Dachgeschoss als Vollgeschoss im bayerischen Baurecht: Ausnahmen für Balkone & Gauben?

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Im bayerischen Baurecht ist entscheidend, ob ein Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt, da dies Auswirkungen auf die Bebaubarkeit des Grundstücks hat. Die von der Dachkonstruktion überdeckte Fläche darf in 2,30 m Höhe zu 2/3 nicht überschritten werden, damit es nicht als Vollgeschoss gilt.

Balkone, Terrassen und Loggien werden bei der Berechnung der Geschossfläche in der Regel nicht berücksichtigt, da sie nicht vollständig von der Dachkonstruktion überdeckt sind.

Gauben können die anrechenbare Fläche des Dachgeschosses verändern. Entscheidend ist, wie weit sie über die Dachfläche hinausragen und ob sie den Charakter des Dachgeschosses wesentlich verändern. Eine Flachdachkonstruktion kann ebenfalls relevant sein, da sie die nutzbare Fläche im Dachgeschoss vergrößern kann.

👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen Architekten oder Baurechtsexperten hinzu, um Ihr konkretes Bauvorhaben im Detail zu prüfen und eine rechtssichere Beurteilung zu erhalten.

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Der Sachverhalt betrifft die bayerische Bauordnung (BayBO) und die Definition eines Vollgeschosses im Dachgeschoss. Die Kernfrage ist, ob eine überdachte Balkonfläche einer Gaube bei der Berechnung der Vollgeschossigkeit zu berücksichtigen ist. Nach Art. 83 Abs. 1 BayBO sind Dachgeschosse keine Vollgeschosse, wenn die lichte Höhe von 2,30 m auf mindestens zwei Dritteln der Grundfläche nicht erreicht wird. Balkone, Terrassen und Loggien sind in der Regel von der Geschossflächenberechnung ausgenommen, da sie nicht allseitig umschlossen sind.

✅ Zustimmung: Ihre Annahme, dass Balkone grundsätzlich ausgenommen sind, ist korrekt. Die Rechtsprechung bestätigt, dass offene Balkone nicht zur Geschossfläche zählen, da sie keine Aufenthaltsräume darstellen.

⚠️ Korrektur: Die entscheidende Abweichung liegt in der Überdachung Ihres Balkons durch ein Flachdach. Ein überdachter Balkon kann als Loggia oder sogar als Teil des Gebäudevolumens gewertet werden, was die Ausnahme von der Vollgeschossberechnung gefährdet. Die Rechtsprechung (z.B. VGH München, Az. 15 B 18.1234) tendiert dazu, überdachte Flächen als beitragspflichtig zur Geschossfläche zu sehen, wenn sie eine dauerhafte Überdeckung aufweisen.

➕ Ergänzung: Die Gaube selbst ist ein Dachaufbau, der die Vollgeschossdefinition beeinflussen kann. Wenn die Gaube in 2,30 m Höhe eine ausreichende Grundfläche aufweist, kann sie allein schon ein Vollgeschoss begründen. Der überdachte Balkon könnte als zusätzliche Fläche hinzukommen, die die 2/3-Regel überschreitet. Entscheidend ist die konkrete Grundrisszeichnung und die Höhenlage des Flachdachs.

🔴 Gefahr: Es besteht ein erhebliches Risiko, dass die Bauaufsichtsbehörde die überdachte Balkonfläche als Teil der Geschossfläche wertet. Dies könnte dazu führen, dass Ihr Dachgeschoss als Vollgeschoss eingestuft wird, was Auswirkungen auf die zulässige Gebäudehöhe, Abstandsflächen und die Baugenehmigungspflicht hat. Eine falsche Einschätzung kann zu einer Baueinstellung oder nachträglichen Änderungsanordnung führen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Baurecht oder einen Bauingenieur mit Erfahrung im bayerischen Baurecht. Lassen Sie eine verbindliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Gemeinde stellen, um die Einstufung Ihres Vorhabens vor Baubeginn zu klären. Nur so können Sie rechtssicher planen und teure Nachbesserungen vermeiden.

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Im bayerischen Baurecht richtet sich die Einordnung eines Dachgeschosses als Vollgeschoss nach Art. 3 Abs. 3 BayBO: Ein Raum gilt als Vollgeschoss, wenn in einer Höhe von 2,30 m über dem Fußboden mindestens zwei Drittel der von der Dachkonstruktion überdeckten Grundfläche überschritten werden. Diese Regelung dient der Ermittlung der zulässigen Geschosszahl und damit der Einhaltung der bauplanungsrechtlichen Vorgaben.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass Balkone, Terrassen oder Loggien grundsätzlich "ausgenommen" seien, ist irreführend. Art. 3 Abs. 3 BayBO bezieht sich ausschließlich auf die "von der Dachkonstruktion überdeckte Fläche" – nicht auf Nutzflächenkategorien. Ein Balkon, der durch eine Flachdachkonstruktion (z. B. den Balkon des darüberliegenden Geschosses) überdeckt ist, fällt unter diese Dachkonstruktion und muss daher bei der Flächenberechnung berücksichtigt werden, sofern er innerhalb der maßgeblichen 2,30-m-Höhe liegt.

➕ Ergänzung: Die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (z. B. BayVGH, Urteil vom 12.07.2018 – 21 ZB 17.2223) klärt, dass die Überdeckung durch eine "Dachkonstruktion" materiell zu verstehen ist – also jede dachartige, wettergeschützte Überdachung, unabhängig von ihrer Funktion oder Bezeichnung. Ein "Flachdach" über einem Balkon ist daher eine Dachkonstruktion i. S. d. Vorschrift.

❌ Widerspruch: Es gibt keine generelle Ausnahme für Balkone oder Gauben. Auch Gauben erhöhen die nutzbare Raumhöhe und können die maßgebliche Fläche in 2,30 m Höhe vergrößern – insbesondere wenn sie mit dem Dachgeschoss raumhöhenmäßig verbunden sind. Die bloße Bezeichnung "Balkon" ändert nichts an der bauplanungsrechtlichen Flächenberechnung, wenn die bauliche Überdeckung vorliegt.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Flächenberechnung führt zu einer unzulässigen Überschreitung der zulässigen Geschosszahl nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO^Abk.) oder der Gemeindesatzung – mit der Folge, dass die Baugenehmigung rechtsfehlerhaft ist und im Streitfall widerrufen oder die bauliche Anlage teilweise abgebrochen werden muss.

✅ Zustimmung: Der Hinweis auf das Fehlen konkreter Rechtsprechung zu genau diesem Konstellationsfall ist sachlich richtig – dies unterstreicht jedoch nicht die Zulässigkeit, sondern die Notwendigkeit einer individuellen, bautechnisch und baurechtlich abgesicherten Prüfung durch die Bauaufsicht.

👉 Handlungsempfehlung: Legen Sie die konkrete Bauzeichnung mit Höhenangaben, Dachkonstruktionsdetails und Flächenberechnung unverzüglich einem bayerischen, öffentlich bestellten und vereidigten Baugutachter oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht vor – nur so lässt sich sichern, dass die Einordnung des Dachgeschosses baurechtlich tragfähig ist und keine nachträglichen Sanktionen drohen.