Baubetreuungsvertrag: Wer haftet für Schäden am Bau? Rechte & Pflichten
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An Ihrer Stelle würden wir uns keine Sorgen machen nur handeln!
Hallo,
wir haben vor gut einem Jahr ein Haus bauen lassen. Unser Architekt war gleichzeitig unser Baubetreuer (Baubetreuungsvertrag). Die Handwerker, die unser Architekt alle selbst organisierte, waren zum größten Teil ein seit vielen Jahren fest eingespieltes Team, die sich auch alle untereinander aus anderen Bauprojekten des Architekten kannten. Die Rechnungen und Leistungen wurden von unserem Architekten geprüft, erst dann haben wir gezahlt. Alles lief reibungslos, der Umgang untereinander war sehr nett. Auch wir hatten zu den einzelnen Handwerkern stets guten Kontakt. Der einzige Handwerker mit dem wir nicht zufrieden waren, war der Verputzer. Er war auch neu in diesem "Bauteam". Es gab von ihm keine Beratung, die Arbeit war schlecht, er sprach nichts mit uns ab. Schon während der Bauphase hatten wir viel Ärger mit ihm. Auch die übrigen Handwerker haben oft über ihn geschimpft.
Jetzt ist es so, dass nach diesem Winter bereits die Farbe vom Sockel abblättert. Die losen Stellen werden immer größer. Unser Architekt hat unsere Reklamation aufgenommen, hat Fotos gemacht und den Verputzer um Mängelbeseitigung gebeten (schriftlich und mit Fristsetzung). Allerdings reagiert der Verputzer überhaupt nicht. Weder bei unserem Architekt, noch bei uns hat er sich gemeldet. Was können wir nun tun? Dass die Farbe bereits nach einem 3/4 Jahr abblättert ist sicherlich nicht korrekt. Wer kommt nun für den Schaden auf? Wir selbst haben diesen Verputzer nicht ausgesucht und auch nicht beauftragt. Wir haben keinen Auftrag unterschrieben. Für uns gibt es nur den Baubetreuungsvertag, in dem wir unserem Architekten eine Vollmacht erteilt haben. Auch die damalige Bauabnahme erfolgte mit unserem Architekt und nicht mit den einzelnen Handwerkern. Wer streitet sich den nun mit wem? Muss unser Architekt als Baubetreuer nun auch die Sache mit dem Verputzer selbst klären und dafür sorgen, dass der Mangel beseitigt wird? Notfalls auch auf seine eigenen Kosten? Oder bleiben wir im schlimmsten Fall auf den Kosten selbst sitzen? sollte Ihnen eigentlich ein Anwalt erklären, hier mal meine Halblaienmeinung: Sie haben dem Architekt eine Bauherrtenvollmacht gegeben, damit er IN ihrem AUFTRAG die Handwerkeraufträge erteilen und die Rechnungen prüfen darf. SIE haben die Rechnungen direkt an die Handwerker gezahlt! Damit dürfte klar sein, dass Ihr Architekt nicht als Generalunternehmer aufgetreten ist, sondern in seiner klassischen Rolle als Mittler zwischen Bauherrn und Handwerkern. SIE haben also ein Rudel Einzelverträge auf dem Tisch. Vertragspartner sind einerseits SIE und andererseits der jeweilige Handwerker.
Klassische Vorgehensweise: Der Architekt als Erfüllungsgehilfe des Bauherrn versucht in dessen Namen die Handwerker zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Klappt das nicht, können Sie dem Handwerker lertztlich nur mit Ersatzvornahme drohen, die Sanierung erstmal selbst bezahlen und die Kosten vor Gericht vom Handwerker zurück fordern.
Wer haftet? Der Architekt haftet für Fehlplanung (Flasche Farbe ausgesucht?) und für Überwachungsfehler (nicht aufgepasst). Der Handwerker haftet für mangelhafte Ausführung.
Ihr Problem ist also erstmal rauszufinden warum genau die Farbe abblättert (flascher Putz, falsche Farbe?). Dann ist die Frage, wer den Fehler gemacht hat, hat der Architekt die Farbe ausfgesucht oder der Handwerker?
Der Architekt ist jedoch auf keinen Fall generell der Verantwortliche / Haftende, denn sie haben mit ihm keinen Generalunternehmervertrag, bei dem Sie die Baukosten komplett an den Architekt gezahlt hätten und dieser aus seiner Kasse (zu unbekannten Preisen) die Handwerker beauftragt und bezahlt hätte. Werter Forumsteilnehmer,
Architekt und Bauunternehmen haften  -  mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit  -  gesamtschuldnerisch.
Dies bedeutet, Sie kucken sich einen aus (den Architekten oder den beauftragten Unternehmer) und halten sich an diesem schadlos.
Wie die Beiden das untereinander ausgleichen ist völlig egal bzw. kann Ihnen völlig egal sein.
Im Grunde ist die für die Ihnen  -  von Gesetzes wegen  -  zustehende Mängelhaftung (Gewährleistung), dass Beste was Ihnen passieren kann, wenn dass so gelaufen ist und abgewickelt worden ist, wie Sie es beschrieben haben. Unserer Auffassung nach, hatte der Architekt ja denn dann auch den Bauleitungsauftrag, so wie Sie die Situation hier beschreiben. Besser geht es eigentlich für Sie nicht.
Was hatten Sie denn für einen Vertrag mit den Unternehmen Geschossen?
Einen VOB/B-Vertrag oder einen BGB^Abk.-Vertrag?
Wenn Sie überhaupt nichts schriftliches in der Hand haben, dann fordern Sie die vorhandenen Unterlagen und Aufträge bei Ihrem Architekten an.
Die beiden Vertragsarten machen einen Unterschied bei der Mangelbeurteilung, deshalb müssten Sie dies vorab schon einmal versuchen zu klären.
Um bei Ihrem Beispiel abblätternder Putz zu bleiben.
Beim VOB^Abk./B Vertrag reicht es, wenn klar ist, dass die Abdichtung unter dem Putz am Sockelbereich Ihres Hauses fehlt. Allein die Tatsache das die Abdichtung fehlt begründet einen Mangel. Da muss also nicht erst Wasser den Sockelputz durchfeuchten und der Putz abfallen, bevor dies einen Mangel darstellt. Bei einem BGB Vertrag müsste aber (ganz einfach erklärt) erst der Putz abfallen, bevor die fehlende Abdichtung einen Mangel darstellen würde.
Der VOB/B Vertrag  -  wenn Sie den denn hatten  -  wäre aus unserer Sicht besser für Sie (aber auch darüber kann man streiten), da auch die Mängelhaftung jedes mal nach einer Nachbesserung  -  für dieses nachgebesserte Bauteil- wieder neu anfängt zu laufen.
VOB = 4 Jahre Mängelhaftung
BGB = 5 Jahre Mängelhaftung (danach Ende, egal wie oft nachgebessert)
Wenn sich niemand bewegt, beauftragen Sie einen Sachverständigen der sich mit den Sachverhalten bestens auskennt und lassen Sie diesen Sachverständigen die vorhandenen Mängel in Augenschein nehmen. Dieses Geld sollten Sie in die Hand nehmen und ausgeben. Sie brauchen ja nicht gleich ein Gutachten erstatten zu lassen, sondern den Sachverständigen erst al nachsehen lassen, wie denn Ihre Erfolgsaussichten hinsichtlich der technischen Sachlage am Objekt aussieht.
Häufig hilft dies alleine schon die beteiligten Personen in Bewegung (ver-) setzen zu können, wenn bekannt wird, dass sich ein fachkundiger Dritter der Sache angenommen hat.
So zumindest sind unsere täglichen Erfahrungen im Umgang mit den am Bau beteilgten Firmen, wenn denn mal etwas schief gelaufen ist und die Situation so ist, wie sie sich derzeit bei Ihnen darstellt.
Und eines können Sie oder dürfen Sie sicherlich bereits schon jetzt annehmen, der von Ihnen beauftragte Sachverständige wird sicherlich mehr Abweichungen vom Bausoll finden als Sie derzeit zu glauben bereit sind bzw. als Ihnen bislang aufgefallen ist.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz
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PS. Unsere Beiträge hier in diesem Forum stellen lediglich unsere eigene Meinung und somit keine Beratung dar. Vielfach ist es so, dass ohne eine vorausgegangene Augenscheinseinnahme vor Ort am Objekt und ohne Sichtung der Bau- oder Planungsunterlagen (Bauunterlagen, Planungsunterlagen) nicht alle tatsächlichen Fakten und örtlich vorherrschenden Gegebenheiten präsent und bekannt sind, weswegen wir aus diesem Grund in dieser Hinsicht keinerlei Haftung und keinerlei Gewährleistung für die Korrektheit des hier von uns eingestellten Beitrages übernehmen können.

Boch etwas vergessen!
Wenn Sie keinen Vertrag haben bzw. der Architekt auch nicht und er auch nicht sagen kann, dass ein VOB/B Vertrag zustande gekommen ist, dann ist meist anzunehmen bzw. davon auszugehen, dass ein BGB^Abk. Vertrag zustande gekommen ist. Wenn nichts vereinbart ist ist es ein BGB Vertrag.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz
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