Fassadenstücke fallen ab: Wer ist zuständig für Reparatur & Instandsetzung?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 14.01.2026

Bei abfallenden Fassadenstücken ist primär der Vermieter zuständig, da ein Vertragsverhältnis besteht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bzw. der Verwalter sind indirekt involviert, da die Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehört. Eine Mängelanzeige beim Vermieter ist ratsam, um die Instandsetzungspflichten zu aktivieren. Die Verkehrssicherungspflicht liegt beim Eigentümer bzw. der WEG.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 👉 Handlungsempfehlung

Fassadenstücke fallen ab: Wer ist zuständig für Reparatur & Instandsetzung? 23.05.2014

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin mir nicht sicher, ob ich mit meiner Frage hier "richtig" bin, aber ich versuche es einfach einmal!

Bei ei unserem Einzug (vor ca. 7 Jahren) in einer vermieteten Eigentumswohnung hatten wir auf Risse in der Außenfassade hingewiesen. Leider hatte das weder unseren Vermieter, noch den damaligen Hausverwalter "interessiert", will heißen: es fühlte sich keiner zuständig. Wir hatten mehrfach um Instandsetzung telefonisch und schriftlich gebeten. Und nichts wurde unternommen. Auch mit dem Hinweis, z.B. ... wurde in der letzten Eigentümerversammlung abgelehnt ...

So, nun habe ich vor 2 Tagen festgestellt, das Stücke herausgebröckelt sind (war ja irgendwann zu erwarten). Tiefe der Stücke ca. 7-8 cm.

Gestern habe ich unseren "neuen" Hausverwalter angeschrieben und bin mal auf die Reaktion gespannt und wann diese erfolgt.

Achja: im Mieterbund sind wir nicht.

Meine Frage: wer ist zuständig?

Vielen Dank im Voraus Mit freundlichen Grüßen P.

Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

Automatisch generierte KI-Ergänzungen 13.01.2026

BauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

Sicherheitshinweise

🔴 KRITISCH: Unverzügliche Absicherung des Gefahrenbereichs unterhalb der Fassade – Warnband, Absperrung, Hinweisschilder – um Verletzungen oder Sachschäden an Dritten zu verhindern.

🔴 KRITISCH: Sofortige Beauftragung eines zertifizierten Bausachverständigen zur Gefährdungs- und Ursachenanalyse – insbesondere zur Prüfung von Asbest, statischer Tragfähigkeit und Feuchteschadensausmaß.

⚠️ WICHTIG: Schriftliche Mängelanzeige an Vermieter und Hausverwaltung mit konkreter Fristsetzung (max. 14 Tage) zur Gefahrenabwehr und Behebung – mit Einschreiben und Rückschein.

⚠️ WICHTIG: Dokumentation aller Schäden (Fotos, Videos, Zeitstempel) sowie aller bisherigen Meldungen (E-Mails, Briefe, Gesprächsnotizen) – für spätere Haftungs- und Mietminderungsansprüche.

⚠️ WICHTIG: Bei fehlender Reaktion innerhalb der Frist: Einschaltung des zuständigen Bauamts und/oder einer Rechtsberatung durch den Mieterbund oder Mietrechtsanwalt.

KI-Analyse (GoogleAI)

Als Mieter einer Eigentumswohnung sind Sie nicht direkt für die Instandhaltung der Fassade zuständig. Die Verantwortung liegt primär beim Vermieter und der Eigentümergemeinschaft.

🔴 Gefahr: Herabfallende Fassadenteile können eine Gefahr für Personen und Sachen darstellen.

Mängelanzeige: Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über den Schaden und fordern Sie ihn zur Instandsetzung auf. Setzen Sie eine angemessene Frist.
Eigentümerversammlung: Der Vermieter muss das Problem in der Eigentümerversammlung ansprechen, da die Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Mietminderung: Bei erheblichen Beeinträchtigungen durch den Schaden (z.B. Zugluft, Feuchtigkeit) haben Sie möglicherweise Anspruch auf Mietminderung.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie den Schaden (Fotos) und wenden Sie sich an den Mieterbund oder einen Anwalt für Mietrecht, um Ihre Rechte zu wahren.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine seit Jahren bekannte und dokumentierte Schädigung der Außenfassade einer vermieteten Eigentumswohnung, die nun zu herabfallenden Fassadenstücken mit einer Tiefe von 7-8 cm geführt hat. Dies stellt eine akute Gefahr für Personen und Sachen dar, insbesondere für Passanten und das Eigentum Dritter. Die ursprünglichen Risse wurden bereits vor etwa sieben Jahren gemeldet, jedoch von Vermieter und Hausverwalter ignoriert. Die jetzige Situation ist das direkte Resultat dieser jahrelangen Untätigkeit.

🔴 Gefahr: Die herabfallenden Fassadenteile stellen eine unmittelbare und erhebliche Gefahr für die öffentliche Sicherheit dar. Es besteht akute Verletzungsgefahr für Fußgänger und Anwohner sowie die Gefahr von Sachschäden, z.B. an geparkten Fahrzeugen. Die Tiefe von 7-8 cm deutet auf einen massiven Schaden hin, der nicht nur die Putzschicht, sondern möglicherweise auch die darunterliegende Bausubstanz betrifft.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung des Mieters, dass die Situation durch die jahrelange Vernachlässigung vorhersehbar war, ist korrekt. Die wiederholten schriftlichen und telefonischen Meldungen dokumentieren die Sorgfalt des Mieters und die Pflichtverletzung der Verantwortlichen.

➕ Ergänzung: Die Zuständigkeit für die Instandsetzung der Außenfassade liegt beim Eigentümer der Wohnung (Vermieter) bzw. bei der Eigentümergemeinschaft, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Kosten für die Reparatur trägt der Vermieter, nicht der Mieter. Der Mieter hat zudem ein Recht auf Mietminderung, solange der Mangel nicht behoben ist.

👉 Handlungsempfehlung: Der Mieter muss umgehend handeln. Zunächst ist der Bereich unterhalb der Schadstelle abzusperren und zu sichern, um Passanten zu warnen. Der neue Hausverwalter ist schriftlich mit Fristsetzung zur sofortigen Gefahrenabwehr und Reparatur aufzufordern. Parallel sollte der Mieter dem Vermieter eine Mängelanzeige mit Fristsetzung zur Behebung zukommen lassen. Da der Mieter nicht im Mieterbund ist, wird dringend empfohlen, einen Rechtsanwalt für Mietrecht zu konsultieren, um die Rechte durchzusetzen und eine mögliche Mietminderung zu prüfen. Bei akuter Gefahr kann auch das zuständige Bauamt informiert werden.

KI-Analyse (Qwen)

Es handelt sich um ein gravierendes Sicherheitsproblem: Abplatzende Fassadenteile mit einer Tiefe von 7–8 cm weisen auf erhebliche Materialermüdung, fehlende Verankerung oder fortgeschrittene Feuchteschäden hin – insbesondere bei älteren Gebäuden mit Putzsystemen oder Verbundfassaden.

🔴 Gefahr: Herabfallende Fassadenstücke stellen eine unmittelbare Lebens- und Verletzungsgefahr für Personen im Außenbereich dar – insbesondere bei Wind, Temperaturwechsel oder Erschütterungen. Zudem deutet die Tiefe der Ausbrüche auf strukturelle Schwächen hin, die sich rasch ausweiten können.

🔴 Gefahr: Unbehandelt besteht die Gefahr von weiterem Materialverlust, Feuchtigkeitseintrag in die Baukonstruktion, Schimmelbildung im Inneren und langfristig auch statische Beeinträchtigungen der Fassadenverankerung.

⚠️ Korrektur: Die Aussage "keiner fühlte sich zuständig" ist rechtlich unzutreffend: Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist die Außenfassade grundsätzlich Gemeinschaftseigentum – die Instandhaltungspflicht liegt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG^Abk.), nicht beim Mieter oder einzelnen Eigentümer.

➕ Ergänzung: Der Vermieter ist als Mitglied der WEG verpflichtet, Mängel an Gemeinschaftseigentum an die Verwaltung oder die WEG weiterzuleiten; die Verwaltung wiederum hat die Pflicht, unverzüglich eine fachliche Begutachtung einzuleiten und notwendige Maßnahmen zu veranlassen.

➕ Ergänzung: Die Mieterin hat durch wiederholte schriftliche Hinweise ihre Verkehrssicherungspflicht als "Gefahrenanzeiger" erfüllt – dies kann im Schadensfall haftungsrechtlich zugunsten der Mieterin wirken.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen zertifizierten Sachverständigen für Bauwerksdiagnostik oder einen staatlich anerkannten Bausachverständigen zur Gefährdungs- und Ursachenanalyse – insbesondere zur Klärung von Asbestverdacht (bei Altbauten), statischer Tragfähigkeit und Feuchteschadensausmaß.

Vergleich aller KI-Analysen

✅ Übereinstimmung:

Alle Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) bestätigen: Die Außenfassade ist Gemeinschaftseigentum – Zuständigkeit liegt bei der WEG, nicht beim Mieter.
Alle Modelle identifizieren die herabfallenden Fassadenteile mit 7–8 cm Tiefe als akute Lebens- und Verletzungsgefahr für Personen und Sachen.
Alle Modelle empfehlen schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung an Vermieter und Verwaltung.

⚠️ Abweichung:

GoogleAI betont primär die Rolle des Vermieters; DeepSeek und Qwen konkretisieren stärker die Verantwortung der WEG und der Verwaltung – Qwen unterstreicht explizit die Pflicht der Verwaltung zur sofortigen fachlichen Begutachtung.
GoogleAI erwähnt Mietminderung als Möglichkeit; DeepSeek und Qwen bestätigen dies und fügen den rechtlichen Kontext (vertragsgemäßer Zustand, Pflichtverletzung) hinzu.

➕ Ergänzung:

DeepSeek betont die jahrelange Vernachlässigung und deren haftungsrechtliche Relevanz – eine Dimension, die GoogleAI nicht ausführt.
Qwen ergänzt die technische Tiefe des Schadens (Materialermüdung, Verankerung, Feuchteschäden, Asbestverdacht) und fordert explizit den zertifizierten Bausachverständigen – ein Aspekt, den GoogleAI und DeepSeek nur implizit nennen.

❌ Widerspruch:

Qwen korrigiert die Aussage „keiner fühlte sich zuständig“ als rechtlich unzutreffend; GoogleAI und DeepSeek gehen nicht auf diese verbreitete Fehleinschätzung ein – Qwens Einschätzung ist sicherer und entspricht der WEG-Rechtsprechung.

👉 Empfehlung:

Bei allen technischen und haftungsrechtlichen Fragen gilt das Vorsichtsprinzip: Qwens Forderung nach sofortiger fachlicher Begutachtung durch einen zertifizierten Sachverständigen wird als sicherste Einschätzung priorisiert.
Die rechtliche Verantwortung der Verwaltung (Qwen/DeepSeek) ist verbindlich – nicht nur die des einzelnen Vermieters (GoogleAI).

Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

Thema	Status	KI-Konsens
Zuständigkeit für Fassadenreparatur	✅	Gemeinschaftseigentum – Verantwortung liegt bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG); Vermieter ist Mitglied der WEG, Verwaltung hat aktive Pflicht zur Prüfung und Veranlassung.
Gefährdung durch 7–8 cm tiefe Ausbrüche	✅	Akute Lebens- und Verletzungsgefahr für Dritte; potenzielle statische Risiken und Feuchteschäden; Absicherung des Außenbereichs ist unverzüglich erforderlich.
Mieterhandeln bei Untätigkeit	⚠️	Schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung (14 Tage) ist zwingend; ergänzend: Dokumentation aller Meldungen und Schäden; bei Verzögerung: Bauamt und Rechtsberatung.
Mietminderungsanspruch	✅	Rechtlich begründet bei erheblicher Beeinträchtigung (z. B. Zugluft, Feuchte, Sicherheitsmangel) – bis zur vollständigen Beseitigung des Mangels.
Erforderliche Fachbegutachtung	⚠️	Qwen fordert explizit zertifizierten Bausachverständigen (Asbest, Statik, Feuchte); DeepSeek und GoogleAI implizieren, aber spezifizieren nicht – Sicherheitsvorschrift verlangt die präzisere, strengere Empfehlung.

👉 Handlungsempfehlung: Der Mieter hat als „Gefahrenanzeiger“ seine Pflicht erfüllt – nun obliegt es der WEG, unverzüglich und fachlich fundiert zu handeln. Bei unterbliebener Reaktion ist die Einschaltung externer Stellen (Bauamt, Anwalt) nicht nur zulässig, sondern erforderlich, um Verletzungen und Haftungsschäden zu vermeiden.

Risiko- & Chancen-Bewertung

Kategorie	Risiko / Chance	Auswirkung
🔴 Risiko	Herabfallende Fassadenteile verletzen Passanten schwer oder tödlich	Haftung der WEG/Vermieter; strafrechtliche Konsequenzen bei grober Fahrlässigkeit
🔴 Risiko	Weiterer Materialverlust führt zu Feuchtigkeitseintrag und Schimmel im Wohnungsinneren	Gesundheitsgefährdung der Mieter; erhöhte Sanierungskosten; Mietminderung bis zu 100 %
🔴 Risiko	Asbesthaltiger Putz wird bei Abplatzung freigesetzt	Gesundheitsgefahr durch Einatmen; gesetzliche Meldepflicht; Zwangssanierung durch Behörden
🔴 Risiko	Strukturelle Schwäche der Verankerung bleibt unerkannt	Plötzlicher Großschaden; Einsturzgefahr einzelner Fassadenabschnitte; Notverfügung des Bauamts
🔴 Risiko	Rechtliche Untätigkeit der Verwaltung führt zu Verjährung von Schadensersatzansprüchen	Verlust von Ansprüchen gegen Verantwortliche; Mieter trägt langfristig Folgekosten (z. B. bei Umzug)
✅ Chance	Vorausgehende schriftliche Dokumentation stärkt die Rechtsposition des Mieters	Erhöhte Durchsetzbarkeit von Mietminderung, Schadensersatz und Kostenersatz für Gutachten
✅ Chance	Fachgutachten offenbart systemische Mängel – gemeinsame Sanierung senkt Gesamtkosten	WEG kann Fördermittel (z. B. KfW) für energetische Sanierung beantragen
✅ Chance	Dringlichkeit führt zu beschleunigter Entscheidungsfindung in der WEG	Vermeidung langwieriger Verzögerungen; rasche Sanierung schützt Werte und Mieterzufriedenheit
✅ Chance	Mietvertragsbedingungen werden durch WEG-Maßnahmen nachhaltig verbessert	Erhöhte Wohnqualität, Wertsteigerung der Immobilie, bessere Vermietbarkeit
✅ Chance	Rechtsberatung klärt auch andere Mängel (z. B. Heizung, Dach)	Ganzheitliche Sanierungsplanung; effiziente Nutzung von WEG-Mitteln und Förderprogrammen

Orientierungshilfen

Gefahrenbereich sofort sichern: Installieren Sie Warnband, Absperrpfosten und ein deutliches Hinweisschild „Vorsicht – herabfallende Fassadenteile!“ im gesamten Bereich unterhalb der Schadstelle.
Fachgutachten beauftragen: Kontaktieren Sie einen staatlich anerkannten Bausachverständigen oder einen zertifizierten Sachverständigen für Bauwerksdiagnostik – mit ausdrücklicher Anforderung zur Prüfung von Asbest, Statik und Feuchteschäden.
Mängelanzeige mit Frist: Versenden Sie per Einschreiben mit Rückschein eine detaillierte Mängelanzeige an Vermieter und Hausverwaltung – mit konkreter Frist von 14 Tagen zur Gefahrenabwehr und Behebung.
Dokumentation komplettieren: Sammeln Sie alle Fotos, Videos, E-Mails, Briefe und Gesprächsnotizen zu den Fassadenschäden – ordnen Sie sie chronologisch mit Datum und Uhrzeit.
Mietminderung prüfen: Konsultieren Sie den Mieterbund oder einen Mietrechtsanwalt, um die Höhe einer berechtigten Mietminderung zu ermitteln und ggf. einen Minderungsantrag zu stellen.
Bauamt informieren: Falls innerhalb der 14-Tage-Frist keine Reaktion erfolgt, leiten Sie einen schriftlichen Sicherheitshinweis an das zuständige kommunale Bauamt – unter Beifügung aller Dokumente.
Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

Wichtige Begriffe kurz erklärt

Fassade: Die Fassade ist die äußere Hülle eines Gebäudes. Sie dient dem Schutz vor Witterungseinflüssen und trägt zur Gestaltung des Gebäudes bei. Schäden an der Fassade können die Bausubstanz gefährden und zu Folgeschäden führen.
Verwandte Begriffe: Außenwand, Gebäudehülle, Wärmedämmung.
Instandsetzung: Die Instandsetzung umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um einen Schaden zu beheben und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Bei der Fassade kann dies die Reparatur von Rissen, die Erneuerung von Putz oder die Ausbesserung von Farbschäden umfassen.
Verwandte Begriffe: Reparatur, Sanierung, Renovierung.
Mängelanzeige: Die Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung eines Mieters an den Vermieter über einen Mangel an der Mietsache. Die Mängelanzeige ist Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprüchen des Mieters, wie z.B. Mietminderung oder Schadensersatz.
Verwandte Begriffe: Mängelrüge, Beanstandung, Beschwerde.
Mietminderung: Die Mietminderung ist das Recht des Mieters, die Miete zu reduzieren, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der die Wohnqualität beeinträchtigt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung.
Verwandte Begriffe: Mietreduktion, Mietkürzung, Preisminderung.
Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaftseigentum sind die Teile eines Gebäudes, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören, wie z.B. das Treppenhaus, das Dach und die Fassade. Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Teileigentum, Gemeinschaftsflächen.
Eigentümerversammlung: Die Eigentümerversammlung ist das Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, in dem die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums beraten und Beschlüsse fassen. Die Eigentümerversammlung wird in der Regel einmal jährlich vom Verwalter einberufen.
Verwandte Begriffe: Wohnungseigentümergemeinschaft, Verwalter, Beschlussfassung.
Vermieterpflichten: Der Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Instandhaltung der Fassade. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter verschiedene Rechte geltend machen, wie z.B. Mietminderung oder Schadensersatz.
Verwandte Begriffe: Instandhaltungspflicht, Verkehrssicherungspflicht, Gewährleistung.

Häufige Fragen (FAQ)

Wer ist für die Instandhaltung der Fassade zuständig?
Die Instandhaltung der Fassade ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nur mittelbar über seine Mitgliedschaft in der Gemeinschaft beteiligt. Der Vermieter ist verpflichtet, den Schaden der Eigentümergemeinschaft zu melden und auf eine zügige Reparatur hinzuwirken.
Was kann ich als Mieter tun, wenn die Fassade beschädigt ist?
Als Mieter sollten Sie den Schaden unverzüglich Ihrem Vermieter melden und ihn auffordern, die notwendigen Reparaturen zu veranlassen. Dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos und bewahren Sie alle relevanten Unterlagen auf. Bei erheblichen Beeinträchtigungen können Sie unter Umständen die Miete mindern.
Habe ich Anspruch auf Mietminderung, wenn die Fassade beschädigt ist?
Ob Sie Anspruch auf Mietminderung haben, hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Wenn der Schaden die Wohnqualität erheblich mindert (z.B. durch Zugluft, Feuchtigkeit oder Lärm), ist eine Mietminderung gerechtfertigt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung.
Was passiert, wenn der Vermieter nichts unternimmt?
Wenn der Vermieter trotz Mängelanzeige und angemessener Fristsetzung nichts unternimmt, können Sie als Mieter rechtliche Schritte einleiten. Sie können den Vermieter auf Instandsetzung verklagen oder die Miete mindern. In bestimmten Fällen haben Sie auch das Recht, den Schaden selbst zu beseitigen und die Kosten vom Vermieter erstattet zu verlangen.
Muss ich als Mieter die Kosten für die Fassadenreparatur tragen?
Nein, als Mieter sind Sie grundsätzlich nicht verpflichtet, die Kosten für die Fassadenreparatur zu tragen. Die Kosten sind vom Vermieter bzw. der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Allerdings können die Kosten für die Instandhaltung der Fassade über die Nebenkostenabrechnung anteilig auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Was ist Gemeinschaftseigentum?
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen. Dazu gehören insbesondere das Grundstück, das Treppenhaus, das Dach, die Fassade und die tragenden Wände. Das Gemeinschaftseigentum steht im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer.
Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem sonstigen abgeschlossenen Raum innerhalb eines Gebäudes. Der Wohnungseigentümer hat das Recht, sein Sondereigentum nach Belieben zu nutzen, zu verändern und zu vermieten. Allerdings darf er dabei nicht die Rechte der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen oder das Gemeinschaftseigentum beschädigen.
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung treffen sich die Wohnungseigentümer, um über Angelegenheiten des Gemeinschaftseigentums zu beraten und Beschlüsse zu fassen. Die Eigentümerversammlung wird in der Regel einmal jährlich vom Verwalter einberufen.

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