Drempel bei 2-geschossigen Häusern laut B-Plan erlaubt? Interpretation & Auslegung
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Drempel bei 2-geschossigen Häusern laut B-Plan erlaubt? Interpretation & Auslegung

Hallo zusammen,
unser Bebauungsplan lässt max. 2-geschossige Bebauung zu und definiert max. Firsthöhen jeweils für 1- und 2-geschossige Bauwerke. In den textlichen Festsetzungen steht folgender Satz: "Drempel sind nur bei 1-geschossigen Bauwerken zugelassen". Wie ist das jetzt zu interpretieren?
Darf ich keinen Drempel oberhalb eines 2. Geschosses (also quasi 2 1/2-geschossig) bauen oder darf mein Drempel nicht dazu führen, dass ich in die 2-Geschossigkeit gem. LBOAbk. NRW gerate?
Die zweite Alternative könnte ich nicht nachvollziehen, denn dann wäre nur eine 1-geschossige Bebauung mit ganz niedrigen Drempeln möglich, dann lange nix, und dann 2 ganze Geschosse mit direkt anschließendem Dach.
Unser Bauamt wurde bereits um Auskunft gebeten, ich habe aber noch keine definitive Aussage erhalten.
Wie seht ihr das?
Danke und schöne Grüße
  • Name:
  • R. Welteroth
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    Die Formulierung im Bebauungsplan, dass Drempel nur bei 1-geschossigen Bauwerken zugelassen sind, bedeutet grundsätzlich, dass bei 2-geschossigen Gebäuden keine Drempel erlaubt sind.

    Ein Drempel erhöht die nutzbare Wohnfläche im Dachgeschoss, wird aber bei der Geschossigkeit nicht mitgezählt, solange er bestimmte Höhen nicht überschreitet. Da der Bebauungsplan Drempel explizit nur für 1-geschossige Gebäude zulässt, ist davon auszugehen, dass diese bei 2-geschossigen Gebäuden unzulässig sind.

    Ich empfehle, die genaue Definition von "Geschossigkeit" und "Drempel" im Bebauungsplan oder der Landesbauordnung zu prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Interpretation mit den rechtlichen Vorgaben übereinstimmt.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Auslegung des Bebauungsplans bezüglich Drempel und Geschossigkeit direkt mit dem zuständigen Bauamt, um eine verbindliche Aussage zu erhalten und spätere Probleme zu vermeiden.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde regelt. Er legt beispielsweise fest, welche Gebäude errichtet werden dürfen, wie hoch sie sein dürfen und welche Abstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden müssen.
    Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baulinie, Baugrenze
    Drempel
    Ein Drempel (auch Kniestock genannt) ist eine senkrechte Wand, die auf die Decke des obersten Geschosses aufgesetzt wird, um die nutzbare Wohnfläche im Dachgeschoss zu vergrößern. Er ermöglicht höhere Decken und mehr Stellfläche unter den Dachschrägen.
    Verwandte Begriffe: Kniestock, Aufstockung, Dachgeschossausbau
    Geschossigkeit
    Die Geschossigkeit bezeichnet die Anzahl der oberirdischen Geschosse eines Gebäudes. Dabei werden in der Regel nur Vollgeschosse gezählt, also Geschosse, die vollständig über der Geländeoberfläche liegen und eine bestimmte Mindesthöhe aufweisen.
    Verwandte Begriffe: Vollgeschoss, Gebäudehöhe, Bauhöhe
    Firsthöhe
    Die Firsthöhe ist der höchste Punkt eines Daches, gemessen vom Geländeniveau bis zur Oberkante des Dachfirsts. Sie ist ein wichtiges Maß bei der Planung und Genehmigung von Bauvorhaben, da sie oft durch Bebauungspläne oder Bauordnungen begrenzt wird.
    Verwandte Begriffe: Traufhöhe, Gebäudehöhe, Dachneigung
    Landesbauordnung
    Die Landesbauordnung (LBOAbk.) ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Bestimmungen eines Bundeslandes regelt. Sie enthält Vorschriften über die Gestaltung, Nutzung und Sicherheit von Gebäuden sowie über das Baugenehmigungsverfahren.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Bauvorschriften
    Vollgeschoss
    Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss eines Gebäudes, das vollständig über der natürlichen oder festgelegten Geländeoberfläche liegt und eine bestimmte Mindesthöhe aufweist. Die genauen Anforderungen an ein Vollgeschoss sind in der jeweiligen Landesbauordnung definiert.
    Verwandte Begriffe: Geschossigkeit, Untergeschoss, Dachgeschoss
    Bauamt
    Das Bauamt ist eine Behörde, die für die Genehmigung und Überwachung von Bauvorhaben zuständig ist. Es prüft, ob die Baupläne den geltenden Bauvorschriften entsprechen und erteilt die Baugenehmigung.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauaufsicht, Baubehörde

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Drempel?
      Ein Drempel ist eine Aufmauerung auf der Decke des obersten Vollgeschosses, die die Dachschrägen erhöht und somit mehr Wohnraum im Dachgeschoss schafft. Er wird oft auch als Kniestock bezeichnet.
    2. Wie wird die Geschossigkeit im Bebauungsplan definiert?
      Die Geschossigkeit wird in der Regel durch die Anzahl der Vollgeschosse definiert. Ein Vollgeschoss ist ein Geschoss, das vollständig über der Geländeoberfläche liegt und eine bestimmte Mindesthöhe aufweist. Die genaue Definition kann im Bebauungsplan oder der Landesbauordnung festgelegt sein.
    3. Was passiert, wenn ich mich nicht an den Bebauungsplan halte?
      Wenn Sie sich nicht an den Bebauungsplan halten, kann das Bauamt den Baustopp verhängen oder den Rückbau der nicht genehmigten Bauteile fordern. Zudem können Bußgelder verhängt werden.
    4. Kann ich eine Ausnahme vom Bebauungsplan beantragen?
      In bestimmten Fällen ist es möglich, eine Ausnahme oder Befreiung vom Bebauungsplan zu beantragen. Dies ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft und erfordert eine ausführliche Begründung.
    5. Was ist der Unterschied zwischen Bebauungsplan und Landesbauordnung?
      Der Bebauungsplan ist eine kommunale Satzung, die die Art und Weise der Bebauung eines bestimmten Gebiets regelt. Die Landesbauordnung ist ein Landesgesetz, das allgemeine Anforderungen an Bauvorhaben stellt.
    6. Wie finde ich heraus, welcher Bebauungsplan für mein Grundstück gilt?
      Den geltenden Bebauungsplan für Ihr Grundstück können Sie beim zuständigen Bauamt oder der Gemeinde einsehen.
    7. Was bedeutet "textliche Festsetzungen" im Bebauungsplan?
      Textliche Festsetzungen sind schriftliche Regelungen im Bebauungsplan, die detaillierte Vorgaben zur Bebauung machen, beispielsweise zur Art der Nutzung, der Gebäudehöhe oder der Dachform.
    8. Welche Rolle spielt das Bauamt bei der Auslegung des Bebauungsplans?
      Das Bauamt ist für die Auslegung und Durchsetzung des Bebauungsplans zuständig. Es kann verbindliche Auskünfte zur Interpretation der Festsetzungen geben.

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    • Bauantrag richtig stellen
      Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Erstellung eines vollständigen Bauantrags.

  2. Drempel im Bebauungsplan – Kommunale Einschränkungen

    Ich würd'mal sagen
    Werte (r) Fragesteller (in)
    Sie sehen das schon richtig, auch wenn die Konsequenz eigentlich unsinnig ist.
    Sie glauben gar nicht, was Kommunen in Ortsatzungen und B-Pläne für einen Unsinn hineinschreiben.
    Nur mal als Beispiel. Baugebiet mit voller 2-Geschossigkeit nach Bebauungsplan. Traufhöhe max 4,80 m. Bei einer Mindestgeschosshöhe nach NBauO von 2,40 m hätten die Decken aus Papier sein müssen, um im OGAbk. ohne Schrägen auszukommen. Antwort auf die Frage, warum man das so vorgeschrieben hat: Wollten wir halt so (Sinngemäß). : -@

  3. Bebauungsplan-Interpretation – Zwei Alternativen

    ja OK mir ist klar dass sich Kommunen ...
    ja, OK, mir ist klar, dass sich Kommunen hier alles mögliche einfallen lassen können. Die Frage ist, wie ist mein konkreter Fall denn nun zu beurteilen? Ich habe ja zwei mögliche Alternativen zur Diskussion gestellt. Selbstverständlich hat letztlich derjenige Recht, der den Plan aufgestellt hat und vielleicht ist es ja auch so gemeint, wie ich es eigentlich gerne hätte.
    Wie sieht's denn dann im Ernstfall aus? Wer entscheidet, ob etwas satzungsgemäß ist oder nicht? Wenn ich mir vom Bauamt schriftlich die eine oder andere Variante bestätigen lasse, bin ich dann auf der sicheren Seite oder könnten dann später Probleme mit der unteren Baubehörde (wir planen Freistellungsverfahren) kommen?
    R. Welteroth

  4. Drempelregelung – Bauantrag oder Bauvoranfrage

    Noch mal
    Werte (r) Fragesteller (in)
    Ich lese den Text so: 1 Geschoss + Drempel (niedrig, weil sonst die Kriterien der 2-Geschossigkeit erfüllt sind) oder 2 Geschosse + nichts mit Drempel. Wenn Sie eine Planung haben, die mit dem Text kollidieren könnte, sollten Sie für diese Planung entweder einen Bauantrag einreichen oder eine Bauvoranfrage stellen. Bei beidem bekommen Sie klare Aussagen der Bauordner schwarz auf weiß.
    Frage: was sagt den Ihr Planer zu dem Text? Der (und nicht die Bauordner) haftet schließlich für seine Planung. Oder Fehlplanung, wenn er anders plant, als der Text gemeint war.

  5. Geschossdefinition laut Rheinland-Pfälzischer LBauO

    Bebauungsplan
    • Text bitte wörtlich zitieren, da sonst keine genaue Geschosszahl zu ermitteln ist.

    In der Rhld. -pfälzichen LBauOAbk. § 2 Begriffe, Abs. 4 heißt es:
    Geschosse über der Geländeoberfläche sind Geschosse, die im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen.
    Vollgeschosse sind Geschosse über der Geländeoberfläche, die über zwei Drittel, bei Geschossen im Dachraum über dreiviertel ihrer Grundfläche eine Höhe von 2,30 m haben. Undundund
    In Ihrem Falle hat der Bebauungsplanersteller (in den meisten Fällen Ingenieurbüros = sogen. "Städteplaner" oder/und Architekten) einem gewissen Wildwuchs einen Riegel vorgeschoben:
    1. Fall
    1. Geschoss = Keller= Lichte Fertighöhe > 2,30 m
    2. Geschoss = Erdgeschoss
    2. Fall
    1. Geschoss = Keller= 1,40 m im Mittel über Geländeoberfläche
    2. Geschoss = Erdgeschoss
    3. Fall
    1. Keller= kein Geschoss, da lichte Fertighöhe < 2,30 m und
    gleichzeitig < 1,40 m im Mittel über Geländeoberfläche
    2. Geschoss = Erdgeschoss
    3. Geschoss = Dachgeschoss mit Drempel
    4. Fall
    1. Keller wie 3.
    2. Geschoss = Erdgeschoss
    3. Geschoss = Obergeschoss
    4. Spitzbogen bei zul. max. Firsthöhe
    MfG
    1. Keller

  6. Geländeoberfläche und Geschossigkeit im Bebauungsplan

    Bebauungsplan
    lässt 2-geschossige Bebauung zu:
    lt. Rheinland-pfälzischer LBauOAbk. sind Geschosse:
    Geschosse über der Geländeoberfläche sind Geschosse, die im Mittel mehr als 1,40 m über Geländeoberfläche (Geländeoberfläche ist die Fläche, die sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplans ergibt oder die von der Bauaufsichtsbehörde festgelegt ist, im übrigen die natürliche, an das Gebäude angrenzende Geländeoberfläche.) hinausragen. Vollgeschosse sind Geschosse über der Geländeoberfläche, die über zwei Drittel, bei Geschossen im Dachraum über dreiviertel ihrer Grundfläche eine Höhe von 2,30 m haben.
    1. Fall
    1. Geschoss = Keller da i.M. mehr als 1,40 m ü. Gel.
    2. Geschoss = Erdgeschoss
    3. Dachausbau ohne Drempel und weniger als dreiviertel der Grundfläche mit einer Höhe von 2,30 m und geringere zul. max. Firsthöhe
    2. Fall
    1. Keller = kein Geschoss, da weniger als 1,40 m über Geländeoberfläche
    2.1. Geschoss = Erdgeschoss
    3.2. Geschoss = Obergeschoss
    4. wie 3. im 1. Fall
    3. Fall
    1. Keller wie 2. Fall
    2.1. Geschoss = Erdgeschoss
    3.2. Geschoss = Dachgeschoss wenn mehr als dreiviertel der Grundfläche eine Höhe von 2,30 m haben.
    Bitte genauen Text des Bebauungsplanes wiedergeben.

  7. Drempelbeschränkungen in NRW – Hintergrund und Fazit

    Seien Sie froh ...
    dass Ihre Gemeinde (in NRW) 2-geschossige Beuweise zulässt diese aber über Drempel und Firsthöhen wieder einschränkt.
    Der Hintergrund ist folgender: Würde nur 1-geschossige Bauweise zugelassen, dann hätte schon der, der ein Haus (1-geschossig mit Dachausbau) mit ca. 75 cm Drempel und einer etwas breiteren Dachgaube keine Chance, dies genehmigt zu bekommen. Begründung: in NRW gilt das Dachgeschoss dann als Vollgeschoss, wenn es über mehr als 75 % der Grundfläche des Dachgeschosse eine Höhe von >2,30 m aufweist. Dann ist das Dachgeschoss baurechtlich ein Vollgeschoss und kann bei  -  geschossiger Bauweise nicht mehr genehmigt werden.
    Fazit: Die Gemeinde will eigentlich 1-geschossige Häuser, möchte aber den Bauherren Spielraum beim Dachgeschossausbau lassen.
    Beispiel nhct für schlechte, sondern für gute Bebauungsplanfestsetzungen!
    • Name:
    • M.P.

  8. Bebauungsplan – Spielraum beim Dachgeschossausbau

    Zustimmung!
    Beispiel nicht für schlechte, sondern für gute Bebauungsplanfestsetzungen!
    <
    Sehe ich genau so.

  9. Drempelhöhe – Vermeidung von 2-Geschossigkeit

    Einspruch, Herr Peters
    Mal vorausgesetzt, der Text ist richtig und vollständig zitiert, hätte die Gemeinde genau das Gegenteil Ihres Denkansatzes erreicht.
    Der Drempel ist so niedrig zu halten, dass KEINE 2- Geschossigkeit entsteht.
    So was müsste man dann ein klassisches Eigentor nennen.

  10. Dachneigung und Gauben – Auswirkungen auf Vollgeschosse

    Einspruch abgelehnt!
    H. Dühlmeyer es ist so:
    Bei 1-geschossiger Bauweise gem. Bebauungsplan haben sie bei 45 Grad DN und 75 cm schon dann ein Problem, wenn sie eine etwas breitere Gaube einplanen, denn dann ist das DGAbk. rechnerisch ein Vollgeschoss.
    Wenn nun eine Gemeinde die oben beschriebenen Häuser zulassen will, aber keine "echten" 2 Vollgeschosse haben will, erlaubt sie "2-geschossig", begrenzt danach aber die Gebäudehöhe durch max. Drempel/Firsthöhen. Das Dachgeschoss darf rechnerisch sehr wohl ein Vollgeschoss werden und wird es auch wenn Gauebn eingeplant werden.
    • Name:
    • M.P.

  11. Regionale Unterschiede in der Bauordnung

    Nachtrag
    So machen es jedenfalls die Westfalen. Weil das in deren LBOAbk. so geregelt ist. In Niedersachsen? keine Ahnung ...
    • Name:
    • M.P.

  12. Vollgeschosse im Dachgeschoss – Definition in NRW

    Geschosse und Vollgeschosse
    In den B-Plänen angegebenen zulässigen Geschosszahlen sind i.d.R. die max. zulässigen Vollgeschosse. Und ein Vollgeschoss im DG definiert sich auch in der LBOAbk. NRW nach dem Anteil der Geschossfläche des darunterliegenden Geschoss. (nur die Formel ist anders).
    Und damit wäre eben ein  -  wie es früher hieß  -  1 1/2-Geschosser mit, ein 2-Geschosser ohne Drempel zulässig.
    Immer varausgesetzt, der Text stimmt.
  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Drempelregelungen in Bebauungsplänen – Auslegung und Praxis

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion beleuchtet die Auslegung von Drempelregelungen in Bebauungsplänen, insbesondere die Einschränkungen bei 2-geschossigen Gebäuden. Es wird deutlich, dass Kommunen oft strikte Vorgaben machen, die die Bauweise erheblich beeinflussen können.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Drempel im Bebauungsplan – Kommunale Einschränkungen wird darauf hingewiesen, dass die Vorgaben oft unsinnig erscheinen, aber dennoch eingehalten werden müssen.

    📊 Zusatzinfo: Der Beitrag Geschossdefinition laut Rheinland-Pfälzischer LBauO erklärt die rechtlichen Grundlagen zur Geschossdefinition, die für die Auslegung der Bebauungspläne entscheidend sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Bei Unsicherheiten sollte ein Bauantrag oder eine Bauvoranfrage gestellt werden, wie im Beitrag Drempelregelung – Bauantrag oder Bauvoranfrage empfohlen. Dies bietet Klarheit und Rechtssicherheit für die Bauplanung.

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