Nachtragsforderung Kellerbau: Unberechtigte Kosten? Rechte, Fristen & Vorgehen
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Nachtragsforderung Kellerbau: Unberechtigte Kosten? Rechte, Fristen & Vorgehen

Hallo Forumsteilnehmer,
kaum der Keller fertig gebaut, fangen die Probleme mit dem Kellerbauer an.
Er fordet zusätzlich DM 4000,- nach mit dem angeblichen Grund, dass meine Bauhelfer teilweise nicht nach seiner Vorstellung mitbaut, sodass der Bauleiter und seinem Bauhelfer vom Kellerbauer aktiv dafür arbeiten müssen. Daraufhin habe ich nach VOBAbk. § 2-Nr. 8-10 hingewiesen und den Nachtragsforderung zurück gewiesen.
Der gesamt Preis vom Keller beläuft sich pauschal DM 46000,- (Mitbaukeller) plus einigen Schnick-Schnack wie Isolierung-Dämmung usw. auf ca. DM 50000.-. Vertraggemäß muss der Baubetreuer und ein Bauhelfer unter seiner Anleitung tätigen dem Bauherr und seine 2 Helfer den Fertigteil-Keller aufzubauen, was auch geschehen war.
Auf meiner mit fristgesetzten Reklamation (Aufgeplatzter Putz, Mörtelreste, Bauschutt in der Doppelhaustrennwände als Schallbrücke. usw.) hat der Kellerbauer ignoriert und will erst die Nachtragzahlung bevor er etwas tut.
Die Abnahme des Kellers ist wegen obigen Mängel, was ich schriftlich angezeigt habe, von mir verweigert worden. Das Geld ca. 50000.- habe ich leider als Vorauszahlung überwiesen und die vom Kellerbauer zur Verfügung gestellten mit Frist ablaufenden Bürgschaft (laut VOB§ 17-Nr. 4-Teil B unzulässig) gleich 3 Tage nach Fertigstellung des Kellers schon vorrüber.
Ich glaube es gibt keinen Weg außer zum RA zu gehen, oder was soll ich jetzt tun, denn das Einschalten eines RA ist bekanntlich sehr teuer.
Danke alle für eine Meinung.
MfG Nicole
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit Ihrem Kellerbauer haben, der nachträglich 4000 DM fordert. Es ist wichtig, die Forderung genau zu prüfen.

    Prüfen Sie den Bauvertrag: War die Mithilfe durch Bauhelfer vertraglich vereinbart? Welche Leistungen waren im ursprünglichen Preis von 46.000 - 50.000 DM enthalten? Eine detaillierte Leistungsbeschreibung ist entscheidend.

    Nachtragsforderung prüfen: Ist die Nachtragsforderung berechtigt? Wurden Leistungen erbracht, die nicht im ursprünglichen Vertrag enthalten waren und die Sie angeordnet haben? Der Kellerbauer muss dies nachweisen.

    Mängel dokumentieren: Halten Sie alle Mängel (aufgeplatzter Putz, Mörtelreste, Bauschutt, Schallbrücke) schriftlich fest und setzen Sie dem Kellerbauer eine Frist zur Beseitigung. Die Abnahme des Kellers sollte erst nach Mängelbeseitigung erfolgen.

    Vorauszahlung und Bürgschaft: Prüfen Sie, ob Sie eine Bürgschaft für die Vorauszahlung haben. Diese kann im Falle von Mängeln oder Nichtleistung in Anspruch genommen werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Baurechtsexperten oder einem unabhängigen Baubetreuer beraten zu lassen. Dieser kann den Vertrag prüfen, die Nachtragsforderung bewerten und Sie bei der Durchsetzung Ihrer Rechte unterstützen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Nachtragsforderung
    Eine Nachtragsforderung ist eine zusätzliche Forderung eines Auftragnehmers (z.B. Bauunternehmers) für Leistungen, die über den ursprünglich vereinbarten Umfang eines Vertrags hinausgehen. Sie entsteht, wenn unvorhergesehene Arbeiten oder Änderungen erforderlich werden. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Leistungsbeschreibung, Vergütung.
    Abnahme
    Die Abnahme ist die formelle Bestätigung des Auftraggebers (Bauherrn), dass die erbrachte Leistung des Auftragnehmers (z.B. Kellerbauers) vertragsgemäß erbracht wurde. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Verwandte Begriffe: Mängel, Gewährleistung, Bauvertrag.
    Bürgschaft
    Eine Bürgschaft ist eine Sicherheitsleistung, die ein Bürge (z.B. eine Bank) für die Erfüllung der Verpflichtungen eines Schuldners (z.B. eines Bauunternehmers) gegenüber einem Gläubiger (z.B. einem Bauherrn) übernimmt. Sie dient als Schutz vor finanziellen Risiken. Verwandte Begriffe: Sicherheit, Gewährleistung, Vorauszahlung.
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Auftragnehmers (z.B. Bauunternehmers), für Mängel an seiner Leistung einzustehen. Sie beginnt mit der Abnahme und dauert in der Regel fünf Jahre für Bauleistungen. Verwandte Begriffe: Mängel, Abnahme, Schadensersatz.
    Mängel
    Mängel sind Abweichungen von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit einer Leistung. Sie können optischer oder funktionaler Natur sein und beeinträchtigen den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit der Leistung. Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Schadensersatz, Abnahme.
    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag, der die Rechte und Pflichten von Bauherr und Bauunternehmer regelt. Er enthält detaillierte Angaben zu den zu erbringenden Leistungen, den Preisen und den Zahlungsbedingungen. Verwandte Begriffe: Leistungsbeschreibung, Nachtragsforderung, Abnahme.
    Schallbrücke
    Eine Schallbrücke ist eine Verbindung zwischen Bauteilen, die Schall ungehindert weiterleitet. Sie kann die Schalldämmung eines Gebäudes erheblich beeinträchtigen. Verwandte Begriffe: Schalldämmung, Trittschall, Lärmschutz.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Nachtragsforderung im Bauwesen?
      Eine Nachtragsforderung entsteht, wenn der Auftragnehmer (z.B. der Kellerbauer) Leistungen erbringt, die nicht im ursprünglichen Bauvertrag enthalten waren und dafür eine zusätzliche Vergütung verlangt. Diese Forderung muss vom Auftraggeber (Bauherr) anerkannt werden, um wirksam zu sein.
    2. Wie prüfe ich, ob eine Nachtragsforderung berechtigt ist?
      Überprüfen Sie zunächst den Bauvertrag und die Leistungsbeschreibung. Waren die geforderten Leistungen bereits im Vertrag enthalten? Hat der Auftragnehmer die Leistungen auf Ihre Anweisung hin erbracht? Lassen Sie sich die Notwendigkeit der zusätzlichen Leistungen nachweisen.
    3. Was tun, wenn Mängel am Keller festgestellt werden?
      Dokumentieren Sie alle Mängel schriftlich und mit Fotos. Setzen Sie dem Kellerbauer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Verweigern Sie die Abnahme des Kellers, bis alle Mängel behoben sind.
    4. Welche Rolle spielt die Abnahme des Kellers?
      Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass die erbrachten Leistungen vertragsgemäß sind. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Gewährleistungsfrist. Vor der Abnahme sollten alle Mängel beseitigt sein.
    5. Was ist eine Bürgschaft im Bauwesen?
      Eine Bürgschaft dient als Sicherheit für den Bauherrn, falls der Auftragnehmer seine Leistungen nicht vertragsgemäß erbringt. Die Bürgschaft kann im Falle von Mängeln oder Insolvenz des Auftragnehmers in Anspruch genommen werden.
    6. Wie lange habe ich Zeit, Mängel zu reklamieren?
      Die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen beträgt in der Regel fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist können Mängel reklamiert werden. Es ist wichtig, Mängel unverzüglich nach Feststellung zu melden.
    7. Kann ich die Zahlung verweigern, wenn Mängel vorhanden sind?
      Ja, Sie haben das Recht, einen angemessenen Teil der Zahlung zurückzubehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Die Höhe des Zurückbehalts sollte den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung entsprechen.
    8. Was ist ein Mitbaukeller?
      Ein Mitbaukeller ist ein Keller, bei dem der Bauherr oder von ihm beauftragte Helfer bestimmte Arbeiten selbst ausführen. Die genauen Leistungen und Verantwortlichkeiten sollten im Bauvertrag klar definiert sein.

    🔗 Verwandte Themen

    • Bauvertrag prüfen lassen
      Vor Baubeginn den Vertrag von einem Anwalt prüfen lassen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
    • Mängel richtig dokumentieren
      Eine detaillierte Dokumentation von Mängeln ist wichtig für die Durchsetzung von Ansprüchen.
    • Rechte bei Baumängeln
      Informieren Sie sich über Ihre Rechte bei Baumängeln und wie Sie diese geltend machen können.
    • Bauabnahme verweigern
      Bei erheblichen Mängeln die Bauabnahme verweigern, bis die Mängel beseitigt sind.
    • Bürgschaft in Anspruch nehmen
      Bei Nichtleistung des Bauunternehmers die Bürgschaft in Anspruch nehmen, um finanzielle Schäden zu minimieren.

  2. Anwalt bei Nachtragsforderung Kellerbau sinnvoll? Kosten!

    Foto von Lieselotte Tussing

    Hallo Nicole,
    baurechtserfahrener Anwalt wär bestimmt kein Fehler, im Gegenteil! Im übrigen kostet ein erstes Beratungsgespräch gerade mal DM 350,- (wenn ich mich recht erinnere), es ist ein Festpreis!
    Was ist denn mit Deinem Bauleiter / Architekt?
    Hast Du einen VOBAbk.-Vertrag, weil Du auf die entsprechenden §§ hinweist?
    Der Wortlaut VOB/B § 2,8-10 ist nicht nur vorteilhaft für Dich, klar, gell?!
    Für ein Anwaltsgespräch solltest Du eine Liste aufstellen, wann was schriftlich (oder mit Zeugen) gesagt/getan wurde. So zum Beispiel, wann der Unternehmer Dir mitgeteilt hat, dass die Helfer nicht so arbeiten, wie er das braucht; evtl. mit Bautagebuch und Fotos vom Baufortschritt zu dem Zeitpunkt. Liegen von Dir unterschriebene Tagesberichte des Unternehmers vor?
    Mit dem Anwalt auch über die Mängel sprechen. Ist die Abnahme schriftlich verweigert worden von Dir? Wurden die Mängel schriftlich mitgeteilt? Mit Fristsetzung, wann behoben sein muss?

  3. VOB-Vertrag Kellerbau: Architekt nicht zuständig

    Ja, es ist ein VOBAbk.-Vertrag.
    Hallo Frau Tussing,
    Ich habe keinen Bauleiter bzw. Baubetreuer wenn Sie damit meinen.
    Da es um ein Fertighaus ab Oberkannte Keller handelt, ist der eigentliche Architekt vom Fertighaushersteller und nicht vom Kellerbauer und somit dafür nicht zuständig.
    Schriftliche Mitteilung vom Unternehmer gab es nicht, es war ein paar mal Mecker von wegen, dass meine Helfer nicht vom Bau verstehen.
    Das Bautagebuch vom Unternehmer lag mir im Nachhinein zur Unterzeichnung. Ich habe jedoch nicht anerkannt und nicht unterzeichnet. Fotos zum Baufortschritt liegen vor.
    Ich habe die Abnahme mündlich zurück gewiesen. Und wie gesagt schriftliche Anzeige der Mängel mit Fristsetzung wurde nicht reagiert, lediglich eine schriftliche Zusicherung des Verkaufsleiters, dass die Mängel irgendwann später nachgebessert werden, was wiederum Heute vom Finanz-Bearbeiter des Unternehmers widersprochen wurde, dass die ohne Bezahlung der Nachtragszahlung nichts tätig sein werden.

  4. Nachtragsforderung Keller: Unbedingt Anwalt einschalten!

    Foto von Lieselotte Tussing

    Dann aber schnellstens
    zum Anwalt mit dem ganzen Kram  -  aus meiner Sicht sieht das gut aus! Da ich aber nicht die ganze Historie kenne, kann es ohne weiteres sein, dass da noch Fallstricke eingebaut sind.
    • Name:

  5. VOB-Vertrag Kellerbau: Aushändigung an Privatperson?

    Foto von

    Vergessen ...
    wieso ist es ein VOBAbk.-Vertrag? Wurde die VOB Ihnen ausgehändigt vom Unternehmer? (wenn er lediglich schreibt, dass er das Angebot nach VOB gemacht hat, heißt das für Sie als Privatfrau noch lange nix)
    • Name:

  6. VOB-Vertrag Kellerbau: Teil B ausgehändigt – Bestätigung

    Im Vertrag steht von. VOBAbk.-Teil B wurde an den Auftraggeber ausgehädigt!
    ich nehme an, dass das ein VOB -Vertrag ist.
    Nicole.

  7. Nachtragsforderung: Fachkompetenz Bauhelfer erforderlich?

    Ist ja ein Witz ...
    Steht denn in dem Vertrag irgendwas davon, dass die Helfer fachkompetent sein müssen. Wenn ich mich recht erinnere, steht in den Prospekten dieser Selbstbaufirmen doch, dass das alles unter fachgerechter Anleitung ganz einfach ist.
    Gibt es denn für diese Nachberechnung Einzelnachweise bzw. sind die Arbeiten, die der Kellerbauer an Ihrer Stelle verrichtet hat detailliert gelistet.
    Frage ins Forum: Wenn diese Kosten sowieso entstanden wären, weil die Arbeiten durch die Bauherrin und ihre Bauhelfer nicht ausführbar waren  -  ist da nicht Vorsicht geboten? Ein Witz bleibt es trotzdem, wäre ja ein Freibrief zur Nachberechnung  -  wenn einfach behauptet wird, dass seitens der Helfer Bauerfahrung fehlt ...
    Genügt der einfache Hinweis darauf, dass die VOBAbk. ausgehändigt wurde zur wirksame Vereinbarung derselben? Zumindest gegenüber einem Laien wäre ich da kritisch. Häufiger passiert ja eher der umgekehrte Fall  -  die VOB wird als Grundlage wirksam vereinbart  -  jedoch nicht ausgehändigt. Ob nun VOB oder nicht, ist jedoch eine Frage für einen Rechtsanwalt  -  ich gebe nur meine persönliche Meinung wieder. Ulf Eberhard

  8. Kellerbau: Ungewöhnliche Helferstellung durch Baufirma?

    ist das überhaupt so okay?
    ... sorry, es mangelt mir vielleicht an Erfahrung, aber dass seitens des Häuslebauers ein Helfer zur Verfügung gestellt wird ist doch wohl eher ungewöhnlich. wer sagt denn dann, dass ich nicht meine omi da hinstellen kann? die Qualifizierung ist doch denn wohl äußerst streckar, oder? oder steht dann da im Vertrag dass der Helfer gesund und fleißig sein soll? ich jedenfalls würde mich nicht darauf einlassen wenn mir da irgentein Helfer zur Seite gestellt würde, wenn der Unternehmer sich darauf eingelassen hat, hat er sich auch nicht zu beschweren meine ich.
    • Name:
    • lenuweit

  9. Nachtragsforderung: Keine Einzelnachweise für Extraleistungen

    Keine Enzelnachweise, keine Vorankündigung von Extraleistungen ...
    Hallo Hr. Eberhard.
    weshalb ich auf die §§ des VOBs/B hingewiesen habe. Laut Prospekt soll alle Arbeiten für Laie auch ausführbar sein, ist auch der Fall. Besondere Kenntnisse sind nach meiner mündliche Rückfrage "nicht erforderlich"  -  so hieß es. Unter Leitung des Richtmeister werden die Arbeiten verrichtet. Natürlich hat der Richmeister auch Hand angelegt, sonst hätte kein Laie z.B. die Bodenplatte beim Einbetonieren nicht gerade und sauber glätten können.
    Im Bautagebuch sind unter "außer vertragliche Leistungen" keine Eintragung zu finden.
    Wie gesagt, die Nachbesserungen sind nach meiner Bekanntgabe der Mängel nur teilweise gemacht, Bspw. hat die Fa. den Mörtel zw. den Trennwänden der Doppelhaushälfte wegen Schallbrücke ausgestammt (Dies ist ein Bspw. dafür, wie "Fachkompetenz" er Richtmeister arbeitet), lässt jedoch den entstehenden Bauschutt in der Trennwand-Spalte zurück liegen (Bleibt immer noch eine Schallbrücke dort).
    Es bleibt jetzt Streitigkeiten der gegen Forderungen. Wahrscheilich geht die Klärung nicht ohne RA. ☹
    Nicole.
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Nachtragsforderung Kellerbau: Rechte, Fristen & Vorgehen

    💡 Kernaussagen: Bei unberechtigten Nachtragsforderungen im Kellerbau ist schnelles Handeln wichtig. Ein VOBAbk.-Vertrag muss dem Auftraggeber ausgehändigt worden sein. Die Anforderungen an Bauhelfer sollten klar im Vertrag definiert sein. Ohne Einzelnachweise sind Nachträge oft unberechtigt. Ein Anwalt für Baurecht kann die Situation schnell einschätzen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Nachtragsforderung: Fachkompetenz Bauhelfer erforderlich? sollte geprüft werden, ob im Vertrag die Fachkompetenz der Helfer gefordert wird. Fehlt diese Vereinbarung, kann die Forderung unberechtigt sein.

    ✅ Zusatzinfo: Ein erstes Beratungsgespräch bei einem baurechtserfahrenen Anwalt kann Klarheit schaffen, wie im Beitrag Anwalt bei Nachtragsforderung Kellerbau sinnvoll? Kosten! erwähnt wird. Die Kosten hierfür sind oft überschaubar.

    🔴 Risiko: Werden Leistungen ohne Vorankündigung und Einzelnachweise erbracht, wie in Nachtragsforderung: Keine Einzelnachweise für Extraleistungen beschrieben, besteht das Risiko, dass diese nicht anerkannt werden müssen. Dokumentation ist hier entscheidend.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie Ihren Bauvertrag genau auf Klauseln bezüglich Bauhelfer und VOB-Vereinbarungen. Holen Sie sich rechtlichen Rat, um Ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Nachtragsforderung zu klären. Beachten Sie den Beitrag Nachtragsforderung Keller: Unbedingt Anwalt einschalten!.

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