Splitlevelhaus: Höhenunterschied als Befreiungsgrund vom Bebauungsplan? Raumhöhe & Stufenanzahl

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Ich verstehe, dass Sie aufgrund der Topographie Ihres Grundstücks und der Festsetzungen des Bebauungsplans ein Splitlevelhaus bauen müssen, aber Probleme mit den Höhenunterschieden haben. Ob der Höhenunterschied eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans rechtfertigt, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Mögliche Argumente für eine Befreiung:

• Unzumutbarkeit: Wenn die Einhaltung der Festsetzungen aufgrund der besonderen Grundstückssituation (starker Höhenunterschied) zu einer unzumutbaren Belastung führt.
• Abweichung von der Zielsetzung: Wenn die Befreiung die Grundzüge der Planung nicht berührt und städtebaulich vertretbar ist.
• Härtefall: Wenn die strikte Anwendung des Bebauungsplans zu einer unbilligen Härte führen würde.

Wichtige Aspekte:

• Raumhöhe: Die Raumhöhe im Splitlevelbereich muss den baurechtlichen Vorschriften entsprechen.
• Stufenanzahl: Die Stufenanzahl und -höhe im Splitlevelbereich sollten minimiert werden, um die Barrierefreiheit zu gewährleisten.
• Gespräch mit dem Bauamt: Klären Sie die Situation frühzeitig mit dem Bauamt, um mögliche Lösungen zu finden.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem Architekten oder Baurechtsexperten beraten, um die Erfolgsaussichten einer Befreiung zu prüfen und die Argumentation vorzubereiten.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage, ob ein Höhenunterschied zwischen Straße und Grundstück einen Befreiungsgrund von den Festsetzungen eines Bebauungsplans darstellen kann. Der Bauherr möchte die Anzahl der Stufen im Splitlevelbereich von 8 auf 5 reduzieren, indem die talseitige EG^Abk.-Höhe um 50 cm angehoben wird. Das Bauamt lehnt dies mit der Begründung ab, dass innenarchitektonische Probleme wie eine hohe Stufenanzahl oder eine Raumhöhe von 3,50 m grundsätzlich keinen Befreiungsgrund darstellen.

✅ Zustimmung: Die Argumentation des Bauamts ist im Grundsatz korrekt. Nach § 31 Abs. 2 BauGB^Abk. können Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans nur erteilt werden, wenn Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Abweichung erfordern, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Innenarchitektonische Unannehmlichkeiten wie eine hohe Stufenanzahl oder eine ungewöhnliche Raumhöhe sind in der Regel keine städtebaulichen Gründe, die eine Befreiung rechtfertigen.

➕ Ergänzung: Allerdings könnte hier ein anderer Befreiungsgrund vorliegen. Die topografische Situation mit einem Höhenunterschied von bis zu einem Meter zwischen Straße und Eingangsbereich stellt eine besondere örtliche Gegebenheit dar. Wenn die Festsetzungen des Bebauungsplans aufgrund dieser Topografie zu einer unzumutbaren oder technisch kaum realisierbaren Lösung führen, könnte dies als Grund für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommen. Entscheidend ist, ob die Abweichung die Grundzüge der Planung berührt und ob sie städtebaulich vertretbar ist.

🔴 Gefahr: Eine eigenmächtige Abweichung von den festgesetzten Höhen ohne Genehmigung birgt das Risiko einer Baueinstellung, einer Nutzungsuntersagung oder sogar einer Rückbauverfügung. Die Rechtsprechung ist hier streng: Befreiungen sind Ausnahmen und setzen eine sorgfältige Begründung voraus. Ein bloßer Wunsch nach weniger Stufen reicht in der Regel nicht aus.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die topografischen Besonderheiten Ihres Grundstücks durch einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht oder einen erfahrenen Architekten prüfen. Dieser kann eine fundierte Begründung für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erstellen, die auf die konkrete Geländesituation abstellt. Zudem sollten Sie prüfen, ob eine Änderung des Bebauungsplans oder eine Ausnahmegenehmigung nach § 31 Abs. 1 BauGB in Betracht kommt. Eine Klage gegen die Ablehnung ist möglich, sollte aber nur nach eingehender rechtlicher Beratung erfolgen, da die Erfolgsaussichten von den konkreten Umständen abhängen.

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Bei Splitlevelhäusern auf stark geneigtem Gelände stellt sich regelmäßig die Frage, ob topografisch bedingte Höhenunterschiede zwischen Grundstück und öffentlichem Verkehrsweg als sachlicher Grund für eine Befreiung von Bebauungsplanfestsetzungen (z. B. EG-Höhe oder Traufhöhe) gelten können.

⚠️ Korrektur: Das Bauamt hat grundsätzlich recht: rein innenarchitektonische Aspekte wie "zu viele Stufen" oder "ungünstige Raumhöhe" sind keine zulässigen Befreiungsgründe nach § 31 Abs. 2 BauGB – sie stellen keine "besonderen Umstände" im Sinne der Rechtsprechung dar.

➕ Ergänzung: Ein tatsächlicher Befreiungsgrund könnte jedoch die topografische Gegebenheit selbst sein – also der bis zu 1 m hohe Höhenunterschied zwischen Straße und Grundstückseingang – sofern dieser objektiv die Einhaltung der Festsetzungen ohne unzumutbare Beeinträchtigung der Bauherren verhindert oder zu einer erheblichen Wertminderung führt.

✅ Zustimmung: Die Rechtsprechung (z. B. OVG Münster, Urteil vom 12.07.2018 – 7 A 2411/17) bestätigt, dass natürliche Geländeverhältnisse durchaus als "besondere Umstände" gelten können, wenn sie die planmäßige Nutzung des Grundstücks erheblich erschweren oder unmöglich machen.

➕ Ergänzung: Eine Befreiung ist jedoch nicht automatisch gerechtfertigt – es muss nachgewiesen werden, dass alle anderen bauplanerisch zulässigen Varianten (z. B. Anpassung der Zugangszone, Stützmauerlösung, alternative Erschließung) unzumutbar wären oder zu unverhältnismäßigen Mehrkosten führen.

🔴 Gefahr: Eine ungenehmigte Abweichung von der EG-Höhe oder Traufhöhe stellt einen Verstoß gegen das Baurecht dar und kann zu Rückbauforderungen, Bußgeldern oder Unwirksamkeit der Baugenehmigung führen – insbesondere bei späteren Verkauf oder Versicherungsfällen.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass "8 Stufen" per se genehmigungsfähig seien, ist irreführend: Die Stufenzahl ist zwar nicht direkt im Bebauungsplan geregelt, aber sie ist ein Indikator für eine mögliche Verletzung der Barrierefreiheitsanforderungen (DIN 18040-1) oder der Nutzbarkeit – was indirekt die Rechtmäßigkeit der Planung beeinflusst.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen zertifizierten Baugutachter oder einen Fachanwalt für Bau- und Planungsrecht, um eine detaillierte Befreiungsbegründung zu erstellen, die den konkreten Geländeverlauf, alle technisch möglichen Alternativen und die wirtschaftliche Zumutbarkeit objektiv darlegt – eine Klage ist nur bei klarem Rechtsverstoß des Bauamts aussichtsreich und erfordert vorherige fachliche Absicherung.