Grundfläche Berechnung: Zählen Balkone im Außenbereich dazu? Rechtliche Prüfung

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Ob Balkone zur Grundfläche gezählt werden, hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen und Bebauungsplänen ab.

Generell gilt: Geschlossene Balkone oder Loggien werden eher zur Grundfläche gerechnet als offene Balkone. Entscheidend ist, ob der Balkon überdacht und/oder seitlich geschlossen ist.

• Offene Balkone: Werden oft nicht oder nur anteilig zur Grundfläche gerechnet.
• Geschlossene Balkone/Loggien: Zählen meist voll zur Grundfläche.

Da die genehmigte Grundfläche von 120 m² überschritten würde, empfehle ich Ihnen, die genauen Bestimmungen Ihrer Landesbauordnung und den Bebauungsplan der Gemeinde einzusehen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Sachlage mit einem Architekten oder einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt, um die Rechtmäßigkeit der Berechnung zu prüfen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauplanungsrechtliche Bewertung von Balkonen im Außenbereich und deren Anrechnung auf die zulässige Grundfläche. Die Kernfrage ist, ob Balkone als Teil der Grundfläche im Sinne der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu werten sind. Grundsätzlich definiert sich die Grundfläche nach § 19 BauNVO als die Fläche, die ein Bauwerk im Sinne der überbauten Fläche einnimmt. Balkone, die über die Außenwand hinausragen, sind in der Regel nicht als vollwertige Geschossflächen anzusehen, sondern als untergeordnete Bauteile.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Annahme des Bauamts, dass Balkone zur Grundfläche zählen können, ist nicht von der Hand zu weisen. Allerdings kommt es auf die konkrete Ausgestaltung an. Nach § 19 Abs. 3 BauNVO sind Balkone, die nicht mehr als 1,50 Meter in den Abstandsflächenbereich hineinragen, oft als untergeordnete Bauteile privilegiert. Dies bedeutet, dass sie nicht zwingend auf die Grundfläche angerechnet werden müssen, wenn sie die Kubatur des Gebäudes nicht wesentlich verändern.

⚠️ Korrektur: Die pauschale Aussage des Bauamts, dass Balkone immer zur Grundfläche zählen, ist rechtlich nicht haltbar. Die Rechtsprechung differenziert hier stark. Entscheidend ist, ob die Balkone als "Anbau" oder als "Bestandteil des Gebäudes" gelten. Bei einem Bauvorhaben im Außenbereich gelten zudem strengere Maßstäbe, da hier die Privilegierung nach § 35 BauGB^Abk. greift. Hier ist die Grundfläche oft enger definiert, um die Außenbereichscharakteristik zu wahren.

➕ Ergänzung: Es ist zu prüfen, ob die Balkone als "untergeordnete Bauteile" im Sinne des § 14 BauNVO oder als "Nebenanlagen" eingestuft werden können. Zudem spielt die konkrete Bauweise eine Rolle: Ein Balkon, der auf Stützen steht und nicht überdacht ist, wird anders bewertet als ein massiver, überdachter Balkon. Auch die Landesbauordnung (LBO) des jeweiligen Bundeslandes kann abweichende Regelungen enthalten. Eine detaillierte Prüfung der örtlichen Bebauungspläne und der aktuellen Rechtsprechung ist unerlässlich.

🔴 Gefahr: Die Überschreitung der genehmigten Grundfläche kann zu einer Baueinstellung, Bußgeldern oder sogar zum Abriss der Balkone führen. Zudem könnte die Baugenehmigung insgesamt gefährdet sein, wenn die Überschreitung als wesentliche Abweichung gewertet wird. Die Kosten für eine nachträgliche Legalisierung oder einen Rechtsstreit sind erheblich.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen erfahrenen Bauingenieur mit der Prüfung des konkreten Falls. Lassen Sie eine detaillierte Berechnung der Grundfläche nach BauNVO und LBO erstellen. Reichen Sie gegebenenfalls einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans ein, falls die Balkone als untergeordnet gelten. Vermeiden Sie jeglichen Baubeginn vor Klärung der Rechtslage, um finanzielle Risiken zu minimieren.

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Die Einbeziehung von Balkonen in die berechnete Grundfläche hängt ausschließlich von der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) und der konkreten Bauordnungsrechtlichen Definition der "Grundfläche" ab – nicht von der subjektiven Einschätzung des Bauamts allein.

⚠️ Korrektur: Es ist unzulässig, pauschal zu behaupten, Balkone würden "immer" oder "nie" zur Grundfläche gezählt; vielmehr entscheidet die konstruktive Ausführung (überdacht/unüberdacht), die Durchlässigkeit der Brüstung, die Nutzungsart und die konkrete Regelung in der zuständigen LBO (z. B. § 2 Abs. 3 Nr. 2 der Musterbauordnung).

➕ Ergänzung: In den meisten Bundesländern zählen überdachte, begehbare Balkone mit geschlossener oder weitgehend geschlossener Brüstung (z. B. aus Glas oder Mauerwerk) voll oder zu einem festgelegten Prozentsatz (häufig 50 %) zur Grundfläche – unabhängig davon, ob sie im Außenbereich liegen.

✅ Zustimmung: Die Behauptung des Bauamts, die Balkone seien in die Grundflächenberechnung einzubeziehen, ist grundsätzlich rechtskonform, sofern sie auf einer ordnungsgemäßen Anwendung der jeweiligen Landesbauordnung beruht und die Balkone die gesetzlichen Kriterien für die Mitberücksichtigung erfüllen.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Grundflächenberechnung kann zur Rücknahme der Baugenehmigung, zur Anordnung von Abbruch oder zur Auferlegung von Zwangsgeldern führen – insbesondere bei Überschreitung der genehmigten Grundfläche um mehr als 5 %.

➕ Ergänzung: Die Bauherrin bzw. der Bauherr hat das Recht auf Einsicht in die konkrete Berechnungsgrundlage und kann binnen eines Monats Widerspruch gegen den Bescheid einlegen – unter Bezugnahme auf die maßgebliche LBO und ggf. mit einem Fachgutachten eines bauordnungsrechtlich versierten Architekten oder Sachverständigen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bauordnungsrechtlich erfahrenen Architekten oder einen zertifizierten Sachverständigen für Baurecht, um die konkrete Balkonkonstruktion mit der geltenden Landesbauordnung abzugleichen und gegebenenfalls einen fachlich fundierten Widerspruch vorzubereiten.