Bauträgerwechsel: Rechte, Pflichten & Risiken beim Bauvertrag?
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Bauträgerwechsel: Rechte, Pflichten & Risiken beim Bauvertrag?

Ich habe heute folgendes Schreiben meines Bauträgers erhalten. Ich bin total verunsichert und bitte um eine Stellungnahme. Habe ich irgendwelche Rechtsnachteile zu erwarten. Telefonisch sicherte mir die Fa. zu, dass sich nichts ändern wird (gleiche Telefonnummern, gleicher Bauleiter, etc.). Nur die Fa. würde große Vorteile haben, wobei mir diese Vorteile jedoch nicht erläutert wurden.
Aus organisatorischen Gründen soll zukünftig die xxx GmbH alle Aktivitäten der yyy GmbH übernehmen. Dies soll möglichst auch die Errichtung Ihres Wohnhauses betreffen.
Wir würden gerne von dem Bauvertrag vom 01.10.02 zurücktreten und alle Rechte und Pflichten auf die yyy GmbH übertragen.
Wir bestätigen gleichzeitig, dass die Erdarbeiten und die Bodenplatte durch unsere 1. Akontoforderung in Höhe von 18.000 € bereits abgerechnet sind. Ausgeschlossen von unseren Rechten ist somit die Berechnung der Erdarbeiten und der Bodenplatte, die Sie bereits entrichtet haben.
Die bereits erstellte 2-te Akontoforderung der xxx GmbH i.H.v. 70.000 € wird storniert und von der yyy GmbH gestellt.
Die Ihnen vorliegende Vertragserfüllungsbürgschaft bleibt weiterhin bestehen und wir haften hiermit auch für einen evtl. Ausfall der Fa. yyy GmbH. Für das beschriebene Vorgehen bitten wir um Ihre Einverständniserklärung.
Gibt es hier evtl. Probleme, wenn später Mängel in der Abdichtung der Bodenplatte auftreten. Ist dann auch wirklich die yyy GmbH verantwortlich. Bleibt die Vertragserfüllungsbürgschaft tatsächlich bestehen, oder benötige ich eine neue Ausfertigung.
Wenn es für mich keine Rechtsnachteile bedeutet, dann würde ich der Fa. auch keine Steine in den Weg legen wollen.
Herzlichen Dank im Voraus.
Hans Bertlich
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    Ein Wechsel des Bauträgers während der Bauphase kann Unsicherheiten auslösen. Wichtig ist, dass Ihre bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Bauvertrag grundsätzlich bestehen bleiben. Die Zusicherung, dass sich an den Ansprechpartnern nichts ändert, ist positiv, sollte aber schriftlich fixiert werden.

    Prüfen Sie, ob die Vertragserfüllungsbürgschaft weiterhin gültig ist und den gleichen Umfang abdeckt. Diese Bürgschaft sichert Sie gegen Ausfälle des Bauträgers ab. Klären Sie, wie mit bereits geleisteten Akontozahlungen und eventuellen Mängeln an den Erdarbeiten oder der Bodenplatte umgegangen wird.

    🔴 Gefahr: Ein Bauträgerwechsel birgt das Risiko von Verzögerungen und möglichen Streitigkeiten über die Bauausführung.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Bauträgerwechsel und die damit verbundenen Dokumente von einem Anwalt für Baurecht prüfen, um Ihre Rechte zu sichern.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag, der die Errichtung eines Bauwerks zum Gegenstand hat. Er regelt die Rechte und Pflichten von Bauherr und Bauträger.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, BGBAbk.-Bauvertrag, VOBAbk./B-Vertrag
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die Gebäude anschließend verkauft. Er ist sowohl Bauherr als auch Verkäufer der Immobilie.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Generalunternehmer
    Vertragserfüllungsbürgschaft
    Eine Vertragserfüllungsbürgschaft sichert den Bauherrn gegen Schäden ab, die durch die Nichterfüllung des Bauvertrags durch den Bauträger entstehen. Sie deckt beispielsweise die Kosten für die Fertigstellung des Baus im Falle einer Insolvenz des Bauträgers.
    Verwandte Begriffe: Bürgschaft, Gewährleistungsbürgschaft, Ausfallbürgschaft
    Akontozahlung
    Eine Akontozahlung ist eine Vorauszahlung auf eine noch nicht erbrachte Leistung. Im Bauwesen sind Akontozahlungen üblich, um dem Bauträger die Finanzierung des Bauvorhabens zu ermöglichen.
    Verwandte Begriffe: Vorauszahlung, Abschlagszahlung, Teilzahlung
    Mängel
    Ein Mangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Der Bauherr hat das Recht, die Beseitigung von Mängeln zu verlangen.
    Verwandte Begriffe: Sachmangel, Rechtsmangel, Gewährleistung
    Insolvenz
    Insolvenz bezeichnet die Zahlungsunfähigkeit eines Unternehmens. Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers können die Bauherren ihre Ansprüche nur im Rahmen des Insolvenzverfahrens geltend machen.
    Verwandte Begriffe: Zahlungsunfähigkeit, Konkurs, Überschuldung
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Rechtsnormen, die das Bauen betreffen. Es regelt unter anderem die Zulässigkeit von Bauvorhaben, die Anforderungen an die Bauausführung und die Rechte und Pflichten von Bauherren und Bauträgern.
    Verwandte Begriffe: öffentliches Baurecht, privates Baurecht, Bauplanungsrecht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was passiert mit meiner Vertragserfüllungsbürgschaft beim Bauträgerwechsel?
      Die Vertragserfüllungsbürgschaft sollte weiterhin gültig sein und den gleichen Umfang abdecken. Klären Sie mit dem neuen Bauträger und der Bürgschaftsgesellschaft, ob Anpassungen notwendig sind. Lassen Sie sich die Gültigkeit schriftlich bestätigen.
    2. Ändern sich meine Rechte bezüglich Mängelbeseitigung?
      Nein, Ihre Rechte auf Mängelbeseitigung bleiben grundsätzlich bestehen. Der neue Bauträger übernimmt die Verpflichtungen aus dem Bauvertrag. Dokumentieren Sie alle bestehenden Mängel sorgfältig und setzen Sie den neuen Bauträger schriftlich in Kenntnis.
    3. Was passiert mit bereits geleisteten Akontozahlungen?
      Die bereits geleisteten Akontozahlungen müssen vom neuen Bauträger anerkannt werden. Lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen. Klären Sie, ob die Zahlungen korrekt verbucht wurden und ob es Differenzen gibt.
    4. Kann der neue Bauträger den Bauvertrag ändern?
      Änderungen am Bauvertrag sind nur mit Ihrer Zustimmung möglich. Sie sind nicht verpflichtet, Änderungen zu akzeptieren, die Ihre Rechte beeinträchtigen oder zu Ihren Lasten gehen. Lassen Sie sich bei Änderungsforderungen rechtlich beraten.
    5. Was passiert, wenn der neue Bauträger insolvent geht?
      Im Falle einer Insolvenz des neuen Bauträgers greift die Vertragserfüllungsbürgschaft, sofern diese gültig ist. Die Bürgschaftsgesellschaft übernimmt dann die Kosten für die Fertigstellung des Baus oder erstattet Ihnen den entstandenen Schaden.
    6. Habe ich ein Sonderkündigungsrecht beim Bauträgerwechsel?
      Ein Sonderkündigungsrecht besteht in der Regel nicht automatisch. Es kann jedoch bestehen, wenn der Bauträgerwechsel eine wesentliche Vertragsverletzung darstellt oder wenn Sie dadurch unzumutbare Nachteile erleiden. Lassen Sie sich diesbezüglich rechtlich beraten.
    7. Wie gehe ich vor, wenn der neue Bauträger die Bauausführung verzögert?
      Setzen Sie den neuen Bauträger schriftlich in Verzug und fordern Sie ihn zur Einhaltung des Bauzeitplans auf. Dokumentieren Sie alle Verzögerungen und deren Auswirkungen. Bei erheblichen Verzögerungen können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen.
    8. Muss ich dem Bauträgerwechsel zustimmen?
      Ihre formelle Zustimmung zum Bauträgerwechsel ist in der Regel nicht erforderlich, solange Ihre Rechte und Pflichten aus dem Bauvertrag gewahrt bleiben. Es ist jedoch ratsam, den Wechsel schriftlich zur Kenntnis zu nehmen und sich die Fortgeltung des Vertrags bestätigen zu lassen.

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  2. Bauträgerwechsel: Insolvenzrisiko & Gewährleistungsansprüche!

    wow, gute frage:
    Gedanke 1: Sie bleiben auf Kurs, Vertrag ist Vertrag und zwar mit xxx. Was kann passieren, xxx wird insolvent, Ihre Gewährleistungsansprüche sind ggf. fruchtlos. Ausnahme es gäbe einen echten Rechtsnachfolger, aber nicht anzunehmen.
    Gedanke 2: Sie machen mit, riskantes Spiel, die Auswirkungen bezüglich Haftung, bereits geleisteter Zahlungen sind für mich nicht absehbar und vor allem der ganze Vertrag muss neu gehandelt werden.
    Fazit: Ich sehe weder da noch da das Beste Ende.
    Mein Rat: Man möchte ja etwas von Ihnen, also Karten auf'n Tisch von xxx, warum sollten Sie das tun. Klingt's plausibel dann lassen Sie es von einem Rechtsbeistand prüfen. Endet die Erläuterung warum sie es machen sollten in eieinem Eiertanz, dann bleiben Sie bei xxx und passen höllisch auf, dass Sie keine Leistungen überzahlen, Ihre Architekt soll's im Auge behalten. ach so was sagt denn Ihr Architekt dazu? Sind eigentlich Gewährleistungsbürgschaften verhandelt? Eine Erfüllungsbürgschaft hat xxx ja beigebracht, dann kann's eigentlich so schlimm (auffe Kasse mein ich) noch nicht sein.
    Ich komme immer wieder zum gleichen Ergebnis: Ich weiß keinen Rat für Sie.
    ach so, ich bin nur Bauherr, also alles o.a. ist völlig ohne Ahnung
    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  3. Bauträgerwechsel: Gewährleistung sichern – Anwalt konsultieren!

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    bekanntes Muster
    Erst mal zu Ihrem Problem: wenn sichergestellt werden kann, dass alle Gewährleistungsanspüche, auch für Leistungen der xxx GmbH, erhalten bleiben und Sie wirklich nur einmal für eine Leistung bezahlen, wäre alles OK. Sie sollten aber unbedingt einen Anwalt fragen. Mir kommt das Muster nämlich bekannt vor:
    • Die xxx GmbH hat Leistungen erbracht und Kosten gehabt, nicht nur bei Ihrem Auftrag.
    • Die xxx-Hausbank hat finanziert, als Sicherheit hat sie sich alle Forderungen aus den Aufträgen abtreten lassen.
    • Die xxx GmbH stellt aber keine Rechnungen, Zahlungen von Kunden fehlen in der Kasse, z.B. Ihre 2. AZ.
    • Die xxx GmbH wird jetzt einen Insolvenzantrag stellen.
    • Die Bank hat den Schaden, denn die Abtretung liefert nicht das gewünschte Ergebnis: es sind angeblich keine Forderungen an Kunden da.
    • Und warum nicht? Weil die yyy GmbH diese Leistungen in Rechnung stellt. Und dies tut sie, ohne geleistet zu haben, denn die Leistung hat noch die xxx GmbH erbracht. Ein Traumstart für ein junges aufstrebendes Unternehmen.

    Was hat das mit Ihnen zu tun? Wenn der Insolvenzverwalter die falsche Abrechnung nachweisen kann, werden Sie die 2. AR nochmal von ihm bekommen. Sie können das Ganze ausloten, indem Sie vorschlagen, die 2. AZ noch an die xxx GmbH zu leisten. Machen xxx und yyy, die wahrscheinlich aus den selben Leuten bestehen, einen Rückzieher, dann habe ich recht.

  4. Die Welt ist schlecht

    Die Welt ist schlecht
    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  5. Bauträgerwechsel: Stornierung der Akonto-Forderung prüfen!

    Öha
    die bereits erstellte a Conto-Forderung wird storniert ... etc.?
    Sind denn bereits mehr Arbeiten geleistet worden als die Bodenplatte etc.?
    Basteln Sie da nicht selbst dran rum, schleunigst zum Anwalt.

  6. Bauträgerwechsel: Insolvenz & neuer Bauvertrag – Handlungsbedarf!

    Nachtragsmeldung
    Danke für die Antworten,
    ich habe heute mit der Bauträgerfirma telefoniert. Mir wurde mitgeteilt, dass es die xxx GmbH sehr stark insolvenzgefährdet sei. Ohne meiner Zustimmung, einen neuen Vertrag mit der yyy GmbH abzuschließen, würde der Hausaufbau (Holzrahmenkonstruktion, vorgefertigte Elemente) nicht durchgeführt werden. Die neue yyy GmbH (gleicher Geschäftsführer wie xxx GmbH) würde schon seit 1997 parallel laufen. Mir wurde zugesichert, dass auch Gewährleistung für die Bodenplatte gegeben würde.
    Ich habe mir aus dem Branchenbuch einen Anwalt mit Tät. -Schwerpkt. Baurecht gesucht und habe morgen Abend einen Termin.
    Das mir soetwas passieren kann, habe ich verdrängt. Ich und meine Frau haben uns im Vorfeld sehr intensiv mit der Baufirma beschäftigt. Auch die Ausgestaltung des Bauvertrags war sehr aufwändig. Wir haben zusätzlich ein Bauingenieur mit Bauüberwachungsmaßnhamen beauftragt. Allerdings haben wir uns mit der "Hausarchitektin" begnügt. Bis auf Bodenbelags- und Malerarbeiten (Bodenbelagsarbeiten, Malerarbeiten) wollten wir alles aus einer Hand. Ich habe auch penibel über jedes Gespräch, jedes Telefonat, etc. Protokolle erstellt. War sogar bei der Errichtung der Bodenplatte jeden Tag vor Ort, habe 100 e Fotos Geschossen. In meiner kleinen Welt dachte ich, so vorbereitet, kann nichts passieren
    Für weitere Anmerkungen, Anregungen oder Hinweise wäre ich dankbar.
    • Name:
    • Hans Bertlich

  7. Bauträgerwechsel: Bauvertrag auflösen – Alternative Baupartner!

    Foto von Andrea Leidenbach

    Fragen sie doch mal den RA
    ob sie unter den Umständen den Vertrag nicht ganz auflösen können, war bei uns VOBAbk. möglich. Es ist ja auch noch eine Option einen ganz anderen Baupartner zu wählen.

  8. Bauträgerwechsel: Vertrauen erschüttert – Alternativen prüfen!

    Der Gedanke von AL scheint mir nicht abwegig:
    Ziehen Sie die Option (auch in Ihrem Gespräch mit dem Anwalt) zumindest in Betracht. Ich würde mich zumindest mit alternativen Anbietern in Verbindung setzen und die Möglichkeiten ausloten. Zumindest wäre mein Vertrauen in den Anbieter bei der vorliegenden Konstellation ziemlich erschüttert. Denken Sie auch an zukünftige Gewährleistungsansprüche. Wenn das Unternehmen in 12 Monaten auch pleite ist stehen Sie wie die Kunden der xxx GmbH ohne Gewährleistungserbringer da. Wenn Sie bei der yyy GmbH bleiben, handeln Sie für Ihr Entgegenkommen zumindest eine Gegenleistung aus (z.B. eine Gewährleistungsbürgschaft).

  9. Bauträgerwechsel: Vertragserfüllungsbürgschaft – Ansprüche sichern!

    Sie haben doch ...
    Sie haben doch eine Vertragserfüllungsbürgschaft der Fa xxx? Oder habe ich da etwas falsch gelesen? Selbst wenn diese Fa. insolvent wird müsste diese Versicherung einspringen.
    Auf jedenfall etwas für einen Anwalt! Unbedingt nachfragen, es geht hier nämlich um viel Geld und eine lange Zeit über die Sie sich verschulden ...
    • Name:
    • ANDRE

  10. Vertragserfüllungsbürgschaft: Deckungskauf vs. Mehrkosten?

    ich bin ich auf'm Holzweg?
    Ist eine Vertragserfüllungsbürgschaft nicht eher gedacht einen evtl. Nachteil aus einem Deckungskauf zu befriedigen? z.B. 10 % des Auftragswertes als Erfüllungsbürgschaft, um Mehrkosten aus einem Deckungskauf zu erfüllen.
    Verstehe ich was falsch?
    Welche Versicherung meinen Sie?
    Für Aufklärung wie immer dankbar.
    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  11. Bauträgerwechsel: Gläubigerschädigung – Risiken & Konsequenzen!

    Foto von

    also hatte ich das richtige Gefühl
    Wenn Sie der yyy GmbH eine Zahlung für Arbeiten leisten, die xxx ausgeführt hat, helfen Sie höchstwahrscheinlich mit, die Gläubiger der xxx GmbH zu schädigen. Parallel seit 1997, das hört sich nach Vorbereitung von langer Hand an. Die lukrativen Aufträge und die Forderungen wandern in die yyy GmbH, die xxx GmbH geht zu Lasten der Gläubiger mit den Schulden über den Jordan. Der Vorgang der Stornierung der 2. AR kann bereits ein Beweisstück für versuchten Betrug sein, aber das soll nicht Ihr Problem sein.
    Klar ist, dass die xxx GmbH Ihr Objekt nicht mehr fertigstellen wird. Sie können sich jetzt in aller Ruhe gegen finanzielle Nachteile wappnen. Sie sind in einer ausgezeichneten Position (wenn Sie einige Monate Zeitverzug am Bau verkraften können). Die zweite AZ würde ich angesichts drohender Schäden nicht mehr anweisen. Lassen Sie den Insolvenzverwalter mit Forderungen kommen und überlegen Sie sich mit anwaltlicher Unterstützung Ihre Gegenforderungen. Keine Scheu vor den Anwaltskosten, die können Sie gegenrechnen. Ein Tipp, wenn es zu Aufrechnungen kommt: hüten Sie die Bürgschaft, erledigen Sie zunächst alles über den offenen Geldbetrag und denken Sie dabei großzügig in die eigene Kasse, wer weiß, was noch an Zusatzkosten kommt, außerdem gehen Gewährleistungsansprüche verloren. Aus der Insolvenzmasse ist später fast nichts zu holen außer einer kleinen Quote. Die Bürgschaft dürfte aber unbefristet sein und ist ihr Geld auch später in voller Höhe Wert. Der Insolvenzverwalter verlangt sie auch nicht zurück.
    Zum bautechnischen Teil (schließlich soll das Haus gebaut werden): Wenn Sie mit der yyy GmbH weiterbauen wollen, sollten Sie dieser auf keinen Fall mehr bezahlen als sie selbst erstellt, speziell keine Vorleistungen der xxx GmbH. Diese wird Ihnen der Insolvenzverwalter der xxx GmbH gnadenlos in Rechnung stellen. Machen Sie einen sauberen Schnitt, lassen Sie die Abrechnung unabhängig erstellen. Sollte die yyy GmbH wirklich ehrlich arbeiten wollen, dann wird Sie auch einsteigen, wenn "nur" die echte eigene Leistung bezahlt wird.
  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026

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    Bauträgerwechsel: Rechte, Pflichten & Risiken beim Bauvertrag

    💡 Kernaussagen: Ein Bauträgerwechsel birgt Risiken hinsichtlich Gewährleistungsansprüchen und der Vertragserfüllungsbürgschaft. Es ist entscheidend, die finanzielle Situation des alten und neuen Bauträgers zu prüfen und rechtlichen Rat einzuholen. Eine Vertragserfüllungsbürgschaft kann im Falle einer Insolvenz des Bauträgers Schutz bieten. Die Stornierung von Akonto-Forderungen sollte genau geprüft werden, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. Alternativen zum neuen Bauträger sollten in Betracht gezogen werden.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bauträgerwechsel: Insolvenz & neuer Bauvertrag – Handlungsbedarf! wird die Dringlichkeit betont, einen Anwalt zu konsultieren, da ohne Zustimmung zum neuen Vertrag der Hausaufbau gefährdet ist.

    🔴 Kritisch/Risiko: Der Beitrag Bauträgerwechsel: Gläubigerschädigung – Risiken & Konsequenzen! warnt vor Gläubigerschädigung, wenn Zahlungen an den neuen Bauträger für bereits erbrachte Leistungen des alten Bauträgers geleistet werden. Dies könnte rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Es wird empfohlen, alternative Baupartner in Betracht zu ziehen, wie im Beitrag Bauträgerwechsel: Bauvertrag auflösen – Alternative Baupartner! vorgeschlagen, um das Vertrauen in den aktuellen Bauträger zu hinterfragen und die eigenen Rechte zu wahren.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem Anwalt für Baurecht und Immobilienrecht auf, um Ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Bauträgerwechsel zu klären. Prüfen Sie die Vertragserfüllungsbürgschaft und holen Sie Angebote von alternativen Bauträgern ein. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Bauträgerwechsel: Gewährleistung sichern – Anwalt konsultieren! bezüglich der Sicherstellung aller Gewährleistungsansprüche.

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Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen

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  1. BAU-Forum - Baufinanzierung - Bauträgerwechsel nach Finanzierungszusage: Ist das möglich? Kosten & Risiken
  2. BAU-Forum - Baufinanzierung - Nachträgliche Vertragsänderung Bauträger: Rechte, Kosten & Vorgehen bei Streichungen?
  3. BAU-Forum - Bauplanung / Baugenehmigung - Architektenwechsel nach Baugesuch: Kosten, Rückforderungen & Vorgehen in BW?
  4. BAU-Forum - Sonstige Themen - 10987: Bauträgerwechsel: Rechte, Pflichten & Risiken beim Bauvertrag?
  5. BAU-Forum - Nutzung alternativer Energieformen - KfW40 trotz Wärmepumpe nicht erreicht? Ursachen, Mängel & Ansprüche bei höherem Energiebedarf
  6. BAU-Forum - Nutzung alternativer Energieformen - Solaranlage Abnahmeprotokoll Pflicht? Ansprüche bei fehlendem Protokoll & Mängel nach Installation?
  7. BAU-Forum - Nutzung alternativer Energieformen - Heizlastberechnung vom Bauträger: Kostenlose Pflicht nach 5 Jahren noch gültig?
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  10. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Dachgeschossausbau: Bauantrag zurückgezogen – Was tun? Kosten, Vertrag & Alternativen

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