Befreiungsantrag Dachform: Pultdach auf Eckgrundstück – Erfolgsaussichten & Begründung?

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Ich beurteile die Situation wie folgt: Ein Pultdach weicht von den im Bebauungsplan genannten Sattel-, Walm- und Flachdächern ab. Da es sich um ein Eckgrundstück handelt, könnte argumentiert werden, dass die Einschränkung auf Sattel- und Walmdächer nicht greift, da für Eckgrundstücke auch Flachdächer zulässig sind. Das Bauamt scheint ein Pultdach als eine Art Flachdach mit Neigung zu interpretieren, was die Auflage einer Attika zur Folge hätte, um den Anschein eines Flachdaches zu erwecken.

Ich empfehle, die folgenden Punkte in der Begründung des Befreiungsantrags hervorzuheben:

• Gestaltungsfreiheit: Das Pultdach ermöglicht eine moderne und individuelle Gestaltung, die sich von den üblichen Dachformen abhebt.
• Funktionalität: Das Pultdach bietet Vorteile hinsichtlich der Regenwasserableitung und der Installation von Solaranlagen.
• Eckgrundstück: Argumentieren Sie, dass die Sonderregelung für Eckgrundstücke (Zulassung von Flachdächern) auch für Pultdächer gelten sollte, da diese eine ähnliche architektonische Wirkung erzielen können.
• Kosten: Weisen Sie darauf hin, dass die Auflage einer Attika zusätzliche Kosten verursacht, die vermieden werden könnten.

👉 Handlungsempfehlung: Reichen Sie eine detaillierte Skizze ein, die die Grundstücksposition und die architektonische Gestaltung des Pultdachs verdeutlicht. Führen Sie ein persönliches Gespräch mit dem Bauamt, um die Argumente zu erläutern und eine einvernehmliche Lösung zu finden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft einen Bauantrag für ein Einfamilienhaus mit Pultdach auf einem Eckgrundstück in Wiesbaden, bei dem die Behörde eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans von 1970 fordert. Die Stadtplanung hat das Pultdach unter der Auflage einer umlaufenden Attika genehmigt, was von den Bauherren als unsinnig abgelehnt und durch einen Wechsel zu einem Flachdach beantwortet wurde. Das Bauamt beharrt jedoch darauf, dass es sich nicht um ein Eckgrundstück handelt, ohne dies zu begründen, was die Notwendigkeit einer Befreiung aufrechterhält.

✅ Zustimmung: Die Entscheidung, von einem Pultdach mit Attika auf ein Flachdach zu wechseln, ist aus Kostengründen und architektonischer Ästhetik nachvollziehbar. Eine Attika, die ein Pultdach optisch als Flachdach tarnt, würde zusätzliche Kosten verursachen und könnte den gewünschten modernen Charakter des Gebäudes beeinträchtigen.

⚠️ Korrektur: Die Behauptung des Bauamts, dass es sich nicht um ein Eckgrundstück handelt, ist ohne Begründung nicht nachvollziehbar. Ein Eckgrundstück wird objektiv durch die Lage an der Kreuzung oder Einmündung zweier öffentlicher Verkehrsflächen definiert, was anhand der Grundstücksskizze überprüfbar ist. Die Behörde müsste diese Einschätzung nachvollziehbar darlegen.

➕ Ergänzung: Die Kosten für einen Befreiungsantrag können je nach Gemeinde und Aufwand variieren, typischerweise liegen sie zwischen 50 und 500 Euro für die Bearbeitungsgebühr. Hinzu kommen mögliche Kosten für die Erstellung der Begründung durch den Architekten, die je nach Stundensatz und Umfang mehrere hundert Euro betragen können. Es ist ratsam, die genauen Gebühren bei der zuständigen Behörde zu erfragen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie Ihren Architekten, eine schriftliche Anfrage an das Bauamt zu richten, in der eine detaillierte Begründung für die Einstufung als Nicht-Eckgrundstück gefordert wird. Lassen Sie die Grundstücksskizze und die örtliche Situation (z.B. Lage an zwei Straßen) objektiv dokumentieren. Sollte die Behörde keine nachvollziehbare Begründung liefern, ziehen Sie die Einschaltung eines Fachanwalts für öffentliches Baurecht in Betracht, um die Rechtmäßigkeit der Befreiungsforderung zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.

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Ein Eckgrundstück ist nach baurechtlicher Definition in der Regel ein Grundstück, das an mindestens zwei Seiten an öffentliche Verkehrsflächen (Straßen, Wege, Plätze) grenzt und dadurch besondere städtebauliche Wirkung entfaltet – insbesondere hinsichtlich der Gestaltung der Straßenansicht, der Dachform und der Baukörperhöhe. Die konkrete Auslegung erfolgt jedoch stets anhand des jeweiligen Bebauungsplans, der örtlichen Bauordnung (in Hessen: Hessen-BauO) sowie der städtebaulichen Zielsetzungen des Planungsrechts.

🔴 Gefahr: Die fehlende Begründung des Bauamts zur Nicht-Eckgrundstück-Einstufung birgt ein erhebliches Rechtsrisiko: Ohne klare, nachvollziehbare Feststellung kann die Genehmigung später angefochten oder sogar widerrufen werden – insbesondere wenn Drittbetroffene (z. B. Nachbarn) Einspruch erheben oder die Rechtsaufsicht tätig wird.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, ein Flachdach erübrige automatisch die Befreiung, ist falsch: Der Bebauungsplan regelt explizit Dachformen für Eckgrundstücke – und die Einstufung als Eckgrundstück ist unabhängig von der gewählten Dachform; sie bestimmt vielmehr, welche Dachformen überhaupt zulässig sind.

➕ Ergänzung: Objektive Kriterien für ein Eckgrundstück umfassen: (1) tatsächliche Grenze an zwei öffentlichen Verkehrsflächen mit mindestens 3 m Breite, (2) rechtlich gesicherte Erschließung über beide Seiten, (3) keine bauliche oder planungsrechtliche Abschirmung (z. B. durch Mauern oder Bebauung), und (4) städtebauliche Einordnung im Flächennutzungsplan oder im Bebauungsplan selbst – nicht nur die geometrische Lage.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, die Attika sei ‚unsinnig‘, ignoriert ihre städtebauliche Funktion: Sie dient der optischen Angleichung an die Umgebungsarchitektur und erfüllt damit eine planungsrechtlich gebotene Gestaltungsaufgabe – nicht nur eine kosmetische Maßnahme.

✅ Zustimmung: Die Entscheidung, auf ein echtes Flachdach umzusteigen, ist fachlich sinnvoll, da es im Bebauungsplan ausdrücklich als zulässig für Eckgrundstücke genannt ist – vorausgesetzt, die Eckgrundstück-Eigenschaft wird rechtskonform bestätigt.

👉 Handlungsempfehlung: Beantragen Sie unverzüglich eine schriftliche, begründete Feststellung zur Grundstückseigenschaft beim Bauamt – unter Bezug auf § 9 Abs. 2 BauGB^Abk. und die örtliche Bauordnung. Sollte diese verweigert oder unzureichend ausfallen, beauftragen Sie unverzüglich einen öffentlich bestellten und vereidigten Baugutachter oder einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zur Erstellung einer städtebaulichen Stellungnahme und gegebenenfalls zur Einleitung eines Widerspruchsverfahrens.