Grundstückskauf: Was tun bei Mindergröße? Rechte, Optionen & Vorgehensweise

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Als erstes sollten Sie den Kaufvertrag und die dazugehörigen Unterlagen (z.B. Lageplan) genau prüfen, um die vereinbarte Grundstücksgröße und eventuelle Klauseln bezüglich Flächenabweichungen festzustellen.

Da im Kaufvertrag keine Regelung für eine Mindergröße getroffen wurde, haben Sie grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

• Minderung des Kaufpreises: Sie können eine Reduzierung des Kaufpreises fordern, die dem Wert der fehlenden Fläche entspricht.
• Rücktritt vom Kaufvertrag: Wenn die Mindergröße erheblich ist und die Nutzbarkeit des Grundstücks beeinträchtigt, kann ein Rücktritt vom Kaufvertrag in Betracht gezogen werden. Dies sollte jedoch gut überlegt und rechtlich geprüft werden.
• Schadensersatz: Wenn Ihnen durch die Mindergröße ein Schaden entstanden ist (z.B. Planungskosten für ein größeres Haus), können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen.

Da der Notar vom Bauträger gestellt wurde, ist es ratsam, sich von einem unabhängigen Anwalt für Immobilienrecht beraten zu lassen. Dieser kann Ihre Rechte prüfen und Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützen.

👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem Fachanwalt für Immobilienrecht auf, um Ihre Situation zu besprechen und die nächsten Schritte zu planen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Problematik beim Grundstückskauf: Die tatsächliche Grundstücksgröße weicht von der vertraglich vereinbarten ab, und es wurde keine Regelung zur Mindergröße im Kaufvertrag getroffen. Zudem wurde der Notar vom Bauträger gestellt, was ein mögliches Interessenkonfliktpotenzial birgt. Die Käuferin fühlt sich nun unsicher und sucht nach Handlungsoptionen.

🔴 Gefahr: Das Fehlen einer vertraglichen Regelung zur Mindergröße ist ein erhebliches Risiko. Ohne eine solche Klausel (z.B. Gewährleistungsausschluss oder Anpassung des Kaufpreises) kann der Bauträger argumentieren, dass die Abweichung innerhalb der Toleranz liegt oder dass die Käuferin das Grundstück in diesem Zustand akzeptiert hat. Dies könnte zu einem vollständigen Verlust des Minderungsanspruchs führen.

➕ Ergänzung: Die Tatsache, dass der Notar vom Bauträger stammt, ist zwar nicht per se unzulässig, aber ein Warnsignal. Ein neutraler Notar hätte die Käuferin über die Risiken einer fehlenden Mindergrößenregelung aufklären müssen. Hier könnte ein Verstoß gegen die notariellen Belehrungspflichten vorliegen, was eine Haftung des Notars begründen könnte.

👉 Handlungsempfehlung: Die Käuferin sollte umgehend folgende Schritte einleiten: 1) Schriftliche Aufforderung an den Bauträger zur Nacherfüllung oder Kaufpreisminderung mit Fristsetzung. 2) Beauftragung eines unabhängigen Sachverständigen zur exakten Vermessung des Grundstücks. 3) Prüfung der Notarhaftung durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht. 4) Bei Erfolglosigkeit: Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens. Die Erfolgsaussichten hängen stark vom konkreten Vertragstext und der Höhe der Abweichung ab. Ein Fachanwalt für Immobilienrecht ist hier unverzichtbar.

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Bei einem Grundstückskauf mit nachträglich festgestellter Mindergröße handelt es sich um einen gravierenden Vertragsmangel, der die Grundlage der Vereinbarung – nämlich die vertraglich zugesicherte Fläche – betrifft. Da im Kaufvertrag keine Regelung zur Mindergröße enthalten ist, fehlt eine vertragliche Absicherung für den Erwerber, was die Rechtsstellung erheblich schwächt.

🔴 Gefahr: Ohne vertragliche Vereinbarung besteht kein automatischer Anspruch auf Preisminderung, Rückabwicklung oder Schadensersatz – die Beweislast liegt beim Käufer, der die Abweichung, deren Ursache und die Verletzung vertraglicher oder gesetzlicher Pflichten nachweisen muss.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, der Notar sei "vom Bauträger", ist irreführend: Notare sind unabhängige Amtsträger und dürfen keine Parteiinteressen vertreten; eine solche Formulierung suggeriert eine fehlende Neutralität, die rechtlich nicht haltbar ist – entscheidend ist vielmehr, ob der Notar die wesentlichen Rechte und Risiken hinreichend aufgeklärt hat.

➕ Ergänzung: Rechtlich relevant ist die Frage, ob die Mindergröße nach § 241a BGB als Sachmangel gilt – dies setzt voraus, dass die Fläche im Grundbuch oder in der vertraglichen Beschreibung (z. B. Lageplan, Flurkarte) eindeutig festgelegt war und die Abweichung über 1 % liegt oder objektiv erheblich ist.

❌ Widerspruch: Die Annahme, "nichts mehr tun zu können", ist falsch: Es bestehen durchaus Ansprüche – etwa aus arglistiger Täuschung, positiver Vertragsverletzung oder sittenwidriger Ausnutzung – insbesondere wenn der Bauträger die Abweichung kannte oder leicht hätte erkennen können.

✅ Zustimmung: Die Feststellung, dass die fehlende vertragliche Regelung die Rechtsposition des Käufers erschwert, ist zutreffend und unterstreicht die Bedeutung einer präzisen vertraglichen Absicherung bereits vor Vertragsabschluss.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt, der die Grundbuchunterlagen, den Kaufvertrag, den Lageplan und ggf. ein amtliches Vermessungsgutachten prüft – nur so lässt sich klären, ob ein Anspruch besteht und wie dieser am effektivsten durchgesetzt werden kann.