Grundflächenzahl (GRZ) Berechnung nach 1966: Gültigkeit, Ausnahmen & Auswirkungen?
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Grundflächenzahl (GRZ) Berechnung nach 1966: Gültigkeit, Ausnahmen & Auswirkungen?

Wir haben in einem kleinen Wohngebiet mit kleinem Haus bei Frankfurt / Main eine GRZAbk. von 0,4; es darf also bis 40 % des Grundstucks überbaut werden. Nachdem in Januar unsere Nachbarin verstorben ist, wurde das gleiche Grundstuck an eine Immobiliengesellschaft verkauft. Dabei wird momentan das Grundstuck für ein Wohnahaus mit 9 WEAbk. inkl. Tiefgarage, Zufahrten etc. zu ca. 90 % überbaut. Dabei reicht die Tiefgarage bis 30 cm an drei Nachbarsgrenzen heran.

So wird die Natur zerstört, 700 von 770 m² wassertechnisch versiegelt, den Brandschutz (da keine Feuerwehrzufahrt möglich ist) nicht eingehalten etc. Ausrede der Unteren Baubehörde ist, dass nicht die BauNV von 1990 Gültigkeit hat, sondern von 1966. Ist es möglich  -  das ist jetzt das vierte Grundstuck von 20  -  dass diese Kleinsiedlung aus Geldgier rucksichtslos geschändet und zerstört werden kann  -  kann also die BauNV 1966 noch gültig sein? Für eine schnelle Antwort wäre ich dankbar!

  • Name:
  • M. Göttert-Bell
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    Die Frage, ob eine Grundflächenzahl (GRZ) Berechnung aus der Zeit nach 1966 noch Gültigkeit hat, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Gültigkeit hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von den aktuellen Bebauungsplänen und den landesrechtlichen Bauordnungen.

    Ich empfehle, folgende Punkte zu prüfen:

    • Aktueller Bebauungsplan: Dieser legt fest, welche GRZ für das Gebiet gilt.
    • Landesbauordnung: Diese enthält allgemeine Regelungen zum Baurecht.
    • Bestandsschutz: Wenn ein Gebäude rechtmäßig errichtet wurde, kann es Bestandsschutz genießen, auch wenn die aktuelle GRZ überschritten wird.

    🔴 Gefahr: Eine Überschreitung der GRZ ohne Genehmigung kann zu Baustopp, Rückbau oder Bußgeldern führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, sich bei der zuständigen Baubehörde oder einem Anwalt für Baurecht zu erkundigen, um die aktuelle Rechtslage zu klären.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundflächenzahl (GRZ)
    Die GRZ ist eine Kennzahl im Baurecht, die das Verhältnis der überbauten Grundstücksfläche zur Gesamtfläche des Grundstücks angibt. Sie wird als Dezimalzahl angegeben (z.B. 0,4) und legt fest, welcher Anteil des Grundstücks mit Gebäuden überdeckt werden darf.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Baurecht, Grundstücksfläche.
    Bebauungsplan
    Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der von der Gemeinde aufgestellt wird und die Art und Weise der baulichen Nutzung der Grundstücke regelt. Er enthält Festsetzungen über die Art der Bebauung, die Höhe der Gebäude, die GRZ und andere baurechtliche Aspekte.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Flächennutzungsplan, Bauleitplanung.
    Landesbauordnung
    Die Landesbauordnung (LBOAbk.) ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes regelt. Sie enthält allgemeine Bestimmungen über die Gestaltung von Gebäuden, die Standsicherheit, den Brandschutz und andere sicherheitsrelevante Aspekte.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Bauvorschriften.
    Bestandsschutz
    Bestandsschutz bedeutet, dass ein Gebäude, das zum Zeitpunkt seiner Errichtung den geltenden Bauvorschriften entsprach, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die Vorschriften später ändern. Allerdings sind Erweiterungen oder Umbauten, die die Abweichung von den Vorschriften vergrößern, in der Regel nicht zulässig.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauvorschriften, Altbau.
    Baubehörde
    Die Baubehörde ist die zuständige Behörde für die Genehmigung von Bauvorhaben und die Überwachung der Einhaltung der Bauvorschriften. Sie ist in der Regel bei der Gemeinde oder Stadt angesiedelt.
    Verwandte Begriffe: Bauamt, Bauaufsicht, Baugenehmigung.
    Kleinsiedlung
    Eine Kleinsiedlung ist eine Siedlungsform, die sich durch eine lockere Bebauung mit kleinen Wohnhäusern und Gärten auszeichnet. In Kleinsiedlungen gelten oft besondere baurechtliche Regelungen, die von den allgemeinen Bestimmungen abweichen können.
    Verwandte Begriffe: Siedlung, Wohngebiet, Bebauung.
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Gesetze und Verordnungen, die das Bauen regeln. Es ist in Deutschland aufgeteilt in öffentliches und privates Baurecht. Das öffentliche Baurecht regelt die Zulässigkeit von Bauvorhaben, während das private Baurecht die Rechtsbeziehungen zwischen Bauherren, Architekten und Bauunternehmen regelt.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Landesbauordnung, Baugenehmigung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
      Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks überbaut werden dürfen. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und dient der Steuerung der Bebauungsdichte.
    2. Wo finde ich die gültige GRZ für mein Grundstück?
      Die gültige GRZ finden Sie im Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadt. Diesen können Sie bei der zuständigen Baubehörde einsehen oder online abrufen.
    3. Was passiert, wenn ich die GRZ überschreite?
      Eine Überschreitung der GRZ ohne Genehmigung ist ein Verstoß gegen das Baurecht und kann zu Baustopp, Rückbau oder Bußgeldern führen.
    4. Gibt es Ausnahmen von der GRZ?
      Ja, es gibt Ausnahmen von der GRZ, beispielsweise für Garagen, Stellplätze oder unterirdische Bauten. Die genauen Regelungen sind in der Landesbauordnung festgelegt.
    5. Was ist Bestandsschutz?
      Bestandsschutz bedeutet, dass ein Gebäude, das rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn die aktuellen Bauvorschriften nicht eingehalten werden. Allerdings sind Erweiterungen oder Umbauten, die die Abweichung von den Vorschriften vergrößern, in der Regel nicht zulässig.
    6. Wie wirkt sich eine Änderung der GRZ auf mein Grundstück aus?
      Eine Änderung der GRZ kann Auswirkungen auf die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks haben. Wenn die neue GRZ niedriger ist als die bisherige, kann dies die Möglichkeiten für Neubauten oder Erweiterungen einschränken.
    7. Was bedeutet Kleinsiedlung im Zusammenhang mit der GRZ?
      In Kleinsiedlungen gelten oft besondere Regelungen bezüglich der GRZ, die von den allgemeinen Bestimmungen abweichen können. Diese Regelungen sind im Bebauungsplan der jeweiligen Kleinsiedlung festgelegt.
    8. Kann ich eine Befreiung von der GRZ beantragen?
      Unter bestimmten Umständen kann eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans, einschließlich der GRZ, beantragt werden. Dies ist jedoch nur in Ausnahmefällen möglich und erfordert eine detaillierte Begründung.

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      Welche Bauvorhaben eine Baugenehmigung benötigen.
    • Anwalt für Baurecht finden
      Wie Sie einen kompetenten Anwalt für Baurecht finden.

  2. GRZ: Baugesetze & Bebauungspläne – Aktuelle Gültigkeit!

    igitt
    Da hat man jemand die Baugesetze bei der Geburt 1966 in die Wiege gelegt! Scherz beiseite! Wenn ein neues Baugesetz gültig wird, dann steht immer im Anhang dass das vorherige Gesetz ungültig wird. Damit ist das Quatsch, es sind die derzeitigen Gesetze und Bebauungspläne gültig, d.h. auch GFZAbk., GRZAbk., Abstandsregeln und Brandschutz. Sie sollten sich an die obere Baubehörde wenden und einen sofortigen Baustopp erwirken. Ein Verbiegen der Baugesetze durch Immogesellschaften ist üblich, aber kein brechen. Die handeln nach dem Motto: was steht das steht. Aber nehmen sie auch Einsicht in den Bebauungsplan um bösen Überraschungen vorzubeugen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. GRZ-Berechnung: Baubehörde Wiesbaden & Millionenschaden

    Grundflächenzahl GRZAbk. noch nach 1966 berechnet?
    Vielen Dank für die schnelle Antwort, Herr Kirschner,

    wir haben uns an die obersten Baubehörde beim Ministerium Wiesbaden schon gewandt, nur ist das hier einen Millionenschaden und die versuchen mit allen Mitteln natürlich  -  hier als Beispiel  -  aus der Sache heraus zu kommen. Sie haben uns aber Mut gegeben. Danke!

    • Name:
    • M. Göttert-Bell

  4. GRZ-Verstoß: Amtshaftung & Konsequenzen für Bebauung

    Behördenversagen, Amtshaftung
    Bei Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften gibt es die Höchststrafe und das ist Abriss. Vorsicht, das Amt legt jede Äußerung als Zustimmung aus, immer ein oder mehrere Zeugen mitnehmen.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. GRZ & Bebauungsplan: Gültigkeit trotz Gesetzesänderungen?

    Irrtum
    Der Bebauungsplan (gleiches gilt auch für Flächennutzungspläne o.ä.) ist örtlich geltendes Baurecht. Nachfolgende Änderungen der Gesetzgebung haben keine Auswirkungen auf den Inhalt des B-Plans. Er kann damit aber auch nur im Rahmen der damals geltenden Regelungen "ausgelegt" werden.

    Die "Ausrede" der unteren Bauaufsichtsbehörde stellt deshalb leider die Rechtslage dar.

    Wenn Änderungen gewünscht sind, sind die nur über die Kommune und die Anpassung des B-Plans, also politisch, möglich.

  6. GRZ nach BauNVO §25: Gültigkeit alter Vorschriften (1966)?

    mal wieder ein echter Kirschner ...
    mal wieder ein echter Kirschner man lese den § 25 Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) und die Frage hat sich damit erledigt. Es gelten die bisherigen Vorschriften. Also, aus 1966.

  7. GRZ: Zweifel an Bebauungsplan 1966 – Grenzabstände!

    unwahrscheinlich
    In einem Bebauungsplan aus 1966 soll für ein kleines Wohngebiet diese "Klötze" möglich sein? Sehr unwahrscheinlich dass an 3 Seiten keine Grenzabstände erlaubt sind. Sehr unwahrscheinlich dass es seit 1966 die HBO mehrmals geändert wurde und ein Bebauungsplan so bleibt. Sehr unwahrscheinlich dass es diesen Bebauungsplan aus 1966 überhaupt gibt oder je gegeben hat. Der Fragesteller möge doch diesen Bebauungsplan aus 1966 einsehen und hier berichten. RüMoBe: Der § 25 BauNVOAbk. betrifft die Fortführung bereits eingeleiteter Verfahren wenn die Pläne bereits ausgelegt waren. Sehr unwahrscheinlich, dass das 1966 der Fall war. Selbst eine Durchsicht der BauNVO von 1962 gibt nicht her, dass damals eine derartige Bebauung möglich war, höchstens im Kerngebiet einer Stadt, das hier nicht der Fall ist.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  8. GRZ-Korrektur: BauNVO Änderung 1962 & Kleinsiedlung 1964

    Grundflächenzahl neu berechnet
    Danke an Alle  -  mir ist ein Fehler unterlaufen, die Änderungen der Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) war 1962 und nicht wie angegeben 1966. Alle Häuser der Kleinsiedlung wurden 1964 genehmigt  -  Kleinviehhaltung, Gemüseanbau und das Haus im Selbstbau; war Teil des Vertrages. Nach Durchsicht der Verordnung von 1990 habe ich folgendes entdeckt:

    "Ist der Entwurf eines Bauleitplans vor dem 27. Januar 1990 nach § 3 Absatz 2 des Baugesetzbuchs öffentlich ausgelegt worden, ist auf ihn diese Verordnung in der bis zum 26. Januar 1990 geltenden Fassung anzuwenden. Das Recht der Gemeinde, das Verfahren zur Aufstellung des Bauleitplans erneut einzuleiten, bleibt unberührt".

    Dass jetzt, 58 Jahre danach, 24 Grundstucke zu 90 % überbaut werden dürfen (4 sind schon weg), ist absolut unbegreiflich. Es muss Gerichtsurteile dazu geben, wovon wir nichts wissen  -  sonst könnte man eine Fabrik in einer Wohnsiedlung bauen, nur wenn bis 1990 dies vorgesehen worden wäre.

    Dabei ist auch zu erklären, dass in der Hessischen Bauverordnung (HBO) erwähnt wird, das "überirdische Gebäude" Abstandsflächen nachgewiesen müssen. Es steht aber nichts über Tiefgaragen und die Genehmigung wird deswegen so ausgelegt, dass diese bis direkt an der Grenze gebaut werden dürfen. Also eine totale Versiegelung gegen Regenwasser über 700 m², Zerstörung des Grundstucks, Eingriff in die Natur, auch beim Nachbarn und fehlende Brandschutz, was momentan von der Gefahrenstelle überprüft wird.

    • Name:
    • M. Göttert-Bell

  9. GRZ & Bebauungsplan: Keine Abstandsflächen bei Tiefgaragen!

    Foto von Martin G. Halbinger

    Es wird hier kein rechtsfreier Raum ...
    Es wird hier kein rechtsfreier Raum geschaffen ... und unterirdische Bauten lösen keine Abstandsflächen aus. Auch braucht nicht jedes Gebäude eine Feuerwehrzufahrt ...

    Das Bauvorhaben wird planungsrechtlich nach dem Bebauungsplan von damals beurteilt und muss grundsätzlich den damaligen Regelungen entsprechen soweit dieser Bebauungsplan noch gültig ist.

    Wenn die Gemeinde der Meinung ist, dass das Bauvorhaben planungsrechtliche Missstände ("Siedlung wird zerstört") verursacht, kann Sie evtl. durch Veränderungssperre und Aufstellung eines neuen Bebauungsplans reagieren. Das müsste aber passieren, bevor die erste Genehmigung für einen "großen Klotz" erteilt wird. Sie können (wenn Betroffener) bei der Gemeinde diese Möglichkeit in Erinnerung rufen (Kontakt zu Gemeinderat oder Bauamt), es kann aber auch sein, das dort nicht alle Ihre Meinung teilen ...

    Wenn die Gemeinde hier eine Nachverdichtung zulassen möchte, ist das im Rahmen ihrer Planungshoheit grundsätzlich legitim ... kleinere Überschreitungen des Bebauungsplans ggf als Befreiung, größere eher durch Aufstellung eines neuen Bebauungsplans.

    Ob hier alles verfahrenstechnisch richtig abgewickelt wurde, lässt sich aus der Ferne nicht beurteilen.

  10. GRZ-Verstöße: Wasser-, Nachbar-, Natur- & Brandschutz geprüft!

    Es wird hier kein rechtsfreier Raum ... geschaffen ...
    Vielen Dank!

    Offensichtlich haben Sie recht; leider. Jetzt sind wir mit Hilfe einer bekannten Zeitung in Frankfurt Verstöße gegen Wasser-, Nachbar-, Natur- und Brandschutz zu untersuchen. Da alles hier damals als "Kleinsiedlungsanlage" von der Nausischen Heimstätte GmbH, Frankfurt, als Bauherr, entwickelt und "verkauft" wurde, fragt sich warum im Bebauungsplan "Allgemeines Wohngebiet" steht. Wir forschen weiter.

    • Name:
    • M. Göttert-Bell
  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Grundflächenzahl (GRZAbk.) Berechnung: Gültigkeit, Ausnahmen & Auswirkungen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Gültigkeit der Grundflächenzahl (GRZ) Berechnung nach 1966, insbesondere im Kontext von Bebauungsplänen und möglichen Verstößen. Es wird die Frage aufgeworfen, ob ältere Bebauungspläne weiterhin gültig sind, auch wenn sich die Gesetzeslage geändert hat. Die Rolle der Baubehörden und mögliche Amtshaftung bei Fehlentscheidungen werden ebenfalls thematisiert. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der korrekten Anwendung der BauNVOAbk. und der Berücksichtigung von Nachbar-, Natur- und Brandschutz.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag GRZ-Verstoß: Amtshaftung & Konsequenzen für Bebauung wird auf die möglichen Konsequenzen bei Verstößen gegen nachbarschützende Vorschriften hingewiesen, bis hin zum Abriss. Es wird empfohlen, bei Gesprächen mit dem Amt immer Zeugen mitzunehmen, da Äußerungen schnell als Zustimmung ausgelegt werden können.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag GRZ & Bebauungsplan: Gültigkeit trotz Gesetzesänderungen? stellt klar, dass ein Bebauungsplan örtlich geltendes Baurecht ist und nachfolgende Änderungen der Gesetzgebung keine direkten Auswirkungen auf dessen Inhalt haben. Die Auslegung des Bebauungsplans muss jedoch im Rahmen der damals geltenden Regelungen erfolgen.

    📊 Fakten/Zahlen: Im ursprünglichen Fall beträgt die GRZ 0,4, was bedeutet, dass 40% des Grundstücks überbaut werden dürfen. Die Immobiliengesellschaft plant jedoch eine Überbauung von ca. 90% mit einem Wohnhaus mit 9 Wohneinheiten inklusive Tiefgarage, was zu erheblichen Problemen führen kann.

    👉 Handlungsempfehlung: Betroffene sollten sich an die obere Baubehörde wenden und gegebenenfalls rechtliche Schritte prüfen, insbesondere wenn nachbarschützende Vorschriften verletzt werden. Der Beitrag GRZ & Bebauungsplan: Keine Abstandsflächen bei Tiefgaragen! gibt Hinweise, dass unterirdische Bauten keine Abstandsflächen auslösen und nicht jedes Gebäude eine Feuerwehrzufahrt benötigt. Es wird empfohlen, Kontakt zum Gemeinderat und Bauamt aufzunehmen, um die eigene Meinung zu äußern.

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