Haus & Grundstück Bewertung: Altlasten, Wertminderung & Schadenersatzansprüche bei Müllablagerung?
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Haus & Grundstück Bewertung: Altlasten, Wertminderung & Schadenersatzansprüche bei Müllablagerung?

Folgende Problematik:
Wir erwarben 1989 ein Haus auf 700 m² in der Nähe von Elmshorn (S-H)  -  Alleinlage  -  Außenbereich. 1993 erwarben wir das daneben liegende Grundstück (es wurde 1989 vom erworbenen Teil abgetrennt und gehörte noch dem ehem. Eigentümer) in Größe von 2500 m². Dieses letztere Grundstück war überwiegend mit einem Fichtenwald und einer kleineren Grünfläche ausgestattet. Dieses letztere Grundstück wurde in den 60 er-Jahren legal als Müllagerstätte der Stadt Elmshorn genutzt. Über der gesamten Fläche (vorher Feuchtwiese) wurde nach Einbringung des Mülls eine Humusschicht aufgebracht und der Fichtenwald gepflanzt (ca. 1968).
Es handelt sich also um eine Altlast/Altablagerung.
Von Seiten der Umweltbehörden geht von der ehem. Deponie keine Gefahr aus. Auch Gutachten bestätigen dies. Lediglich wenn man die Erde vom Boden essen würde, könnte man sich theoretisch gesundheitliche Schäden zufügen.
Nun haben wir das Grundstück 1996 komplett (beide Teile) verkauft.
Der Käufer klagt nun auf eine Wertminderung bzw. Schadenersatz in Höhe von ca. 50 % der Kaufsumme, da das Deponiegrundstück, den Wert des Gesamten bei einem künftigen Verkauf entsprechend mindere. Ein Gutachter hat diese Annahme bestätigt, ein weiterer Gutachter sieht die Grundstücke unabhängig voneinander und keine höhere Wertbeeinflussung des Haus-Grundstückes durch die Altablagerung.
Gibt es vergleichbare Fälle im restlichen Bundesgebiet?
Wie wird in solchen Fällen Verfahren?
Die Käufer haben eine Rückabwicklung des Kaufvertrags schon kurz nach Klageeinreichung abgelehnt, es scheint ihnen offensichtlich dort zu gefallen, man will scheinbar lediglich im Nachhinein noch möglichst viel Geld einsparen.
Ich hoffe das Thema ist hier diskussionfähig, ansonsten erbitte ich einen Verweis auf ein evtl. anderes Forum hier oder im WEB.
Danke
MfG
Matthias Fenner
[email protected]
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  • Matthias Fenner
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Kontaminierter Boden kann gesundheitsschädliche Stoffe enthalten. Vermeiden Sie direkten Kontakt mit dem Erdreich und beauftragen Sie umgehend eine professionelle Untersuchung.

    🔴 Kritisch: Die Stabilität des Grundstücks könnte durch die Müllablagerungen beeinträchtigt sein. Lassen Sie die Statik von einem Fachmann überprüfen, bevor Sie Baumaßnahmen planen.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie ein Haus mit Grundstück erworben haben und später ein angrenzendes Grundstück hinzukauften, welches sich nun als ehemalige Müllablagerungsstätte herausstellt. Dies wirft Fragen bezüglich Wertminderung und möglicher Schadenersatzansprüche auf.

    🔴 Gefahr: Eine ehemalige Müllablagerungsstätte kann eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks und potenziell auch des bebauten Grundstücks zur Folge haben. Zudem besteht die Gefahr von Boden- und Grundwasserverunreinigungen, die gesundheitliche Risiken bergen können.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

    • Bodenuntersuchung: Lassen Sie eine umfassende Bodenuntersuchung durch ein unabhängiges Gutachterbüro durchführen, um das Ausmaß der Kontamination festzustellen.
    • Gutachten zur Wertminderung: Beauftragen Sie einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Wertminderung. Dieses Gutachten sollte die Auswirkungen der Altlasten auf den Verkehrswert der Immobilie beziffern.
    • Rechtliche Beratung: Konsultieren Sie einen auf Immobilien- und Umweltrecht spezialisierten Anwalt. Dieser kann Ihre Ansprüche prüfen und Sie hinsichtlich der Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen beraten.

    Es gibt Präzedenzfälle im Bundesgebiet, in denen Käufer aufgrund von arglistiger Täuschung oder Verletzung der Aufklärungspflicht Schadenersatzansprüche geltend machen konnten. Die Erfolgsaussichten hängen jedoch von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem Anwalt für Immobilienrecht auf, um Ihre rechtlichen Möglichkeiten zu prüfen und die nächsten Schritte zu planen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Altlast
    Eine Altlast ist eine durch frühere gewerbliche oder industrielle Tätigkeiten oder durch Ablagerungen (z.B. Mülldeponien) verursachte Boden- oder Grundwasserverunreinigung, die eine Gefahr für die Umwelt und die menschliche Gesundheit darstellt.
    Verwandte Begriffe: Bodenkontamination, Umweltschaden, Deponie.
    Wertminderung
    Die Wertminderung ist die Reduzierung des Verkehrswerts einer Immobilie aufgrund von negativen Einflüssen wie Altlasten, Lärmbelästigung oder Bauschäden. Sie wird in der Regel durch einen Immobiliensachverständigen ermittelt.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Sachwert, Ertragswert.
    Schadenersatz
    Schadenersatz ist die finanzielle Entschädigung, die ein Geschädigter von demjenigen verlangen kann, der ihm einen Schaden zugefügt hat. Im Zusammenhang mit Altlasten kann Schadenersatz beispielsweise für die Kosten der Sanierung oder die Wertminderung des Grundstücks geltend gemacht werden.
    Verwandte Begriffe: Haftung, Gewährleistung, Regress.
    Bodenuntersuchung
    Eine Bodenuntersuchung ist die Analyse von Bodenproben auf Schadstoffe und andere Verunreinigungen. Sie dient dazu, das Ausmaß der Belastung festzustellen und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zu planen.
    Verwandte Begriffe: Schadstoffanalyse, Umweltanalytik, Probenahme.
    Deponie
    Eine Deponie ist eine Anlage zur geordneten Ablagerung von Abfällen. Altdeponien können eine Quelle für Boden- und Grundwasserverunreinigungen sein, da aus den Abfällen Schadstoffe austreten können.
    Verwandte Begriffe: Müllablagerung, Abfallwirtschaft, Altlastenverdachtsfläche.
    Umweltbehörde
    Die Umweltbehörde ist eine staatliche Stelle, die für den Schutz der Umwelt zuständig ist. Sie überwacht die Einhaltung von Umweltgesetzen, genehmigt Anlagen, die die Umwelt belasten können, und ist für die Sanierung von Altlasten zuständig.
    Verwandte Begriffe: Naturschutzbehörde, Wasserbehörde, Immissionsschutzbehörde.
    Immobiliensachverständiger
    Ein Immobiliensachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis auf dem Gebiet der Immobilienbewertung. Er erstellt Gutachten über den Wert von Immobilien und berät Käufer und Verkäufer bei Immobilientransaktionen.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Immobilienbewerter.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet Altlast im Zusammenhang mit einem Grundstück?
      Altlasten sind durch frühere Nutzungen (z.B. als Deponie oder Industriegebiet) entstandene Boden- und Grundwasserverunreinigungen, die eine Gefahr für die Umwelt und die menschliche Gesundheit darstellen können. Sie können den Wert eines Grundstücks erheblich mindern und Sanierungsmaßnahmen erforderlich machen.
    2. Welche Rechte habe ich als Käufer eines Grundstücks mit Altlasten?
      Als Käufer haben Sie unter Umständen Anspruch auf Schadenersatz oder Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn der Verkäufer die Altlasten arglistig verschwiegen oder seine Aufklärungspflicht verletzt hat. Die Beweislast liegt jedoch in der Regel beim Käufer.
    3. Wie wird die Wertminderung eines Grundstücks durch Altlasten berechnet?
      Die Wertminderung wird in der Regel durch einen Immobiliensachverständigen ermittelt. Dabei werden die Kosten für die Sanierung der Altlasten, die Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten und die allgemeine Risikobelastung des Grundstücks berücksichtigt.
    4. Wer ist für die Sanierung von Altlasten verantwortlich?
      Die Verantwortlichkeit für die Sanierung von Altlasten ist im Bundes-Bodenschutzgesetz geregelt. In erster Linie ist der Verursacher der Verunreinigung verantwortlich. Wenn dieser nicht ermittelt werden kann oder zahlungsunfähig ist, kann der Grundstückseigentümer oder die öffentliche Hand zur Sanierung verpflichtet werden.
    5. Welche Behörden sind bei Altlasten zuständig?
      Zuständig für Altlasten sind in der Regel die Umweltbehörden der Bundesländer. Diese führen ein Altlastenverzeichnis, überwachen die Sanierung von Altlasten und beraten Bürger und Unternehmen in Fragen des Bodenschutzes.
    6. Kann ich ein Grundstück mit Altlasten bebauen?
      Die Bebauung eines Grundstücks mit Altlasten ist grundsätzlich möglich, jedoch unter Umständen mit Auflagen verbunden. Die Umweltbehörde kann beispielsweise Sanierungsmaßnahmen oder besondere Schutzvorkehrungen anordnen, um die Gesundheit der Bewohner und die Umwelt zu schützen.
    7. Was ist ein Bodengutachten und wozu dient es?
      Ein Bodengutachten ist eine Untersuchung des Bodens auf Schadstoffe und andere Verunreinigungen. Es dient dazu, das Ausmaß der Belastung festzustellen und die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zu planen. Ein Bodengutachten ist oft die Grundlage für die Bewertung eines Grundstücks mit Altlasten.
    8. Wie lange dauert die Sanierung einer Altlast?
      Die Dauer der Sanierung einer Altlast hängt von der Art und dem Umfang der Verunreinigung ab. Einfache Sanierungen können wenige Wochen dauern, während komplexe Sanierungen mehrere Jahre in Anspruch nehmen können.

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  2. Altlasten-Hinweis entscheidend für Grundstücksbewertung?

    frage
    wurde vor dem kauf darauf hingewiesen das es dies müllhalde gibt?
    das dürfte entscheidend sein.
    Gruß
    jens

  3. diese und entscheidend

    oh Gott.

  4. Grundstückskauf: Altlasten, Notarvertrag & Wertminderung

    Was wurde denn verkauft?
    Wurden 2 Grundstücke verkauft? Oder haben Sie die beiden Teile verschmolzen und nur 1 Grundstück verkauft? Haben Sie die Käufer auf die Altlast hingewiesen? Was steht im Notarvertrag?
    Ohne Kenntnis dieser Dinge ist keine Einschätzung der Situation möglich.
    Meine Einschätzung geht von "keine Wertminderung" bis zu "Rückabwicklung des Kaufvertrags möglich", was ja von den Käufern abgelehnt wurde.

  5. Altlasten: Mündliche Hinweise vs. Notarvertrag – Risiko!

    Das ist alles nicht so einfach ...
    Das ist alles nicht so einfach
    1. es wurde mündlich darauf hingewiesen, dass der entsprechende Teil mit Müll verfüllt wurde.
    2. der Notarvertrag wurde (nicht lachen!) von der Käuferseite verfasst (ja wir waren damals so unerfahren und gutgläubig) wobei die Käuferin Mitarbeiterin des Notars war (mittlerweile ist sie verstorben).
    3. der Notarvertrag schreibt: Der Verkäufer versichert, dass versteckte Mängel, insbesondere Hausbock oder echter Hausschwamm sowie Altlasten nicht vorhanden sind. (Haben wir nun so ja auch mit unterschrieben  -  stimmt)
    4. die Käuferin stammt aus der näheren Umgebung, wo es an mehreren Orten solche Ablagerungen gibt, konnte es also auch wissen oder zumindest ahnen, wenn eine Fläche plötzlich gut einen halben bis einen Meter höher liegt als die umliegenden Wiesen oder Felder  -  ist aber zum jetzigen Zeitpunkt uninteressant.
    5. Vor unseren Käufen gab es das Grundstück 65,54/1 und 140/14 (wobei 54/1 und 140/14 am äußeren Rand des Deponiekörpers liegen und recht klein sind). 1989 wurde 65 geteilt in 65/1 (700 m² mit Haus und Garagen) und 65/2 (ca. 2300 m² mit Wald und darunter eben der Müll). Beim Verkauf 1996 wurde dann diese Grundstücke (4) natürlich in einem Notarvertrag zusammen zu einer Summe verkauft  -  die Grundstücke behalten ja anschließend ihre einzelnen Nummern und sind so gesehen einzelne angrenzende Grundstücke.
    6. Die Käufer haben ca. ein Jahr nach Übernahme die Klage entsprechende eingereicht und von vorne herein eine Rückabwicklung abgelehnt.
    7. Zu den Summen um die es geht:
    Angeboten wurde das ganze 1989 für 320 TDM
    Kaufsumme 1989 Haus/Garage + 700 m²: 250 TDM
    Kaufsumme 1993 Restgrundstück 2500 m²: 20 TDM
    Investitionen und Sanierungen zw. 89 und 96: ca. 25 TDM
    Verkauf 1996 komplett: 350 TDM
    Forderung der Käufer/Klage: 200 TDM
    Landgerichtsurteil entspr. Gutachter: 150 TDM
    z.Z. vor dem OLG
    MfG
    Matthias Fenner
    • Name:
    • Matthias Fenner

  6. Altlastenfreiheit: Schriftliche Zusicherung vs. Realität

    Wenn's so ist
    wird Ihnen niemand was Definitives sagen können. Ein paar Gesichtspunkt will ich Ihnen trotzdem nennen, auch wenn sie das Problem nicht lösen:
    Sie haben Altlastenfreiheit schriftlich zugesichert. Das Grundstück ist keine Altlast im strengen Sinn, solange es nicht formell von der zuständigen Behörde als Altlast festgestellt ist. Dem würde ein Gericht aber vermutlich nicht folgen, weil Altlast auch im gemeinen Sprachgebrauch als sanierungsbedürftige Verunreinigung verstanden wird. Dass kein Sanierungsbedarf (mehr) besteht, belegen die städtischen Gutachten.
    Fazit => Ausgang ungewiss, aber nicht chancenlos.
    Selbstverständlich hatten Sie keine Zeugen für die gesprochene Information über die Altablagerung?
    Für die Abschätzung einer Wertminderung des Grundstücks gibt es ziemliche Ermessensgrenzen:
    Wenn gebaut wird, entstehen Zusatzkosten für Planung, Untersuchung und Abfallentsorgung  -  die man wiederum zu gängigen Marktpreisen (unteres Niveau) oder mit entsprendem Zuschlag schätzen kann.
    Der Wiederverkaufswert und der Beleihungswert ist oft sehr gering.
    Theoretisch können Sanierungskosten auf den Eigentümer zukommen, wenn sich die Beurteilungslage ändert.
    Wichtiger als die tatsächlichen Kaufpreise ist, ob es sich um damals marktübliche Preise handelte oder ob das Gericht davon ausgehen kann, dass Aufgrund der (bekannten) Altablagerung bereits ein Preisabschlag erfolgt ist.
    Also brauchen Sie einen Gutachter, der die gegnerischen Abschläge und Begründungen dafür bewertet und sehr wahrscheinlich reduzieren wird und einen RA, der die Sache entsprechend vertritt. Das sollte vielleicht nicht gerade der auf Scheidungsrecht spezialisierte Bekannte sein.
    Tut mir leid, wenn ich Ihre Befürchtungen bestätige, aber wohlfeile Hilfe gibt's in so einem Fall wohl nicht.

  7. Grundstücksbewertung: Deponie im ländlichen Alleinlage-Bereich

    Ja so ist es nun mal ...
    Ja so ist es nun mal und die Problematik liegt ja nun endlich bei der ORDENTLICHEN Bewertung.
    Der damalige Verkaufspreis von 350 TDM entsprach sicherlich dem üblichen, wobei das bei Alleinlagen im ländlichen Bereich immer schwer einzuschätzen ist, solange man die Deponie nicht als solche bewertet!
    Natürlich haben wir eine fähigen und bemühten Anwalt, dennoch haben wir das Problem das Gericht davon zu überzeugen, dass das ersteinstanzliche Gutachten auf einer völlig aus der Luft gegriffenen Bewertung besteht. "Ich habe keine Vergleichsobjekte  -  denke aber dass 50 Prozent Abschlag angemessen sind"?!?!?! so der Gutachter.
    Ein von uns beauftragter Gutachter sieht die Sache differenzierter und komtm so, zu einem wesentlich geringeren Abschlag.
    Ich hoffe nun auf jemanden zu treffen, der mir bzw. dem Gericht schlüssig begründen kann WIE letztendlich hier vernünftig die Immobilie bewertet wird!
    Dass wir einen Abschlag an den Käufer zahlen müssen, davon gehe ich aus  -  es ist allerdings schon ein wesentlicher Unterschied ob es am Ende 75 oder nur z.B. 40 T€ sind!
    MfG
    Matthias Fenner
    • Name:
    • Matthais Fenner

  8. Grundstücksbewertung: Sanierungskosten vs. Wertminderung

    Da scheinen Sie doch
    in guten Händen zu sein. Es ist zu wünschen, dass das Gericht der differenzierten Schätzung folgt. Wenn die Sanierungskosten unter dem Abschlag liegen wird selbst ein Richter das einsehen 😉
    Seien Sie doch so nett und berichten mal nach dem (hoffentlich guten) Ende, wie's ausgegangen ist.

  9. Altlasten: Minderungsanspruch bei unterschriebener Freiheit

    Na das ...
    Werter Fragesteller
    kann ja noch spannend werden.
    Meine ganz vorsichitge Einschätzung  -  ich kenne ja nur einen Teil der Fakten  -  sieht so aus:

    1) Sie haben Altlastenfreiheit unterschrieben, es sind aber wohl Lasten da. => ergo ist ein Minderungsanspruch grundsätzlich gegeben

    2) In dem Notarvertrag wurde 4 EINZELNE Grundstücke verkauft, nur nicht mit Einzelpreisen belegt. Daher ist  -  wenn nicht besondere Umstände etwas anderes hervorrufen  -  weder eine wirtschaftliche noch eine ideele Verbindung der Grundstücke anzunehmen. Dies wäre auch über die Kaufgeschichte  -  die Ihrem Nachfolger per Grundbuch bekannt sein musste  -  so erkennbar.

    3) Ein Wald- und Wiesengrundstück im Außenbereich ist kein Bauland und wird es wohl auch nicht werden. Zumindest war es nicht in der Erwartung zu erwerben. Da der Ertrag des Grundstücks = Holz durch die Altlast wohl nicht geschädigt wird, ist eine Minderung des Ertragswerts nicht anzusetzen

    4) Der von Ihnen gezahlte Preis ist wohl angemessen gewesen.

    5) Der "Schaden" würde sich für mein Verständnis wie folgt ermitteln:
    Fläche des Altlastengrundtsücks * zu ermittelnder Bodenwert * Minderung = mögliche Rückforderung/-Zahlung.
    Einschränkung: Falls von der Altlast gasförmige oder flüssige Lasten ausgehen, würden die natürlich auch die angrenzenden Grundstücke beeinträchtigen und damit dort den Wert mindern.
    So nun müssen Sie noch Richter und Gutachter finden, die meine Meinung sind 😉.

  10. Klage nach Grundstückskauf: Wer sind die Erben?

    Klagen Erben?
    Nur mal so zum Verständnis. Sie schreiben, die Käuferin (die beim Notar arbeitete) sei inzwischen verstorben. Wer klagt denn nun? Ihr (überlebender) Mann und damalige Mitkäufer, oder deren Kinder?

  11. Korrektur: Notarin verstorben

    denke die notarin
    ist gestorben.
    Gruß
    jens

  12. Notarvertrag: Mündliche Absprachen ohne Beweiswert!

    ich versteh nur nicht
    wie man sowas im notarvertrag zulassen kann. ist doch klar das mündliches nicht bewiesen werden wird und der notarvertrag zählt.
    ich denke das wird im schriftlichen Verfahren enden und der Richter sich nicht mal die mühe der Vorladung macht. aber ich kann auch daneben liegen. Ich versteh es bloß nicht.
    Gruß jens

  13. Korrektur: Käuferin war Mitarbeiterin des Notars

    >Käuferin Mitarbeiterin des Notars war (mittlerweile ist sie verstorben). <
    >Käuferin Mitarbeiterin des Notars war (mittlerweile ist sie verstorben). <
    Käuferin + Mitarbeiterin = weiblich
    Notar = männlich
    sie verstorben = weiblich!
    ;-))

  14. Dank für grammatikalische Hinweise!

    tanke vür tie Aufklärung
    und't di krammatikallischen hinnnwese
    :-)) )
    jens

  15. Grundstückswert: Altlasten vs. Ertragswert (Holzernte)

    Noch was ...
    Werter Fragesteller
    Wenn ich jetzt mal von Ihrem Kaufpreis von 20 TDM ausgehe (bei 2500 m² a 8 DM ist der wohl reell) und einen Minderwert für die Altlast ansetze, ist der Ertragswert (Gewinn aus Holzernte) als Mindestwert anzustezen.
    Das heißt, auf Null oder darunter kann der Wert des Grundstücks nicht sinken, solange nicht auf Grund vom Grundstück ausgehender Umweltgefahren ein Sanierungsbedarf vorliegt.
    Ist dem Gutachten über die Deponie also zu entnehmen, dass diese nur Falle des Freilegens zu sanieren ist, könnte sich gut ein Restwert des Grundstücks aus Ertrag ergeben.
    Für die anderen Grundstücke wäre zu prüfen, in wie weit die Altlast nebenan eine Verkaufserschwerniss darstellt.
    Aber bitte alles zu Marktbedingungen von 1996 und NICHT von heute. Der war nämlich erheblich besser als heute und die Leute haben auch manche "Kröte geschluckt", die heute ein Grundstück quasi unverkäuflich macht.

  16. Grundstücksbewertung: Berufung vor OLG – Einschätzung!

    Ganz richtig Herr Dühlmeyer ...
    Ganz richtig Herr Dühlmeyer die Richter müssen sich NUR NOCH dieser Meinung von Ihnen und mir anschließen  -  heul  -  zähneknirsch ...
    (zu den Hinterbliebenen  -  lol)
    Die Käuferin (MA des Notars) ist mittlerweile verstorben, es läuft die Berufung unsererseits vor dem OLG. Die Gegenseite ist nur noch der hinterbliebene Ehemann und damalige Miterwerber.
    (Nochmal zu Herrn Dühlmeyer)
    Laut dem letzten Gutachten geht definitiv keine Gefahr oder sonstige Auswirkung von dem Altablagerungsteil aus. Eine Bebaubarkeit oder sonstige Umnutzung ist rechtlich nicht machbar, da 1. Außenbereich, 2. Wald usw.
    Unser Gutachter hat das ja auch so eingeschätzt, dass der Wert allein dieses Grundstückes beeinflusst wird und allenfalls ein kleiner sog. merkantiler Minderwert das Hausgrundstück mitbelastet, was aber jedenfalls weit unter dem erstinstanzlichen Urteil von 75 TDM liegt.
    Aber wie bekommen wir noch diese OLG-Richter herum? Das Berufungsverfahren läuft nun auch schon mind. 2 Jahre und die Grundeinstellung der 3 Herren war schon im 1. Termin quasi: "Für uns ist der Fall eigentlich klar  -  das Landgericht hat richtig entschieden. "
    Seufz
    MfG
    Matthias Fenner
    • Name:
    • Matthais Fenner

  17. Grundstücksbewertung: Berufung vor OLG – Einschätzung!

    Ganz richtig Herr Dühlmeyer ...
    Ganz richtig Herr Dühlmeyer die Richter müssen sich NUR NOCH dieser Meinung von Ihnen und mir anschließen  -  heul  -  zähneknirsch ...
    (zu den Hinterbliebenen  -  lol)
    Die Käuferin (MA des Notars) ist mittlerweile verstorben, es läuft die Berufung unsererseits vor dem OLG. Die Gegenseite ist nur noch der hinterbliebene Ehemann und damalige Miterwerber.
    (Nochmal zu Herrn Dühlmeyer)
    Laut dem letzten Gutachten geht definitiv keine Gefahr oder sonstige Auswirkung von dem Altablagerungsteil aus. Eine Bebaubarkeit oder sonstige Umnutzung ist rechtlich nicht machbar, da 1. Außenbereich, 2. Wald usw.
    Unser Gutachter hat das ja auch so eingeschätzt, dass der Wert allein dieses Grundstückes beeinflusst wird und allenfalls ein kleiner sog. merkantiler Minderwert das Hausgrundstück mitbelastet, was aber jedenfalls weit unter dem erstinstanzlichen Urteil von 75 TDM liegt.
    Aber wie bekommen wir noch diese OLG-Richter herum? Das Berufungsverfahren läuft nun auch schon mind. 2 Jahre und die Grundeinstellung der 3 Herren war schon im 1. Termin quasi: "Für uns ist der Fall eigentlich klar  -  das Landgericht hat richtig entschieden. "
    Seufz
    MfG
    Matthias Fenner
    • Name:
    • Matthais Fenner

  18. Altlastenbegriff: Bedeutungswandel seit 1996

    1996
    war der Altlastenbegriff bei weitem noch nicht so (mißbräuchlich) gebräuchlich wie heute, sondern wurde noch mehr in der eigentlichen Bedeutung benutzt: Altflächen, von denen auf Grund bestehender Verunreinigungen unter Berücksichtigung der vorhandenen oder geplanten Nutzung eine wesentliche Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit ausgeht und für die nach § 11 Abs. 1 Satz 1 und 2 das Sanierungserfordernis dem Grunde nach festgestellt ist (Hess. Altlastengesetz).
    Möglicherweise war die Fläche ja auch bereits damals aus dem Altlastenkataster gelöscht?

  19. Gutachten: Richter von Sachargumenten überzeugen!

    Überzeugen kann man Richter ...
    Werter Fragesteller
    nur durch Sachargumente. Und da sind nur die Begründungen des Gutachters aus der 1 ten Instanz relevant.
    Also sind diese mit dem Seziermesser zu zerlegen.
    Meine Idee wäre, bei Gericht zwei Gutachten zu beantragen.
    Eins für den Wert der Grundstücke 1996, in dem so getan wird, als wär da nichts und eins für den tatsächlich anzusetzenden Marktwert. Differenz = gleich Schaden.
    Problem dabei ist, dass Sie nicht wissen, wen das Gericht beauftragt.
    An sonsten => BGH. Wobei ich nicht weiß, ob die annehmen, weil die Sache ja nicht streitig ist, sondern "nur " die Höhe.

  20. Notarvertrag: Verschweigen der Deponie – Konsequenzen!

    spielt denke ich keine rolle
    seit wann muss sich das Gericht an irgend welche gutachten halten? gutachten  -  können wenn überhaupt  -  nur der Entscheidungsfindung "dienlich" sein. der Knackpunkt der Dinge liegt meines Erachtens einzig darin  -  das im notarvertrag  -  wieder besseren Wissens  -  jegliche Belastung abgestritten- oder auch nur das Wort deponie nicht auftaucht. der Verkäufer ist dazu verflichtet!
    alles andere  -  mündliche  -  war durch das Gericht nicht zu beachten  -  da sicherlich nicht substanziell bewiesen!
    ich sage es mal so  -  wer sowas unterschreibt ist letztendlich selber schuld. so bitte das ist.
    wie hoch nun die Entschädigung ausfällt  -  entscheidest das olg nach eigenem ermessen  -  bzw. weißt sicherlich die Berufungsklage ab. alles andere sollte wundern.
    MfG
    jens

  21. Beweisanträge: Zulassung vor dem OLG?

    warum
    sollte das olg neue beweisanträge zulassen?
    die können nur über Dinge entscheiden die zum zeitpunkt der Hauptverhandlung Gegenstand waren. andere fristen sind schon lange durch.
    MfG
    jens

  22. Beweisanträge: Neue Erkenntnisse im laufenden Verfahren?

    Solange ein Verfahren läuft können meines Wissens ...
    Solange ein Verfahren läuft können meines Wissens sicherlich neue Beweisanträge eingebracht werden.
    Ich bin an sich natürlich Rechtslaie, aber wenn in der 1. Instanz der Gutachter für die damaligen Kläger leider positiv (in der Berufungsinstanz ist das übrigens umgekehrt!) ein Verkehrswertgutachten erstellt, in dem er nach den üblichen Bewertungsverfahren einen Verkehrswert zum Stichtag April 1996 von 295 TDM ermittelt, dann die "Kontaminierung" beurteilt (bla-bla abgeschrieben vom Geologen) und dann unter Hinweis darauf, keinen einzigen vergleichbaren Fall zu kennen "unter Berücksichtigung des beobachteten Marktverhaltens" einen Abschlag von ca. 50 % = 150 TDM ermittelt (?!), dann frage ich mich ob das nun ein Gutachten ist oder eine Pi-Mal-Daumen Einschätzung.
    Ich gestehe dem Richter zu (der kann es ja auch nicht besser wissen), dass der dann diesen Wert in sein Urteil übernimmt.
    Wenn nun in der Berufung vor dem OLG von unserer Seite persönlich beauftragt und bezahlt, Gutachten vorgelegt werden, die ähnlich wie Herr Dühlmeyer weiter oben, die Grundstücke differenziert betrachten und allein schon so zu gänzlich anderen Bewertungen kommen, dann kann doch das Gericht nicht einfach hingehen und behaupten: uns gefällt das 1. Gutachten eigentlich ganz gut und obwohl der Abschlag nicht differenziert begründet werden konnte, scheint uns das Bauchgefühl eines angesehenen Immobilienmaklers (Anm: : der von Altlasten absolut keine Ahnung hat) durchaus annehmbar  -  Punkt  -  zahlen!?
    Ich erwarte ja auch von den OLG-Richtern nicht dass sie sich in diesen Dingen persönlich super gut auskennen, aber wie komme ich nun zu einem quasi "Obergutachten"?
    MfG
    Matthias Fenner
    • Name:
    • Matthias Fenner

  23. ZPO §531: Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel vor Gericht

    wenn es die Richter zulassen
    haben sie Glück gehabt (vielleicht)
    § 531 ZPO
    Zurückgewiesene und neue Angriffs- und Verteidigungsmittel (Angriffsmittel, Verteidigungsmittel)
    (1) Angriffs- und Verteidigungsmittel (Angriffsmittel, Verteidigungsmittel), die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
    (2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel (Angriffsmittel, Verteidigungsmittel) sind nur zuzulassen, wenn sie
    1. einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist,
    2. infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder
    3. im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
    Das Berufungsgericht kann die Glaubhaftmachung der Tatsachen verlangen, aus denen sich die Zulässigkeit der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel (Angriffsmittel, Verteidigungsmittel) ergibt.
    > >>>> so steht es in der ZPO >>>>>>>>>>>> wenn sie im ersten Prozess also mit dem einen gutachten gelebt haben  -  braucht das Gericht in der Berufung ein neues nicht zulassen (und wenn nicht würdigen)  -  denn das BerufungsGericht überprüft eigentlich nur  -  ob die erstinstanz was falsch (verfahrensfehler) gemacht hat. >>>>>>>>>>>>>
    in ihrem Fall haben die Richter da kaum einen Grund dran zu glauben. sehen sie es mal so  -  erst unterzeichnen sie einen Vertrag mit falschen Angaben  -  lassen den auch noch beurkunden  -  sind vor Gericht und haben kein (genehmes) gutachten  -  und  -  rügen wahrscheinlich nicht das andere (unangenehme) gutachten!
    wie soll sich der Berufungssenat da wohl entscheiden  -  Andeutungen kamen doch schon!
    ich mach ihnen da keine Hoffnungen!
    MfG
    jens
    ps: bevor jetzt das gehacke losgeht (ich weiß was ich da schreibe!)

  24. OLG-Gutachten: Deponiekörper-Analyse & Gefahrenpotential

    Sie können einem richtig Mut machen ...
    Sie können einem richtig Mut machen (heul)
    Das Berufungsverfahren vor dem OLG läuft ja nun schon länger und es wurde der Immobilien-Gutachter aus dem LG-Prozess zu seinem Gutachten gehört.
    Es wurde vom OLG ein 2. geologisches Gutachten angefordert um feststellen zu können, was tatsächlich in dem Deponiekörper steckt, wie gefährlich es ist, und was Maßnahmen zur Sicherung bzw. Beseitigung kosten würden.
    Diesbezüglich gab es keine Feststellung im 1. Rechtszug!
    Jetzt fragt man sich angesichts folgender Feststellungen des Geologen:
    a) Deponie ungefährlich, keine Gefahren für Anwohner und Umwelt, kein austretendes Gas, Zersetzung schon weit fortgeschritten etc.
    b) nur das Essen des Waldbodens könnte toxische Schäden hervorrufen!
    c) Beseitigung absolut unnötig und auch unmöglich, da Waldbestand (theoretische Kosten ca, 400 T€)
    d) Sicherung durch Abdeckung auch unnötig und unmöglich, da der Wald abgeholzt werden müsste, was die Behörde nicht will (theoretische Kosten 36 T€)
    e) Restsicherung durch Umzäunung damit spielende Kinder (man beachte Alleinlage, nächstes Haus 500 m entfernt, nächstes kleines Dorf ebensoweit) den Boden nicht wegesssen: Preis nicht ermittelt: Vielleicht 5-10 T€
    Hier haben wir also erstmals monetäre Bewertungen zu dem sog. Deponiekörper und darauf, so denke ich müsste ein Bewertungsgutachten aufbauen  -  und eben nicht nach der Methode "Ich habe selbst keine Ahnung und schätze mal so 50 %"!
    Das ist doch der Ansatz  -  oder nicht?
    MfG
    Matthias Fenner
    • Name:
    • Matthias Fenner

  25. OLG-Gutachten: Vorgehensweise der ersten Instanz kritisch?

    hhm  -  das sieht doch etwas anders aus
    wenn das olg selbst das gutachten in Auftrag gegeben hat (haben sie vorher nicht so gesagt) dann mäkeln die schon etwas an der Vorgehensweise der ersten Instanz rum. wie weit die sich nun rauslehnen  -  und deshalb das urteil der erstInstanz kippen  -  na da sind sie halt der Seemann auf hoher See in Gottes Hand!
    sorry  -  eingebrockt haben sie sich den Mist aber selbst!
    dér senat wird da denke ich schon so reagieren  -  ein bisschen "strafe" muss sein  -  und der "geschädigte" ist ja ihr Gegner.
    schön ist das alles nicht  -  zumal es der Gegner ja scheinbar darauf angelegt hat. hhm  -  was soll man sagen.
    MfG
    jens

  26. Parteiengutachten: Wertlos vor Gericht – Risiko!

    Sie können ...
    Werter Fragesteller
    KEINEN vom Gericht zu wertenden Gutachter bestellen, da Sie ein Parteiengutachten auslösen, dass bestenfalls als Hinweis gewertet wird.
    Ihr Rechtsbeisand muss das alte Gutachten auf Grund der unqualifizierten Äußerung des SV als mangelhaft ablehnen und ein neues Wertgutachten von einem entsprechend erfahrenen SV unter Einbeziehung des Bodengutachtens beauftragen.
    Der SV hätte im ersten Prozess sagen müssen, keine Erfahrung, lehne den Auftrag ab.
    Den in der mündliche'n Verhandlung ordentlich in der Luft zerreißen.
    Weiterhin als Argument die falsche Einschätzung der Sachlage angeben. Wenn wirklich keine Gefahr für die umliegenden Grundstücke von der Deponie ausgeht, setzt sich der Schaden für mich aus
    Kosten für Zaun
    Wertminderung des Flurstücks (schlimmstenfalls auf Null) an Hand der Bodenrichtwerte aus 1996
    zu viel gezahlte Grunderwerbssteuer und Notarkosten
    sofern forstwirtschaftliche Nutzung zulässig abzgl. Wert des Waldbestandes 1996
    zusammen.
    Aber wie gesagt, die Richter müssen mitspielen. Hier ist auch Ihr Anwalt gefragt, sich kräftig reinzuhängen.

  27. Gerichtliches Gutachten: Anwalt muss Antrag stellen!

    Nicht deutlich genug ...
    Das Gutachten muss Ihr Anwalt bei Gericht beantragen, das Gericht muss beauftragen!

  28. Berufungsgericht: Entscheidung über Berufungsanträge begrenzt!

    meines Erachtens
    schon zu spät!
    das Berufungsgericht darf nicht über die Berufungsanträge hinaus entscheiden. und  -  wenn der eigene Anwalt in der erstinstanz nichts gegen das gutachten unternimmt  -  warum sollte der Berufungssenat (auch wenn sie sich jetzt Infos einholen) da einen Grund sehen noch irgendwas zu ändern? leider kennen wir alle weder den Wortlaut des urteils  -  noch die Anträge der berufungsklage  -  usw.!
    bleibt alles kaffeesatzleserei! auch das von mir gesagte!
    MfG
    jens

  29. OLG-Prozess: Neue Anwälte, neue Gutachten – Chancen?

    na denn ...
    na denn muss ich wohl noch was für die Herren Dühlmeyer und Raabe erläutern.
    1. Der Anwalt vor dem OLG ist ein Anderer als vor dem LG. Die RAin beim LG-Prozess war eh eine Pfeife  -  sorry!
    2. Der Gutachter aus dem LG-Prozess ist vom OLG geladen worden, hat sein Gutachten erläutert und begründet. Die Gegenseite findet seine Erklärung ausreichen (grins), wir haben dagegen gewettert und der Senat des OLG hatte den Prozess ohnehin mit den Worten eröffnet, dass sie für eine Berufung ohnehin kaum Chancen sehen, da für sie die Sachlage nach der 1. Instanz klar ist.
    3. Wir haben dann selbst einen Geologen beauftragt und einen Immo-Sachverständigen, die dann dem Gutachten des Geologen aus dem 1. Prozess und dem Ergebnis des Immo-Gutchachters widersprachen.
    4. Dies führte dann wenigstens dazu, dass eben dieses 2. geologische Gutachten eingeholt wurde, was a) das Gefährdungspotential der Deponie (s.o.) nahe Null sieht und b) Sanierungen nicht für nötig hält.
    Warum der Senat dann aber feststellt, dass die (s.o.) nicht notwendigen aber theoretisch durchführbaren Sanierungen zwischen 36 und 400 T€ dem 1. Gutachter mit einer Wertminderung/Schadensersatzhöhe von 75 T€ recht geben  -  KANN ICH NICHT VERSTEHEN.
    Wie bringen wir den Senat dazu, ein 2. Immo-Gutachten auf der Basis der 2. Geo-Untersuchung erstellen zu lassen?
    MfG
    Matthias Fenner
    • Name:
    • Matthias Fenner

  30. Notar: Neutralitätspflicht verletzt? – Diskussionsansatz!

    Vielleicht hilft
    ein ganz anderer Ansatz weiter? Durfte der Notar überhaupt tätig werden? Hat er seine Neutralitätspflicht verletzt? War die Erwähnung der Altlast gegenüber der Käuferin und Notarangestellten nicht ein Antrag, diesen Umstand in den Notarvertrag aufzunehmen? Das sollten Sie einmal mit Ihrem Anwalt diskutieren.

  31. OLG-Überprüfung: Versäumnisse der Vorinstanz relevant?

    Matthias
    wie bereits gesagt  -  wenn deine anwältin aus der erstinstanz eine pfeife war  -  dann kannst du ihr notfalls danken. das olg wird nur die Entscheidungsfindung des lg überprüfen bzw. ob der Richter im erstprozess irgendwas zu deinen Ungunsten übersehen hat  -  ist da aber kein Antrag deiner anwältin in der erstinstanz erfolgt  -  hat der senat des olg keine mittel. notfalls schreiben sie in der Urteilsbegründung  -  so ungefähr  -  man hätte dies und das noch berücksichtigen können aber da der und der Antrag nicht gestellt wurde war der richterspruch aus lg gerechtfertigt  -  oder so. nach deinen Schilderungen deutet jedenfalls alles darauf hin. @holger sauer  -  das möchte ich sehen  -  dass man den Notar soooooooooo kriegt. was hat die mitarbeiterin des Notars mit dem Notar zu tun? und  -  der unterschreibende kann doch wohl lesen?
    MfG
    jens
  32. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Haus & Grundstück Bewertung: Altlasten, Wertminderung & Schadenersatz

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Bewertung eines Grundstücks mit Altlasten (Müllablagerung) und die daraus resultierenden Wertminderungen sowie Schadenersatzansprüche. Ein mündlicher Hinweis auf die Altlasten steht im Widerspruch zum Notarvertrag, der Altlastenfreiheit zusichert. Die Bewertung des Grundstücks gestaltet sich schwierig, da Vergleichsobjekte fehlen und die Sanierungskosten ungewiss sind. Ein Rechtsstreit vor dem OLG ist anhängig, wobei neue Gutachten eingebracht wurden, um das Gefahrenpotential der Deponie zu ermitteln. Die Rolle des Notars und mögliche Pflichtverletzungen werden ebenfalls diskutiert.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Altlasten: Mündliche Hinweise vs. Notarvertrag – Risiko! wird betont, dass mündliche Hinweise auf Altlasten im Gegensatz zu schriftlichen Zusicherungen im Notarvertrag stehen können, was ein erhebliches Risiko darstellt.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Grundstückswert: Altlasten vs. Ertragswert (Holzernte) weist darauf hin, dass der Wert des Grundstücks nicht unter den Ertragswert (z.B. durch Holzernte) sinken kann, solange keine akute Umweltgefahr von der Deponie ausgeht. Es wird argumentiert, dass eine Verkaufserschwernis durch die Altlasten nicht automatisch zu einem Wert von Null führt.

    🔴 Kritisch/Risiko: Das Verschweigen der Deponie im Notarvertrag, wie im Beitrag Notarvertrag: Verschweigen der Deponie – Konsequenzen! hervorgehoben, kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben, da der Verkäufer zur Offenlegung verpflichtet ist. Dies kann zu Schadenersatzansprüchen führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, das Gutachten der ersten Instanz genau zu analysieren und gegebenenfalls ein Gegengutachten zu beantragen, um die Wertminderung des Grundstücks präzise zu bestimmen. Siehe hierzu Gutachten: Richter von Sachargumenten überzeugen!. Zudem sollte die Rolle des Notars und mögliche Pflichtverletzungen geprüft werden, wie im Beitrag Notar: Neutralitätspflicht verletzt? – Diskussionsansatz! angeregt.

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