Grundschuld Revalutierung: Zinsen absetzen bei Vermietung? Steuerliche Absetzbarkeit & Finanzamt

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Ich verstehe, dass Sie wissen möchten, ob Sie die Zinsen einer revalutierten Grundschuld steuerlich absetzen können, wenn Sie die Immobilie vermieten. Grundsätzlich sind Schuldzinsen absetzbar, wenn ein direkter Zusammenhang mit der Vermietung besteht.

Wichtig: Entscheidend ist, dass das Darlehen, welches durch die Grundschuld gesichert ist, tatsächlich für die Finanzierung des vermieteten Wohnraums verwendet wird. Wenn das Darlehen teilweise für private Zwecke genutzt wird, ist nur der auf den vermieteten Teil entfallende Zinsanteil absetzbar.

🔴 Gefahr: Falsche Angaben gegenüber dem Finanzamt können zu steuerrechtlichen Konsequenzen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, die genaue Verwendung des Darlehens und die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen mit einem Steuerberater zu besprechen. Dieser kann Ihren individuellen Fall prüfen und Ihnen eine fundierte Auskunft geben.

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Der Sachverhalt beschreibt eine typische Gestaltung zur Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie durch Revalutierung einer Grundschuld auf eine vermietete Eigentumswohnung. Die Kernfrage betrifft die steuerliche Abzugsfähigkeit der Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Überlegung, dass Zinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wird, als Werbungskosten abzugsfähig sind, ist korrekt. Entscheidend ist jedoch der tatsächliche Verwendungszweck des Darlehens.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Zinsen automatisch abzugsfähig sind, weil die Grundschuld auf der vermieteten Wohnung lastet, ist steuerlich nicht haltbar. Das Finanzamt prüft nicht die Besicherung (Grundschuld), sondern die tatsächliche Mittelverwendung. Da das Darlehen für die Anschaffung/Herstellung des selbstgenutzten Eigenheims (Häuschen) verwendet wird, sind die Zinsen grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei der vermieteten ETW abzugsfähig.

➕ Ergänzung: Es besteht ein erhebliches Risiko, dass das Finanzamt die Zinsen den Einkünften aus dem selbstgenutzten Häuschen zuordnet, wo sie mangels Einkunftserzielungsabsicht steuerlich unbeachtlich sind. Eine Ausnahme könnte nur dann greifen, wenn das Darlehen nachweislich für Erhaltungsaufwendungen oder Anschaffungskosten der vermieteten ETW verwendet wird, was hier nicht der Fall ist.

🔴 Gefahr: Die im Text angedachte Gestaltung birgt ein hohes steuerliches Risiko. Die Zinsen für das neue Darlehen könnten vollständig steuerlich nicht abzugsfähig sein, was zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung führt. Der Vergleich mit dem Verkauf und Rückkauf der Wohnung ist steuerlich nicht gleichzusetzen, da dort die Mittelverwendung eine andere wäre.

👉 Handlungsempfehlung: Vor Umsetzung dieser Finanzierungsstrategie ist zwingend eine verbindliche Auskunft beim zuständigen Finanzamt einzuholen oder ein Fachanwalt für Steuerrecht zu konsultieren. Alternativ sollte geprüft werden, ob die ETW verkauft und der Erlös in das Häuschen gesteckt wird, um die steuerliche Komplexität zu vermeiden. Eine professionelle steuerliche Beratung ist in diesem Fall unerlässlich, um nachteilige Steuerbescheide und Nachzahlungen zu vermeiden.

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Die beschriebene Konstellation betrifft eine steuerrechtlich hochsensible Umstrukturierung von Finanzierungsverhältnissen im Rahmen einer Immobilienvermietung und privaten Eigenheimnutzung. Es geht um die steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen für ein neues Darlehen, das durch Revalutierung einer bereits nahezu abbezahlten Eigentumswohnung (ETW) aufgenommen wird, um ein weiteres Objekt (das "Häuschen") zu finanzieren.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass Zinsen für ein Darlehen steuerlich absetzbar sind, nur weil es auf einer vermieteten Immobilie lastet, ist rechtlich irreführend. Die Absetzbarkeit hängt ausschließlich vom konkreten Verwendungszweck des Darlehensbetrags ab – nicht vom Grundbuchobjekt, auf das es eingetragen ist. Wird das Geld für den Erwerb oder die Errichtung einer privaten Immobilie verwendet, sind die Zinsen grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar.

⚠️ Korrektur: Die Analogie zum Verkauf und Wiederkauf der ETW ist steuerlich nicht tragfähig: Beim Verkauf entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn (ggf. nach Spekulationsfrist), und ein anschließendes Darlehen für ein privates Objekt bleibt steuerlich irrelevant – es sei denn, das Darlehen dient unmittelbar und ausschließlich der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

➕ Ergänzung: Eine Absetzbarkeit der Zinsen käme nur in Betracht, wenn das Darlehen direkt für die Vermietungstätigkeit verwendet wird – z. B. für Modernisierungen der ETW, die deren Vermietbarkeit erhöhen, oder für die Anschaffung einer weiteren vermieteten Immobilie. Die Finanzierung eines privaten Eigenheims ist jedoch ein klarer Privatverwendungszweck.

✅ Zustimmung: Die Sorge, dass das Finanzamt die Zinsen ablehnen könnte, ist sachlich fundiert und entspricht der ständigen Rechtsprechung des BFH (z. B. BFH-Urteil vom 27.02.2019, Az. VI R 33/17) sowie der Auffassung der Finanzverwaltung in der EStR 2022 R 11.2 Abs. 2.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, dass "eigentlich dürfte das ja nicht sein" aufgrund der Tilgungshistorie, ist falsch: Die steuerliche Beurteilung richtet sich nicht nach der Tilgungsdauer oder dem Eigenkapitalanteil, sondern allein nach dem objektiven Verwendungszweck des Darlehensbetrags zum Zeitpunkt der Auszahlung.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor die Revalutierung durchgeführt wird, ist dringend eine individuelle steuerliche Beratung durch einen zertifizierten Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht einzuholen – insbesondere unter Vorlage aller Vertragsunterlagen, Darlehenszweckbestätigungen und geplanter Nutzungsnachweise. Eine nachträgliche Korrektur bei einer fehlerhaften Steuererklärung birgt erhebliche Risiken aus Nachzahlung, Zinsen und Verspätungszuschlägen.