Wohnfläche berechnen nach II. BV: 10% Kürzung der Grundfläche rechtens? Grundsteuer sparen
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Wohnfläche berechnen nach II. BV: 10% Kürzung der Grundfläche rechtens? Grundsteuer sparen

Ich habe gerade den Fragebogen zur Feststellung des Einheitswertes (für die Ermittlung der Grundsteuer) vor mir liegen. Die Wohnfläche soll nach den §§ 42 bis 44 der zweiten Berechnungsverordnung berechnet werden. Da lese ich nun im § 44 (3) Nr. 1 folgenden Satz: "Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden: bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 v.H. der ermittelten Grundfläche der Wohnung".
Heißt das, dass ich bei der Grundfläche meines Reihenhauses einfach so pauschal 10 % abziehen kann (und damit den Einheitswert bzw. die Grundsteuer mindern kann)? Gibt's dabei irgendeinen Haken?
Kann mir nicht vorstellen, dass der Gesetzgeber dies nur zum Steuernsparen dort ineingeschrieben hat ...
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    Bei der Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BVAbk.) ist § 44 maßgeblich. Absatz 3 Nr. 1 könnte Spielraum für eine Kürzung bieten, jedoch ist dies interpretationsbedürftig.

    Ich empfehle, den vollständigen Wortlaut des Paragraphen genau zu prüfen und gegebenenfalls mit einem Steuerberater oder einem Sachverständigen für Immobilienbewertung zu besprechen. Diese können die spezifische Situation beurteilen und Hinweise zur korrekten Berechnung geben.

    Es ist wichtig, die Wohnfläche korrekt anzugeben, da diese die Grundlage für den Einheitswert und somit für die Grundsteuer bildet. Eine falsche Angabe kann zu Nachzahlungen oder sogar rechtlichen Konsequenzen führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Experten (Steuerberater, Immobiliensachverständiger) beraten, um die Wohnfläche korrekt zu berechnen und mögliche Steuervorteile zu nutzen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Wohnfläche
    Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Sie wird nach bestimmten Regeln berechnet, die in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) festgelegt sind.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche, Nutzfläche, Wohnraum
    Grundfläche
    Die Grundfläche ist die gesamte Fläche eines Raumes, gemessen an den äußeren Begrenzungen. Sie umfasst auch Flächen, die aufgrund von Schrägen oder anderen baulichen Gegebenheiten nicht voll als Wohnfläche angerechnet werden können.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Nutzfläche, Geschossfläche
    Einheitswert
    Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgestellter Wert für ein Grundstück oder eine Immobilie. Er dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und anderer Steuern.
    Verwandte Begriffe: Grundsteuer, Bemessungsgrundlage, Verkehrswert
    Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
    Die II. BV ist eine deutsche Verordnung, die detaillierte Regeln zur Berechnung von Wohnflächen und Nutzflächen in Gebäuden festlegt. Sie wird häufig im Zusammenhang mit Mietverhältnissen, der Ermittlung von Einheitswerten und der Berechnung der Grundsteuer angewendet.
    Verwandte Begriffe: Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Mietrecht
    Grundsteuer
    Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Sie wird von den Gemeinden erhoben und dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben.
    Verwandte Begriffe: Einheitswert, Grundsteuererklärung, Hebesatz
    Wohngebäude
    Ein Wohngebäude ist ein Gebäude, das überwiegend Wohnzwecken dient. Es kann sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Reihenhaus handeln.
    Verwandte Begriffe: Immobilie, Gebäude, Wohnraum
    Wohnung
    Eine Wohnung ist eine abgeschlossene Einheit von Räumen, die zum Wohnen geeignet ist und eine eigene Zugangstür hat. Sie muss über eine Küche oder Kochnische und sanitäre Anlagen verfügen.
    Verwandte Begriffe: Wohnraum, Wohneinheit, Appartement

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)?
      Die II. BV ist eine deutsche Verordnung, die detaillierte Regeln zur Berechnung von Wohnflächen und Nutzflächen in Gebäuden festlegt. Sie wird häufig im Zusammenhang mit Mietverhältnissen, der Ermittlung von Einheitswerten und der Berechnung der Grundsteuer angewendet.
    2. Warum ist die korrekte Berechnung der Wohnfläche wichtig?
      Die Wohnfläche dient als Grundlage für verschiedene Berechnungen, wie beispielsweise die Miethöhe, die Betriebskostenabrechnung, den Einheitswert einer Immobilie und die daraus resultierende Grundsteuer. Eine falsche Angabe kann zu finanziellen Nachteilen oder rechtlichen Auseinandersetzungen führen.
    3. Kann die Grundfläche pauschal um 10% gekürzt werden?
      Ob eine pauschale Kürzung der Grundfläche um 10% zulässig ist, hängt von der konkreten Auslegung des § 44 II. BV und den individuellen Gegebenheiten ab. Es ist ratsam, sich hierzu fachkundigen Rat einzuholen.
    4. Was ist der Einheitswert?
      Der Einheitswert ist ein Wert, der vom Finanzamt für bebaute und unbebaute Grundstücke festgestellt wird. Er dient als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und anderer Steuern.
    5. Wie wirkt sich die Wohnfläche auf die Grundsteuer aus?
      Die Wohnfläche ist ein Faktor bei der Berechnung des Einheitswertes, der wiederum die Grundlage für die Grundsteuer bildet. Eine größere Wohnfläche führt in der Regel zu einem höheren Einheitswert und somit zu einer höheren Grundsteuer.
    6. Wo finde ich die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)?
      Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ist im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und kann online recherchiert werden. Es gibt auch zahlreiche Kommentare und Erläuterungen zur II. BV, die bei der Auslegung helfen können.
    7. Was mache ich, wenn ich unsicher bei der Berechnung der Wohnfläche bin?
      Wenn Sie unsicher bei der Berechnung der Wohnfläche sind, sollten Sie sich an einen Steuerberater, einen Immobiliensachverständigen oder das zuständige Finanzamt wenden. Diese können Ihnen bei der korrekten Berechnung helfen und mögliche Fehler vermeiden.
    8. Welche Rolle spielt ein Grundriss bei der Berechnung der Wohnfläche?
      Ein Grundriss ist ein wichtiger Bestandteil bei der Berechnung der Wohnfläche. Er dient als Grundlage für die Vermessung der einzelnen Räume und die Ermittlung der Gesamtfläche. Ein aktueller und maßstabsgetreuer Grundriss ist daher unerlässlich.

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  2. II. BV: Wohnfläche – Förderrecht bei Einfamilienhäusern

    Im Förderrecht ...
    Im Förderrecht gehört (neuerdings muss ich sagen, GEHÖRTE) das für den aufgeklärten Planer zum 1x1, wenn er dem Bauherren "was Gutes" antun wollte.

    Gilt tatsächlich, so meine Erkenntnis, für Gebäude mit 1 Wohneinheit. Also, wenn ETW oder wenn Haus mit Einliegerwohnung, dann gilt es nicht. Begründung: Es seien bei 1-Fam-Häusern im Vergleich zu ETW verhältnismäßig viele Verkehrswege.

    Berechnung sieht/sah dann so aus:
    Bruttowohnfläche (Balkone und Tersassen konnten bisher zu 100 % abgezogen werden) minus die obligatorischen 3 % für Putz und dann nochmals diese 10 %.

    In wieweit das Auswirkungen auf die steuerliche Seite hat, habe ich keine Ahnung, da muss ich passen. Ich könnte mir als Laie nur vorstellen, dass immer dann, wenn in diesem Haus auch beruflich genutzte Fläche steuerlich geltend gemacht wird, sich das Verhältnis von eben diese Bürofläche zur Gesamtwohnfläche günstig auswirkt, wenn vorher von der Gesamtfläche alles abgezogen wird, was abgezogen werden kann. Aber, wie gesagt, von Steuer- oder gar Rechtsberatung kann nicht die Rede sein.

    Gruß

  3. Wohnfläche: 10% Kürzung – Auswirkungen auf Verkauf/Vermietung?

    vielen Dank, ich sehe das auch so, aber
    Wenn steuerlich die Wohnfläche um 10 % gemindert wird, hat das nicht für mich evtl. nachteilige Auswirkungen z.B. bei einem späteren Verkauf oder Vermietung des Hauses? 10 % weniger Fläche = geringerer Einheitswert, weniger Miete, weniger Kauferlös?
    Kann man in dem Fall einfach offiziell die Wohnflächenberechnung für das Haus ab dem Zeitpunkt x ändern, indem man dann generell die 10 % nicht mehr abzieht?
    Oder hat die steuerlich relevante Fläche nichts mit der Wohnfläche zu tun, die in einem Miet- / Kaufvertrag angegeben ist?

  4. Forum-Hinweis: Kompetente Antwortgeber im Forum finden

    @ Herr Aselmeyer
    Sorry, Herr Aselmeyer,
    für diese neuen Fragen gibt es hier im Forum kompetentere Antwortgeber.
    Gruß

  5. Experten-Rat gesucht: Tipp zur Wohnflächenberechnung?

    hallo? Marion Daffner?
    Hast Du vielleicht noch einen guten Tipp für mich?

  6. Einheitswert: Berechnung nach Ertragswertverfahren erklärt

    @ Werner
    Hallo Werner,
    hier ein wenig Hintergrundinfo:
    Der Einheitswert für ein Einfamilienhaus wird nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dabei wird von einer sogenannten Jahresrohmiete (Wertverhältnisse 01.01.1964) ausgegangen. Um diese zu berechnen, benötigt das Finanzamt eine Flächenangabe, die, um die Gleichmäßigkeit der Besteuerung zu sichern, nach einer eingeführten Vorschrift zu ermitteln ist. Das gilt nur für Zwecke der Einheitsbewertung. Selbstverständlich dient die Zweite Berechnungsverordnung auch anderen fiskalischen und nichtfiskalischen Zwecken, wenn darauf verwiesen wird. Das gilt auch für den Einheitswert.
    Viele Grüße
    Marion

  7. Wohnfläche: 10% Abzug – Grundsteuer vs. Verkauf/Vermietung

    danke Marion
    in der Berechnungsverordnung heißt es aber nun, dass man bis zu 10 % abziehen KANN (aber nicht muss).
    Ich würde das jetzt so auslegen:
    10 % ziehe ich für die Angabe zur Einheitsbewertung (für die Grundsteuer) ab, was zu weniger Grundsteuer führt.
    Hingegen ziehe ich NICHTS ab bei der Angabe der Wohnfläche, wenn ich irgendwann mal das Haus verkaufen oder vermieten sollte (um keine finanz. Einbußen zu haben).
    Da beide Berechnungen gemäß der 2. Berechnungsverordnung sind, könnte doch keiner was dagegen haben.
    Und ich habe nur Vorteile davon ... oder habe ich jetzt das Recht gebeugt? 😉

  8. Grundsteuer: 10% Abzug der Wohnfläche nutzen

    @ Werner
    Hallo Werner,
    klar nutzt Du die Kann-Vorschrift zu Deinem Gunsten und ziehst die 10 % ab. Du ermittelst die Wohnfläche ja eigens für die Einheitsbewertung:
    "Soweit bei der Ermittlung der üblichen Miete die Wohnfläche von Bedeutung ist, ist sie nach den Grundsätzen der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (...) zu berechnen. "
    Viele Grüße
    Marion

  9. II. BV: Unterschiedliche Wohnflächenangaben – Zulässig?

    vielen Dank
    es ging mir lediglich um die gleichzeitige UNTERSCHIEDLICHE Handhabung der "Zweiten Berechnungsverordnung" für ein und dasselbe Objekt: Für die Einheitsbewertung 10 % Fläche abziehen, bei der Wohnflächenangabe bei einem evtl. späteren Verkauf oder Vermietung NICHT.
    Also werde ich es so machen. Vielen Dank für die Info, Marion.

  10. II. BV §43: Grundfläche – Wahlrecht bindend für alle Berechnungen

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    kein Freibrief
    Ich glaube nicht, dass es in Ordnung ist, in der Systematik zu springen:
    II. BVAbk. § 43 Berechnung der Grundfläche
    (1) Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Wahl bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.
    Auch in § 44 heißt es:
    (4) Die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach Absatz 2 oder 3 kann nur für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt für alle späteren Berechnungen maßgebend.

  11. Wohnflächenberechnung: Wann Wahlrecht NICHT ausüben?

    @ Bruno
    Hallo Bruno,
    für welche nichtsteuerlichen Zwecke wäre es sinnvoll, bei der Berechnung der Wohnfläche nach der 2. Berechnungsverordnung das Wahlrecht nicht auszuüben?
    Viele Grüße
    Marion 🙂

  12. Wohnfläche: Vorteil ohne Abzug bei Verkauf/Vermietung

    Foto von

    @Marion
    Für Zwecke des Verkaufs und der Vermietung ist es von Vorteil, den Abzug nicht vorzunehmen. Oder war die Frage anders gemeint?

  13. Wohnfläche: Welche Vorteile bei Verkauf/Vermietung?

    @ Bruno
    Hallo Bruno,
    Danke für den Hinweis?
    Welche Vorteile wären das?
    Gibt es Vorschriften, die für Fälle des Verkaufs oder der Vermietung explizit auf die, nach der 2. Berechnungsverordnung ermittelten Wohnfläche verweisen?
    Ich sehe es als problematisch an, wenn sich z.B. wie in Werners Fall bei identischen Reihenhäusern aus dem Wahlrecht unterschiedliche materielle Folgen bei Vermietung und Verkauf ergeben.
    Viele Grüße
    Marion

  14. Wohnfläche: Höhere Miete/Verkaufspreis durch Nicht-Abzug

    Vorteile? na klar:
    Tja die Vorteile liegen doch auf der Hand:
    Wenn ich die 10 % Abzug an der Wohnfläche nicht vornehme, habe ich auf dem Papier mehr Wohnfläche. Dies ist im Regelfall gleichbedeutend mit höheren Mieteinnahmen bzw. höherem Verkaufspreis.
    Bei der Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer ist es bekanntlich genau umgekehrt: 10 %iger Abschlag = weniger Grundsteuer.
    Aber ich glaub, Bruno hat recht wenn er sagt, dass man in der Systematik nicht springen kann (siehe sein Zitat des § 44). Festgelegt ist festgelegt. ABER: Für den evtl. späteren Fall der Vermietung/Verkauf würde ich es stattdessen so machen, wie von Marion vorgeschlagen: Ich gebe die Wohnfläche dann eben nicht nach der zweiten Berechnungsverordnung an, sondern z.B. nach DINAbk. ... (ohne 10 % Abschlag) ...
    Die Problematik der unterschiedlichen Bewertung der Reihenhäuser sehe ich nicht ganz. Der Gesetzgeber hat doch bewusst diese bis zu 10 %ige Unschärfe eingebaut. Dann ist es doch legitim, diese auch auszunutzen. Oder?

  15. Verkehrswert: Keine Minderung durch unterschiedliche Berechnung?

    Das ist der Punkt!
    Hallo Werner,
    das ist genau das Problem. Ein Haus kann nicht alleine deshalb einen geringeren Verkehrswert haben oder eine geringere Miete erzielen als sein Zwilling, weil seine Wohnfläche anders berechnet wurde, wenn dieser Begriff tatsächlich der der zweiten Berechnungsverordnung ist.
    Ich hatte einmal gelesen, dass es für Vermietung und Veräußerung keine verbindlich gesetzliche Regelung der Wohnflächenberechnung gibt. Nur bin ich da zu fachfremd, um über aktuelles Wissen zu verfügen.
    Von der steuerlichen Seite dürfte alles klar sein.
    Viele Grüße
  16. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    Wohnfläche berechnen: 10% Kürzung nach II. BVAbk. – Grundsteuer sparen?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung der Wohnfläche nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) im Kontext der Grundsteuer. Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob und wann eine Kürzung der Grundfläche um 10% zulässig ist. Dabei wird insbesondere auf die unterschiedliche Handhabung bei der Einheitsbewertung für die Grundsteuer und bei einem späteren Verkauf oder Vermietung der Immobilie eingegangen. Es wird diskutiert, ob das Wahlrecht zur Kürzung der Wohnfläche konsequent angewendet werden muss oder ob es Spielräume gibt.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Die Anwendung der 10%-Regelung zur Kürzung der Wohnfläche kann sich unterschiedlich auswirken. Wie im Beitrag Wohnfläche: 10% Kürzung – Auswirkungen auf Verkauf/Vermietung? thematisiert, kann eine geringere Wohnfläche zu einem niedrigeren Einheitswert und somit zu einer geringeren Grundsteuer führen. Allerdings kann dies auch nachteilige Auswirkungen bei einem späteren Verkauf oder einer Vermietung haben.

    ✅ Zusatzinfo: Für die Ermittlung des Einheitswertes wird die Wohnfläche nach den Grundsätzen der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet. Marion Daffner erklärt im Beitrag Einheitswert: Berechnung nach Ertragswertverfahren erklärt, dass das Finanzamt diese Flächenangabe benötigt, um die Gleichmäßigkeit der Besteuerung zu gewährleisten. Dabei wird von einer Jahresrohmiete (Wertverhältnisse 01.01.1964) ausgegangen.

    🔴 Kritisch/Risiko: Bruno weist im Beitrag II. BV §43: Grundfläche – Wahlrecht bindend für alle Berechnungen darauf hin, dass es problematisch sein kann, in der Systematik zu springen und die Wahl der Berechnungsmethode (Fertigmaße oder Rohbaumaße) nachträglich zu ändern. Die einmal getroffene Wahl sollte für alle späteren Berechnungen maßgebend sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Vor- und Nachteile einer Kürzung der Wohnfläche um 10% sorgfältig abzuwägen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten zu lassen. Bei einem Verkauf oder einer Vermietung kann es sinnvoll sein, die Wohnfläche ohne Abzug anzugeben, um einen höheren Mietpreis oder Verkaufserlös zu erzielen. Beachten Sie auch den Beitrag Wohnfläche: Höhere Miete/Verkaufspreis durch Nicht-Abzug.

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