Bauvorlageberechtigung in Bayern: Was dürfen Bautechniker bei Mehrfamilienhäusern einreichen?

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Als Bautechniker in Bayern dürfen Sie Bauvorlagen einreichen, allerdings gibt es Einschränkungen, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern. Die bayerische Bauordnung (BayBO) regelt, welche Qualifikationen für welche Bauvorhaben ausreichen.

Wohnhaus mit einer Wohnung im EG^Abk./DG und 2 Kellereinliegerwohnungen: Hier kommt es darauf an, ob die Kellereinliegerwohnungen als separate Wohneinheiten gelten. Wenn ja, handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus. Die Aussage "die 3. WG muss in der 1. Ebene des DG liegen" bezieht sich auf die Frage, ob ein zusätzliches Geschoss als Vollgeschoss zählt. Dies ist relevant für die Berechnung der Geschossfläche und somit für die Baugenehmigung.

Wohnung im 1. und 2. DG: Wenn sich eine Wohnung über zwei Dachgeschosse erstreckt, wird dies in der Regel als eine Wohneinheit betrachtet. Die Bauordnung ist hier komplex, und die genaue Auslegung hängt von den Details des Bauvorhabens ab.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich direkt bei der zuständigen Baubehörde oder einem erfahrenen Architekten/Bauingenieur über die spezifischen Anforderungen und Einschränkungen für Ihr Bauvorhaben zu informieren. Dies ist besonders wichtig, um sicherzustellen, dass Ihr Projekt den aktuellen Bauvorschriften entspricht.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Bauvorlageberechtigung von Bautechnikern in Bayern, speziell bei Mehrfamilienhäusern und Doppelhäusern. Die Anfrage zeigt Unsicherheiten bezüglich der Auslegung der Bayerischen Bauordnung (BayBO), insbesondere zu Geschosswohnungen und der maximalen Anzahl von Wohneinheiten. Es ist wichtig zu betonen, dass die Bauvorlageberechtigung nach Art. 61 BayBO strengen Regeln unterliegt und von der Qualifikation des Entwurfsverfassers abhängt.

🔴 Gefahr: Die Annahme, ein Bautechniker dürfe ohne Weiteres Wohnungen in Kellergeschossen oder im Dachgeschoss (DG) einreichen, ist irreführend. Nach Art. 61 Abs. 2 BayBO sind Bautechniker nur für Gebäude der Gebäudeklasse 1 bis 3 (maximal 3 Wohneinheiten) bauvorlageberechtigt. Ein Wohnhaus mit einer Wohnung im EG/DG und zwei Kellereinliegerwohnungen würde bereits 3 Wohneinheiten überschreiten, wenn die Kellerräume als Aufenthaltsräume gelten. Zudem müssen Kellerräume besondere Anforderungen an Belichtung, Belüftung und Brandschutz erfüllen.

⚠️ Korrektur: Der Satz in der Bauordnung zur dritten Wohneinheit im Dachgeschoss bezieht sich auf die Definition von Vollgeschossen und die Zulässigkeit von Wohnungen im Dachraum. Eine Wohnung im 1. und 2. Dachgeschoss wäre nur zulässig, wenn es sich um ein ausgebautes Dachgeschoss mit zwei Ebenen handelt, was jedoch die Gebäudeklasse beeinflussen kann. Ein Bautechniker darf hier nur planen, wenn das Gebäude insgesamt nicht mehr als 3 Wohneinheiten umfasst und die Höhe sowie die Anzahl der Vollgeschosse die Grenzen der Gebäudeklasse 3 nicht überschreiten.

➕ Ergänzung: Bei einem Doppelhaus mit je 3 Wohnungen (insgesamt 6 Wohneinheiten) handelt es sich um ein Gebäude der Gebäudeklasse 4 oder 5, für das ein Bautechniker nicht bauvorlageberechtigt ist. Hierfür ist ein Architekt oder Bauingenieur mit entsprechender Qualifikation erforderlich. Zudem müssen bei Doppelhäusern die Abstandsflächen und der Brandschutz zwischen den Gebäudeteilen beachtet werden.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die konkrete Planung von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur prüfen. Klären Sie vorab mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, ob die geplanten Wohneinheiten und Geschosse den Vorgaben der BayBO entsprechen. Beauftragen Sie für die Erstellung der Bauvorlagen einen qualifizierten Fachplaner, um spätere Verzögerungen oder Ablehnungen zu vermeiden.

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Die Bauvorlageberechtigung in Bayern richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und insbesondere nach Art. 63 BayBO sowie der Verordnung über die Berufsbezeichnung "Bautechniker" (Bautechnikerverordnung – BTVO). Bautechniker dürfen gemäß Art. 63 Abs. 2 BayBO nur Bauvorlagen für Gebäude einreichen, die nicht mehr als zwei Wohnungen umfassen und bestimmte baurechtliche Einschränkungen erfüllen.

🔴 Gefahr: Ein Wohnhaus mit insgesamt vier Wohneinheiten (z. B. eine EG-Wohnung, eine DG-Wohnung und zwei Kellereinliegerwohnungen) überschreitet deutlich die zulässige Anzahl von zwei Wohnungen – unabhängig von der Lage (EG, DG oder Keller). Auch die Formulierung "3. WG muss in der 1. Ebene des DG liegen" ist irreführend: Die BayBO kennt keine solche Ausnahme; vielmehr ist die Gesamtanzahl entscheidend, nicht die Verteilung über Geschosse.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine DG-Wohnung "in der 1. Ebene des DG" oder "im 1. und 2. DG" liegen darf, ist rechtlich nicht haltbar – die Bautechniker-Befugnis endet bei zwei Wohnungen, unabhängig von Geschosslage, Kellerlage oder Nutzungsart (auch Einliegerwohnungen zählen vollständig mit).

➕ Ergänzung: Ein Doppelhaus mit je drei Wohnungen (insgesamt sechs) fällt klar außerhalb der Befugnis eines Bautechnikers. Selbst ein einzelnes Doppelhaus mit drei Wohnungen (z. B. zwei Einheiten + eine Einliegerwohnung) ist bereits nicht zulässig – die Grenze von zwei Wohnungen gilt pro Gebäude, nicht pro Hausteil oder Baukörper.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die Bauordnung eine Ausnahme für "Kellereinliegerwohnungen" oder "DG-Verteilung" vorsehe, widerspricht ausdrücklich Art. 63 BayBO i. V. m. § 2 BTVO, die eine klare quantitative Obergrenze festlegen – ohne räumliche oder nutzungsbezogene Schlupflöcher.

✅ Zustimmung: Die Fragestellung erkennt zutreffend, dass die baurechtliche Zulässigkeit nicht allein vom äußeren Erscheinungsbild, sondern von der rechtlichen Definition der "Wohnung" und der Gesamtanzahl abhängt – dies ist ein wesentlicher Aspekt der baurechtlichen Prüfung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Architekten oder einen bauvorlageberechtigten Ingenieur für die Planung und Einreichung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohnungen – eine Einreichung durch einen Bautechniker wäre rechtswidrig und führt zwangsläufig zur Ablehnung der Bauvorlage durch die Bauaufsicht.