GRZ-Berechnung: Geh-, Fahr- & Leitungsrechte – Anrechnung versiegelter Flächen nach BauNVO § 19 (4)?
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GRZ-Berechnung: Geh-, Fahr- & Leitungsrechte – Anrechnung versiegelter Flächen nach BauNVO § 19 (4)?

Wir befinden uns in NRW. Es liegt ein Bebauungsplan für ein neues Baugebiet aus dem Jahr 2005 vor. Dieser Bebauungsplan setzt mit Geh-, Fahr und Leitungsrechten belastete Flächen fest. Diese Flächen sind vollständig versiegelt und sollen im Miteigentum auf die anliegenden Grunstückseigentümer aufgeteilt werden. Muss ich bei der Berechnung der GRZ nach § 19 (4) Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) (der sogenannten GRZAbk. 2) für die einzelnen Baugrundstücke diese Flächenanteile berücksichtigen? Da ich dies dann sowohl im Zähler als auch im Nenner berücksichtigen müsste, ergäbe sich für die GRZ eine deutliche Verschlechterung.
  • Name:
  • Jens Müller
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    Die Frage, ob mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastete, versiegelte Flächen bei der GRZ-Berechnung nach § 19 Abs. 4 BauNVOAbk. anteilsmäßig berücksichtigt werden müssen, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Bebauungsplans und der jeweiligen Landesbauordnung ab.

    Grundsätzlich gilt: Die Grundflächenzahl (GRZAbk.) bestimmt, welcher Anteil eines Baugrundstücks überbaut werden darf. Versiegelte Flächen, die aufgrund von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten entstehen, können unter Umständen bei der GRZ-Berechnung relevant sein, insbesondere wenn sie tatsächlich der Bebauung oder Nutzung des Grundstücks dienen.

    § 19 Abs. 4 BauNVO regelt: "Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, von Nebenanlagen im Sinne des § 14, von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche und von unterirdischen Garagen nur bis zu einer bestimmten Größe mitzurechnen." Ob versiegelte Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten hierunter fallen, ist im Einzelfall zu prüfen.

    Ich empfehle: Eine genaue Prüfung des Bebauungsplans, der Landesbauordnung NRW und gegebenenfalls eine Rücksprache mit der zuständigen Baubehörde, um eine verbindliche Auskunft zu erhalten. Auch die Rechtsprechung zu ähnlichen Fällen kann hierbei hilfreich sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die konkrete Situation von einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt oder einem qualifizierten Bauplaner prüfen, um eine rechtssichere Beurteilung zu erhalten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundflächenzahl (GRZ)
    Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine Kennzahl im Baurecht, die angibt, welcher Anteil eines Baugrundstücks maximal mit baulichen Anlagen überbaut werden darf. Sie wird als Dezimalzahl angegeben (z.B. 0,4) und ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Die GRZ dient der Steuerung der Bebauungsdichte und der Sicherstellung von Freiflächen auf den Grundstücken.
    Verwandte Begriffe: Baunutzungsverordnung (BauNVO), Geschossflächenzahl (GFZAbk.), Bebauungsplan.
    Baunutzungsverordnung (BauNVO)
    Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine bundesrechtliche Verordnung, die die Art und das Maß der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Sie enthält Bestimmungen über die zulässige Bebauung, die Nutzung von Freiflächen und die Gestaltung von baulichen Anlagen. Die BauNVO ist ein wesentlicher Bestandteil des deutschen Baurechts und dient der geordneten städtebaulichen Entwicklung.
    Verwandte Begriffe: Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Bebauungsplan.
    Bebauungsplan
    Der Bebauungsplan ist ein verbindliches Planungsinstrument der Gemeinde, das die Art und das Maß der baulichen Nutzung für ein bestimmtes Gebiet festlegt. Er enthält detaillierte Festsetzungen zur GRZ, GFZ, Gebäudehöhe, Bauweise und anderen baurechtlichen Aspekten. Der Bebauungsplan ist die Grundlage für die Baugenehmigung und dient der geordneten städtebaulichen Entwicklung.
    Verwandte Begriffe: Baunutzungsverordnung (BauNVO), Flächennutzungsplan, Baugenehmigung.
    Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
    Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sind dingliche Rechte, die einem Dritten erlauben, ein fremdes Grundstück zu begehen, zu befahren oder Leitungen zu verlegen und zu betreiben. Diese Rechte werden in der Regel im Grundbuch eingetragen und belasten das Grundstück des Eigentümers zugunsten des Berechtigten. Sie können die Nutzung des Grundstücks einschränken und sind bei der Planung von Bauvorhaben zu berücksichtigen.
    Verwandte Begriffe: Grundbuch, Dienstbarkeit, Wegerecht.
    Versiegelte Fläche
    Eine versiegelte Fläche ist eine Fläche, die durch Bebauung oder Befestigung (z.B. mit Asphalt, Beton oder Pflaster) undurchlässig für Wasser geworden ist. Versiegelte Flächen verhindern die natürliche Versickerung von Regenwasser und können zu einer erhöhten Oberflächenentwässerung und Belastung der Kanalisation führen. Im Baurecht werden versiegelte Flächen bei der GRZ-Berechnung und bei der Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen berücksichtigt.
    Verwandte Begriffe: Flächenversiegelung, Regenwasserversickerung, Ausgleichsmaßnahmen.
    Landesbauordnung (LBOAbk.)
    Die Landesbauordnung (LBO) ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Bestimmungen eines Bundeslandes regelt. Sie enthält Vorschriften über die Gestaltung, Nutzung und Sicherheit von baulichen Anlagen. Die LBO ergänzt die bundesrechtlichen Regelungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und des Baugesetzbuchs (BauGBAbk.).
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Baugesetzbuch (BauGB), Baunutzungsverordnung (BauNVO).
    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, insbesondere den Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Landesbauordnung (LBO).
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauantrag, Bebauungsplan.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet GRZ-Berechnung?
      Die GRZ-Berechnung (Grundflächenzahl) legt fest, welcher Anteil eines Baugrundstücks maximal bebaut werden darf. Sie wird in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und ist ein wichtiger Faktor bei der Planung und Genehmigung von Bauvorhaben. Die GRZ wird als Dezimalzahl angegeben, z.B. 0,4 bedeutet, dass 40% des Grundstücks bebaut werden dürfen.
    2. Was sind Geh-, Fahr- und Leitungsrechte?
      Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sind dingliche Rechte, die einem Dritten erlauben, ein fremdes Grundstück zu begehen, zu befahren oder Leitungen zu verlegen und zu betreiben. Diese Rechte werden in der Regel im Grundbuch eingetragen und belasten das Grundstück des Eigentümers zugunsten des Berechtigten. Sie können die Nutzung des Grundstücks einschränken und sind bei der Planung von Bauvorhaben zu berücksichtigen.
    3. Wie beeinflusst die BauNVO die Bebaubarkeit eines Grundstücks?
      Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) regelt die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken. Sie legt fest, welche Art von Gebäuden errichtet werden dürfen (z.B. Wohngebäude, Gewerbegebäude) und welche Einschränkungen hinsichtlich der Bebauungsdichte (GRZ, GFZ), Gebäudehöhe und Abstandsflächen gelten. Die BauNVO ist ein wesentlicher Bestandteil des deutschen Baurechts und dient der geordneten städtebaulichen Entwicklung.
    4. Was ist bei der GRZ-Berechnung in Bezug auf Stellplätze und Garagen zu beachten?
      Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO werden die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten nur bis zu einer bestimmten Größe bei der GRZ-Berechnung berücksichtigt. Dies bedeutet, dass nicht die gesamte Fläche von Stellplätzen und Garagen auf die GRZ angerechnet wird, sondern nur ein Teil davon. Die genauen Regelungen hierzu können in den jeweiligen Landesbauordnungen und Bebauungsplänen abweichen.
    5. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan bei der GRZ-Berechnung?
      Der Bebauungsplan ist ein verbindliches Planungsinstrument der Gemeinde, das die Art und das Maß der baulichen Nutzung für ein bestimmtes Gebiet festlegt. Er enthält detaillierte Festsetzungen zur GRZ, GFZ, Gebäudehöhe, Bauweise und anderen baurechtlichen Aspekten. Bei der GRZ-Berechnung ist der Bebauungsplan maßgeblich, da er die spezifischen Regelungen für das jeweilige Grundstück enthält.
    6. Was bedeutet "versiegelte Fläche" im baurechtlichen Kontext?
      Eine versiegelte Fläche ist eine Fläche, die durch Bebauung oder Befestigung (z.B. mit Asphalt, Beton oder Pflaster) undurchlässig für Wasser geworden ist. Versiegelte Flächen verhindern die natürliche Versickerung von Regenwasser und können zu einer erhöhten Oberflächenentwässerung und Belastung der Kanalisation führen. Im Baurecht werden versiegelte Flächen bei der GRZ-Berechnung und bei der Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen berücksichtigt.
    7. Wie finde ich heraus, ob versiegelte Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auf die GRZ angerechnet werden müssen?
      Um herauszufinden, ob versiegelte Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auf die GRZ angerechnet werden müssen, sollten Sie den Bebauungsplan, die Landesbauordnung und die Rechtsprechung zu ähnlichen Fällen prüfen. Eine verbindliche Auskunft erhalten Sie von der zuständigen Baubehörde oder einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt.
    8. Was kann ich tun, wenn die Anrechnung versiegelter Flächen die Bebaubarkeit meines Grundstücks einschränkt?
      Wenn die Anrechnung versiegelter Flächen die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks einschränkt, können Sie prüfen, ob es Möglichkeiten gibt, die Versiegelung zu reduzieren oder Ausgleichsmaßnahmen zu treffen. Dazu gehören beispielsweise die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge, die Anlage von Grünflächen oder die Schaffung von Regenwasserversickerungsanlagen. Eine Beratung durch einen Bauplaner oder Architekten kann Ihnen helfen, geeignete Lösungen zu finden.

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      Gründe für die Inanspruchnahme eines Baurechtsexperten.

  2. GRZ: Teilfläche der Zuwegung – Anrechnung auf Grundstück?

    Ja, so müsste das sein.
    Hallo,
    also das Grundstück wird parzelliert in mehrere Grundstücke und auf jedem Grundstück liegt eine Teilfläche dieser Zuwegungsfläche, habe ich das so richtig verstanden?
    Dann gehört die Fläche auch zur GRZAbk. 2.
    Gruß

  3. GRZ-Berechnung: Zufahrt als eigenes Flurstück – Sonderfall

    Es sei denn ...
    die Zufahrt ist ein eigenes Flurstück und jedem gehört nur ein Teil davon. Dann ist die Zufahrt kein Baugrundstück. Die Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.)) bezieht sich auf das Grundstück. Die Zufahrtsfläche wäre dann außerhalb vom Grundstück, die Grundflächenzahl vom Bebauungsplan ist dafür nicht anzuwenden. Im Übrigen kennen sich auch nicht alle Sachbearbeiter beim Bauamt so genau aus. Auch die scheinbar einfache GRZAbk.-Berechnung kann man manchmal recht kompliziert werden. Haben Sie eine kommentierte Baunutzungsverordnung (Baunutzungsverordnung (BauNVO))?
    Gruß

  4. GRZ: GFL-Fläche als Gemeinschaftseigentum – Garagenzufahrt

    GFL-Fläche ist eigenes Grundstück
    Erst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort. Die GFL-Fläche ist ein eigenes Grundstück und führt zu Garagen. Da diese GFL-Fläche jemanden im Eigentum zugeteilt werden muss, wird sie als Gemeinschaftseigentum auf die Eigentümer aufgeteilt, deren Garagen an dieser Fläche liegen, das heißt die Garagen befinden sich nicht auf dem Baugrundstück. Dient die GFL-Fläche zum Beispiel als Zufahrt zu 4 Garagen, die wiederum 4 Baugrundstücken zugeordnet sind, erhält jeder Eigentümer eines Bau- und Garagengrundstücks einen Miteigentumsanteil von 0,25 an der GFL-Fläche. Da hier die GFL-Fläche sehr groß und vollständig versiegelt ist, wirkt sich das sehr stark auf die GRZ aus. Eine Kommentar zur Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) habe ich leider nicht. Die Sachbearbeiter, mit denen ich es hier zu tun habe, kennen sich hierin eigentlich sehr gut aus.
    Jens Müller
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    GRZ-Berechnung: Geh-, Fahr- & Leitungsrechte bei versiegelten Flächen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte GRZ-Berechnung (Grundflächenzahl) in NRW, insbesondere die Anrechnung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auf versiegelten Flächen gemäß § 19 (4) BauNVOAbk.. Ein zentraler Punkt ist, ob eine Zuwegungsfläche, die im Miteigentum steht, zur GRZAbk. zählt. Die Unterscheidung zwischen einem Baugrundstück und einem separaten Flurstück für die Zufahrt ist entscheidend.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag GRZ-Berechnung: Zufahrt als eigenes Flurstück – Sonderfall ist die Zufahrtsfläche kein Baugrundstück, wenn sie ein eigenes Flurstück ist und jedem nur ein Teil davon gehört. In diesem Fall findet die Grundflächenzahl vom Bebauungsplan keine Anwendung.

    ✅ Zusatzinfo: Wenn die Teilfläche der Zuwegung auf jedem Grundstück liegt, gehört die Fläche zur GRZ, wie im Beitrag GRZ: Teilfläche der Zuwegung – Anrechnung auf Grundstück? erläutert wird. Dies ist relevant für die Flächenberechnung nach Baunutzungsverordnung (BauNVO).

    🔧 Praktische Umsetzung: Bei der Berechnung der GRZ ist es wichtig zu klären, ob die GFL-Fläche (Garagenzufahrtsfläche) ein eigenes Grundstück ist und als Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird, wie im Beitrag GRZ: GFL-Fläche als Gemeinschaftseigentum – Garagenzufahrt beschrieben. Die Garagen dürfen sich nicht auf dem Baugrundstück befinden.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Eigentumsverhältnisse der Geh-, Fahr- und Leitungsrechte genau ab. Konsultieren Sie das Bauamt, um sicherzustellen, dass die GRZ-Berechnung korrekt erfolgt und den Vorgaben des Bebauungsplans und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) entspricht. Beachten Sie die spezifischen Regelungen in NRW.

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