Teilungserklärung ändern: Kosten, Ablauf & Notar – Was Eigentümer wissen müssen?

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Die Änderung einer Teilungserklärung, insbesondere nach dem Kauf einer Eigentumswohnung, ist ein komplexer Vorgang. Da ein Stellplatz nachträglich in Ihr Sondereigentum übergehen soll, ist die notarielle Beurkundung der Änderungsvereinbarung zwischen Ihnen und dem Bauträger notwendig.

Wichtig ist, dass alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der Änderung zustimmen müssen, da die Teilungserklärung die Grundlage für die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum bildet. Die Zustimmung kann entweder durch eine entsprechende Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung oder durch individuelle Zustimmungserklärungen erfolgen.

Die Bringschuld für die Durchführung der Änderung liegt grundsätzlich beim Bauträger, da dieser die ursprüngliche Teilungserklärung erstellt hat und für deren Richtigkeit verantwortlich ist. Es ist ratsam, sich vom Bauträger eine schriftliche Bestätigung über die Übernahme der Kosten für die Änderung der Teilungserklärung einzuholen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie mit dem Bauträger, wer die Kosten für die Änderung der Teilungserklärung trägt und lassen Sie sich die Zustimmung aller Eigentümer zur Änderung schriftlich bestätigen. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht hinzu.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine bereits notariell beglaubigte Änderung der Teilungserklärung, die jedoch aufgrund fehlender Zustimmung einer betroffenen Partei schwebend unwirksam ist. Die Kernproblematik liegt in der rechtlichen Bindungswirkung der Erklärung und der Verantwortung des Bauträgers für die zugesicherte Abstimmung.

🔴 Gefahr: Die schwebende Unwirksamkeit der Urkunde bedeutet, dass die Änderung der Teilungserklärung rechtlich noch nicht wirksam ist. Solange die fehlende Zustimmung nicht in öffentlich beglaubigter Form nachgereicht wird, besteht ein erhebliches Risiko, dass die gesamte Änderung unwirksam bleibt und der Stellplatz nicht ins Sondereigentum übergeht.

➕ Ergänzung: Der Bauträger hat durch seine Zusicherung, die Zustimmung sei bereits abgestimmt, eine vertragliche Nebenpflicht übernommen. Kommt er dieser nicht nach, könnte er schadensersatzpflichtig werden, insbesondere für entstandene Notarkosten oder Wertverluste der Wohnung.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Bauträgers, die andere Partei habe "nichts dagegen" bei einem anderen Stellplatz, ist rechtlich irrelevant. Eine mündliche oder informelle Zustimmung genügt nicht; es ist zwingend eine öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung erforderlich, wie im Urkundentext vorgesehen.

👉 Handlungsempfehlung: Sie sollten umgehend einen Fachanwalt für Immobilienrecht konsultieren. Lassen Sie prüfen, ob der Bauträger vertraglich zur Beschaffung der Zustimmung verpflichtet ist und ob Sie ihn in Verzug setzen können. Parallel dazu ist zu klären, ob eine alternative Regelung (anderer Stellplatz) ebenfalls notariell beurkundet werden muss. Vermeiden Sie eigenmächtige Nutzungsänderungen bis zur endgültigen Klärung.

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Die beschriebene Situation betrifft eine rechtlich hochgradig wirksame, aber noch nicht vollständig wirksame Änderung der Teilungserklärung gemäß § 13 Abs. 2 WEG, da die erforderliche Zustimmung aller betroffenen Miteigentümer fehlt und die Urkunde ausdrücklich als schwebend unwirksam gekennzeichnet ist.

🔴 Gefahr: Die notariell beglaubigte Erklärung ist bis zur Einholung der fehlenden Genehmigung rechtlich nicht wirksam – weder für die Eigentumsübertragung des Stellplatzes noch für die Anpassung der Gemeinschaftsordnung. Ein Vertrauen auf die Wirksamkeit birgt erhebliche Rechtsrisiken, insbesondere bei späteren Verkäufen, Finanzierungen oder Streitigkeiten mit anderen Eigentümern.

⚠️ Korrektur: Die Formulierung "vorbehaltlich nachträglicher Genehmigung" bedeutet nicht, dass die Zustimmung nur formell nachgeholt werden muss – vielmehr ist die gesamte Änderung bis dahin rechtlich nichtig, nicht nur schwebend unwirksam im Sinne einer aufschiebenden Bedingung, sondern faktisch unvollständig.

➕ Ergänzung: In Niedersachsen gilt gemäß § 13 WEG die Zustimmung aller Miteigentümer, deren Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum betroffen ist – hier insbesondere der Eigentümer des ursprünglich vorgesehenen zweiten Stellplatzes, dessen Rechte durch die Neuzuweisung unmittelbar beeinträchtigt werden.

❌ Widerspruch: Die Aussage des Bauträgers, die "andere Partei hätte nichts dagegen, wenn wir einen anderen Stellplatz erhielten", ist rechtlich unzureichend: Eine bloße mündliche oder informelle Zustimmung ersetzt nicht die notariell beglaubigte, ausdrückliche und schriftliche Zustimmung gemäß § 13 Abs. 2 WEG.

✅ Zustimmung: Die Einbeziehung des Bauträgers als Vertragspartner ist korrekt, da dieser als ursprünglicher Ersteller der Teilungserklärung und oft als Mit-Eigentümer des noch nicht veräußerten Gemeinschaftseigentums beteiligt ist.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen auf WEG-Recht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen zertifizierten Gutachter für Wohnungseigentum, um die fehlende Zustimmung formgerecht einzuholen, ggf. eine Alternativlösung (z. B. Tauschvertrag mit notarieller Beurkundung) zu prüfen und die Wirksamkeit der Teilungserklärungsänderung rechtsverbindlich abzusichern.