§ 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB: Änderung der Nutzung – Muss der Stall stehen bleiben?

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Ich verstehe Ihre Frage zum § 35 Abs. 4 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) so, dass Sie wissen möchten, ob bei einer Nutzungsänderung eines Stalls, der sich direkt am Wohnhaus befindet, die alten Außenmauern erhalten bleiben müssen.

Grundsätzlich bezieht sich die Änderung der bisherigen Nutzung im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB auf eine qualitative Änderung der Nutzung, nicht zwangsläufig auf die bauliche Substanz. Das bedeutet, dass die bloße Änderung der Nutzung eines Gebäudes (z.B. von Stall zu Wohnraum) nicht automatisch bedeutet, dass die alten Außenmauern stehen bleiben müssen.

Allerdings ist zu beachten, dass eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sein kann und im Rahmen des Genehmigungsverfahrens geprüft wird, ob die geplante Änderung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist. Dies kann auch Aspekte des Bauordnungsrechts (z.B. Brandschutz, Statik) und des Bauplanungsrechts (z.B. Einfügen in die Umgebung) umfassen.

Da der Stall sich direkt am Haupthaus befindet, könnten zudem abstandsrechtliche Fragen relevant werden. Eine Neuerrichtung eines Wohngebäudes anstelle des Stalls könnte andere Anforderungen an die Abstandsflächen stellen als die bloße Nutzungsänderung.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich mit einem Architekten oder einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt in Verbindung zu setzen, um die konkrete Situation vor Ort zu beurteilen und die Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens zu klären. Die Auskunft des Kreises Pinneberg oder anderer Architekten kann hilfreich sein, ersetzt aber keine individuelle Beratung.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 35 BauGB im Außenbereich. Der Nutzer plant den Abriss eines bestehenden Stalls und den Neubau eines Wohnhauses auf derselben Grundfläche. Die rechtliche Beurteilung hängt maßgeblich von der korrekten Anwendung des § 35 Abs. 4 BauGB ab, insbesondere von den Voraussetzungen des Satzes 1 (Änderung der Nutzung) und Satzes 2 (Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes).

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass § 35 BauGB ein komplexes und heißes Thema ist, ist absolut zutreffend. Die Hinzuziehung eines fachkundigen Architekten oder Rechtsanwalts mit Spezialisierung im Bauplanungsrecht ist dringend zu empfehlen, da die Rechtsprechung hierzu sehr differenziert ist.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass § 35 Abs. 4 Satz 1 (Änderung der Nutzung) günstiger sei als Satz 2 (Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes), ist rechtlich nicht haltbar. Satz 1 erlaubt die Nutzungsänderung eines vorhandenen Gebäudes, nicht den Abriss und Neubau. Satz 2 hingegen erlaubt die Neuerrichtung eines Wohngebäudes an gleicher Stelle, wenn das alte Wohngebäude zulässigerweise errichtet wurde. Ein Stall ist jedoch kein Wohngebäude, sodass Satz 2 hier grundsätzlich nicht anwendbar ist.

➕ Ergänzung: Die Aussetzung der 7-Jahres-Frist in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1c BauGB bis 2004 ist korrekt. Da die Baumschule 1985 aufgegeben wurde, wäre die Frist von 7 Jahren bereits 1992 abgelaufen. Die Aussetzung bis 2004 bedeutet, dass die Frist erst ab 2004 wieder zu laufen begann. Da die Aufgabe der Nutzung (1985) jedoch vor dem 01.01.2004 lag, ist die Frist von 7 Jahren nach der Übergangsregelung des § 245 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar. Dies ist ein entscheidender Vorteil für den Nutzer.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der geplante Abriss des Stalls und der Neubau eines Wohnhauses rechtlich als Neuerrichtung eines Gebäudes mit neuer Nutzung (Wohnen) gewertet wird. Dies wäre nach § 35 Abs. 4 BauGB nicht privilegiert, da die Norm nur die Änderung der Nutzung eines bestehenden Gebäudes (Satz 1) oder die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes (Satz 2) erlaubt. Ein Neubau eines Wohnhauses auf einer Stallfläche ist daher in der Regel nicht von § 35 Abs. 4 gedeckt und bedarf einer Baugenehmigung nach § 35 Abs. 1 oder 2 BauGB, was deutlich schwieriger ist.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf Bauplanungsrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder Architekten aus der Region Pinneberg. Lassen Sie prüfen, ob der bestehende Stall als Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 erhalten werden kann, um eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken zu beantragen. Alternativ ist zu prüfen, ob eine Baugenehmigung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (privilegiertes Vorhaben) oder § 35 Abs. 2 BauGB (sonstiges Vorhaben) möglich ist. Ein Abriss ohne vorherige rechtliche Klärung kann zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Konsequenzen führen.

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Der Sachverhalt betrifft die baurechtliche Zulässigkeit des Abrisses eines ehemaligen Stalls und dessen Ersatz durch ein Wohnhaus im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 4 BauGB – einer Ausnahmeregelung für Vorhaben im Außenbereich, die nicht grundsätzlich privilegiert sind.

🔴 Gefahr: Ein Abriss und Neubau eines Wohnhauses auf der Fläche eines ehemaligen Stalls ist nach § 35 Abs. 4 BauGB grundsätzlich nicht zulässig, da dieser Absatz nur die Fortführung oder Änderung einer bestehenden Nutzung erlaubt – nicht aber den Ersatz einer aufgegebenen landwirtschaftlichen Nutzung durch eine vollständig neue, nicht gleichartige Nutzung wie Wohnen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass "Änderung der Nutzung" den Abriss und Neubau mit anderen Außenmaßen (auch wenn flächengleich) erlaubt, ist rechtlich falsch: § 35 Abs. 4 Satz 1 setzt eine tatsächlich fortbestehende oder kürzlich aufgegebene Nutzung voraus – nicht bloß eine bauliche Substanz. Ein Stall, der seit 1985 nicht mehr genutzt wird, erfüllt die Voraussetzung der "Aufgabe der Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück" (Satz 1 lit. c) keinesfalls – die Aussetzung dieser Frist bis 2004 ist zudem rechtlich nicht haltbar und wurde nie bundesweit verfügt.

➕ Ergänzung: Satz 2 des Abs. 4 bezieht sich ausschließlich auf die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes – also nur bei bereits bestehendem Wohnnutzungscharakter, nicht bei ehemaliger landwirtschaftlicher Nutzung. Ein Baumschulbetrieb ist zwar landwirtschaftlich geprägt, aber ein Stall ist kein Wohngebäude; daher greift Satz 2 nicht.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die bloße Existenz alter Außenmauern oder die Flächengleichheit den Neubau rechtfertigt, widerspricht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts: Der Begriff "Änderung" setzt eine funktionale Kontinuität voraus – nicht nur eine bauliche oder geometrische.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass § 35 ein "heißes und schwieriges Thema" ist, ist vollkommen zutreffend – die Rechtsprechung ist streng, und die Behörden prüfen hier besonders sorgfältig auf Planungsrechtswidrigkeit und Verstoß gegen den Außenbereichsschutz.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen zertifizierten Baugutachter oder einen Fachanwalt für Bau- und Planungsrecht mit Sitz im Kreis Pinneberg – kein Architekt darf hier rechtsverbindlich entscheiden; nur ein Jurist oder ein Sachverständiger mit baurechtlicher Spezialisierung kann die konkrete Zulässigkeit prüfen und ggf. Alternativen (z. B. Befreiung nach § 31 BauGB oder Änderung des Flächennutzungsplans) aufzeigen.