Doppelgarage auf Grundstücksgrenze: Abriss, Kosten & Baurecht in Bayern?
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Doppelgarage auf Grundstücksgrenze: Abriss, Kosten & Baurecht in Bayern?

Hallo,
ich hätte ein Baurechtsfrage zum Bundesland Bayern.
Auf den beiden Grundstücken besteht eine ca. 50 Jahre alte Doppelgarage wobei die Zwischenwand keine Kommunwand ist und auf dem Nachbargrundstück B steht. Bei Kauf von Grundstück A von B würde nur mündlich die gemeinsame Nutzung der Mauer zugesagt. Sie steht also nicht im Grundbuch oder ist sonst festgeschrieben.
Grundstück B hat entzwischen 2 mal den Besitzer gewechselt und die früheren Besitzer leben nicht mehr.
Jetzt will der neue Besitzer neu bauen mit Tiefgarage direkt an der Grundstücksgrenze. Kann er von A verlangen, eine eigen Wand zu ziehen, damit B besser bauen kann? Oder muss B die Kosten tragen.
Kann A den Abriss verbieten, da beim Abgraben für die Zufahrt (Auf Garabenhöhe schon 4 m tief) wahrscheinlich auch der Untergrund von Garage A in mitleidenschaft gezogen wird. Außerdem wurde das Grundstück von A mit der fertigen Garage darauf vor 30 Jahren gekauft.
Untergrund (Münchner Schotterebene) besteht aus Kies ohne Lehm- oder Sandeinschlüsse. Also sehr locker und rutschgefährdet.
Ich hoffe, jemand weiß Rat.
Danke,
Peter
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  • Peter
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Die Standsicherheit der Garage könnte durch den Untergrund gefährdet sein. Eine statische Prüfung ist dringend erforderlich.

    🔴 Kritisch: Ein Abriss ohne Genehmigung kann zu hohen Strafen führen. Klären Sie die Rechtslage vorab.

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    Ich verstehe, dass Sie eine Frage zum Baurecht in Bayern bezüglich einer Doppelgarage haben, die auf der Grundstücksgrenze steht. Da die Zwischenwand keine Kommunwand ist und sich auf dem Nachbargrundstück befindet, ergeben sich einige Fragen bezüglich Abriss, Kosten und rechtlicher Situation.

    🔴 Gefahr: Ein ungenehmigter Abriss könnte rechtliche Konsequenzen haben und zu Schadensersatzforderungen führen.

    Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

    • Prüfung der Baugenehmigung: Klären Sie, ob für die Garage eine Baugenehmigung vorliegt und welche Bedingungen darin festgelegt sind.
    • Einsicht ins Grundbuch: Überprüfen Sie die Grundbucheinträge beider Grundstücke, um festzustellen, ob es Dienstbarkeiten oder andere Vereinbarungen bezüglich der Garage gibt.
    • Gespräch mit dem Nachbarn: Suchen Sie das Gespräch mit dem Nachbarn, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.
    • Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs: Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welche baulichen Maßnahmen möglich sind und welche Kosten entstehen würden.
    • 🔴 Gefahr: Der Untergrund (Münchner Schotterebene, Kies, Lehm, Sandeinschlüsse) könnte die Stabilität der Garage beeinträchtigen.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich rechtlichen Rat von einem Anwalt für Baurecht und lassen Sie die Statik der Garage von einem Fachmann prüfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundstücksgrenze
    Die Grundstücksgrenze ist die rechtliche Linie, die zwei Grundstücke voneinander trennt. Sie wird im Grundbuch und im Liegenschaftskataster dokumentiert.
    Verwandte Begriffe: Flurstück, Kataster, Grenzstein
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Gesetze und Verordnungen, die das Bauen regeln. Es ist in Deutschland aufgeteilt in öffentliches Baurecht (Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht) und privates Baurecht (z.B. Nachbarrecht).
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bebauungsplan, Landesbauordnung
    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder den Abriss von Gebäuden erforderlich ist. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Bauamt
    Dienstbarkeit
    Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das einem Grundstückseigentümer bestimmte Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück einräumt oder Beschränkungen auferlegt. Sie wird im Grundbuch eingetragen.
    Verwandte Begriffe: Wegerecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeit
    Kommunwand
    Eine Kommunwand ist eine gemeinsame Wand zwischen zwei Gebäuden, die auf der Grundstücksgrenze steht und beiden Parteien gehört. Sie dient in der Regel als Brandwand und Schallschutz.
    Verwandte Begriffe: Brandwand, Schallschutz, Grenzwand
    Überbau
    Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Gebäudeteil über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück ragt. Dies ist grundsätzlich unzulässig, kann aber durch eine Vereinbarung oder eine Duldung des Nachbarn legalisiert werden.
    Verwandte Begriffe: Nachbarrecht, Grenzabstand, Überbaurente
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte und Lasten verzeichnet sind. Es dient dem Schutz des Eigentums und der Rechtssicherheit.
    Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Eigentümer, Belastung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Kommunwand?
      Eine Kommunwand ist eine gemeinsame Wand zwischen zwei Gebäuden, die auf der Grundstücksgrenze steht und beiden Parteien gehört. Sie dient in der Regel als Brandwand und Schallschutz.
    2. Was ist eine Dienstbarkeit im Grundbuch?
      Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Grundstückseigentümer bestimmte Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück einräumt oder Beschränkungen auferlegt. Dies könnte beispielsweise ein Wegerecht oder ein Überbaurecht sein.
    3. Welche Genehmigungen benötige ich für den Abriss einer Garage?
      Für den Abriss einer Garage benötigen Sie in der Regel eine Abbruchgenehmigung. Die genauen Bestimmungen sind im jeweiligen Landesbaurecht geregelt. Erkundigen Sie sich beim zuständigen Bauamt.
    4. Was bedeutet 'Überbau'?
      Ein Überbau liegt vor, wenn ein Gebäude oder ein Gebäudeteil über die Grundstücksgrenze hinaus auf das Nachbargrundstück ragt. Dies ist grundsätzlich unzulässig, kann aber durch eine Vereinbarung oder eine Duldung des Nachbarn legalisiert werden.
    5. Wer trägt die Kosten für den Abriss einer Garage auf der Grundstücksgrenze?
      Die Kosten für den Abriss einer Garage auf der Grundstücksgrenze hängen von den Vereinbarungen zwischen den Grundstückseigentümern ab. Wenn keine Vereinbarung besteht, müssen die Kosten in der Regel von demjenigen getragen werden, der den Abriss veranlasst.
    6. Was ist bei der Bebauung in der Münchner Schotterebene zu beachten?
      Die Münchner Schotterebene zeichnet sich durch einen wenig tragfähigen Untergrund aus Kies, Lehm und Sand aus. Daher sind bei der Bebauung besondere Maßnahmen zur Baugrundverbesserung erforderlich, wie z.B. eine Tiefgründung oder eine Bodenverdichtung.
    7. Was ist, wenn keine Baugenehmigung für die Garage vorliegt?
      Wenn keine Baugenehmigung für die Garage vorliegt, handelt es sich um einen Schwarzbau. In diesem Fall kann die Baubehörde den Rückbau der Garage anordnen.
    8. Wie finde ich einen Anwalt für Baurecht in Bayern?
      Sie können einen Anwalt für Baurecht in Bayern über die Anwaltssuche der Rechtsanwaltskammer oder über Online-Portale finden. Achten Sie auf eine Spezialisierung im Bereich Baurecht und Grundstücksrecht.

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