Teilungserklärung ändern: Kosten, Ablauf & Notar – Was Eigentümer wissen müssen?
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Teilungserklärung ändern: Kosten, Ablauf & Notar – Was Eigentümer wissen müssen?

Hallo,
wir haben nach dem Kauf einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung geändert, da ein zuerst nicht vergebener PKW-Stellplatz zusätzlich in unser Sondereigentum übergehen soll. Die Änderung ist bereits von uns und dem Bauträger unterschrieben und notariell beglaubigt. Der Bauträger hat uns zugesichert, dass dies bereits mit der zweiten Partei abgestimmt sei. Nun teilte er uns mit, dass die "Gegenpartei" doch nicht zugestimmt hätte. Die Erklärung enthält den Passus " ... vorbehaltlich nachträglicher Genehmigung in öffentlich beglaubigter Form ... " sowie "Den Erschienenen ist bekannt, dass die Urkunde bis zur Erteilung der Genehmigung noch schwebend unwirksam ist. " Lt. Aussage des Bauträgers hätte die andere Partei nichts dagegen, wenn wir einen anderen zweiten Stellplatz erhielten.
Hatte jemand schon jemand so ein Problem? Wer ist denn nun in der Bringschuld, der Bauträger? Oder ist die ganze Änderung nun für die Katz?
Bundesland: Niedersachsen
  • Name:
  • Christian
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    Die Änderung einer Teilungserklärung, insbesondere nach dem Kauf einer Eigentumswohnung, ist ein komplexer Vorgang. Da ein Stellplatz nachträglich in Ihr Sondereigentum übergehen soll, ist die notarielle Beurkundung der Änderungsvereinbarung zwischen Ihnen und dem Bauträger notwendig.

    Wichtig ist, dass alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEGAbk.) der Änderung zustimmen müssen, da die Teilungserklärung die Grundlage für die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum bildet. Die Zustimmung kann entweder durch eine entsprechende Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung oder durch individuelle Zustimmungserklärungen erfolgen.

    Die Bringschuld für die Durchführung der Änderung liegt grundsätzlich beim Bauträger, da dieser die ursprüngliche Teilungserklärung erstellt hat und für deren Richtigkeit verantwortlich ist. Es ist ratsam, sich vom Bauträger eine schriftliche Bestätigung über die Übernahme der Kosten für die Änderung der Teilungserklärung einzuholen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie mit dem Bauträger, wer die Kosten für die Änderung der Teilungserklärung trägt und lassen Sie sich die Zustimmung aller Eigentümer zur Änderung schriftlich bestätigen. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzu.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und die jeweiligen Rechte und Pflichten der Eigentümer festlegt. Sie ist die Grundlage für die Bildung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
    Verwandte Begriffe: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
    Sondereigentum
    Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem Stellplatz innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich frei verfahren, solange er die Rechte der anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum, Wohnungseigentum.
    Gemeinschaftseigentum
    Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, das allen Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam gehört, wie beispielsweise das Treppenhaus, das Dach oder der Garten.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Sondereigentum, Wohnungseigentum.
    Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
    Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer von Eigentumswohnungen. Es bildet die rechtliche Grundlage für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
    Verwandte Begriffe: Teilungserklärung, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum.
    Notarielle Beurkundung
    Die notarielle Beurkundung ist die öffentliche Beglaubigung eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar. Sie dient dem Schutz der Beteiligten und der Rechtssicherheit.
    Verwandte Begriffe: Notar, Beglaubigung, Rechtsgeschäft.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und durchführt. Er ist oft auch der Verkäufer der Eigentumswohnungen.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwicklung, Immobilien.
    Eigentümerversammlung
    Die Eigentümerversammlung ist das Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, in dem die Eigentümer über wichtige Angelegenheiten der Gemeinschaft beraten und Beschlüsse fassen.
    Verwandte Begriffe: Wohnungseigentümergemeinschaft, Beschlussfassung, Verwaltung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Teilungserklärung?
      Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und die jeweiligen Rechte und Pflichten der Eigentümer festlegt. Sie ist die Grundlage für die Bildung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
    2. Warum muss eine Teilungserklärung geändert werden?
      Eine Teilungserklärung muss geändert werden, wenn sich die Aufteilung des Eigentums ändert, beispielsweise wenn ein Stellplatz nachträglich einem Sondereigentum zugeordnet werden soll.
    3. Wer muss der Änderung einer Teilungserklärung zustimmen?
      Grundsätzlich müssen alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft der Änderung der Teilungserklärung zustimmen.
    4. Wer trägt die Kosten für die Änderung einer Teilungserklärung?
      Die Kosten für die Änderung einer Teilungserklärung können je nach Vereinbarung zwischen den Parteien unterschiedlich verteilt sein. In der Regel trägt derjenige die Kosten, der die Änderung veranlasst hat.
    5. Was ist Sondereigentum?
      Sondereigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem Stellplatz innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich frei verfahren, solange er die Rechte der anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt.
    6. Was ist Gemeinschaftseigentum?
      Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, das allen Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam gehört, wie beispielsweise das Treppenhaus, das Dach oder der Garten.
    7. Was passiert, wenn ein Eigentümer der Änderung der Teilungserklärung nicht zustimmt?
      Wenn ein Eigentümer der Änderung der Teilungserklärung nicht zustimmt, kann die Änderung nicht durchgeführt werden, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor, der die Zustimmung des Eigentümers unzumutbar macht. In diesem Fall kann die Zustimmung gerichtlich ersetzt werden.
    8. Was ist eine Eigentümerversammlung?
      Die Eigentümerversammlung ist das Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, in dem die Eigentümer über wichtige Angelegenheiten der Gemeinschaft beraten und Beschlüsse fassen.

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    • Ablauf einer Teilungserklärung
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    • Kosten einer Teilungserklärung
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    • Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
      Was Eigentümer dürfen und müssen.
    • Streitigkeiten in der WEG
      Ursachen und Lösungsansätze.

  2. WEG-Tücken: Teilungserklärung, Sondereigentum & Mehrheitsbeschlüsse

    Sch ... WEGAbk.
    Gleich zu Anfang erfahren Sie die Tücken einer WEG, dem dümmsten was der Mensch je erfand.
    Die Teilungserklärung macht am Anfang der Bauträger um überhaupt Sondereigentum verkaufen zu können.
    Sondereigentum ist alles hinter der Wohnungstür.
    Stellplätze, Garten etc. sind Sondernutzungsrechte, alles andere ist Gemeinschaftseigentum.
    Soll nun die Teilungserklärung geändert werden, so unterliegt das den Mehrheitsbeschlüssen und der notariellen Beglaubigung.
    Am gekauften Eigentum anderer Eigentümer kann nichts mehr geändert werden, das sind deren (gekauften) Rechte.
    Sonstige Änderungen unterliegen den Mehrheitsverhältnissen.
    Die einfache Mehrheit ist 50,1 Prozent, entweder nach Köpfen oder nach Miteigentumsanteilen.
    Absolute Mehrheiten sind 80 Prozent nach Köpfen UND 75 Prozent der Miteigentumsanteilen, mit dieser Mehrheit kann ALLES beschlossen werden.
    Meist wird in der TE eine Abstimmung nach Köpfen bestimmt.
    Jede Wohnung hat einen Kopf, besitzt jemand mehrere Wohnungen, hat er trotzdem nur einen Kopf.
    Beispiel:
    Wohnanlage mit 10 Eigentümern.
    Zwei sind verkauft, 8 besitzt noch der Bauträger.
    Abstimmung mit 3 Köpfen: hier ist Einstimmigkeit erforderlich auch wenn der Bauträger noch 80 Prozent der MEA besitzt.
    Wenn alles verkauft ist, müssen sich immer 8 Eigentümer einig sein und können alles bestimmen.
    Für einfache Angelegenheiten wie Instandhaltungen, Verwalterbestellung gelten die 50,1 Prozent, im Beispiel also 6 Eigentümer.
    Der Spaß hat für Sie schon begonnen, so ein Sch ...!
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. Teilungserklärung: Bauträger-Rolle nach Verkauf – Stellplatz-Regelung

    Andersrum ...
    Der Bauträger hat verkauft  -  der hat in der WEGAbk. nichts mehr zu sagen. Oder hat der noch weitere Wohnungen im gleichen Haus?
    Vor dem Kauf der ETW solche Sachen durch den Bauträger regeln lassen und dann entscheiden, ob man kauft. Wenn die andere Partei keine Lust hat, sich zu entscheiden, ob und wo ihr einen Stellplatz bekommen sollt, dann gibt es keine Änderung der Teilungserklärung und folglich auch keinen eigenen Stellplatz.
    Die andere Partei kann, wenn sie will, nun noch allerhand für sich herauszuschlagen versuchen.
    WEG ist nicht toll, WEG mit nur zwei Parteien, wo jede die andere blockieren kann, noch weniger.
    Wenn schon, dann das kleinste Detail, bis zur Farbe des Hakens des Waschküchenschlüssels, in die TE schreiben  -  nachher geht, wenn man Pech hat, gar nichts mehr.

  4. Bauträger-Rechte: Teilungserklärung, Eigentum & Verkaufsabschluss

    wieso das denn?
    Zuerst ist der Bauträger Errichter, Eigentümer und Verkäufer.
    Die TE bestimmt, dass 10 WEAbk. auf einem Gemeinschaftseigentum errichtet sind.
    Erst wenn die zehnte Wohnung verkauft ist, hat der Bauträger nichts mehr zu sagen, sonst sitzt er mit am Tisch und hat eine Stimme (Kopf)
    Aber die (neue) Gemeinschaft kann den Bauträger als Verkäufer verklagen, wenn in der TE etwas nicht stimmt.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. Sondernutzungsrecht Stellplatz: Bauträger-Übertragung ohne Zustimmung?

    Moment mal ...
    Moment mal das würde ja bedeuten, dass der Bauträger uns das Sondernutzungsrecht am zweiten Stellplatz ohne Zustimmung der zweiten Partei hätte übertragen können, da die dritte Wohnung (es sind insgesamt nur drei) noch gar nicht verkauft war, oder habe ich das oben falsch verstanden?
    Und was heißt das nun in Bezug auf die unsererseits unterschriebene Teilungserklärung?

  6. Teilungserklärung ändern: Zustimmung, Kosten & Gemeinschaftseigentum

    drei Sondereigentümer bedeutet ...
    drei Sondereigentümer bedeutet 3 mal 33 Prozent nach Köpfen.
    Einer Änderung der Teilungserklärung müssen alle drei Eigentümer zustimmen.
    Da doch vermutlich Gemeinschaftseigentum in ein Sondernutzungsrecht umgewandelt wird, ist die Änderung der Teilungserklärung zwingend.
    Da Sie "Verursacher" sind, müssen Sie vermutlich die Kosten tragen.
    Achten Sie auch darauf, dass die Kostenregelung für für die Instandhaltung in der TE enthalten ist.
    Zukünftig bei Abstimmungen bedeutet das bei 3 Parteien:
    2 Parteien können immer bestimmen wozu 50,1 Prozent Mehrheit notwendig ist, einstimmig müssen alle Beschlüsse sein, zu der sonst 80 Prozent Zustimmung notwendig ist.
    Viel Spaß in der 3-er WEGAbk.!
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Teilungserklärung ändern: Kosten, Ablauf & Stolpersteine

    💡 Kernaussagen: Die Änderung einer Teilungserklärung erfordert die Zustimmung aller Eigentümer, besonders wenn Gemeinschaftseigentum in Sondernutzungsrechte umgewandelt wird. Die Kosten für die Änderung trägt in der Regel der Verursacher. Die Rolle des Bauträgers ist entscheidend, solange er noch Eigentümer von Einheiten ist. Sondereigentum umfasst den Bereich hinter der Wohnungstür, während Stellplätze oft Sondernutzungsrechte darstellen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass laut WEG-Tücken: Teilungserklärung, Sondereigentum & Mehrheitsbeschlüsse die Teilungserklärung vom Bauträger erstellt wird, um überhaupt Sondereigentum verkaufen zu können. Änderungen bedürfen Mehrheitsbeschlüssen.

    ✅ Zusatzinfo: Gemäß Bauträger-Rechte: Teilungserklärung, Eigentum & Verkaufsabschluss kann die Gemeinschaft den Bauträger verklagen, wenn die Teilungserklärung fehlerhaft ist. Die Stimmrechte des Bauträgers hängen davon ab, ob er noch Eigentümer von Wohneinheiten ist.

    💰 Zusatzinfo: Die Kosten für die Änderung der Teilungserklärung, insbesondere die Notarkosten, trägt meist derjenige, der die Änderung initiiert hat, wie im Beitrag Teilungserklärung ändern: Zustimmung, Kosten & Gemeinschaftseigentum erwähnt wird. Dies betrifft vor allem die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondernutzungsrechte.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung alle Details mit dem Bauträger und lassen Sie sich die Teilungserklärung genau erläutern. Prüfen Sie, ob der Bauträger noch Mitspracherecht hat (Teilungserklärung: Bauträger-Rolle nach Verkauf – Stellplatz-Regelung). Holen Sie sich rechtlichen Rat, um Fallstricke im Wohnungseigentumsrecht zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Stellen Sie sicher, dass alle Eigentümer der Änderung der Teilungserklärung zustimmen, insbesondere wenn es um Sondernutzungsrechte an Stellplätzen geht. Klären Sie die Kostenverteilung im Voraus, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Beachten Sie den Beitrag Sondernutzungsrecht Stellplatz: Bauträger-Übertragung ohne Zustimmung? bezüglich der Übertragung von Sondernutzungsrechten.

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