Fassadendämmung: Fensterfläche inklusive oder exklusive? Abrechnung nach VOB

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Die Frage, ob Fensterflächen bei der Abrechnung einer Fassadendämmung inbegriffen sind, ist ein häufiger Streitpunkt. Die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) regelt solche Details oft, aber es kommt auf die konkrete Vereinbarung an.

Abrechnung nach VOB: Wenn im Vertrag die VOB als Grundlage vereinbart wurde, gelten deren Bestimmungen. Hier ist entscheidend, was im Leistungsverzeichnis steht. Oft werden Fenster- und Türöffnungen bei der Berechnung der Fassadenfläche abgezogen, aber es gibt auch Ausnahmen.

Vereinbarung prüfen: Entscheidend ist, was im Vertrag bzw. der Leistungsbeschreibung vereinbart wurde. Wurde ein m²-Preis für die gedämmte Fläche vereinbart, sollte klar definiert sein, wie diese Fläche berechnet wird (inkl. oder exkl. Fenster).

Hinweispflicht: 🔴 Grundsätzlich besteht eine Hinweispflicht des Unternehmers, wenn die Abrechnungspraxis von der üblichen oder vom Laien erwarteten Vorgehensweise abweicht. Wenn die Firma die Fensterflächen einrechnet, obwohl dies unüblich ist, hätte sie den Kunden darauf hinweisen müssen.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Ihren Vertrag und die Leistungsbeschreibung genau. Klären Sie die Abrechnungspraxis mit der Firma und holen Sie sich im Zweifelsfall rechtlichen Rat bei einem Anwalt für Baurecht oder der Verbraucherzentrale.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Abrechnung einer Fassadendämmung nach VOB, bei der Uneinigkeit über die Berücksichtigung von Fenster- und Türflächen besteht. Der Auftraggeber hat einen m²-Preis vereinbart, ohne dass die Abrechnungsmodalitäten explizit geklärt wurden. Die beauftragte Firma beruft sich auf die VOB-Regelung, wonach Öffnungen bis zu einer bestimmten Größe nicht abgezogen werden müssen.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist es nach VOB Teil C (DIN^Abk. 18340) üblich, dass Aussparungen für Fenster und Türen bis zu einer Einzelfläche von 2,5 m² nicht von der abzurechnenden Fläche abgezogen werden. Dies ist eine branchenübliche Pauschalierungsregel, die den Abrechnungsaufwand reduziert.

⚠️ Korrektur: Die Aussage der Firma, dass dies "nach VOB so üblich" sei, ist nicht vollständig korrekt. Die VOB gilt nur, wenn sie wirksam vereinbart wurde. Bei einem Vertrag mit einem Verbraucher (Laien) muss die Geltung der VOB ausdrücklich vereinbart werden, sonst gilt das BGB. Eine stillschweigende Annahme reicht nicht aus.

➕ Ergänzung: Die 2,5 m²-Regel bezieht sich auf jede einzelne Öffnung (pro Fenster/Tür), nicht auf die Gesamtfensterfläche. Sind die Fenster also größer als 2,5 m², muss die übersteigende Fläche abgezogen werden. Zudem ist die Firma bei erheblichen Fensterflächen (z.B. über 30% der Fassade) verpflichtet, den Laien auf diese für ihn nachteilige Regelung hinzuweisen, da sonst eine Aufklärungspflichtverletzung vorliegen kann.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie Ihren Vertrag von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen. Dieser kann feststellen, ob die VOB wirksam vereinbart wurde und ob die Fensterflächen korrekt abgerechnet wurden. Fordern Sie die Firma schriftlich auf, eine detaillierte Aufstellung der abgerechneten Flächen mit Einzelflächen der Fenster vorzulegen. Ziehen Sie in Erwägung, ein unabhängiges Sachverständigengutachten zur Flächenermittlung erstellen zu lassen, um eine objektive Grundlage für die Abrechnung zu haben.

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Bei der Abrechnung von Fassadendämmarbeiten nach der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) ist die Flächenberechnung grundsätzlich auf die reine, zu dämmende Fläche ausgerichtet – also die flächenmäßige Projektion der Fassade ohne Öffnungen wie Fenster und Türen.

⚠️ Korrektur: Die Aussage der Firma, Fensterflächen seien üblicherweise in die m²-Abrechnung einzubeziehen, ist fachlich unzutreffend – die VOB-Bestimmungen (insb. VOB/A und VOB/B sowie die ATV DIN 18355) sehen ausdrücklich vor, dass Öffnungen bei der Flächenberechnung für Wärmedämm-Verbundsysteme (WDVS^Abk.) auszusparen sind, sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart.

➕ Ergänzung: Die Regelung zu den 2,5 m² Übermaß bezieht sich auf die Gesamtfensterfläche – nicht pro Einzelfenster – und gilt nur im Rahmen der zulässigen Abweichung bei der Mengenermittlung (§ 16 Abs. 3 VOB/B), nicht als pauschale Zulassung zur Einrechnung von Öffnungsflächen.

✅ Zustimmung: Ihre Erwartung, dass ein Auftragnehmer bei erheblichen Fensterflächen (z. B. >15–20 % der Gesamtfassadenfläche) den Laien-Auftraggeber aktiv auf Abrechnungsgrundlagen hinweisen sollte, ist sachlich begründet und entspricht der Verkehrssitte sowie dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

❌ Widerspruch: Eine pauschale Geltung der VOB-Regelungen setzt voraus, dass diese ausdrücklich vereinbart wurden – die bloße Nennung eines m²-Preises reicht nicht aus, um die VOB-Abrechnungsregeln zu aktivieren; fehlt der ausdrückliche Verweis, gelten grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des BGB (insb. § 631 ff. BGB), die eine verbrauchergerechte, nachvollziehbare Abrechnung erfordern.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Einrechnung von Fensterflächen kann zu einer unrechtmäßigen Überzahlung führen – bei einer Fassade mit 20 % Fensteranteil entspricht dies einer um bis zu 25 % überhöhten Rechnungssumme, was bei größeren Projekten erhebliche finanzielle Nachteile bedeutet.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich eine korrigierte, nachvollziehbare Aufstellung mit getrennt ausgewiesenen Flächen (Fassadenfläche ohne Öffnungen, Fensterflächen, ggf. Sonderleistungen) an; bei Ablehnung oder Unklarheit beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Baugutachter mit VOB-Kenntnis zur Prüfung der Abrechnung – insbesondere vor Fälligkeit der Schlussrechnung.