Abstandsflächen unter 3m in Köln: Was tun bei Unterschreitung? Bauvoranfrage & Optionen

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Ich verstehe, dass Sie ein Einfamilienhaus in Köln planen und es Probleme mit dem Abstandsflächennachweis gibt. Da die Abstandsflächenberechnung des Vermessers ergibt, dass die erforderlichen 3 Meter zum Nachbargrundstück unterschritten werden, sollten Sie folgende Schritte prüfen:

• Bauvoranfrage: Stellen Sie eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt in Köln. Dies gibt Ihnen vorab Rechtssicherheit, ob Ihr Bauvorhaben genehmigungsfähig ist.
• Befreiung/Ausnahme: Prüfen Sie, ob es im Bebauungsplan oder in der Landesbauordnung (BauO NRW) Möglichkeiten für Befreiungen oder Ausnahmen von den Abstandsflächen gibt. Dies könnte z.B. bei atypischen Grundstückszuschnitten oder besonderen städtebaulichen Situationen der Fall sein.
• Einvernehmliche Lösung mit dem Nachbarn: Suchen Sie das Gespräch mit dem Nachbarn und versuchen Sie, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Eine notariell beglaubigte Abstandsbaulast könnte eine Option sein, um die Unterschreitung der Abstandsflächen zu legalisieren.

👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie einen Architekten oder einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt in Köln, um die spezifische Situation Ihres Grundstücks zu bewerten und die bestmögliche Vorgehensweise zu ermitteln.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine geplante Bebauung in Köln, bei der die erforderliche Abstandsfläche von 3 Metern zum Nachbargrundstück mit nur 2,32 Metern deutlich unterschritten wird. Dies stellt ein erhebliches bauplanungsrechtliches Problem dar, da Abstandsflächen in Nordrhein-Westfalen grundsätzlich nach § 6 BauO NRW zu bemessen sind und eine Unterschreitung nur in Ausnahmefällen zulässig ist.

🔴 Gefahr: Die Unterschreitung der Abstandsfläche um fast 0,70 Meter ist kritisch. Ohne eine rechtskräftige Befreiung oder Abweichung von der Bauordnung droht die Versagung der Baugenehmigung. Zudem könnte der Nachbar zivilrechtlich gegen die Bebauung vorgehen, wenn seine Belange (z.B. Belichtung, Belüftung) beeinträchtigt werden.

⚠️ Korrektur: Die Annahme des Bauherrn, dass ein Abstand von 3 Metern durch die Hausbreite von 5,90 Metern automatisch eingehalten wird, ist unzureichend. Die Abstandsflächentiefe wird nicht allein durch die Gebäudebreite bestimmt, sondern durch die Wandhöhe und die Dachneigung gemäß § 6 BauO NRW. Ein Vermesser oder Architekt hätte dies vorab klären müssen.

➕ Ergänzung: In Köln gelten möglicherweise spezifische Bebauungspläne oder Gestaltungssatzungen, die abweichende Regelungen zu Abstandsflächen vorsehen können. Zudem besteht die Option, eine Abweichung nach § 73 BauO NRW zu beantragen, wenn die Unterschreitung städtebaulich vertretbar ist und keine nachteiligen Auswirkungen auf die Nachbarschaft hat. Eine Bauvoranfrage ist grundsätzlich möglich, sollte aber die Abweichung explizit thematisieren.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen erfahrenen Architekten mit der Prüfung der Abstandsflächenberechnung und der Erstellung einer Bauvoranfrage, die die beantragte Abweichung von der Abstandsfläche klar darlegt. Parallel dazu sollten Sie das Gespräch mit dem Nachbarn suchen, um eine mögliche Zustimmung zur Unterschreitung zu erhalten, was die Genehmigungschancen erheblich verbessern kann.

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Der Sachverhalt betrifft eine Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsfläche gemäß § 6 der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW), die in Köln als Landeshauptstadt unmittelbar anzuwenden ist. Für Wohngebäude ist grundsätzlich ein Mindestabstand von 3 m zur Grundstücksgrenze einzuhalten, es sei denn, es liegt eine baurechtliche Ausnahme vor.

🔴 Gefahr: Eine Abstandsfläche von nur 2,32 m stellt eine klare baurechtliche Verletzung dar und führt bei unbearbeiteter Situation zwangsläufig zur Ablehnung der Bauvoranfrage sowie der späteren Baugenehmigung – auch wenn das Gebäude statisch oder technisch einwandfrei ist.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein Haus mit 5,90 m Breite auf einem 9 m breiten Grundstück automatisch 3 m Abstand gewährleistet, ist fehlerhaft: Die Abstandsfläche berechnet sich nicht allein aus der Differenz Grundstücksbreite minus Gebäudebreite, sondern unter Einbeziehung von Dachüberständen, Erkern, Balkonen, Fensterlaibungen und weiteren baurechtlich relevanten Bauteilen gemäß § 6 Abs. 3 BauO NRW.

➕ Ergänzung: In Köln können Abstandsflächenunterschreitungen unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Befreiung nach § 71 BauO NRW zugelassen werden – jedoch nur bei Vorliegen eines überwiegenden privaten oder öffentlichen Interesses und bei Nachweis, dass die Belange der Nachbarn (Licht, Luft, Blickschutz, Brandschutz) nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

✅ Zustimmung: Die Absicht, zunächst eine Bauvoranfrage zu stellen, ist grundsätzlich sinnvoll – sie ermöglicht eine frühzeitige Rückmeldung der Bauaufsicht, ob eine Befreiung überhaupt in Betracht kommt, bevor teure Planungs- oder Vermessungsleistungen fortgeführt werden.

❌ Widerspruch: Die Frage, ob der Häuslebauer "sowas hätte wissen müssen", ist irreführend: Die Verantwortung für die Einhaltung der Abstandsflächen liegt rechtlich beim Bauherrn – nicht beim Bauunternehmer oder Architekten – und kann nicht durch vermeintliche Fachkenntnis Dritter entlastet werden.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen in Köln zugelassenen Architekten oder Bauingenieur mit der Prüfung einer Befreiungsmöglichkeit gemäß § 71 BauO NRW; legen Sie die Vermessungsergebnisse, eine detaillierte Abstandsflächenberechnung nach BauO NRW und eine Nachbarstellungnahme vor – und reichen Sie diese Unterlagen gemeinsam mit der Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde Köln ein.