Bebauungsplan THmax 4,50m: 2-geschossig bauen trotz Gefälle? Höhe, Vollgeschosse & Dachform

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Ich verstehe, dass Sie sich fragen, wie ein zweigeschossiges Haus mit einem THmax (Traufhöhe maximal) von 4,50 m realisiert werden kann, insbesondere bei einem Grundstück mit Gefälle.

THmax im Bebauungsplan: Der Bebauungsplan legt die maximal zulässige Traufhöhe (THmax) fest. Diese wird in der Regel ab dem Bezugspunkt des Geländes gemessen. Bei einem Gefälle des Grundstücks ist entscheidend, wie der Bezugspunkt definiert ist.

Gefälle ausgleichen: Das Gefälle von 2,5 Metern auf 35 Metern Tiefe kann durch verschiedene Maßnahmen ausgeglichen werden, z.B. durch eine Unterkellerung auf der tieferliegenden Seite oder durch eine Aufschüttung auf der höherliegenden Seite. Beide Maßnahmen beeinflussen die endgültige Gebäudehöhe.

Vollgeschosse und Dachform: Die Anzahl der Vollgeschosse wird durch die Landesbauordnung definiert. Ein Geschoss gilt als Vollgeschoss, wenn es eine bestimmte Mindesthöhe hat und über eine bestimmte Fläche über Erdgleiche liegt. Die Dachform (Walmdach, Satteldach etc.) beeinflusst ebenfalls die Gesamthöhe des Gebäudes. Ein Walmdach kann die nutzbare Wohnfläche im Dachgeschoss reduzieren.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich mit einem Architekten und/oder einem Bauingenieur in Verbindung zu setzen. Diese Fachleute können die spezifischen Gegebenheiten Ihres Grundstücks und die Vorgaben des Bebauungsplans berücksichtigen und Ihnen eine Lösung aufzeigen, die sowohl den baurechtlichen Anforderungen entspricht als auch Ihren Wohnwünschen gerecht wird. Klären Sie auch, wie die Gemeinde den Bezugspunkt für die Höhenmessung definiert.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen typischen Zielkonflikt im Baurecht: Ein Bebauungsplan gibt eine maximale Gebäudehöhe (THmax) von 4,50 Metern vor, erlaubt aber gleichzeitig zwei Vollgeschosse. Dies ist bei einem Flachdach oder einer flachen Dachneigung rechnerisch kaum umsetzbar, da zwei Vollgeschosse inklusive Deckenaufbauten in der Regel eine Höhe von mindestens 5,50 bis 6,00 Metern benötigen.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass die Bauaufsichtsbehörde die geplante Zweigeschossigkeit als unzulässig einstuft, weil die Höhenbegrenzung von 4,50 Metern überschritten wird. Dies könnte zu einer Baueinstellung oder zur Verweigerung der Baugenehmigung führen.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die genaue Definition von THmax im Bebauungsplan. Oft wird THmax als Oberkante des fertigen Daches (Firsthöhe) oder als oberster Abschluss der Außenwand (Traufhöhe) definiert. Bei einem Walmdach mit 22 Grad Neigung ist die Firsthöhe deutlich höher als die Traufhöhe. Zudem muss geklärt werden, ob das natürliche Gelände oder ein geplantes Bezugsniveau (z.B. Erdgeschossfußboden) als Messpunkt dient.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass zwei Vollgeschosse bei THmax 4,50m grundsätzlich unmöglich seien, ist nicht zwingend richtig. In Hanglagen kann durch geschickte Nutzung des Gefälles ein Gebäude so konzipiert werden, dass es auf der Talseite zwei Geschosse zeigt, auf der Bergseite jedoch nur eines. Entscheidend ist die Definition von Vollgeschoss nach Landesbauordnung (LBO^Abk.) – oft zählen Geschosse mit weniger als 2/3 ihrer Grundfläche über Gelände nicht als Vollgeschoss.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen örtlichen Architekten oder Bauingenieur mit der Prüfung des Bebauungsplans. Lassen Sie eine verbindliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen, um die genauen Höhenbezugspunkte und die Definition von THmax zu klären. Planen Sie alternativ ein Gebäude mit einem Flachdach oder einem sehr flachen Pultdach, um die Höhenbegrenzung einzuhalten, oder prüfen Sie die Möglichkeit, das untere Geschoss als Nicht-Vollgeschoss (z.B. als Souterrain) auszuführen.

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Die Frage zielt auf die baurechtliche Auslegung der zulässigen Gesamthöhe (THmax = 4,50 m) bei einem geneigten Grundstück mit 2 Vollgeschossen ab — ein klassischer Fall, bei dem die Definition von "Vollgeschoss" und die Messung der Gebäudehöhe nach Landesbauordnung (LBO) entscheidend sind.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Interpretation der THmax kann zu Baugenehmigungsverweigerung, Abrissanordnung oder späteren Zwangsmaßnahmen führen — insbesondere wenn die Höhe über Gelände (nicht über Fundament) oder die Einbeziehung des Dachgeschosses unzulässig erfolgt.

⚠️ Korrektur: Die THmax von 4,50 m bezieht sich in der Regel auf die Höhe über der Geländeoberkante im Bereich der Hauptfassade (§ 2 Abs. 3 LBO), nicht über dem tiefsten oder höchsten Geländepunkt — ein Gefälle von 1 m im Baufenster erfordert daher eine eindeutige Festlegung der maßgeblichen Geländehöhe im Bebauungsplan oder in der Baugenehmigung.

➕ Ergänzung: Ein Walmdach mit 22° Neigung ist zwar formfrei, aber die Dachhöhe zählt zur THmax, sofern die Dachfläche nicht als "Dachgeschoss" ausgewiesen wird — bei 2 Vollgeschossen muss die Höhe des obersten Geschossbodens (nicht der Dachspitze) unter 4,50 m bleiben, sofern kein Ausnahmeregel zur Dachhöhe greift.

✅ Zustimmung: Zwei Vollgeschosse sind grundsätzlich möglich, wenn die Geschosshöhen so bemessen sind, dass die Summe aus Unterkante Obergeschossdecke + Dachkonstruktion + Dachneigungshöhe ≤ 4,50 m bleibt — typischerweise erfordert dies sehr niedrige Geschosshöhen (ca. 2,10–2,30 m) und eine flache Dachkonstruktion.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass "2-geschossig bauen" automatisch zwei Vollgeschosse erlaubt, ist irreführend — der Bebauungsplan regelt die zulässige Geschosszahl, aber die konkrete Umsetzung unter THmax unterliegt der technischen Auslegung nach Bauordnung und kann bei Gefälle zu einer faktischen Einschränkung auf ein Vollgeschoss mit ausgebautem Dachraum führen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Einreichung des Bauantrags einen zertifizierten Architekten oder Bauingenieur mit baurechtlicher Kompetenz, der die Geländehöhenmessung, die THmax-Ermittlung nach § 2 LBO und die Einhaltung der Vollgeschoss-Definition (§ 2 Abs. 4 LBO) für Ihr konkretes Grundstück prüft und eine baurechtlich sichere Höhenberechnung vorlegt.