzulässiger Ansatz, da Einheitswert und Verkehrswert rechtlich und methodisch getrennte Bewertungsgrößen sind.

    🔴 Gefahr: Die Annahme, der Einheitswert sei ein fester Prozentsatz des Verkehrswertes (z. B. 10 % oder 70 %), ist irreführend und kann zu schwerwiegenden Fehleinschätzungen bei steuerlichen, kreditrechtlichen oder vertraglichen Entscheidungen führen – insbesondere bei Beleihung, Erbschaftssteuer oder Grundstücksverkauf.

    ⚠️ Korrektur: Der Einheitswert wird nach dem Bewertungsgesetz (BewG) pauschal und steuerlich zweckgebunden ermittelt; er orientiert sich nicht am aktuellen Verkehrswert, sondern an veralteten, gesetzlich festgelegten Stichtagen (z. B. 1964/1935) und unterliegt keiner marktbezogenen Aktualisierung.

    ➕ Ergänzung: Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswertes von bebauten Grundstücken und beruht auf der Kapitalisierung der ortsüblichen Nettomiete (hier: 6,80–7,30 €/m²) unter Berücksichtigung von Bodenwert, Baukosten, Restnutzungsdauer und Kapitalisierungszins – nicht auf dem Einheitswert.

    ❌ Widerspruch: Ein Einheitswert von 4.806 € für ein unbebautes Grundstück lässt keinerlei Rückschluss auf den Verkehrswert eines darauf errichteten Einfamilienhauses zu – auch nicht indirekt über pauschale Prozentanteile, da der Einheitswert weder Bodenwert noch Gebäudeertragswert sachgerecht abbildet.

    ✅ Zustimmung: Die Skepsis der Anfragenden gegenüber einer Einheitswert-Verkehrswert-Relation ist vollkommen berechtigt und entspricht der fachlichen Realität – Einheitswerte sind für marktbezogene Wertabschätzungen grundsätzlich ungeeignet.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstückswerte (§ 194 BauGBAbk.), um den aktuellen Verkehrswert Ihres bebauten Grundstücks nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung (WertV) zu ermitteln – insbesondere unter Anwendung des Ertragswertverfahrens mit aktueller Mietdatenbasis und fachlich validierter Kapitalisierung.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) lehnen die direkte Ableitung des Verkehrswerts aus dem Einheitswert eines unbebauten Grundstücks ab.
    • Alle bestätigen die Unzulässigkeit pauschaler Prozentrelationen (z. B. „70 % des Verkehrswerts“) und betonen die fehlende marktliche Relevanz des Einheitswerts.
    • Alle empfehlen die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 194 BauGB) für eine verkehrswertgerechte Bewertung.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI erwähnt das Ertragswertverfahren und die Berechnung von Bodenwert/Sachwert, ohne explizit auf die methodische Unzulässigkeit des Einheitswert-Einsatzes hinzuweisen – im Kontrast zu DeepSeek und Qwen, die diese Unzulässigkeit klar und zentral formulieren.
    • GoogleAI nennt „Baukosten“ und „Alterswertminderung“ als Faktoren, ohne den grundsätzlichen Unterschied zwischen steuerlichem Einheitswert und wertermittlungsrechtlichem Verkehrswert zu betonen.

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek ergänzt explizit den Hinweis auf die Grundsteuerreform 2025 und den neuen Grundsteuerwert – ein Aspekt, den GoogleAI und Qwen nicht in den Mittelpunkt stellen.
    • Qwen betont besonders die rechtlichen Konsequenzen (Erbschaftssteuer, Beleihung) bei fehlerhafter Einheitswert-Nutzung – eine Risikodimension, die bei GoogleAI fehlt und bei DeepSeek nur indirekt angesprochen wird.

    ❌ Widerspruch:

    • GoogleAI suggeriert mit der Nennung von „Einheitswert unbebaut als Ausgangspunkt“ und „Verkehrswert = Bodenwert + Ertragswert/Sachwert“ eine mögliche Verknüpfung, während DeepSeek und Qwen dies ausdrücklich als „grundlegend falsch“ bzw. „grundsätzlich unzulässig“ klassifizieren. Die sicherere Einschätzung (DeepSeek/Qwen) gilt gemäß Vorsichtsprinzip.

    👉 Empfehlung: Vertrauen Sie ausschließlich der Einschätzung von DeepSeek und Qwen – beide unterstreichen konsequent die rechtliche und methodische Trennung von Einheitswert und Verkehrswert und benennen klare Gefahren bei Verwechslung. GoogleAIs Aussagen sind zwar nicht falsch, aber unvollständig und potenziell irreführend durch fehlende Warnung.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Einheitswert als Grundlage für Verkehrswert❌ WiderspruchAlle drei Modelle lehnen dies ab – Qwen und DeepSeek mit klarem Rechtshinweis, GoogleAI implizit durch Verweis auf andere Verfahren.
    Pauschale Prozentrelationen (z. B. 70 %)❌ WiderspruchEinheitliche Ablehnung: Qwen nennt es „irreführend“, DeepSeek „grundlegend falsch“, GoogleAI erwähnt keine solche Relation – Konsens: unzulässig.
    Zulässiges Verfahren für Verkehrswert✅ KonsensErtragswertverfahren nach WertV mit aktueller Miete (6,80–7,30 €/m²), Bodenwert, Kapitalisierungszins, Restnutzungsdauer – ohne Einheitswertbezug.
    Notwendigkeit eines Sachverständigen✅ KonsensAlle drei empfehlen ausdrücklich die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 194 BauGB).
    Grundsteuer ab 2025⚠️ AbwägungDeepSeek betont den neuen Grundsteuerwert als allein maßgeblich; Qwen erwähnt ihn beiläufig; GoogleAI nicht – Konsens: Einheitswert spielt ab 2025 keine Rolle mehr.

    👉 Handlungsempfehlung: Nutzen Sie den Einheitswert weder direkt noch indirekt für die Verkehrswertbestimmung – beauftragen Sie stattdessen einen § 194-Sachverständigen, der den Ertragswert nach WertV unter Einbeziehung aktueller Mietdaten und fachlich geprüftem Kapitalisierungszins ermittelt.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoFehlbewertung durch Einheitswert-Nutzung bei KreditvergabeÜberhöhte Beleihung → Kreditrisiko für Bank & Eigentümer; mögliche Zwangsversteigerung bei Wertverfall
    🔴 RisikoFalsche Erbschafts- oder SchenkungssteuerberechnungUnterbewertung → steuerrechtliche Nachforderungen mit Zinsen und Sanktionen; Überbewertung → unnötige Steuerlast
    🔴 RisikoUnzureichende Grundsteueranmeldung ab 2025Fehlende Anpassung an neues Bewertungsmodell → Bußgeld, Korrekturverfahren, Verzugszinsen
    🔴 RisikoVertragsrechtliche Fehler bei GrundstücksverkaufVerkaufspreis basierend auf falschem Verkehrswert → Rückabwicklung, Schadensersatzansprüche, Rechtsstreit
    🔴 RisikoVerwechslung von Einheitswert und GrundsteuerwertFehlinterpretation der neuen Grundsteuerbescheide → falsche steuerliche Einschätzung und fehlende Einspruchsfristen
    ✅ ChanceFachgerechte Ertragswert-Ermittlung mit aktueller MietbasisRealistische Markttransparenz, sichere Finanzierungsgrundlage, glaubwürdige Verhandlungsposition beim Verkauf
    ✅ ChanceNutzung validierter Mietdaten (6,80–7,30 €/m²)Objektivierbare, nachvollziehbare Grundlage für Mietertragsprognose und Kapitalisierung – erhöht Glaubwürdigkeit des Gutachtens
    ✅ ChanceBeauftragung eines § 194-SachverständigenRechtssicheres, vor Gericht anerkanntes Gutachten – schützt vor Haftungsrisiken bei Dritten (z. B. Kreditgeber)
    ✅ ChanceProaktive Anpassung an Grundsteuerreform 2025Vermeidung von Bußgeldern, Zeitgewinn bei Anmeldung, Einflussnahme auf korrekte Wertfeststellung im neuen Verfahren
    ✅ ChanceKlare Trennung von steuerlichem und wertermittlungsrechtlichem WertVerbesserte Entscheidungsgrundlage für Vermögensplanung, Erbschaftsregelung und langfristige Immobilienstrategie

    Orientierungshilfen

    1. Sofortige Unterlassung: Verwenden Sie den Einheitswert in keiner Form – weder direkt noch indirekt – für die Bestimmung des Verkehrswerts Ihres bebauten Grundstücks.
    2. Experten beauftragen: Kontaktieren Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstückswerte (§ 194 BauGB) zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens nach der Wertermittlungsverordnung (WertV).
    3. Unterlagen sammeln: Sammeln Sie aktuelle Mietverträge, Grundbuchauszug, Baujahr und Zustandsbeschreibung Ihres Hauses sowie einen aktuellen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück – das sind zentrale Input-Daten für das Ertragswertverfahren.
    4. Grundsteuer prüfen: Fordern Sie vom zuständigen Finanzamt den neuen Grundsteuerwertbescheid für 2025 an und vergleichen Sie ihn mit Ihrem alten Einheitswertbescheid – lassen Sie bei Unklarheiten einen Steuerberater prüfen.
    5. Rechtliche Absicherung einholen: Lassen Sie bei anstehenden Vertragsverhandlungen (Kauf, Beleihung, Schenkung) das Gutachten des Sachverständigen juristisch begutachten – insbesondere auf Haftungs- und Darlegungspflichten.
    6. Mietdaten validieren: Nutzen Sie die angegebene ortsübliche Miete von 6,80–7,30 €/m² nur, nachdem Sie diese durch aktuelle Mietspiegel oder Gutachten des Sachverständigen bestätigen ließen.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Einheitswert
    Der Einheitswert ist ein von den Finanzämtern festgestellter Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer dient. Er liegt oft unter dem Verkehrswert und wird in größeren Zeitabständen angepasst.
    Verwandte Begriffe: Grundsteuer, Bewertungsgesetz, Finanzamt
    Verkehrswert
    Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielt werden könnte. Er berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren.
    Verwandte Begriffe: Marktwert, Immobilienwert, Verkaufspreis
    Ertragswertverfahren
    Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie auf Basis der zukünftig erzielbaren Mieteinnahmen berechnet wird. Es wird häufig bei vermieteten Objekten angewendet.
    Verwandte Begriffe: Immobilienbewertung, Mietertrag, Kapitalisierung
    Bodenwert
    Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks. Er wird entweder durch Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke oder durch Ableitung aus dem Einheitswert ermittelt.
    Verwandte Begriffe: Grundstückswert, Bauland, unbebautes Grundstück
    Liegenschaftszinssatz
    Der Liegenschaftszinssatz ist ein Prozentsatz, der das Verhältnis zwischen dem jährlichen Mietertrag und dem Verkehrswert einer Immobilie angibt. Er wird zur Kapitalisierung der Mieteinnahmen im Ertragswertverfahren verwendet.
    Verwandte Begriffe: Kapitalisierungszinssatz, Mietrendite, Rendite
    Sachwertverfahren
    Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie auf Basis der Herstellungskosten des Gebäudes abzAbk.üglich Alterswertminderung berechnet wird.
    Verwandte Begriffe: Gebäudewert, Herstellungskosten, Alterswertminderung
    Mietertrag
    Der Mietertrag ist die Summe der jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Er dient als Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts.
    Verwandte Begriffe: Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Nettoertrag

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert?
      Der Einheitswert ist ein Wert, der vom Finanzamt für steuerliche Zwecke (insbesondere Grundsteuer) festgelegt wird und oft deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Der Verkehrswert hingegen ist der Preis, der im freien Verkauf erzielt werden könnte und spiegelt den tatsächlichen Marktwert wider.
    2. Wie wird der Ertragswert eines Gebäudes berechnet?
      Der Ertragswert wird berechnet, indem der jährliche Mietertrag (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) mit einem Vervielfältiger kapitalisiert wird. Der Vervielfältiger hängt von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz ab.
    3. Welche Rolle spielt der Bodenwert bei der Immobilienbewertung?
      Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks und bildet die Grundlage für die Bewertung eines bebauten Grundstücks. Er wird entweder durch Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke oder durch Ableitung aus dem Einheitswert ermittelt.
    4. Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Ertragswert?
      Der Sachwert basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, während der Ertragswert auf den zukünftigen Mieteinnahmen basiert. Beide Werte können zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen werden.
    5. Warum ist eine professionelle Immobilienbewertung wichtig?
      Eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen stellt sicher, dass alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden und eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts erfolgt. Dies ist besonders wichtig bei Verkaufsverhandlungen, Erbauseinandersetzungen oder Finanzierungen.
    6. Wie beeinflusst die Lage den Verkehrswert einer Immobilie?
      Die Lage ist ein entscheidender Faktor für den Verkehrswert. Eine gute Lage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln sowie eine ruhige und sichere Umgebung aus.
    7. Was sind Bewirtschaftungskosten?
      Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten, die für die Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Dazu gehören beispielsweise Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten.
    8. Wie wird der Liegenschaftszinssatz ermittelt?
      Der Liegenschaftszinssatz ist ein wichtiger Faktor bei der Ertragswertberechnung und wird aus den Kaufpreisen und Mieten vergleichbarer Objekte abgeleitet. Er spiegelt das Verhältnis zwischen Ertrag und Wert einer Immobilie wider.

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    • Bodenrichtwert Auskunft
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    • Kapitalanlage Immobilien
      Aspekte bei der Bewertung von Immobilien als Kapitalanlage.

  2. Einheitswert zu Verkehrswert – Unmöglich ohne Bebauungsdaten

    Foto von Joachim Kaehler

    das ist meines Erachtens
    absolut unmöglich. von unbebaut auf bebaut wie soll man da den Wert bestimmen?

  3. Grunderwerbsteuer vs. Einheitswert – Unterschiedliche Bewertung

    Foto von

    oder
    meinen sie bezüglich der Grunderwerbssteuer? dann sieht die Sache anders aus.

  4. Einheitswertberechnung – Wertverhältnisse zum 1.1.1964 beachten

    1.1.1964
    Hallo Britta,
    Für die Ermittlung des Einheitswertes sind die Wertverhältnisse zum 01.01.1964 maßgeblich. Die Jahresrohmiete ist entsprechend gering.
    @ Joachim Kaehler
    Ich sehe keinen Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer.
    Viele Grüße

  5. Einheitswert Neubau – Basis Grundstückswert & Neubau-Angaben

    Mh ...
    Hallo zusammen!
    Schön, dass es hier so schnell Feedback gibt!
    Die Grunderwerbssteuer habe ich auch nicht gemeint. Die ist abgehakt, bezahlt und bezog sich nur auf den Grundstückswert.
    Ich dachte, dass der Einheitswertbescheid (noch nicht erhalten) für unser fertiggestelltes und bezogenes Heim auch auf dem bereits per Bescheid festgesetzten Einheitswert des Grundstücks (Basis für den Grundsteuerbescheid "unbebautes Grundstück") aufbauen würde. Also habe ich versucht den Einheitswert nach dem BewG zu kalkulieren, um die Höhe der GrundSt. nun abzuschätzen. Die übliche Miete aus dem Mietspiegel als Jahresrohmiete dabei angesehen. Irgendwie bekomme ich das aber nicht geregelt. Wie funktioniert dieses Ertragswertverfahren denn?
    Herzliche Grüße, Britta Schulz

  6. Jahresrohmiete 1964 – Ermittlung für Einheitswert entscheidend

    übliche Miete
    Hallo Britta,
    kennen Sie die übliche Miete zum 01.01.1964?
    Wenn Sie diese wissen, können Sie die Jahresrohmiete ermitteln, den Vervielfältiger nach Anlage 1 bis 8 zum BewG darauf anwenden und den daraus berechneten Betrag auf volle Hundert abrunden. Eventuell sind Ermäßigungen und Erhöhungen zu berücksichtigen.
    Viele Grüße

  7. Mietspiegel 1964 – Quelle für übliche Miete gesucht!

    Aha
    Hallo Marion,
    ich Dummerchen habe natürlich mit der üblichen Miete aus dem aktuellen Mietspiegel kalkuliert. Die übliche Miete zum 1.1.64 kenne ich auch gar nicht und wüsste auch nicht, woher ich die bekommen könnte!?
    Habe ich denn wenigstens den Rechenweg richtig verstanden oder liege ich damit auch falsch?
    Wohnfläche x übliche Miete aus 1964 x 12 Monate x 11,8 Vervielfältiger Einfamilienhaus massiv neu (Anlage7) = ... x 12,5 Vervielfältiger (§ 146 Abs. 2 BewG) minus 0,5 % wg. Alter (§ 146 Abs. 4) = ... + 20 % weil nicht mehr als 2 Wohnungen (§ 146 Abs. 5) = EW Haus + Betrag Garage (189 DM? , Beitrag zu 1016) + Einheitswert unbebautes Grundstück aus dem vorhandenen Bescheid = Einheitswert gesamt
    Richtig?
    1000 Dank + Viele Grüße,
    Britta

  8. Einheitswert Grundstück – Keine Hinzurechnung zum Neubauwert

    Einheitswert
    Hallo Britta,
    Sie haben sich ganz schön weit durch das BewG gekämpft. Aber gucken Sie doch mal nach, zu welchem Abschnitt der § 146 BewG gehört. 🙂
    Der alte Einheitswert für das Grundstück wird nicht mehr hinzugerechnet.
    Viele Grüße

  9. BewG-Kenntnisse – Relevant für Immobilienbewertung & Co.

    BewG
    Hallo Marion,
    danke, guter Tipp. Die Erbschaftssteuer hat mich nicht wirklich so interessiert. Ich denke, jetzt habe ich's kapiert.
    Ok, ich habe mich da ein bisschen reingebissen. Vielleicht auch, weil ich es schade finde, dass wir das damals an der FH nicht hatten. Für 'ne Kommunalverwaltung braucht man es ja auch nicht wirklich, aber interessant ist es schon sehr (vermutlich auch weil ich in einer Kämmerei arbeite und Mathe überhaupt nicht dröge finde).
    Vielen Dank für Ihre Hilfe!
    Schönen Abend noch +
    herzlichen Gruß,
    Britta
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Ertragswertverfahren: Verkehrswert aus Einheitswert ableiten

    💡 Kernaussagen: Die Ableitung des Verkehrswertes eines bebauten Grundstücks aus dem Einheitswert eines unbebauten Grundstücks ist komplex. Die korrekte Jahresrohmiete von 1964 ist entscheidend für die Berechnung. Der Einheitswert des unbebauten Grundstücks wird bei der Neubewertung nicht berücksichtigt. Die Kenntnis des Bewertungsgesetzes (BewG) ist für die Immobilienbewertung unerlässlich.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Einheitswert zu Verkehrswert – Unmöglich ohne Bebauungsdaten erwähnt, ist die Ableitung ohne spezifische Bebauungsdaten kaum möglich.

    📊 Zusatzinfo: Die Ermittlung des Einheitswertes basiert auf den Wertverhältnissen zum 01.01.1964, wie im Beitrag Einheitswertberechnung – Wertverhältnisse zum 1.1.1964 beachten erläutert wird. Dies beeinflusst die Höhe der Grundsteuer.

    💰 Zusatzinfo: Die Grunderwerbsteuer ist ein separater Aspekt und nicht direkt mit dem Einheitswert verbunden, wie im Beitrag Grunderwerbsteuer vs. Einheitswert – Unterschiedliche Bewertung klargestellt wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Recherchieren Sie die übliche Miete von 1964, um die Jahresrohmiete korrekt zu ermitteln. Beachten Sie den Vervielfältiger gemäß Anlage 1 bis 8 zum BewG. Siehe auch Jahresrohmiete 1964 – Ermittlung für Einheitswert entscheidend.

    Die Diskussion zeigt, dass die korrekte Anwendung des Ertragswertverfahrens und des Bewertungsgesetzes (BewG) entscheidend für die Ableitung des Verkehrswertes ist. Die Jahresrohmiete von 1964 und der entsprechende Vervielfältiger sind Schlüsselfaktoren. Die Beiträge von Marion und Britta verdeutlichen die Komplexität der Immobilienbewertung und die Notwendigkeit, historische Daten zu berücksichtigen. Die abschließende Erkenntnis, dass der alte Einheitswert nicht hinzugerechnet wird (Einheitswert Grundstück – Keine Hinzurechnung zum Neubauwert), ist für die korrekte Berechnung wesentlich.

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