Wohnflächenberechnung nach II. BV: Fertigmaße vs. Rohbaumaße – Unterschiede & Anwendung?
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Wohnflächenberechnung nach II. BV: Fertigmaße vs. Rohbaumaße – Unterschiede & Anwendung?

bei der Ermittlung der Wohnfläche nach der II. BVAbk. gibt es 2 Möglichkeiten
1. nach fertigmaßen
2. nach rohbaumaßen
wieso?
  • Name:
  • eben
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    Die II. BVAbk. (Zweite Berechnungsverordnung) regelte bis 2003 die Berechnung von Wohnflächen. Seitdem wird sie durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ergänzt und teilweise ersetzt. Die Unterscheidung zwischen Rohbaumaßen und Fertigmaßen resultiert aus dem Zeitpunkt der Messung.

    Rohbaumaße: Hierbei wird die Fläche innerhalb der noch nicht fertiggestellten Wände gemessen. Dies beinhaltet also auch den Putz. Diese Methode wurde früher häufiger verwendet.

    Fertigmaße: Hierbei wird die Fläche nach Fertigstellung der Wände, also inklusive Putz und Bekleidung, gemessen. Dies ist die heute übliche Methode.

    Der Unterschied entsteht, weil die Wandbekleidung (Putz, Tapete, Fliesen etc.) die Wohnfläche verringert, wenn nach Fertigmaßen gemessen wird. Die WoFlV legt fest, dass grundsätzlich die Fertigmaße für die Berechnung der Wohnfläche heranzuziehen sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Achten Sie bei Mietverträgen auf die Angabe, nach welcher Methode die Wohnfläche berechnet wurde. Im Zweifelsfall sollten Sie die Fläche selbst nachmessen und die Berechnungsgrundlage überprüfen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    II. BV (Zweite Berechnungsverordnung)
    Eine frühere deutsche Verordnung zur Berechnung von Wohnflächen, die durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ergänzt und teilweise ersetzt wurde. Sie definierte unter anderem die Unterscheidung zwischen Rohbau- und Fertigmaßen.
    Verwandte Begriffe: WoFlV, Wohnfläche, Rohbaumaße, Fertigmaße.
    WoFlV (Wohnflächenverordnung)
    Die aktuelle deutsche Verordnung zur Berechnung von Wohnflächen. Sie legt fest, welche Flächen wie bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind.
    Verwandte Begriffe: II. BV, Wohnfläche, Fertigmaße, Mietrecht.
    Rohbaumaße
    Die Maße einer Wohnung oder eines Gebäudes im Rohbauzustand, also vor dem Aufbringen von Putz, Estrich oder anderen Oberflächenmaterialien. Diese Maße wurden früher teilweise zur Wohnflächenberechnung herangezogen.
    Verwandte Begriffe: Fertigmaße, II. BV, Wohnfläche.
    Fertigmaße
    Die Maße einer Wohnung oder eines Gebäudes nach Fertigstellung aller Oberflächen, einschließlich Putz, Estrich und anderer Materialien. Diese Maße sind heute maßgeblich für die Wohnflächenberechnung.
    Verwandte Begriffe: Rohbaumaße, WoFlV, Wohnfläche.
    Wohnfläche
    Die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung oder eines Hauses. Sie dient als Grundlage für Mietpreise, Nebenkostenabrechnungen und andere rechtliche Belange.
    Verwandte Begriffe: II. BV, WoFlV, Grundfläche, Mietrecht.
    Mietminderung
    Eine Reduzierung der Miete aufgrund von Mängeln an der Mietsache oder Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit, beispielsweise einer geringeren Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben.
    Verwandte Begriffe: Mietrecht, Wohnfläche, Mängelanzeige.
    Grundfläche
    Die Fläche, die ein Raum oder ein Gebäude auf dem Erdboden einnimmt. Sie wird in Quadratmetern gemessen und dient als Grundlage für verschiedene Berechnungen im Bauwesen und Immobilienbereich.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Unterschied zwischen II. BV und WoFlV?
      Die II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) war eine frühere Verordnung zur Wohnflächenberechnung. Sie wurde durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ergänzt und teilweise ersetzt. Die WoFlV ist heute die maßgebliche Grundlage für die Berechnung von Wohnflächen.
    2. Welche Maße sind bei der Wohnflächenberechnung relevant?
      Bei der Wohnflächenberechnung sind die Fertigmaße relevant, also die Maße nach Fertigstellung der Wände inklusive Putz und Bekleidung. Diese Methode ist in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt.
    3. Was passiert, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben ist?
      Eine falsche Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag kann zu einer Mietminderung berechtigen, wenn die tatsächliche Fläche erheblich geringer ist als im Vertrag angegeben. Dies gilt insbesondere, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt.
    4. Wie werden Balkone und Terrassen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
      Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel nur anteilig zur Wohnfläche hinzugerechnet. Die Anrechnung erfolgt meist zu einem Viertel, maximal jedoch zur Hälfte, abhängig von ihrer Beschaffenheit und Nutzbarkeit.
    5. Was sind die Konsequenzen, wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde?
      Eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung kann rechtliche Konsequenzen haben, insbesondere im Mietrecht. Mieter können unter Umständen eine Mietminderung fordern oder den Mietvertrag anfechten, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Vertrag angegebenen Fläche abweicht.
    6. Wie wirkt sich die Raumhöhe auf die Wohnflächenberechnung aus?
      Räume mit einer Höhe von mindestens 2 Metern werden vollständig zur Wohnfläche gezählt. Räume mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet, während Räume mit einer Höhe unter 1 Meter nicht zur Wohnfläche zählen.
    7. Was ist bei Dachschrägen zu beachten?
      Bei Dachschrägen wird die Fläche unterhalb von 2 Metern Raumhöhe anteilig berechnet. Flächen unterhalb von 1 Meter Raumhöhe werden nicht angerechnet.
    8. Wie werden Treppen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
      Treppen innerhalb der Wohnung werden in der Regel zur Wohnfläche gezählt, sofern sie nicht zu Nebenräumen führen, die nicht zur Wohnfläche gehören (z.B. Keller).

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    • Wohnfläche und Immobilienbewertung
      Der Einfluss der Wohnfläche auf den Wert einer Immobilie.

  2. II. BV: Flächenermittlung – Spielraum durch Rohbaumaße

    Foto von Horst Schmid

    weil
    das die Berechnungsvorschrift für öffentlich geförderten Wohnraum ist. Sie erhalten hiermit etwas Spielraum bei der Flächenermittlung, um z.B. geringfügige Überschreitungen doch noch in den Rahmen der förderfähigen Größen zu bringen (vgl. Abzug für Treppen innerhalb einer Wohnung).
    Gruß

  3. Rohbaumaße vs. Fertigmaße: Berechnung mit/ohne Putzabzug

    schlechte Begründung!
    nana!?
    man kann das so begründen:
    • im massiv- und Mauerwerksbau werden alle Maße als Rohbaumaße geplant. nun bekommt der bau aber noch einen Putz, und der nimmt etwas Fläche weg. der Einfachheit halber hat man also ein Berechnungsverfahren mit Rohbaumaßen etabliert. der Abzug von 3 Prozent für Putz wird jedoch freigestellt. die Begründung für die Freistellung der AbzAbk.üge auf nachfrage!
    • hat man es nun aber mit einem bestehenden Haus zu tun, und möchte die Wohnfläche ermitteln, nimmt man natürlich die Fertigmaße.

    nun ist es wie bei allen "ingenieurmäßigen" Berechnungen so, dass sie vereinfachen, und nur einen Teil der Wirklichkeit abbilden! nun gibt es Schlaumeier, die berechnen auch im Neubau nach fertigmaßen, obwohl es diese noch gar nicht gibt.
    schaut man sich die Werte mal in einer Tabelle an, so stellt man folgendes fest:
    relativ früh, bei ca. 4 m² raumgröße ist das Ergebnis bei Ansatz der normputzdicke 12 mm bei Innenputz im Berechnungsverfahren nach fertigmaßen höher!
    zum selbstnachrechnen (Länge und breite sind Rohbaumaße)
    Berechnung roh: Länge mal Breite mal 0,97 (roh minus 3 Prozent Putz)
    Berechnung fertig: (Länge minus putzdicke mal 2) mal (breite minus putzdicke mal 2)
    woran erkennt man denn nun die Schlaumeier? oder sind das erbsenzähler?
    jetzt kommt hoffentlich nicht wieder die Berechnungdebatte! die führt zu nichts, weil keine m² verkauft werden, sondern Wohnraum 😉

    • Name:
    • till

  4. Wohnflächenberechnung: Rohbau oder Fertigmaß – Vereinfachung je nach Objekt

    DANKE an horst u till
    habe ich das richtig verstanden
    es gibt 2 Möglichkeiten, weil es einfacher ist je nach dem, Neubau oder bestehendes Haus, mit der entsprechenden zu berechnen

  5. Finanzierung: Wohnfläche mit Rohbaumaßen – Berechnungsgrundlage vor Verputzung

    beim Finanzieren berechnen wir die Wohnflächen
    z.B. für die Förderung wie folgt
    Zimmer:
    Rohmaß = unverputzt 5,06 m x 5,06 m = 25,60 m² (ohne Putz länger)
    Fertigmaß = verputzt 5,00 m x 5,00 m = 25,00 m² (mit Putz kürzer)
    Da die Finanzierung vor der Maßnahme geregelt sein sollte, geht man vom Plan aus. Dieser enthält aber die Rohbaumaße. Also wird der Putz noch abgezogen, damit er nicht zu höheren Ergebnissen führt.
    Nach dem Verputzen kann man auch noch tatsächlich nachmessen.
    Unterschied zwischen Neubau und Altbau gibt es hier nicht, hier irrt till nach meiner besch. Finanzer-Meinung, oder bin ich falsch dran?

  6. Rohbaumaß-Abzug: 3% für Putz – Anerkanntes Fertigmaß Verfahren

    ups zu schnell
    und nicht ganz deutlich.
    Kürzer. Nimm angegebenes Rohbaumaß zieh 3 % ab dann angenommenes Fertigmaß. Wird anerkannt.

  7. Wohnflächen: Rohbaumaße mit Putzabzug vs. Fertigmaße – Vergleich

    zu nett!
    es ist immer wieder schön:
    man schreibt was, begründet es, und dann kommt einer, schreibt teilweise das gleiche, und teilweise das Gegenteil!
    Herr Witzgall! sie dürfen gerne mitrechnen:
    5,01*5,01*0,97 = 24,35 m²
    das ist die Berechnung mit rohbaumaßen abzAbk.üglich 3 % für Putz
    ___
    (5,01-0,012*2) * (5,01-0,012*2) = 24,86 m²
    und das die Berechnung mit fiktiven 1,2 cm putzdicke und fertigmaßen
    den Rest einfach oben nachlesen!
    wie kommen sie drauf: ".. geht man vom plan aus. "
    das steht nirgendwo, dass man vom plan auszugehen hat!
    ein Schlaumeier Bauträger, mit dem wir bis zu seiner Insolvenz zu tun hatten, verlangte immer die Berechnung mit fertigmaßen, weil (siehe oben!) da noch ein m² drin ist!
    • Name:
    • till
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Wohnflächenberechnung nach II. BVAbk.: Rohbau vs. Fertigmaße

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Unterschiede zwischen Rohbaumaßen und Fertigmaßen bei der Wohnflächenberechnung nach II. BV. Rohbaumaße werden oft bei Neubauten verwendet, während Fertigmaße nach dem Verputzen relevant werden. Einigkeit besteht darin, dass bei der Finanzierung oft mit Rohbaumaßen geplant wird, wobei ein Putzabzug von 3% üblich ist. Die Wahl des Berechnungsverfahrens hängt oft von der Art des Objekts (Neubau oder Bestand) ab.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Finanzierung: Wohnfläche mit Rohbaumaßen – Berechnungsgrundlage vor Verputzung erwähnt, ist es wichtig zu beachten, dass die Finanzierung oft vor dem Verputzen geregelt wird, weshalb Rohbaumaße als Grundlage dienen.

    📊 Zusatzinfo: Der Beitrag Rohbaumaße vs. Fertigmaße: Berechnung mit/ohne Putzabzug erläutert, dass im Massiv- und Mauerwerksbau alle Maße als Rohbaumaße geplant werden. Der Putz nimmt jedoch Fläche weg, weshalb ein Berechnungsverfahren mit Rohbaumaßen etabliert wurde. Der Abzug von 3 Prozent für Putz ist freigestellt.

    🔧 Praktische Umsetzung: Für eine einfache Berechnung kann, wie im Beitrag Rohbaumaß-Abzug: 3% für Putz – Anerkanntes Fertigmaß Verfahren beschrieben, vom angegebenen Rohbaumaß 3 % abgezogen werden, um ein angenommenes Fertigmaß zu erhalten. Dieses Vorgehen wird in der Regel anerkannt.

    👉 Handlungsempfehlung: Bei der Wohnflächenberechnung sollte man sich bewusst sein, ob Rohbaumaße oder Fertigmaße verwendet werden und gegebenenfalls den Putzabzug berücksichtigen. Weitere Informationen zur Flächenermittlung im öffentlich geförderten Wohnraum finden Sie im Beitrag II. BV: Flächenermittlung – Spielraum durch Rohbaumaße.

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