Doppelgarage auf Grundstücksgrenze: Abriss, Kosten & Baurecht in Bayern?

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Ich verstehe, dass Sie eine Frage zum Baurecht in Bayern bezüglich einer Doppelgarage haben, die auf der Grundstücksgrenze steht. Da die Zwischenwand keine Kommunwand ist und sich auf dem Nachbargrundstück befindet, ergeben sich einige Fragen bezüglich Abriss, Kosten und rechtlicher Situation.

🔴 Gefahr: Ein ungenehmigter Abriss könnte rechtliche Konsequenzen haben und zu Schadensersatzforderungen führen.

Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

• Prüfung der Baugenehmigung: Klären Sie, ob für die Garage eine Baugenehmigung vorliegt und welche Bedingungen darin festgelegt sind.
• Einsicht ins Grundbuch: Überprüfen Sie die Grundbucheinträge beider Grundstücke, um festzustellen, ob es Dienstbarkeiten oder andere Vereinbarungen bezüglich der Garage gibt.
• Gespräch mit dem Nachbarn: Suchen Sie das Gespräch mit dem Nachbarn, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.
• Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs: Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welche baulichen Maßnahmen möglich sind und welche Kosten entstehen würden.
• 🔴 Gefahr: Der Untergrund (Münchner Schotterebene, Kies, Lehm, Sandeinschlüsse) könnte die Stabilität der Garage beeinträchtigen.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich rechtlichen Rat von einem Anwalt für Baurecht und lassen Sie die Statik der Garage von einem Fachmann prüfen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine komplexe nachbarschaftliche und baurechtliche Konfliktsituation in Bayern, bei der eine 50 Jahre alte Doppelgarage auf der Grundstücksgrenze steht, jedoch die Zwischenwand rechtlich eindeutig zum Nachbargrundstück B gehört. Die mündliche Zusage zur gemeinsamen Nutzung der Mauer ist rechtlich nicht belastbar, da sie weder im Grundbuch eingetragen noch durch eine Baulast gesichert ist. Dies führt zu einer unsicheren Rechtslage für den Eigentümer von Grundstück A.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht in der möglichen Standsicherheit der Garage A, falls der Nachbar B die Grenzwand abreißt oder die Tiefgaragenbaugrube bis zur Grundstücksgrenze aushebt. Der beschriebene lockere Kiesuntergrund der Münchner Schotterebene ist extrem rutschgefährdet und kann ohne ausreichende Sicherungsmaßnahmen (z.B. Verbau, Verankerung) zu einem massiven Geländeeinbruch oder sogar zum Einsturz der Garage A führen. Ein solcher Schaden wäre nicht nur teuer, sondern auch gefährlich für Personen.

➕ Ergänzung: Es ist zu ergänzen, dass der Eigentümer von Grundstück A ein gesetzliches Notwegrecht oder eine Duldungspflicht für die Grenzwand nur dann hätte, wenn diese im Grundbuch eingetragen wäre. Da dies nicht der Fall ist, kann der Nachbar B grundsätzlich verlangen, dass A eine eigene Stützwand auf dem eigenen Grundstück errichtet. Die Kosten für diese neue Wand trägt in der Regel der Eigentümer A, da er von der Nutzung der fremden Mauer profitiert. Allerdings kann A vom Nachbarn B Schadensersatz verlangen, wenn durch die Bauarbeiten an der Tiefgarage der Untergrund von A geschädigt wird.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass A den Abriss der Doppelgarage generell verbieten kann, ist rechtlich nicht haltbar. Da die Zwischenwand auf dem Grundstück B steht, hat B das Eigentumsrecht daran und kann sie grundsätzlich entfernen. Ein Verbot wäre nur bei einer unmittelbaren Gefahr für Leib und Leben oder bei einem drohenden Einsturz der Garage A durch die Bauarbeiten möglich. Hier liegt die rechtliche Grauzone: A kann den Abriss nicht verhindern, aber die Art und Weise der Bauausführung (z.B. durch Sicherungsmaßnahmen) beeinflussen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Eigentümer von Grundstück A sollte umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Nachbarschaftsrecht sowie einen unabhängigen Baugrundgutachter oder Statiker beauftragen. Der Gutachter muss die Standsicherheit der Garage A und die Beschaffenheit des Kiesuntergrunds prüfen. Parallel sollte A eine einstweilige Verfügung gegen den Nachbarn B anstreben, um die Bauarbeiten bis zur Klärung der Sicherungsmaßnahmen zu stoppen. Zudem ist eine schriftliche Vereinbarung über die Kosten für eine neue Grenzwand und die Sicherung des Untergrunds dringend erforderlich. Ohne diese Schritte drohen erhebliche finanzielle Verluste und eine Gefährdung der Bausubstanz.

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Die beschriebene Situation betrifft eine rechtlich und bautechnisch hochkomplexe Konstellation: eine ca. 50 Jahre alte Doppelgarage mit einer nicht-kommunalen Zwischenwand, die auf dem Nachbargrundstück steht, ohne Grundbucheintragung oder schriftliche Vereinbarung – ein klassischer Fall latenter Grenz- und Eigentumsrechtskonflikte.

🔴 Gefahr: Der geplante Tiefbau (4 m Tiefe) in unmittelbarer Nähe zur bestehenden Garage A birgt erhebliche statische Risiken – insbesondere auf der Münchner Schotterebene mit ihrer geringen Kohäsion und hohen Rutschgefahr; ein Abgraben könnte die Standsicherheit der Garage A gefährden, was zu Schäden oder sogar Einsturz führen kann.

🔴 Gefahr: Die fehlende rechtliche Absicherung der Zwischenwand (kein Grundbucheintrag, keine schriftliche Vereinbarung, keine Baugenehmigungsnachweise) macht die Rechtsstellung der Garage A äußerst unsicher – weder als Gemeinschaftseigentum noch als bauliche Anlage mit Duldungsrecht ist sie gesichert.

⚠️ Korrektur: Ein mündlicher Nutzungsvertrag reicht nicht aus, um dauerhafte baurechtliche oder nachbarrechtliche Ansprüche zu begründen; nach § 94 BGB^Abk. ist die Zwischenwand grundsätzlich Eigentum desjenigen, auf dessen Grundstück sie steht – hier also von B – was A keinerlei dingliches Recht an der Wand einräumt.

➕ Ergänzung: Selbst bei einer vermeintlichen Duldungspflicht nach § 912 BGB (Grenzbebauung) ist diese ausgeschlossen, wenn die bauliche Anlage nicht genehmigt wurde oder die Grenze überschreitet – was hier offensichtlich der Fall ist.

➕ Ergänzung: Die Tatsache, dass Garage A bereits 30 Jahre mit dem Grundstück verkauft wurde, begründet kein Recht auf Fortbestand – vielmehr könnte dies als Kenntnis der Rechtslage und Verzicht auf Abhilfe ausgelegt werden, sofern keine rechtzeitige Geltendmachung erfolgte.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bayerischen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht und Statik sowie einen Fachanwalt für Bau- und Nachbarrecht, um die Standsicherheit der Garage A zu prüfen, die Grenzlage exakt zu vermessen und die rechtlichen Handlungsoptionen (z. B. Unterlassungsanspruch, Schadensersatz, Grenzvereinbarung) zu bewerten.