GRZ überschritten: Genehmigungschancen, Sondergenehmigung & Alternativen für Ihr Bauprojekt?
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GRZ überschritten: Genehmigungschancen, Sondergenehmigung & Alternativen für Ihr Bauprojekt?

Hallo zusammen,
wir planen mit einem Architekten ein Einfamilienhaus in Hessen zu bauen. Unsere Zeichnungen sind schon fertig. Jetzt hat unser Architekt unser Haus nach unseren Wünschen geplant, dabei sind wir um 0,02 über die GRZAbk. gekommen also anstatt 0,3 sind wir bei 0,32. Der Architekt hat extra beim Bauamt nachgefragt ob das ein Problem sei ein Sachbearbeiter sagte nein das ginge. Letztendlich ging es nicht der Bauamtsleiter hat abgelehnt. Ist das üblich und rechtens wegen 0,02 Überschreitung abzulehnen?
Und gibt es eine Möglichkeit die geplante Doppelgarage in ein zwei Jahren mit einer Art Sondergenehmigung nach zu beantragen und jetzt erstmal weg zu lassen, weil wir nicht auf Wohnfläche verzichten wollen?
Noch eine zweite Frage: Darf ich auf meinem erworbenen Baugrundstück einen bestehenden Baumbestand umschneiden oder brauche ich dafür eine Genehmigung?
  • Name:
  • BauherrT
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie die zulässige Grundflächenzahl (GRZAbk.) um 0,02 überschreiten. Dies kann ein Problem darstellen, da die GRZ im Bebauungsplan festlegt, welcher Anteil Ihres Grundstücks bebaut werden darf.

    Mögliche Vorgehensweisen:

    • Gespräch mit dem Bauamt: Suchen Sie das Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter und dem Bauamtsleiter. Erklären Sie die Situation und fragen Sie nach der Möglichkeit einer Sondergenehmigung.
    • Sondergenehmigung: Eine Sondergenehmigung kann erteilt werden, wenn die Überschreitung geringfügig ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Die Chancen hängen von der jeweiligen Gemeinde und dem Einzelfall ab.
    • Alternativen prüfen: Überprüfen Sie, ob es Möglichkeiten gibt, die bebaute Fläche zu reduzieren, z.B. durch eine kleinere Doppelgarage oder eine Reduzierung der Wohnfläche.
    • Baumbestand berücksichtigen: Klären Sie, ob der Baumbestand auf Ihrem Grundstück bei der Berechnung der GRZ berücksichtigt wurde.

    👉 Handlungsempfehlung: Bereiten Sie sich gut auf das Gespräch mit dem Bauamt vor und bringen Sie alle relevanten Unterlagen mit. Prüfen Sie alternative Lösungen, um die GRZ einzuhalten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundflächenzahl (GRZ)
    Die GRZ gibt das Verhältnis der überbaubaren Grundstücksfläche zur Gesamtfläche des Baugrundstücks an. Sie wird als Dezimalzahl angegeben (z.B. 0,4) und im Bebauungsplan festgelegt. Die GRZ dient der Steuerung der Bebauungsdichte und soll verhindern, dass Grundstücke zu stark versiegelt werden.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Bauland, Grundstücksfläche, Überbaubare Fläche
    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der Bebauung eines bestimmten Gebiets regelt. Er enthält Festsetzungen über die Art der Nutzung, die Gebäudehöhe, die GRZ und andere bauliche Details. Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde aufgestellt und ist für alle Bauvorhaben in dem betreffenden Gebiet bindend.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Flächennutzungsplan, Satzung
    Sondergenehmigung
    Eine Sondergenehmigung ist eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans oder der Bauordnung. Sie kann erteilt werden, wenn die Abweichung geringfügig ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Die Erteilung einer Sondergenehmigung liegt im Ermessen der zuständigen Behörde.
    Verwandte Begriffe: Befreiung, Abweichung, Ermessen, Baurecht
    Bauamt
    Das Bauamt ist die Behörde, die für die Genehmigung von Bauvorhaben zuständig ist. Es prüft, ob die Baupläne den geltenden Vorschriften entsprechen und erteilt die Baugenehmigung. Das Bauamt berät auch Bauherren in Fragen des Baurechts und der Bauplanung.
    Verwandte Begriffe: Baubehörde, Baugenehmigung, Bauordnung, Baurecht
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Fachmann, der Gebäude entwirft und plant. Er berät Bauherren in allen Fragen der Bauplanung, erstellt Bauanträge und überwacht die Bauausführung. Architekten sind in der Regel in der Architektenkammer ihres Bundeslandes eingetragen.
    Verwandte Begriffe: Bauplanung, Bauleitung, Entwurf, Bauantrag
    Doppelgarage
    Eine Doppelgarage ist eine Garage, die Platz für zwei Autos bietet. Sie kann entweder freistehend oder an ein Gebäude angebaut sein. Bei der Planung einer Doppelgarage sind die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken und die Festsetzungen des Bebauungsplans zu beachten.
    Verwandte Begriffe: Garage, Stellplatz, Carport, Abstandsfläche
    Baumbestand
    Der Baumbestand umfasst alle Bäume, die sich auf einem Grundstück befinden. Bei der Planung von Bauvorhaben ist der Baumbestand zu berücksichtigen, da Bäume einen wichtigen Beitrag zum Klima und zur Lebensqualität leisten. In vielen Gemeinden gibt es Baumschutzsatzungen, die den Schutz von Bäumen regeln.
    Verwandte Begriffe: Baumschutz, Grünfläche, Naturschutz, Vegetation

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die GRZ?
      Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und dient der Steuerung der Bebauungsdichte.
    2. Was passiert, wenn die GRZ überschritten wird?
      Eine Überschreitung der GRZ kann zur Ablehnung des Bauantrags führen. In bestimmten Fällen kann eine Sondergenehmigung erteilt werden, wenn die Überschreitung geringfügig ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen.
    3. Wie wird die GRZ berechnet?
      Die GRZ wird berechnet, indem die überbaute Fläche des Grundstücks durch die Grundstücksfläche geteilt wird. Zur überbauten Fläche zählen alle Gebäude, Garagen, Stellplätze und befestigten Flächen.
    4. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan bei der GRZ?
      Der Bebauungsplan legt die GRZ für ein bestimmtes Gebiet fest. Er enthält auch weitere Festsetzungen, wie z.B. die Art der Bebauung, die Gebäudehöhe und die Dachform.
    5. Was ist eine Sondergenehmigung?
      Eine Sondergenehmigung ist eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Sie kann erteilt werden, wenn die Abweichung geringfügig ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen.
    6. Wie kann ich eine Sondergenehmigung beantragen?
      Der Antrag auf Sondergenehmigung ist beim zuständigen Bauamt zu stellen. Dem Antrag sind alle relevanten Unterlagen beizufügen, wie z.B. der Bauplan, eine Begründung für die Abweichung und ggf. Gutachten.
    7. Welche Alternativen gibt es, wenn die GRZ überschritten wird?
      Wenn die GRZ überschritten wird, gibt es verschiedene Alternativen, wie z.B. die Reduzierung der bebauten Fläche, die Nutzung von Dachbegrünung oder die Versickerung von Regenwasser.
    8. Was ist bei der Planung einer Doppelgarage zu beachten?
      Bei der Planung einer Doppelgarage ist darauf zu achten, dass sie die GRZ nicht überschreitet. Es ist auch wichtig, die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken einzuhalten.

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    • Nachbarrechtliche Belange
      Welche Rechte und Pflichten habe ich als Nachbar bei einem Bauvorhaben?

  2. Baumschutzverordnung beachten: Genehmigungspflicht prüfen!

    Foto von Martin Eggelsberger

    Bäume
    Das ist abhängig davon, ob es in Ihrer Gemeinde/Stadt eine Baumschutzverordnung gibt. Zu erfragen bei Gemeinde/Stadt. Falls vorhanden, nur mit Genehmigung, sonst wird es teuer. übrigens, Unwissen schützt vor Strafe nicht!

  3. GRZ-Überschreitung: Garagen/Zufahrten bis 0,45 zulässig?

    Due zulässige GRZAbk. von 0,3 darf ...
    Due zulässige GRZ von 0,3 darf gem. Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) bei Anrechnung von Garagen und deren Zufahrten um bis zu 50 % überschritten werden.
    D.h. es dürfte eine GRZ von 0,45 erreicht werden.
    Sie schreiben "erreicht wurde 0,32".
    Fragt sich also, ob es hier ein Verständnisproblem Ihrerseits gibt, oder ob der Architekt fehlerhaft gerechnet hat.
    Mal hier nachlesen:

  4. GRZ-Berechnung: Welche Fläche überschreitet den Wert?

    Mit
    welcher Fläche werden die 0,3 überschritten? 19.2 oder 19.4 Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.)? Wie sie schreiben mit DoppelGA, dann sind das die 19.4er und die dürfen, wie Manfred schon schrieb, überschritten werden. Da muss man sich die ganze Berechnung anschauen!

  5. GRZ 0,32: Haus & Doppelgarage – Pflasterung unberücksichtigt

    0,32 mit Haus und Doppelgarage
    Die 0,32 werden mit der Fläche der Doppelgarage und des Hauses erreicht. Hierbei sind noch keine gepflasterten Flächen eingerechnet!

  6. BauNVO §19: Grundflächenzahl korrekt ermitteln – Anleitung

    Da
    die 19.4er Flächen mitgerechnet werden ist es die 90er Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.).
    Ihr Architekt und/oder der Lageplanfertiger sollten sich mal den § 19 zu gemüte führen:
    § 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche
    (1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter
    Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.
    (2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks,
    der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
    (3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.
    (4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von
    1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
    2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
    3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
    Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
    mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden
    1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder
    2. wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

  7. GRZ-Berechnung: Zählt Garage zur Hausfläche oder Überschreitung?

    Was
    heißt das jetzt für mich als Laie. Gehört die Garage jetzt zu den Flächen die die Gfz zu 50 % überschreiten dürfen oder? Oder zählt sie zu der Hausfläche?

  8. Bauamt Hessen: Keine GRZ-Überschreitung – Ausnahme BauNVO

    Neue Info
    ... das für uns zuständige Bauamt hat eine Ausnahme von der BauNVoAbk. gemacht und genehmigt keine Überschreitungen der Gfz laut Angaben des Architekten.

  9. GRZ vs. GFZ: Garagen-Überschreitung bis 50% erlaubt!

    Nix GFZAbk.. Wie du im 1 ...
    Nix GFZ. Wie du im 1 Nix GFZ.
    Wie du im 1. Beitrag geschrieben hast, geht es doch um die GRZAbk.!
    Die zulässige GRZ darf nur mit Flächen Garage/Zufahrten um bis 50 % überschritten werden.

  10. Bebauungsplan: GRZ-Berechnung – Abweichungen zulässig?

    Nach § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.)
    kann die Gemeinde zwar im Bebauungsplan Abweichungen zu Satz 2 § 19 festsetzen, die Überschreitungsregel gehört aber nicht dazu.
    Was steht zur Berechnung der GRZAbk. im Bebauungsplan?

  11. Wohngebiet: GRZ 0,3 & GFZ 0,5 im Bebauungsplan

    Im Bebauaungsplan steht
    reines Wohngebiet, Gfz 0,3 und Gfz 0,5!

  12. GFZ-Überschreitung: Korrektur – Es geht um die GFZ!

    Sorry
    es soll natürlich Gfz 0,3 und Grz 0,5 heißen. Es geht um die Gfz die überschritten wird. das habe ich im 1. Artikel falsch geschrieben!

  13. GFZ & GRZ: Was bedeuten Grundflächenzahl & Geschossflächenzahl?

    jetzt bin ich total verwirrt
    Grundflächenzahl 0,3 Geschossflächenzahl 0,5

  14. GRZ & Nebenanlagen: 50% Überschreitung nach BauNVO §19.4

    Das
    wird so nix.
    Die GRZAbk. darf mit Anlagen nach 19.4 um 50 % überschritten werden.
    NUR Wohnhaus 0,3, Wohnhaus MIT Nebenanlagen 0,45. Die GFZAbk. hat mit Nebenanlagen NICHTS zu tun.
    Frag Deinen Architekt, Bitte!
  15. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    GRZ/GFZAbk. Überschreitung in Hessen: Genehmigung, Alternativen & Risiken

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZAbk.) bzw. Geschossflächenzahl (GFZ) bei einem Bauprojekt in Hessen. Es wird geklärt, ob und inwieweit Garagen und Zufahrten bei der Berechnung der GRZ berücksichtigt werden dürfen. Zudem wird die Rolle des Bebauungsplans und die Möglichkeit von Ausnahmen durch das Bauamt thematisiert.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag von Bauamt Hessen: Keine GRZ-Überschreitung – Ausnahme BauNVOAbk. genehmigt das zuständige Bauamt in diesem Fall keine Überschreitungen der GRZ, was eine wichtige Einschränkung darstellt.

    ✅ Zusatzinfo: Gemäß GRZ-Überschreitung: Garagen/Zufahrten bis 0,45 zulässig? darf die zulässige GRZ von 0,3 gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) bei Anrechnung von Garagen und deren Zufahrten um bis zu 50 % überschritten werden, was zu einer maximalen GRZ von 0,45 führt. Dies gilt jedoch nicht, wenn das Bauamt eine Ausnahme von der BauNVO macht, wie im genannten Fall.

    📊 Fakten/Zahlen: Im Bebauungsplan sind für das betreffende Gebiet eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,5 festgelegt, wie im Beitrag Wohngebiet: GRZ 0,3 & GFZ 0,5 im Bebauungsplan erwähnt wird. Die korrekte Berechnung der GRZ unter Berücksichtigung von Garagenflächen ist entscheidend, wie in BauNVO §19: Grundflächenzahl korrekt ermitteln – Anleitung erläutert.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird dringend empfohlen, die Berechnung der GRZ und GFZ vom Architekten überprüfen zu lassen und sich detailliert mit den Festsetzungen des Bebauungsplans auseinanderzusetzen. Klären Sie, ob die Garage zur Hausfläche zählt oder als Überschreitung gilt (siehe GRZ-Berechnung: Zählt Garage zur Hausfläche oder Überschreitung?). Bei Unklarheiten sollte direkt das Gespräch mit dem Bauamt gesucht werden, um die Genehmigungsfähigkeit des Bauprojekts sicherzustellen.

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