Terrassenüberdachung 1. OG auf Garagen in München: Baugenehmigung nötig? Kosten & Verfahren

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Die Frage dreht sich um die Notwendigkeit einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung im 1. OG auf Garagen in München. Laut Bayerischer Bauordnung (BayBO) sind Terrassenüberdachungen bis zu einer bestimmten Größe (30 m²) verfahrensfrei. Die geplante Überdachung (5,0 m x 3,0 m = 15 m²) liegt unter dieser Grenze.

🔴 Gefahr: Die Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass keine anderen Vorschriften (z.B. Abstandsflächen, Brandschutz) zu beachten sind. Auch wenn die Überdachung an sich verfahrensfrei ist, kann es sein, dass durch die Konstruktion andere Genehmigungspflichten entstehen (z.B. wenn die Statik der Garagen durch die zusätzliche Last beeinträchtigt wird).

Ich empfehle, vor Baubeginn eine Anfrage bei der Lokalbaukommission München einzureichen, um sicherzustellen, dass das Vorhaben tatsächlich verfahrensfrei ist und keine anderen Genehmigungen erforderlich sind. Dies kann formlos per E-Mail geschehen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Verfahrensfreiheit bei der Lokalbaukommission München ab und lassen Sie die Statik der Garagen prüfen, um sicherzustellen, dass die zusätzliche Last der Terrassenüberdachung getragen werden kann.

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Der Sachverhalt beschreibt die geplante Errichtung einer Terrassenüberdachung auf einer bestehenden Garage in München, die als Terrasse im 1. Obergeschoss genutzt wird. Der Bauherr beruft sich auf die Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 1 g der Bayerischen Bauordnung (BayBO), da die Überdachung mit 15 m² Fläche und 3 m Tiefe die dort genannten Grenzwerte einhält. Die zuständige Lokalbaukommission München hat jedoch bereits mitgeteilt, dass eine Baugenehmigung erforderlich sei, was beim Bauherrn zu Verunsicherung führt.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Annahme des Bauherrn, dass Terrassenüberdachungen bis 30 m² und 3 m Tiefe nach Art. 57 Abs. 1 g BayBO verfahrensfrei sind, ist korrekt. Dies gilt jedoch nur für den Regelfall und unterliegt wichtigen Einschränkungen.

⚠️ Korrektur: Die Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO gilt nicht uneingeschränkt. Entscheidend ist, ob die Überdachung als "Gebäude" im Sinne des Baurechts einzustufen ist. Da die Terrasse auf einer Garage liegt, handelt es sich um eine Nutzung im 1. Obergeschoss. Die Überdachung könnte als Aufstockung oder wesentliche Änderung der bestehenden Garage gewertet werden, was die Genehmigungspflicht auslösen kann. Zudem sind Abstandsflächen, Brandschutz und statische Anforderungen zu prüfen, die bei einer solchen Konstruktion über einer Garage besonders relevant sind.

➕ Ergänzung: Die Lokalbaukommission München hat zu Recht auf die Genehmigungspflicht hingewiesen. Bei einer Terrassenüberdachung auf einem Garagendach handelt es sich nicht um eine einfache Überdachung im Erdgeschoss, sondern um eine bauliche Anlage in erhöhter Lage. Dies erfordert eine Einzelfallprüfung, insbesondere hinsichtlich der Standsicherheit (Lastabtragung auf die Garage), des Brandschutzes (ggf. Brandüberschlag) und der Einhaltung von Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken. Die Bayerische Bauordnung enthält in Art. 57 Abs. 2 BayBO zudem Ausnahmen, die die Verfahrensfreiheit einschränken können, wenn öffentlich-rechtliche Belange betroffen sind.

🔴 Gefahr: Ein Bau ohne die erforderliche Baugenehmigung kann zu einer Baueinstellung, Bußgeldern und im schlimmsten Fall zur Rückbauverpflichtung führen. Zudem könnten statische Mängel oder Brandschutzdefizite zu erheblichen Sicherheitsrisiken für die Bewohner und die Garage führen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte die schriftliche Auskunft der Lokalbaukommission München ernst nehmen und einen Bauantrag mit vollständigen Unterlagen (Statik, Brandschutznachweis, Lageplan) einreichen. Alternativ kann ein Fachanwalt für Baurecht oder ein erfahrener Architekt die Genehmigungsfähigkeit prüfen und das Verfahren begleiten. Eine eigenmächtige Umsetzung ohne Genehmigung ist dringend zu vermeiden.

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Die Anfrage betrifft eine Terrassenüberdachung im 1. OG auf einer bestehenden Garagenkonstruktion in München – eine Konstellation, die auf den ersten Blick unter die verfahrensfreien Fälle der BayBO fällt, aber bei genauerer Betrachtung erhebliche baurechtliche und sicherheitstechnische Komplexität aufweist.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass Art. 57 Abs. 1 g BayBO automatisch Entwarnung gibt, ist irreführend: Diese Regelung setzt voraus, dass die Überdachung auf einem selbstständigen, tragfähigen Unterbau ruht – nicht aber, dass sie auf einer bestehenden Garagenstruktur oberhalb des Erdgeschosses angeordnet wird, was statische Zusatzbelastungen, Brandschutzanforderungen (z. B. Durchbrandgefahr durch Garagendach) und Nutzungsänderung impliziert.

⚠️ Korrektur: Die Lokalbaukommission München hat recht: Die Verfahrensfreiheit entfällt, sobald die Überdachung nicht auf dem Grundstücksebene oder einer eigenständigen Terrassenkonstruktion, sondern auf einer bestehenden Gebäudekomponente (hier: Garagendach als Tragwerk) aufgesetzt wird – dies ist in der BayBO nicht ausdrücklich geregelt, aber durch die allgemeine Bauaufsichtsbehörden-Praxis und die Vorgaben der DIN^Abk. 1055 sowie der Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (MVV TB) abgedeckt.

➕ Ergänzung: Zusätzlich zu baurechtlichen Aspekten sind statische Nachweise zwingend erforderlich, da Garagendächer in der Regel nicht für zusätzliche Nutzlasten (z. B. Schnee, Wind, Menschen) im 1. OG dimensioniert sind – eine fehlende Tragfähigkeitsprüfung birgt erhebliches Einsturzrisiko.

➕ Ergänzung: Auch brandschutzrechtlich ist die Situation kritisch: Ein Garagendach ist meist kein feuerbeständiger Bauteil; eine Überdachung im 1. OG kann die Ausbreitung von Feuer zwischen Garage und Wohnnutzung begünstigen – dies erfordert eine Einzelfallprüfung durch die Feuerwehr München gemäß Art. 13 BayBO.

✅ Zustimmung: Die Recherche des Anfragenden in der BayBO ist grundsätzlich korrekt – Art. 57 Abs. 1 g ist tatsächlich die richtige Normstelle, doch die Anwendung setzt eine sachgerechte Einordnung des Bauvorhabens voraus, die hier aufgrund der Lage im 1. OG nicht gegeben ist.

🔴 Gefahr: Ein eigenmächtiger Bau ohne Genehmigung birgt nicht nur Bußgeld- und Rückbaufolgen (§ 79 BayBO), sondern auch Haftungsrisiken bei Schäden oder Unfällen – insbesondere bei statischen Mängeln oder Brandereignissen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bayerisch zugelassenen Sachverständigen für Bautechnik (z. B. öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger), der sowohl die statische Tragfähigkeit der Garagendächer als auch die baurechtliche Einordnung prüft – zusätzlich ist ein Antrag auf Baugenehmigung bei der Stadt München mit vollständiger statischer Berechnung, Brandschutznachweis und Konstruktionszeichnungen einzureichen.