Architektenpfusch bei Sanierung: Wer zahlt? Gewährleistung, Gutachter & rechtliche Schritte
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Architektenpfusch bei Sanierung: Wer zahlt? Gewährleistung, Gutachter & rechtliche Schritte

Liebe Forumsmitglieder,
ich bin Besitzer einer Gebrauchtimmobilie im Schwarzwald, besser in Titisee-Neustadt. Folgende Eckdaten habe wir:
2 Doppelhäuser, mit je 4 Unterteilungen, wobei ich 197/1000 mein Eigentum nennen kann.
BJ: 1994
Letzten Einzug: 1995 ohne Abnahmeprotokoll.
Baurecht nach BGBAbk.
Begrüntes Flachdach, 8 ° Neigung
Bauherr (HIH) hat kurz nach Fertigstellung Konkurs angemeldet und durchgeführt. Bauleiter war die Architektin, welche die Häuser auch geplant hat.
Wir haben unseren Teil Im Jahre 1998 gebraucht gekauft.
Folgendes Problem: Nach langem hin und her konnte der Dachdecker keinerlei Schäden am Dach feststellen, obwohl es am Überstand immer wieder, auch bei langen Trockenperioden, heruntertropfte und das hier angebrachte Holz zu gammeln anfing. Um endlich eine Grundlage zu bekommen haben wir einen Gutachter unser Dach untersuchen lassen.
Dieser kommt, grob zusammengefasst, auf den Schluss das bei dieser Art von Dachneigung (8 °) die Isolierung (Isoflok) erstens nicht ausreichend dick genug, zweitens ohne Hinterlüftung nicht geeignet ist. Auch kritisiert er die Architektin, welche sich nach seinem Gutachten nicht bei dem Hersteller Isoflock Informiert haben kann oder die Isolierung schlicht falsch ausgelegt hat.
Die Dächer müssen nun im nächsten Frühjahr für etwa 180.000 DM saniert werden. Da die tragende Verschalung (unter dem Gras) soweit angegriffen ist das es einen weiteren Winter die Schneelast nicht durchhalten wird.
Jetzt zu meiner Frage: Gilt hier die normale Garantie von 5 Jahren oder handelt es sich hier um etwas "vorsätzliches" wobei dann die Gewährleistung auf 30 Jahre (?) verlängert werden kann? Wie funktioniert das Rechtlich, wenn der Vertragspartner (Bauherr) inzwischen Konkurs ist und der Architekt eigentlich ja kein direkter Vertragspartner zu den Käufern war? Welchen Weg muss ich, damit ich für eine spätere Verhandlung irgendwelche Beweise verwirkt habe, einhalten?
Wäre wirklich toll wenn mir hier jemand eine reale Einschätzung geben könnte.
Danke
Heinz Scheuerle
  • Name:
  • Heinz Scheuerle
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Feuchtigkeitsschäden im Dachbereich können die Statik des Gebäudes beeinträchtigen. Eine statische Prüfung ist ratsam.

    🔴 Kritisch: Schimmelbildung durch Feuchtigkeit kann gesundheitsschädlich sein. Lassen Sie den Schimmelbefall von einem Fachmann beseitigen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie in Titisee-Neustadt mit Baujahr 1994 mit einem begrünten Flachdach aufgrund von Architektenpfusch Sanierungsprobleme haben. Da kein Abnahmeprotokoll vorliegt, ist die Beweislage erschwert.

    🔴 Gefahr: Ein begrüntes Flachdach mit unzureichender Neigung und Hinterlüftung kann zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung führen, was die Bausubstanz gefährdet.

    Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

    • Prüfung der Gewährleistung: Klären Sie, ob noch Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Architekten oder den ausführenden Firmen bestehen. Die Gewährleistungsfrist kann durch Vereinbarungen verlängert worden sein.
    • Beweissicherung: Sammeln Sie alle verfügbaren Unterlagen (Verträge, Gutachten, Herstellerinformationen zu Isoflock).
    • Rechtliche Beratung: Konsultieren Sie einen Anwalt für Baurecht, um Ihre Ansprüche prüfen und durchsetzen zu lassen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Dachkonstruktion umgehend von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten, um das Ausmaß der Schäden und die Ursachen festzustellen. Klären Sie mit einem Anwalt die rechtlichen Möglichkeiten zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Architektenhaftung
    Die Architektenhaftung bezeichnet die zivilrechtliche Verantwortung eines Architekten für Schäden, die durch seine fehlerhafte Planung, Bauleitung oder Beratung entstehen. Die Haftung kann sich aus Vertrag oder aus Delikt ergeben.
    Verwandte Begriffe: Bauherrenhaftung, Produkthaftung, Verkehrssicherungspflicht
    Baugutachten
    Ein Baugutachten ist eine fachliche Beurteilung eines Bauwerks oder eines Baumangels durch einen Sachverständigen. Es dient dazu, die Ursache und den Umfang des Mangels festzustellen und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu bestimmen.
    Verwandte Begriffe: Schadensgutachten, Wertgutachten, Gerichtsgutachten
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung eines Unternehmers, für Mängel an einer Sache oder einem Werk einzustehen. Im Baurecht beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauwerke in Deutschland in der Regel fünf Jahre.
    Verwandte Begriffe: Garantie, Mängelhaftung, Sachmängelhaftung
    Isoflock
    Isoflock ist ein Dämmstoff aus Zellulose, der aus Altpapier gewonnen wird. Er wird häufig zur Dämmung von Dächern und Wänden eingesetzt. Isoflock hat gute Wärmedämmeigenschaften und ist diffusionsoffen.
    Verwandte Begriffe: Zellulosedämmung, Einblasdämmung, ökologische Dämmstoffe
    Flachdach
    Ein Flachdach ist ein Dach mit einer geringen Neigung von weniger als fünf Grad. Flachdächer sind anfälliger für Feuchtigkeitsschäden als Steildächer und erfordern eine sorgfältige Planung und Ausführung.
    Verwandte Begriffe: Gründach, Umkehrdach, Warmdach
    Hinterlüftung
    Die Hinterlüftung ist eine Maßnahme zur Belüftung von Bauteilen, insbesondere von Dächern und Fassaden. Sie dient dazu, Feuchtigkeit abzutransportieren und Schimmelbildung zu verhindern.
    Verwandte Begriffe: Belüftung, Diffusionsoffenheit, Kondenswasser
    Schneelast
    Die Schneelast ist die Last, die durch Schnee auf ein Bauwerk wirkt. Die Schneelast ist abhängig von der geografischen Lage, der Höhe über dem Meeresspiegel und der Dachform.
    Verwandte Begriffe: Windlast, Nutzlast, Eigenlast
    Baumangel
    Ein Baumangel ist eine Abweichung des Bauwerks von den vertraglich vereinbarten oder den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Eigenschaften. Ein Baumangel kann zu Schäden am Bauwerk führen.
    Verwandte Begriffe: Bauschaden, Pfusch am Bau, Sachmangel

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Gewährleistungsfristen gelten bei Baumängeln?
      Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Bauwerke beträgt in Deutschland fünf Jahre. Diese Frist beginnt in der Regel mit der Abnahme des Bauwerks. Allerdings können vertragliche Vereinbarungen andere Fristen vorsehen. Im vorliegenden Fall ohne Abnahmeprotokoll ist der Beginn der Frist schwerer zu bestimmen.
    2. Wer haftet für Architektenfehler?
      Der Architekt haftet für Planungs- und Überwachungsfehler, die zu Schäden am Bauwerk führen. Die Haftung kann sich aus Vertrag oder aus Delikt ergeben. Voraussetzung ist, dass dem Architekten ein Verschulden nachgewiesen werden kann.
    3. Was ist ein Baugutachten und wozu dient es?
      Ein Baugutachten ist eine fachliche Beurteilung eines Bauwerks oder eines Baumangels durch einen Sachverständigen. Es dient dazu, die Ursache und den Umfang des Mangels festzustellen und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu bestimmen. Ein Gutachten kann auch als Beweismittel in einem Rechtsstreit dienen.
    4. Welche rechtlichen Schritte kann ich bei Architektenpfusch einleiten?
      Bei Architektenpfusch können Sie Schadensersatzansprüche gegen den Architekten geltend machen. Dies setzt in der Regel voraus, dass Sie dem Architekten den Mangel angezeigt und ihm Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben haben. Wenn die Nachbesserung fehlschlägt oder unzumutbar ist, können Sie den Schaden selbst beseitigen und die Kosten vom Architekten ersetzt verlangen.
    5. Was bedeutet Isoflock und welche Eigenschaften hat es?
      Isoflock ist ein Dämmstoff aus Zellulose, der aus Altpapier gewonnen wird. Er wird häufig zur Dämmung von Dächern und Wänden eingesetzt. Isoflock hat gute Wärmedämmeigenschaften und ist diffusionsoffen, was bedeutet, dass er Feuchtigkeit aufnehmen und wieder abgeben kann.
    6. Wie wirkt sich eine fehlende Hinterlüftung auf ein begrüntes Flachdach aus?
      Eine fehlende Hinterlüftung bei einem begrünten Flachdach kann dazu führen, dass sich Feuchtigkeit unter der Dachabdichtung ansammelt. Dies kann zu Schimmelbildung, Fäulnis und Schäden an der Bausubstanz führen. Eine Hinterlüftung sorgt dafür, dass die Feuchtigkeit abtransportiert wird und das Dach trocken bleibt.
    7. Was ist bei der Schneelast auf einem begrünten Flachdach zu beachten?
      Begrünte Flachdächer können durch Schneelast zusätzlich belastet werden. Es ist wichtig, dass die Dachkonstruktion für die zu erwartende Schneelast ausgelegt ist. Bei starkem Schneefall sollte die Schneelast gegebenenfalls reduziert werden, um Schäden am Dach zu vermeiden.
    8. Wie kann ich meine Ansprüche gegen den Architekten beweisen?
      Um Ihre Ansprüche gegen den Architekten zu beweisen, benötigen Sie in der Regel ein Baugutachten, das den Mangel und seine Ursache dokumentiert. Außerdem sollten Sie alle relevanten Unterlagen (Verträge, Pläne, Rechnungen, Schriftverkehr) sammeln und aufbewahren. Zeugenaussagen können ebenfalls als Beweismittel dienen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Architektenvertrag
      Inhalte, Rechte und Pflichten von Bauherr und Architekt.
    • Bauabnahme
      Bedeutung, Ablauf und Folgen der Bauabnahme.
    • Mängelanzeige
      Form und Frist der Mängelanzeige gegenüber dem Bauunternehmer.
    • Selbstvornahme
      Recht des Bauherrn zur Mängelbeseitigung auf Kosten des Unternehmers.
    • Versicherung bei Bauschäden
      Welche Versicherungen decken Schäden durch Baumängel ab?

  2. Rechtsberatung bei Architektenpfusch: Anwaltspflicht!

    Rechtsfrage
    Das kann nur ein Rechtsanwalt entscheiden
    • Name:
    • Martin Beisse

  3. Architektenpfusch: RA-Beratung unerlässlich – Expertenmeinung!

    Foto von Martin Malangeri

    Hallo Herr Schotten?!?
    Denke ich auch das nur ein RA weiterhelfen kann, vielleicht kann ja Herr Schotten sich mal allgemin auslassen, aber er wird Sie nicht von dem Gang zu RA abhalten können.
    Grüße aus Leipzig von

  4. Schadensanalyse: Vorgehen bei Architektenpfusch – Checkliste

    Zuerst
    einmal sollte man feststellen
    1. Was für eine Konstruktion ist es überhaupt
    2. Wo liegt der Fehler und welche Ursache hat er
    3. Wer hat den Fehler verursacht
    4. Ist der Verursacher bereit, den Schaden zu beheben
    5. Ist dies nicht der Fall sollte man einen öbvSv einschalten (Adresse hat z.B. die Architektenkammer oder IHKAbk.) und ggf auch einen Rechtsanwalt für Baurecht. (RA-Kammer hat Listen, bitte fragen Sie dort nach)
    • Name:
    • Herr Rossi

  5. Architektenpfusch: Gutachterauswahl – Dachspezialist ratsam!

    Architektenpfusch
    Also zunächst mal will ich hier feststellen, dass öbuvSVAbk. auch von den HWKAbk. benannt werden. Da es sich hier um den Bereich des Daches handelt wäre es vielleicht sinnvoller einen Gutachter zu nehmen der sich mit diesem Bauteil auch besonders gut auskennt. Einen Gutachter für Schäden an Gebäuden jedenfalls würde ich mit dieser Aufgabe nicht beauftragen.
    Zum anderen bleibt zu überlegen ob zu dem jetzigen Zeitpunkt schon ein Privatgutachten erstellt werden soll. Falls die Sache vor Gericht geht, wird aller Wahrscheinlichkeit zufolge ein Gerichtsgutachter beauftragt, weil das Privatgutachten als Parteigutachten gewertet wird.
    Wer hier für diese Arbeiten haftet sollte in der Tat ein Rechtsanwalt für Baurecht herausfinden.
    Meiner Meinung nach hat die Bauleiterin und auch die Firma die das Dach gebaut hat, keine so guten Karten.

  6. Gutachter vs. Anwalt: Fragenformulierung bei Baumängeln

    Ich habe nen anderen Vorschlag
    öbuvAbk. SV von de Handwerkskammer beauftragen. Aber eben NICHT zum Schreiben eines Gutachtens. Der soll dem RA lieber bei der Formulierung der Fragen helfen. Meisten haben nämlich RA für Baurecht wahnsinnig viel Ahnung von Baurecht, aber nicht vom Bau, sodass die Fragen oft technisch unsinnig gestellt werden. Andersrum haben die meisten SV's keine Ahnung von Jura, sodass diese die Fragen juristisch falsch stellen.
    • Name:
    • Martin Beisse

  7. Flachdach-Sanierung: Gutachten – Aufbau & Materialanalyse

    Nachtrag mit mehr Infos
    Hallo Forum,
    vielen Dank für die vielen Pins.
    jetzt möchte ich aber noch ein paar Fragen klären um das Forum mit Daten zu "füttern". Also:
    1. Der Gutachter war ein spezieller für Flachdachbau.
    2. Der Dachaufbau (aus dem Gutachten)
    • Holzschalung
    • PE-Folie ca. 0.2 mm
    • Isofloc Zellulosedämmstoff 24 cm
    • Holzschalung, Rauspund 20 mm
    • Sikaplan 20 G 2.0 mm
    • Schutz- und Speichervlies
    • Dauererde 100 mm

    3. Ursache (aus dem Gutachten)
    "Bei einer funktionierenden Dampfbremse und der Verwendung einer Glas- oder Mineralfaserdämmung wäre eine Tauglichkeit der Planung zu attestieren. Die Verwendung des Isofloc-Materials erfordert jedoch die entsprechende planerische Anpassung der Konstruktion an die Materialeigenschaften der Zellulose-Dämmung, wie sie in den Herstellerangaben der Produktdatenblatts angegeben sind.
    Jeder Hersteller von Dämmmaterialieln bietet kostenlose Beratung an, um die Planung der Konstruktion für seine Produkte zu optimieren und Fehler zu vermeiden.
    Im vorliegenden Fall wurde, bneben dem handwerklichen Fehler der unzureichend verlegten raumseitigen Dampfbremse, zusätzlicxh eine für die Konstruktion ungeeignete Zellulose-Dämmung vorgesehen und verwendet.
    Dieser planerische Fehler hätte sich bei rrechtzeitiger Inanspruchnahme der Beratunh der Fa. Isofloc Ökologische Bautechnik GmbH vermeiden lassen. "
    Ich hoffe die Quellen sprudeln
    Heinz Scheuerle

    • Name:
    • Scheuerle

  8. Planungsfehler Gründach: Dampfsperre – Anwalt einschalten!

    Offensichtlicher Planungsfehler, aber ...
    Offensichtlicher Planungsfehler, aber da hat mit Sicherheit der Dachdecker mal wieder keine Bedeneken (schriftlich!) angemeldet. Welcher Idiot plant bei einem Gründach eine PE-Folie als Dampfsperre? Und wo ist die Luftsperre? Zu der Folie schreib ich mal nix, Klaus Groß weiß warum 🙂
    Also schließt sich der Kreis: Rechtsanwalt. Allerdings noch eines: wer hatte die Bauleitung (Bauleitung ist immer schuld)?
    • Name:
    • Martin Beisse

  9. Baumängel Analyse: Gewährleistung – Fristen & Verantwortlichkeiten

    wies aussieht haben da wohl alle gepfuscht
    von der Planung bis zur Ausführung, und wenn ich mir das Isofloc Handbuch ansehe, mit einem Flachdachaufbau ohne jede Dampfsperre auf einer Betondecke ...
    Zur Frage, wann war die Abnahme, das mit den 30 Jahren ist nicht so einfach, erst einmal muss ein RA möglichst mit Hilfe eines SV genau prüfen, ob die Gewährleistung für wen auch immer überhaupt schon abgelaufen ist :
    wer ist laut Vertrag überhaupt in der Gewährleistung
    welche HOAIAbk. Leistungsphasen (inkl. LPH 9) wurden beauftragt,
    wurde der Mangel gerügt und hat jemand mal versucht, einen Mangel zu beseitigen,
    wurde die Gewährleistung mal gehemmt bzw. sogar unterbrochen?
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 12.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 12.01.2026

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    Architektenpfusch bei Sanierung: Kosten, Gewährleistung & Recht

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, wer für die Kosten eines Architektenpfuschs bei einer Sanierung aufkommt. Es wird betont, dass ein Rechtsanwalt für Baurecht unerlässlich ist, um Gewährleistungsansprüche zu prüfen und durchzusetzen. Die Wahl des richtigen Gutachters, idealerweise ein Spezialist für das betroffene Bauteil (z.B. Flachdach), ist entscheidend. Planungsfehler, insbesondere bei Gründächern, erfordern eine genaue Analyse der Dampfsperre und Bauleitung.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Rechtsberatung bei Architektenpfusch: Anwaltspflicht! ist eine anwaltliche Beratung unumgänglich, um die rechtlichen Aspekte des Architektenpfuschs zu klären.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Architektenpfusch: Gutachterauswahl – Dachspezialist ratsam! empfiehlt, einen Gutachter mit Spezialisierung auf das betroffene Bauteil (hier: Dach) zu wählen, um eine fundierte Beurteilung des Schadens zu gewährleisten.

    🔴 Kritisch/Risiko: Der Beitrag Planungsfehler Gründach: Dampfsperre – Anwalt einschalten! weist auf das Risiko von Planungsfehlern hin, insbesondere bei Gründächern, und betont die Notwendigkeit einer korrekten Dampfsperre. Ein fehlendes Bedenken des Dachdeckers kann die Situation zusätzlich erschweren.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, einen Rechtsanwalt für Baurecht zu konsultieren und einen spezialisierten Gutachter zu beauftragen, um die Ursachen des Architektenpfuschs zu ermitteln und die Gewährleistungsansprüche zu prüfen. Die Beiträge Schadensanalyse: Vorgehen bei Architektenpfusch – Checkliste und Baumängel Analyse: Gewährleistung – Fristen & Verantwortlichkeiten bieten eine gute Grundlage für die weitere Vorgehensweise.

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