LV-Fehler bei Altbausanierung: Kostenkontrolle, Architektenhonorar & Finanzierung sichern?
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LV-Fehler bei Altbausanierung: Kostenkontrolle, Architektenhonorar & Finanzierung sichern?

'Entschuldigung, Beitrag ist etwas lang geraten. Gleich vorab, unsere Architektin leistet gute Arbeit soweit es um die Umsetzung geht, Zahlen sind aber offensichtlich nicht ihre Stärke. Sanierung Altbau 1850, Vergabe der Einzelgewerke mit LV nach VOBAbk., Planerin dafür auch beauftragt.
Es war uns von Beginn an klar, dass bei Sanierungen Kosten auch in größerem Umfang nicht immer absehbar sind, die gab's auch, aber c'est la vie ...
1. Im LVAbk. Rohbau wurden für neue Bodenplatte und Ausschachtung 46 m² ausgeschrieben, laut Grundriss d. Arch. + Abrechnung d. Rohbauers sind es allerdings 58 m². Extrem ärgerlich, denn ein anderer Anbieter war gerade in diesen Teilen, wie auch den nicht vorhersehbaren zusätzlichen Betonarbeiten, deutlich günstiger und hätte evtl. den Auftrag erhalten, beide lagen insgesamt sowieso dicht zusammen.
2. WDVSAbk. war im Kostenvoranschlag mit 120 m² angenommen worden, dieser wurde auch für die Finanzierung der Bank vorgelegt. LV Wärmedämmung 315 m² (!), stimmt allerdings auch nicht, es sind eher 250 m² ...
Das Haus wurde übrigens in den Außenmaßen nicht verändert.
Der Rohbauer hat natürlich sein Geld schon bekommen, WDVS sollte halt möglichst auch noch gemacht werden. Unsere Idee ist nun, die letzte Architektenrate (ca. 7-10 T€, fällig ca. 12/04) erst Mitte-Ende 2005 zu zahlen, da ja die derzeitige mangelnde Liquidität auch zum großen Teil von unserer Planerin zu vertreten ist. Prügeln jetzt alle Architekten los, oder gibt's zumindest einen, der das als vernünftigen Kompromiss ansieht? Hier geht es wirklich nicht um Drittelfinanzierung 🙂
Wenn jetzt jemand fragt, wie man denn nur ohne nachrechnen dem LV trauen kann, beiße ich meine Tischkante ganz kaputt und das kostet dann auch noch einen neuen Tisch ☹
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit der Kostenkontrolle bei Ihrer Altbausanierung haben, insbesondere im Hinblick auf die Leistungsverzeichnisse (LVAbk.) und die Abrechnung. Da es sich um ein komplexes Thema handelt, ist eine strukturierte Vorgehensweise wichtig.

    Mögliche Ursachen für die LV-Fehler:

    • Unvollständige Leistungsbeschreibung: Fehlende Details im LV können zu Nachträgen und Mehrkosten führen.
    • Fehlerhafte Mengenermittlung: Abweichungen zwischen geplanten und tatsächlichen Mengen.
    • Unklare Formulierungen: Interpretationsspielraum kann zu unterschiedlichen Auslegungen führen.

    Empfehlungen zur Kostenkontrolle:

    • Prüfung des LV: Lassen Sie das LV von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen.
    • Nachtragsmanagement: Vereinbaren Sie klare Regeln für Nachträge und deren Genehmigung.
    • Soll-Ist-Vergleich: Führen Sie regelmäßige Soll-Ist-Vergleiche der Kosten durch.

    Architektenhonorar: Klären Sie die Honorarvereinbarung mit Ihrer Architektin und lassen Sie sich die Abrechnung detailliert erläutern.

    Finanzierung: Sprechen Sie mit Ihrer Bank über mögliche Anpassungen der Finanzierung, falls die Kostensteigerungen nicht durch Einsparungen kompensiert werden können.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das LV und die bisherigen Abrechnungen von einem Bausachverständigen prüfen, um die Ursachen der Kostensteigerungen zu identifizieren und Gegenmaßnahmen einzuleiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Leistungsverzeichnis (LV)
    Ein detailliertes Dokument, das alle für ein Bauprojekt erforderlichen Leistungen beschreibt. Es dient als Grundlage für Angebote und Abrechnungen. Verwandte Begriffe: VOBAbk., Angebot, Abrechnung.
    VOB
    Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Regelt die Vergabe von Bauaufträgen und die Vertragsbedingungen. Verwandte Begriffe: VOB/A, VOB/B, VOB/C.
    Nachtrag
    Eine zusätzliche oder geänderte Leistung, die nicht im ursprünglichen LV enthalten war. Muss schriftlich vereinbart werden. Verwandte Begriffe: LV, Mehrkosten, Bauvertrag.
    Architektenhonorar
    Die Vergütung für die Leistungen eines Architekten, geregelt durch die HOAIAbk.. Verwandte Begriffe: HOAI, anrechenbare Kosten, Leistungsphasen.
    Bausachverständiger
    Ein Experte im Bauwesen, der Gutachten erstellt und bei Streitigkeiten berät. Verwandte Begriffe: Gutachten, Baumängel, Beweissicherung.
    Einzelgewerkevergabe
    Die Vergabe einzelner Bauleistungen an verschiedene Handwerksbetriebe. Erfordert hohe Koordination. Verwandte Begriffe: Generalunternehmer, Bauleitung, Koordination.
    Rohbau
    Der Bauzustand, in dem das Gebäude in seinen wesentlichen Umrissen steht, ohne Innenausbau. Verwandte Begriffe: Gründung, Mauerwerk, Betonarbeiten.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Leistungsverzeichnis (LV)?
      Ein Leistungsverzeichnis (LV) ist eine detaillierte Auflistung aller Bauleistungen, die für ein Bauprojekt erforderlich sind. Es dient als Grundlage für die Angebotserstellung durch Handwerker und bildet die Basis für die Abrechnung der erbrachten Leistungen.
    2. Was bedeutet VOB?
      VOB steht für Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Sie regelt die Vergabe von Bauaufträgen und die Vertragsbedingungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Die VOB besteht aus drei Teilen: VOB/A (Vergabebedingungen), VOB/B (Allgemeine Vertragsbedingungen) und VOB/C (Technische Vertragsbedingungen).
    3. Wie kann ich Kostensteigerungen bei einer Sanierung vermeiden?
      Eine detaillierte Planung, ein sorgfältig erstelltes Leistungsverzeichnis, regelmäßige Kostenkontrolle und ein professionelles Nachtragsmanagement sind entscheidend, um Kostensteigerungen zu vermeiden. Es ist ratsam, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen.
    4. Was ist ein Nachtrag?
      Ein Nachtrag ist eine zusätzliche oder geänderte Leistung, die im ursprünglichen Leistungsverzeichnis nicht enthalten war. Nachträge müssen schriftlich vereinbart und vom Auftraggeber genehmigt werden, bevor sie ausgeführt werden.
    5. Wie berechnet sich das Architektenhonorar?
      Das Architektenhonorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Es basiert auf den anrechenbaren Kosten des Bauprojekts und dem Schwierigkeitsgrad der Architektenleistung.
    6. Was tun, wenn die Finanzierung nicht ausreicht?
      Sprechen Sie mit Ihrer Bank über eine mögliche Aufstockung des Kredits oder prüfen Sie alternative Finanzierungsmöglichkeiten. Reduzieren Sie gegebenenfalls den Umfang der Sanierung, um Kosten zu sparen.
    7. Was ist ein Bausachverständiger?
      Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der über fundierte Kenntnisse im Bauwesen verfügt. Er kann Bauprojekte begutachten, Mängel feststellen, Kosten einschätzen und bei Streitigkeiten zwischen Bauherren und Handwerkern vermitteln.
    8. Was bedeutet Einzelgewerkevergabe?
      Bei der Einzelgewerkevergabe werden die einzelnen Bauleistungen (z.B. Rohbau, Elektroinstallation, Heizung) an verschiedene Handwerksbetriebe vergeben. Dies erfordert eine hohe Koordination und Bauleitung durch den Bauherrn oder einen Architekten.

    🔗 Verwandte Themen

    • Kostenkontrolle bei Sanierung
      Methoden zur Überwachung und Steuerung der Baukosten.
    • Nachtragsmanagement im Bauwesen
      Prozesse zur Bearbeitung und Genehmigung von Nachträgen.
    • Architektenvertrag
      Rechte und Pflichten von Architekt und Bauherr.
    • Finanzierung von Altbausanierungen
      Kreditmöglichkeiten und Fördermittel für Sanierungsprojekte.
    • Bauzeitverzögerung
      Ursachen und Folgen von Bauzeitverzögerungen.

  2. 🔴 LV-Fehler: Budgetüberschreitung – Architekt haftet?

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Risiko und Chance
    Aufgedröselt lese ich:
    1. Budget aufgebraucht, wegen Winter aber dringend Arbeiten zu vergeben
    2. Lösung: Architektin finanziert zwischen, Begründung:
    3. Kostenschätzung/LVAbk.-Mengen zu niedrig, Baukosten werden überschritten
    4. LV-Mengen unstimmig, möglicherweise wäre ein anderer Bieter günstiger gewesen

    Den Ersatz höherer Baukosten oder Drittelfinanzierung streben Sie nicht an. Sie wissen aber nicht genau, ob Sie Anspruch auf Ersatz zusätzlicher Finanzierungskosten und/oder Anspruch auf Schadenersatz wegen Vergabefehlern haben. Einfach "gute Miene" machen kommt für Sie nicht in Frage, eine schwierige Situation muss gelöst werden. Sie wollen durch In-den-Raum-stellen eventueller Ansprüche erreichen, dass das Zahlungsziel für das Architektenhonorar gestreckt wird. Ein unglücklicher Schwebezustand, der genauer präzisiert werden muss um zur Lösung zu werden.
    Aus Sicht der Gegenpartei:

    1. Ich würde mich auf ein längeres Zahlungsziel einlassen, wenn ich wüsste, es ist was an den Ansprüchen dran und diese werden im Gegenzug fallengelassen. Das Ganze müsste schriftlich fixiert werden.
    2. Blieben alle Vorbehalte im Raum, würde ich mich darauf nicht einlassen, sondern die rasche gemeinsame Aufarbeitung anstreben. Bis zum Abschluss der Aufarbeitung müsste ich mir allerdings einen Einbehalt gefallen lassen.

    Mit Variante 1 gewinnen Sie die Zeit, die Sie benötigen. Mit Variante 2 gewinnen Sie auch Zeit, aber etwas weniger, andererseits besteht die Chance auf Schadenersatz. Bei Variante 1 hat die Architektin ihr Honorar gesichert, bekommt es nur später. Bei Variante 2 bekommt sie es schneller, aber eventuell weniger. Setzen Sie sich zusammen, das Ganze sollte kompromissfähig sein. Vielleicht stellt Variante 1 für beide das Optimum dar, sie ist (bei Verzicht auf Schadenersatz) kalkulierbar und mit wenig Aufwand verbunden. Variante 2 bedeutet Prüfen, Streit, Chance und Risiko.

  3. ✅ LV-Fehler: Kompromiss statt Schadenersatz bei Sanierung

    Danke, Herr Stubenrauch,
    eine solche abgewogene Beurteilung hatte ich erhofft. Wenn unser Ansatz Diskussion- bis Kompromissfähig erscheint, werden wir mal versuchen, einen solchen Kompromiss zu erreichen. Schadenersatz o.ä. wäre Unsinn, da ein konkreter Schaden nur extrem aufwendig zu ermitteln wäre und es sich nicht lohnt, dafür eine prinzipiell gute Zusammenarbeit zu (zer-) stören. Es geht wirklich mehr um 'warum soll ich allein darunter leiden, wenn jemand anders nachweislich den Mist gebaut hat'.
    Nochmals danke + Grüße

  4. 🔴 Altbausanierung: Architektin entlassen wegen LV-Fehlern?

    Leider geht's weiter
    und die zweite Flasche Wein leert sich ziemlich schnell ☹. Ganz lang, aber das Problem wird auch langsam ganz groß, denn das ist jetzt insgesamt kaum noch finanzierbar. Das wird wohl nix, mit der Einigung. Nach den letzten Tagen stellt sich jetzt eher die Frage, ob wir unsere Architektin 'von ihrer Arbeit entbinden', sprich rauswerfen können. Neben den o.g. Fehlschätzungen gab' s noch: 1. Fenster: Kostenschätzung brutto für Sprossenfenster, Holz, wird bei jedem Angebot netto ohne Sprossen, um 100 % überschritten 2. Telefonisch abgespr., welcher Dachdecker Zuschlag erhält, heute 2 Wochen nach mündl. Vergabeauftrag an A. (es musste wieder mal schnell gehen, wir sind einfach zu blöd..) Originalangebot erhalten: 6 Positionen auf Deckblatt LVAbk., Summe laut Angebot 15000,-, nachrechnen dieser 6 Pos. ergibt 19500,-, war der 'Überwacherin' nicht aufgefallen.
    Kann man denn nicht einmal darauf vertrauen, dass jemand es schafft, 6 Positionen in einem LV zu addieren? Das ist unserer Meinung nach entweder Unfähigkeit oder Absicht (eher unwahrscheinlich), in jedem Fall aber ein Grund, die Zusammenarbeit zu beenden. Falsch addieren und in Urlaub zu fahren, während der Dachstuhl gestellt wird könnten wir auch selbst (wenn wir das Geld noch hätten).
    Insgesamt liegen die leider nur von uns projektierten Kosten (sie hat keinen Überblick, ob Rohbau bei 40 T oder 80 T, der Bauleiter vom Rohbauer hatte es nach 2 h) statt 160 T brutto bei ca. 220 T netto.
    Was wir wollen: Zahlen für die bisher geleistete Arbeit, entbinden von allen weiteren beauftragten Aufgaben (wäre 'nur' noch Überwachung Zimmermann, Dachdecker, WDVSAbk. (kommt sowieso erst nächstes Jahr) ), noch nicht geleistete Arbeiten wie z.B. Überwachung für Zimmermann, Dachdecker, Fenster, Vergabe WDVS usw. nicht ausführen lassen und auch nicht zahlen.
    Nur zur Erinnerung, alle o.g. Punkte beruhen allein auf grob falschen Schätzungen oder sogar falschen genau berechenbaren Mengen im LV, 'unerwartete zusätzliche Gründungskosten' o.ä. werfen wir unserer A. natürlich nicht vor, dafür hätte 30 % Reserve wohl gereicht!
    Begründung: 'Erwiesene Unfähigkeit' im Projektmanagement, wie ein Anwalt das formulieren würde, wissen wir morgen.
    Probleme: 1. Vertragliche Beauftragung für o.g. Gewerke (aber die Fehler kommen uns schon gravierend genug vor), 2. Nix schriftlich, bisher haben wir uns leider mündlich über die jeweiligen Entscheidungen verständigt (wie MEGA-dämlich ...), wie z.B. Dachdecker-Vergabe. Im Zweifelsfall können wir kaum beweisen, dass die Entscheidung für Firma X auf falschen Zahlen beruhte.
    Ob Architekt oder Rechtsanwalt und egal ob's um Berufskollegen geht: Gibt es eine Chance, damit durchzukommen?
    Vielen Dank an alle, die bis hierher gelesen haben.
    Gruß

  5. ✅ Architektenvertrag kündigen: Honoraransprüche & Gründe

    Foto von

    moderat
    Was Sie wollen ist vergleichsweise moderat: eine Kündigung des Architektenvertrags aus wichtigem Grund, Bezahlung aller bisher erbrachten Architektenleistungen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass Sie damit Probleme bekommen. Gründe scheinen Sie genügend zu haben.
    Einer Auseinandersetzung darüber, ob die Kündigung eine "freie" (immer möglich, aber mit Honoraransprüchen für noch nicht erbrachte Leistung verbunden) oder eine "aus wichtigem Grund" (Honoraransprüche nur für Erbrachtes) ist, können Sie eventuell aus dem Weg gehen, wenn Sie den Vertrag einvernehmlich auflösen.
    Ob Ihnen mehr zusteht, sollten Sie von einem Anwalt prüfen lassen (falls Sie das anstreben). Stichworte: Honorarkürzung wegen mangelhafter Architektenleistung, Schadenersatz. Anspruchsgrundlagen gibt es viele. Schauen Sie sich in einer ruhigen Stunde mal die Seite

  6. 💰 Finanzierung sichern: Schadensersatz vs. Liquidität

    Danke,
    immer wieder nett, wenn das eigene Rechtsempfinden ausnahmsweise mit der rechtlichen Lage übereinzustimmen scheint. Kompetente Anwälte kennen wir zum Glück genug, aber das ist zweitrangig, jetzt muss erstmal eine Finanzierung her und die kann man nicht auf evtl. Schadensersatz bauen.
    Ich vermute, wir brauchen bei Kündigung oder Vertragsauflösung auch einen neuen 'sachkundigen Verantwortlichen' für die Bauleitung (Hessen)?
    Gruß
    Volker
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    LV-Fehler bei Altbausanierung: Kostenkontrolle & Architektenhaftung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um erhebliche LVAbk.-Fehler bei einer Altbausanierung, die zu Budgetüberschreitungen führen. Es wird die Frage der Architektenhaftung, möglicher Schadenersatz und die Notwendigkeit einer Kündigung des Architektenvertrags erörtert. Alternativ wird ein Kompromiss angestrebt, um die Zusammenarbeit nicht zu gefährden. Die Sicherung der Finanzierung steht im Vordergrund.

    🔴 Wichtig/Achtung: Im Beitrag 🔴 LV-Fehler: Budgetüberschreitung – Architekt haftet? wird das Risiko der Budgetüberschreitung durch fehlerhafte LV-Mengen und deren mögliche Konsequenzen für die Finanzierung beleuchtet. Es wird diskutiert, ob die Architektin für die entstandenen Mehrkosten haftbar gemacht werden kann.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag ✅ LV-Fehler: Kompromiss statt Schadenersatz bei Sanierung zeigt auf, dass ein Kompromiss oft sinnvoller ist als ein langwieriger Rechtsstreit um Schadenersatz. Eine gute Zusammenarbeit sollte nicht durch die Fehlkalkulationen gefährdet werden.

    🔴 Wichtig/Achtung: Im Beitrag 🔴 Altbausanierung: Architektin entlassen wegen LV-Fehlern? wird die Möglichkeit einer Kündigung des Architektenvertrags aufgrund von gravierenden Fehlplanungen und deren Auswirkungen auf die Finanzierbarkeit des Projekts diskutiert. Es werden Beispiele für Fehlschätzungen genannt, die zu erheblichen Mehrkosten geführt haben.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die erbrachten Architektenleistungen genau zu prüfen und im Falle einer Kündigung des Architektenvertrags einen neuen, sachkundigen Verantwortlichen für die Bauleitung zu suchen. Siehe auch ✅ Architektenvertrag kündigen: Honoraransprüche & Gründe.

    💰 Handlungsempfehlung: Priorität hat die Sicherung der Finanzierung. Schadensersatzansprüche sollten erst nachrangig verfolgt werden, da diese nicht zur kurzfristigen Liquiditätsplanung beitragen. Siehe 💰 Finanzierung sichern: Schadensersatz vs. Liquidität.

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