Renovierung ETW 90m² (Bj. 1981): Gesamtkosten realistisch einschätzen? Bad, Boden, Elektrik

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Ich beurteile die Kosteneinschätzung des Maklers als ersten Anhaltspunkt. Allerdings sind 15.000 - 20.000 Euro für die genannten Arbeiten bei einer 90 m² Wohnung Baujahr 1981 wahrscheinlich zu niedrig angesetzt.

Badsanierung: Zwei Bäder komplett zu sanieren (inkl. Fliesen, Sanitärkeramik, Armaturen, Leitungen) kann schnell 10.000 - 20.000 Euro pro Bad kosten, je nach Ausstattung und Materialwahl.

Bodenbeläge: Echtholzparkett und Fliesen verlegen sind ebenfalls kostenintensive Positionen. Rechne hier mit 50 - 150 Euro pro Quadratmeter, je nach Material und Verlegeart.

Elektrik: Die Elektrik in einer Wohnung von 1981 entspricht möglicherweise nicht mehr den aktuellen Standards und muss eventuell erneuert werden. Das Einziehen eines Stahlträgers zur Erweiterung des Wohnbereichs ist ein statisch relevanter Eingriff, der unbedingt von einem Fachmann berechnet und ausgeführt werden muss. 🔴

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere Angebote von Fachfirmen ein, um ein realistisches Bild der zu erwartenden Kosten zu erhalten. Lassen Sie die Elektrik und die geplante Wandöffnung von Fachleuten prüfen.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine umfassende Renovierung einer Eigentumswohnung aus dem Baujahr 1981 mit einem geschätzten Budget von 20.000 Euro durch den Makler. Diese Einschätzung ist aus fachlicher Sicht als deutlich zu niedrig und realitätsfern zu bewerten. Die geplanten Arbeiten umfassen die Komplettsanierung zweier Bäder, das Entfernen einer tragenden Wand mit Einbau eines Stahlträgers, neue Bodenbeläge und umfangreiche Malerarbeiten. Allein die Sanierung von zwei Bädern inklusive neuer Fliesen, Sanitärobjekte und Anschlüsse wird bei mittlerer Ausstattung schnell 15.000 bis 25.000 Euro kosten. Der Eingriff in die Statik durch das Entfernen einer tragenden Wand erfordert zwingend einen Statiker und eine Baugenehmigung, was mit Planungs- und Prüfkosten von mindestens 2.000 bis 5.000 Euro verbunden ist. Hinzu kommen die Kosten für den Stahlträger, die Stützsäule und die fachgerechte Ausführung durch einen Bauingenieur oder Zimmermann. Die Verlegung von Echtholzparkett und Fliesen sowie die Malerarbeiten schlagen mit weiteren 5.000 bis 10.000 Euro zu Buche. Die im Text erwähnten Wasser- und Abflussrohre in der Wand sowie die Elektrik müssen bei einer Renovierung im Jahr 1981 ebenfalls auf ihren Zustand geprüft werden, da hier oft veraltete Leitungen vorliegen, die ausgetauscht werden müssen. Eine realistische Gesamtkostenschätzung für diese Arbeiten liegt bei mindestens 35.000 bis 50.000 Euro, abhängig von regionalen Handwerkerpreisen und Materialwünschen.

🔴 Gefahr: Die Maklerangabe von 20.000 Euro ist eine massive Fehleinschätzung, die zu einer erheblichen finanziellen Unterdeckung führen kann. Besonders kritisch ist der geplante Eingriff in die tragende Wand, der ohne statische Berechnung und Genehmigung zu schwerwiegenden Bauschäden und Sicherheitsrisiken führen kann.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen unabhängigen Bausachverständigen oder Architekten mit einer detaillierten Kostenschätzung und einer Prüfung der Bausubstanz. Lassen Sie die Statik der tragenden Wand von einem Bauingenieur bewerten und holen Sie vor dem Kauf verbindliche Angebote von mehreren Fachfirmen für die Badsanierung und die Rohbauarbeiten ein. Kalkulieren Sie einen finanziellen Puffer von mindestens 20 Prozent für unvorhergesehene Mängel, die bei einem Baujahr 1981 häufig auftreten.

KI-Analyse (Qwen)

Die geplante Renovierung einer 90 m² großen ETW aus dem Jahr 1981 umfasst umfangreiche und technisch sensible Maßnahmen: komplette Badmodernisierungen (2 Bäder + Gäste-WC), statisch relevante Wandentfernung mit Stahlträgereinbau, Elektroanpassungen, Fliesen-, Parkett- und Malerarbeiten sowie Anschlussarbeiten zwischen Küche und Bad – insgesamt ein hochkomplexes Sanierungsvorhaben mit erheblichem Koordinationsaufwand.

🔴 Gefahr: Die Entfernung einer als "tragend" bezeichneten Wand mit eingebetteten Wasser-, Abfluss- und Elektroleitungen stellt ein gravierendes statisches und sicherheitstechnisches Risiko dar – ohne vorherige statische Berechnung und baubehördliche Genehmigung ist dies rechtswidrig und lebensgefährlich.

🔴 Gefahr: Bei einer ETW aus 1981 besteht ein hohes Risiko für veraltete oder schadstoffhaltige Baustoffe wie Asbest in Dichtungsmassen, Klebern oder Bodenbelägen sowie für veraltete Elektroinstallationen (z. B. Alu-Leitungen, fehlende FI-Schutzschalter), die bei Renovierung freigelegt und fachgerecht entsorgt werden müssen.

⚠️ Korrektur: Die Maklerangabe von "ca. 20.000 €" für sämtliche Leistungen ist technisch und marktüblich völlig unrealistisch – allein die fachgerechte Sanierung zweier Bäder inkl. Abbruch, Rohinstallation, Fliesen, Sanitärtechnik und Elektroanschlüssen liegt bei mindestens 25.000–35.000 € brutto, ohne Stahlträger, Stützsäule oder statische Begleitung.

➕ Ergänzung: Die geplante Anbindung der Küchenanschlüsse an das dahinterliegende Bad erfordert eine vollständige Neuplanung der Wasser- und Abwasserleitungen gemäß DIN 1988, inkl. Druckprüfung, Dichtheitsprüfung und Eintragung in die Hausinstallation – dies ist kein "örtlicher Anschluss" im Sinne einer einfachen Verbindung.

➕ Ergänzung: Der Einbau eines Stahlträgers in die Decke erfordert nicht nur statische Berechnung, sondern auch brandschutztechnische Absicherung (z. B. Verkleidung mit feuerhemmenden Platten), fachgerechte Verankerung und baubehördliche Abnahme – dies ist kein Handwerkerjob, sondern ein Auftrag für einen zertifizierten Tragwerksplaner und ausführendes Fachunternehmen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Kaufabschluss einen unabhängigen, Bausachverständigen (z. B. mit Zertifizierung nach DIN 18115 oder Mitgliedschaft im VDBUM), der eine umfassende Bestandsaufnahme inkl. Schadstoffscreening, statischer Einschätzung und detaillierter Kostenschätzung vornimmt – verzichten Sie auf pauschale Kostenschätzungen durch Nicht-Fachleute wie Makler.