Fensterfarbe bei Eigentumswohnung: Was dürfen Eigentümer & Mitbesitzer bei Sanierung?

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Ich verstehe, dass es Unstimmigkeiten bezüglich der Fensterfarbe nach der Sanierung gibt. Grundsätzlich gilt: Die äußere Gestaltung einer Eigentumswohnung, einschließlich der Fensterfarbe, ist ein Thema, das im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Teilungserklärung geregelt ist.

🔴 Gefahr: Veränderungen an der Fassade, zu der auch die Fenster gehören, können die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfordern. Dies ist besonders dann der Fall, wenn die äußere Ansicht des Hauses dadurch verändert wird.

Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu prüfen:

• Teilungserklärung: Was steht in der Teilungserklärung bezüglich der äußeren Gestaltung? Gibt es dort Vorgaben zur Fensterfarbe?
• Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft: Gibt es bereits Beschlüsse, die die Fensterfarbe regeln?
• Baurechtliche Vorschriften: Gibt es kommunale Gestaltungssatzungen, die die Farbwahl einschränken?

Wenn die Fensterfarbe in der Teilungserklärung oder durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft festgelegt ist, müssen Sie sich daran halten. Andernfalls kann der Mitbesitzer verlangen, dass die Fenster in der ursprünglichen Farbe gestrichen werden.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Rechtslage durch Einsicht in die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht konsultieren.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1970 in Niedersachsen. Nach einem Wasserschaden wurden Balkon und Fenster saniert, wobei die neuen Fenster in Braun statt der ursprünglichen lila Farbe ausgeführt wurden. Der Mitbesitzer verlangt nun eine Rückänderung der Fensterfarbe. Zudem plant der Eigentümer eine Pergola auf dem Balkon und fragt nach der Kostenbeteiligung des Mitbesitzers an der Balkonsanierung.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass die Teilungserklärung keine Regelung zur Fensterfarbe enthält, ist korrekt. In diesem Fall greift das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wonach bauliche Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum oder die Außenansicht betreffen, grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen. Die Fensterfarbe ist ein optisch prägendes Element der Fassade und fällt daher unter die gemeinschaftliche Gestaltung.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass Baurecht vor WEG gilt, ist unzutreffend. Für die optische Gestaltung der Außenhülle ist das WEG maßgeblich, nicht das öffentliche Baurecht. Auch die Behauptung, dass der Mitbesitzer die Balkonsanierung nicht mittragen müsse, ist zu pauschal. Da der Balkon als Dach des Wohnzimmers des Mitbesitzers dient, könnte eine anteilige Kostenbeteiligung nach den Miteigentumsanteilen gerechtfertigt sein, sofern es sich um eine notwendige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt.

➕ Ergänzung: Bei der Pergola handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinflusst. Auch hierfür ist die Zustimmung des Mitbesitzers erforderlich. Zudem könnte eine Baugenehmigung nach Landesbauordnung Niedersachsen notwendig sein. Die Kostenverteilung für die Balkonsanierung richtet sich nach der Teilungserklärung; falls diese keine Regelung enthält, greift die gesetzliche Regelung des WEG, wonach Instandhaltungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

🔴 Gefahr: Eine eigenmächtige Änderung der Fensterfarbe ohne Zustimmung des Mitbesitzers kann zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, die im schlimmsten Fall eine gerichtliche Anordnung zur Rückänderung nach sich ziehen. Auch die Errichtung einer Pergola ohne vorherige Absprache birgt das Risiko von Abrissverfügungen und Schadensersatzforderungen.

👉 Handlungsempfehlung: Führen Sie umgehend ein klärendes Gespräch mit dem Mitbesitzer und suchen Sie eine einvernehmliche Lösung, z.B. durch Kompromiss bei der Fensterfarbe. Holen Sie vor weiteren Maßnahmen (Pergola) die schriftliche Zustimmung des Mitbesitzers ein. Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, um die Kostenverteilung der Balkonsanierung und die rechtlichen Rahmenbedingungen verbindlich zu klären. Dokumentieren Sie alle Absprachen schriftlich.

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Bei der Sanierung von Fenstern in einer Eigentumswohnung im Zweifamilienhaus handelt es sich um eine Maßnahme an Gemeinschaftseigentum, da die Fensteraußenseiten – als Bestandteil der Außenhülle – grundsätzlich zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers gehören, ihre äußere Gestaltung jedoch die gemeinsame Hausansicht betrifft und damit das Interesse aller Miteigentümer berührt.

⚠️ Korrektur: Es ist unzutreffend, anzunehmen, dass die Farbwahl allein im Ermessen des einzelnen Eigentümers liegt – das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verlangt gemäß § 22 Abs. 1 WEG eine Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen der übrigen Miteigentümer, insbesondere bei Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nachhaltig verändern.

➕ Ergänzung: Auch wenn die Teilungserklärung keine konkrete Farbvorgabe enthält, gilt die Rechtsprechung des BGH (z. B. Urteil vom 27.02.2014, V ZR 202/12), wonach eine abweichende Farbgestaltung ohne vorherige Abstimmung mit der Eigentümerversammlung oder zumindest dem betroffenen Mitbesitzer grundsätzlich unzulässig ist, wenn sie das harmonische Erscheinungsbild beeinträchtigt.

✅ Zustimmung: Die Frage nach der Kostentragung für die Balkonsanierung ist zutreffend gestellt – da der Balkon als Dachfläche des darunterliegenden Wohnzimmers fungiert, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), sodass die Kosten nach den in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteilen zu verteilen sind.

➕ Ergänzung: Die geplante Pergola stellt eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum dar und bedarf daher gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung der Eigentümerversammlung – eine bloße Abstimmung mit dem unmittelbar betroffenen Mitbesitzer reicht nicht aus.

🔴 Gefahr: Eine einseitige Farbumgestaltung ohne Einigung birgt das Risiko einer gerichtlichen Unterlassungsklage durch den Mitbesitzer sowie die Verpflichtung zur Rücknahme der Maßnahme – dies gilt unabhängig davon, ob die Teilungserklärung explizit Farbvorgaben enthält.

👉 Handlungsempfehlung: Vereinbaren Sie umgehend ein Gespräch mit dem Mitbesitzer und der Verwaltung, um eine einvernehmliche Lösung zu finden; beantragen Sie im nächsten Eigentümerversammlungstermin die Festlegung einer Gestaltungssatzung für Außenfenster und Balkonanbauten; beauftragen Sie einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen zertifizierten WEG-Verwalter für die verbindliche Einordnung und Dokumentation aller Vereinbarungen.