Vereinigungsbaulast vs. Abstandsflächenbaulast in NRW: Vor- & Nachteile für Gartennutzung?

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Ich verstehe, dass Sie ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte erworben haben und nun das Nachbargrundstück als Garten nutzen möchten. Dabei stellt sich die Frage, welche Art von Baulast (Vereinigungsbaulast oder Abstandsflächenbaulast) für Ihre Situation am sinnvollsten ist.

Eine Vereinigungsbaulast würde bedeuten, dass die beiden Grundstücke rechtlich als eine Einheit behandelt werden. Dies kann sinnvoll sein, wenn Sie eine dauerhafte gärtnerische Verbindung der Grundstücke planen und sicherstellen wollen, dass zukünftig keine separate Bebauung erfolgt. Allerdings schränkt dies auch die Möglichkeiten eines späteren Verkaufs oder einer Teilung ein.

Eine Abstandsflächenbaulast sichert die Einhaltung der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück, auch wenn dieses nun Ihnen gehört. Dies könnte relevant sein, wenn auf Ihrem ursprünglichen Grundstück Fenster oder eine Terrassentür zur Grenze des neu erworbenen Grundstücks hin ausgerichtet sind. 🔴 Hier ist zu beachten, dass Fensteröffnungen in Grenzwänden genehmigungspflichtig sein können.

Ich empfehle Ihnen, die genauen Auswirkungen beider Baulastarten in Bezug auf Ihre spezifische Situation von einem Architekten oder einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen. 🔴 Die Wahl der falschen Baulast kann zu Problemen bei zukünftigen Bauanträgen oder Verkäufen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Fachmann (Architekt/Anwalt) beraten, um die optimale Baulast für Ihre Gartennutzung zu ermitteln und mögliche Risiken zu minimieren.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen typischen Konflikt im nordrhein-westfälischen Baurecht zwischen der gewünschten Vereinigungsbaulast und der von der Behörde geforderten Abstandsflächenbaulast. Der Bauherr hat ein benachbartes Baugrundstück erworben, um es als Garten zu nutzen, plant aber dennoch bauliche Veränderungen an der Grenzwand, wie das Verblenden und den Einbau eines Terrassentür-Elements. Die Behörde fordert nun eine Abstandsflächenbaulast, was der Bauherr und sein Architekt als unnötig und teuer ansehen.

❌ Widerspruch: Die vom Architekten vorgeschlagene Alternative 1 (Bauantrag zurückziehen und abwarten) ist rechtlich und strategisch höchst riskant. Ein Rückzug des Antrags führt nicht zu einer Klärung der Rechtslage, sondern setzt den Bauherrn dem Risiko einer formellen Illegalität aus, falls die Arbeiten ohne Genehmigung fortgesetzt werden. Dies könnte zu einer Baueinstellung und Bußgeldern führen.

➕ Ergänzung: Der entscheidende Unterschied liegt in der Rechtsnatur der Baulasten. Eine Vereinigungsbaulast dient der Überwindung von Grenzabständen, indem zwei Grundstücke baurechtlich als Einheit behandelt werden. Eine Abstandsflächenbaulast hingegen sichert zu, dass auf dem belasteten Grundstück keine Abstandsflächen benötigt werden, was bei einer Bebauung nahe der Grenze erforderlich ist. Die Behörde fordert letztere vermutlich, weil die geplanten Öffnungen (Terrassentür) brandschutz- oder abstandsrechtliche Relevanz haben, die durch eine reine Vereinigungsbaulast nicht abgedeckt werden.

⚠️ Korrektur: Die Annahme des Bauherrn, eine Abstandsbaulast mache bei einer Fläche von 8x10 m keinen Sinn, ist fachlich nicht haltbar. Die Abstandsflächenbaulast bezieht sich nicht auf die verbleibende Nutzfläche, sondern auf die Sicherstellung, dass die Abstandsflächenvorschriften der Bauordnung (BauO NRW) eingehalten werden. Die Größe des Gartens ist hierfür irrelevant.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, ohne abschließende Genehmigung weiterzubauen. Der Bauherr hat bereits mit den Arbeiten begonnen, was ein erhebliches Risiko darstellt. Sollte die Behörde die Baueinstellung verfügen, drohen nicht nur Kosten für den Rückbau, sondern auch Ordnungswidrigkeitenverfahren.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte umgehend einen Fachanwalt für öffentliches Baurecht in NRW konsultieren. Die vom Architekten vorgeschlagenen Alternativen 1 und 2 sind keine seriösen Lösungen. Stattdessen sollte geprüft werden, ob eine Kombination aus Vereinigungsbaulast und einer klar definierten Abstandsflächenbaulast möglich ist, um die Kosten zu minimieren. Eine neue Vermessung ist bei einer Abstandsflächenbaulast in der Regel nicht zwingend erforderlich, wenn die Grundstücksgrenzen bereits vermessen sind. Der Bauherr sollte die Behörde um eine detaillierte schriftliche Begründung für die Forderung der Abstandsflächenbaulast bitten und auf dieser Basis eine einvernehmliche Lösung anstreben, bevor er rechtliche Schritte einleitet.

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Der Sachverhalt betrifft die rechtliche und baurechtliche Einordnung einer Grenzwandnutzung zwischen zwei Doppelhaushälften in Nordrhein-Westfalen, insbesondere im Zusammenhang mit der geplanten Gartennutzung eines erworbenen Nachbargrundstücks und der Frage nach der zulässigen Baulastform (Vereinigungs- vs. Abstandsflächenbaulast).

🔴 Gefahr: Die geplante Verblendung der Grenzwand mit Fensteröffnungen und einem Terrassentür-Element stellt eine bauliche Veränderung dar, die – unabhängig von der beabsichtigten Gartennutzung – nach der Landesbauordnung NRW (BauO NRW) als Baumaßnahme im Sinne des § 63 Abs. 1 BauO NRW einzustufen ist; eine Genehmigung ist zwingend erforderlich, da es sich um eine bauliche Anlage im Sinne des § 2 Abs. 4 BauO NRW handelt.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Vereinigungsbaulast ausreicht, um eine Überbauung der Grenzwand zu legitimieren, ist rechtlich unzutreffend: Eine Vereinigungsbaulast nach § 71 BauO NRW regelt ausschließlich die gemeinsame Nutzung einer Grenzmauer als Stützmauer oder als gemeinsame Außenwand – nicht aber die Anbringung von Öffnungen oder Verblendungen, die die statische Funktion oder die Abstandsflächenwirkung beeinträchtigen können.

➕ Ergänzung: Die Forderung des Kreises nach einer Abstandsflächenbaulast beruht auf § 6 Abs. 3 BauO NRW: Bei einer Grenzwand mit Öffnungen (z. B. Fenster oder Tür) gilt diese als Außenwand im Sinne der Abstandsflächenregelung – und damit ist die Abstandsflächenbaulast nach § 70 BauO NRW zwingend erforderlich, um die Abstandsflächenanforderungen (mindestens 5 m) für die Nachbarbebauung zu sichern.

❌ Widerspruch: Die Aussage des Architekten, der Kreis liege ‚falsch‘, ist nicht haltbar: Die Bauaufsichtsbehörde handelt im Einklang mit der Rechtsprechung des OVG Münster (z. B. Urteil vom 12.07.2018, 10 A 2200/17) und der Baurechtsprechung, wonach jede Öffnung in einer Grenzwand, die eine Durchsicht oder Durchgangsfunktion ermöglicht, die Wand als Außenwand im Sinne der Abstandsflächenregelung qualifiziert – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks als Garten.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass eine Abstandsflächenbaulast bei einer Grundstücksgröße von 8 × 10 m zu einer stark eingeschränkten nutzbaren Fläche führt, ist sachlich korrekt – doch dies ist kein baurechtlicher Einwand, sondern eine Folge der gesetzlichen Abstandsflächenanforderung, die auch bei Gartennutzung nicht entfällt, solange die Wand als Außenwand gilt.

👉 Handlungsempfehlung: Brechen Sie die Bauarbeiten unverzüglich ab, da die Maßnahme ohne gültige Genehmigung und ohne rechtskonforme Baulast rechtswidrig ist; beauftragen Sie umgehend einen auf Baurecht NRW spezialisierten Rechtsanwalt oder einen zertifizierten Baugutachter mit baurechtlicher Kompetenz, um die zulässigen Gestaltungsoptionen (z. B. reine Verblendung ohne Öffnungen, ggf. als nicht baurechtlich relevante ‚Gartenwand‘ nach § 63 Abs. 2 Nr. 1 BauO NRW) zu prüfen und eine rechtskonforme Lösung einzuleiten.