Hintergrund zur Frage:
Ich höre im Frühjahr 2002 dass ein Baugrundstück von der städtischen Baugesellschaft mit 60 Reihenhäusern bebaut werden wird. Da es für meine Kinder sehr schulnah und für mich arbeitsnah ist, laufe ich in der Folgezeit immer wieder zu dem Makler, der für den städtischen Bauträger den Verkauf macht. Ich suche mir ein Reihenendhaus aus und bekomme es reserviert sowie einen Planentwurf datiert mit 2002. In diesem Planentwurf mit der Datumsangabe 2002 ist im Erdgeschoss an der Giebelwand eine Fenstertüre mit 3 Flügeln eingezeichnet. Als Option bezeichnet und wesentlich kleiner in dem Plan dargestellt ist das Haus mit einer Garage am Giebel und einer Einflügel-Fenstertüre - wegen der Garage passt dann natürlich kein größeres Fenster. Ich denke mir auf die Garage verzichte ich und lasse das 3-flügelige Fenstertüre wie im Plan ersichtlich bauen.
Ich bekomme im Dezember 2003 den Preis genannt und ein paar Tage später wird der Notarvertrag gemacht. Der Vertrag ist vom Bauträger aufgesetzt und wird mit anderen Hauskäufern gemeinsam vom Notar vorgelesen. Für jeden anwesenden Käufer gibt es kleine Abweichungen vom vorformulierten Vertrag. Für mich steht im Vertrag, dass für mich keine Garage gebaut wird.
Ich bin im Glauben, dass der Planentwurf, den ich vom beauftragten Makler erhalten habe mit der 3- Flügelfenstertüre am Giebel für mich gültig ist, da ich ja diesen Plan erhalten habe.
Die notariell beurkundete Baubeschreibung sagt bezüglich Fenster nur aus: nach Vorstellungen des Architekten und gar nichts konkretes. Ich komme gar nicht auf die Idee, dass ich mir dabei etwas schlechtes denken müsste, denn schließlich habe ich ja den Plan des Architekten, da steht drauf Entwurfsplan und Name des Architekten und das habe ich vom beauftragten Makler erhalten.
April 2005 ist Baubeginn.
Im August gibt es vom Makler des Bauträgers eine Vorstellung.
Es werden Hochglanzprospekte ausgeteilt. diese Hochglanzprospekte
sind 2004 gedruckt worden = steht da deutlich draufgedruckt.
Die Reihenendhäuser sind mit Garage dargestellt und demnach ist in den Darstellungen nur eine einflügelige Fenstertüre.
Immer noch im Glauben, dass ich ein 3-flügelige Fenstertüre am Giebel bekomme wie im Plan von 2002 gehe ich aber dennoch im Frühjahr 2005 zum Bauträger weil ich an den 3-flügeligen Fenstertüren auf der Höhe der Stuhllehnen so einen Balken haben möchte, der verhindern soll, dass die Kinder auf den Stühlen schaukeln, was sie gerne tun, und dann die Stuhllehne gegen die Glasscheibe fällt.
Nun heißt es beim Bauträger: Ich bekomme nur die 1-flügelige Fenstertür, da diese nur im Bauumfang enthalten ist. Der Plan datiert mit Jahr 2002, den ich damals erhielt, sei nur ein Entwurf (gewissermaßen eine tolle Idee) des Architekten und hätte nur informative Bedeutung was man alles machen könnte.
Wenn ich eine 3-flügelige Fenstertüren haben möchte, sei dies ein Sonderwunsch und wenn ich das haben möchte kommt es auf 1150 €.
Ich möchte noch hinzufügen, dass ich mich nicht vom Makler hintergangen fühle, da der immer sehr ordentlich war und er mir bestimmt nicht wissentlich einen ungültigen Plan gab. Er reichte nur weiter was er vom Bauträger erhielt.
Im Argen liegt es bei dem Bauträger, der nach meinem Eindruck personell 300 % überbesetzt ist und links nicht weiß was rechts tut. Auch der Notar hat geflucht beim Verlesen der Verträge, da alles möglich falsch war.
Muss ich die 3-flügeligen Fenster als Sonderwunsch bezahlen?
Natürlich bin ich davon ausgegangen, dass ich die Leiste in Höhe der Stuhllehnen als Sonderwunsch bezahlen muss, aber die 3-flügeligen Fenster?
Ich bin auch deshalb verärgert, weil die Bauaufsicht miserabel ist
Ich sehe das jetzt, weil ein Bekannter gleichzeitig mit einem kleinen Bauunternehmen baut - dort wird blitzsauber gebaut, bei mir ist die Durchführung dagegen schlampig. Der Bauleiter der städtischen Baugesellschaft lässt alles durchgehen, schließlich ist er seinem Bauträger verpflichtet und Zeit ist Geld für den.
Muss ich z.B. akzeptieren, dass die Fenster sobald man sie nur einen Spalt öffnet nicht in der Stellung bleiben, sondern immer voll aufgehen, also nicht gerade, sondern schief eingebaut sind?
An alle die ein Haus vom Bauträger kaufen: Bitte alles bis in das kleinste Detail festlegen und sich vom Notar absichern zu lassen, das geht aber nicht wenn man keine Ahnung hat, also aus meiner Erfahrung vorher einen Fachmann den Vertrag ausarbeiten lassen.
Noch besser wäre wenn es gelänge Bauträger auf politischer Ebene zu verhindern, dann würde die Architektur vielfältiger und schöner und es würde auch besser gebaut werden.
Besten Dank im Voraus
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Reihenhaus: Sonderwunsch oder Standard? Kosten für Änderungen am Bauplan
BAU-Forum: Neubau
Reihenhaus: Sonderwunsch oder Standard? Kosten für Änderungen am Bauplan
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Ich verstehe, dass Sie sich fragen, ob die Änderung der Fenstertür in Ihrem Reihenhaus ein Sonderwunsch ist und wer die Kosten dafür tragen muss. Da der ursprüngliche Planentwurf eine andere Ausführung vorsah, könnte es sich tatsächlich um einen Sonderwunsch handeln.
Wichtig ist, was im Notarvertrag und der Baubeschreibung vereinbart wurde. Diese Dokumente sind bindend. Wenn die Fenstertür mit zwei Flügeln als Standard definiert war und Sie eine einflügelige Tür wünschen, ist dies wahrscheinlich ein Sonderwunsch.
Die Kosten für Sonderwünsche trägt in der Regel der Käufer. Der Bauträger muss Ihnen jedoch transparent darlegen, wie sich die Kosten zusammensetzen. Ich empfehle, die Kommunikation mit dem Bauträger schriftlich zu führen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten zu lassen.
🔴 Gefahr: Unklare Vereinbarungen können zu erheblichen Mehrkosten und Streitigkeiten führen.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Notarvertrag und die Baubeschreibung von einem Anwalt für Baurecht prüfen, um Ihre Rechte und Pflichten genau zu kennen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Baubeschreibung
- Die Baubeschreibung ist ein detailliertes Dokument, das alle Leistungen des Bauträgers im Rahmen eines Bauvorhabens beschreibt. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauvertrags und dient als Grundlage für die Bauausführung. Die Baubeschreibung sollte alle wichtigen Details des Bauvorhabens enthalten, wie z.B. die verwendeten Materialien, die Bauweise, die Ausstattung und die technischen Details. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Leistungsverzeichnis, Architektenplanung.
- Sonderwunsch
- Ein Sonderwunsch ist eine vom Standard abweichende Leistung, die über die Baubeschreibung hinausgeht. Sonderwünsche können Änderungen an der Raumaufteilung, der Sanitärausstattung, der Elektroinstallation oder der Gartengestaltung umfassen. Die Kosten für Sonderwünsche trägt in der Regel der Bauherr. Verwandte Begriffe: Individualisierung, Mehraufwand, Zusatzleistung.
- Bauträger
- Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und anschließend die fertigen Immobilien verkauft. Der Bauträger übernimmt die gesamte Projektentwicklung, von der Planung bis zur Fertigstellung. Er ist Vertragspartner des Käufers und trägt die Verantwortung für die ordnungsgemäße Bauausführung. Verwandte Begriffe: Projektentwickler, Generalunternehmer, Bauherr.
- Bauvertrag
- Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauträger oder einem Bauunternehmen, der die Bauleistungen und die Zahlungsbedingungen regelt. Der Bauvertrag sollte alle wichtigen Details des Bauvorhabens enthalten, einschließlich der Baubeschreibung, der Pläne und der Zahlungsmodalitäten. Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Architektenvertrag, Generalunternehmervertrag.
- Notarvertrag
- Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird. Beim Immobilienkauf ist ein Notarvertrag erforderlich, um den Eigentumsübergang rechtswirksam zu gestalten. Der Notarvertrag enthält alle wichtigen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, wie z.B. den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und den Übergabetermin. Verwandte Begriffe: Kaufvertrag, Beurkundung, Eigentumsübertragung.
- Architekt
- Ein Architekt ist ein Fachmann, der Gebäude entwirft, plant und die Bauausführung überwacht. Der Architekt berät den Bauherrn bei der Gestaltung des Hauses, erstellt die Baupläne und koordiniert die Zusammenarbeit mit den verschiedenen Handwerkern. Er ist für die Einhaltung der Bauvorschriften und die Qualität der Bauausführung verantwortlich. Verwandte Begriffe: Bauingenieur, Planer, Bauleiter.
- Giebelwand
- Eine Giebelwand ist die äußere Abschlusswand eines Gebäudes im Bereich des Giebels. Sie befindet sich an der Schmalseite des Hauses und bildet den oberen Abschluss des Daches. Giebelwände können aus verschiedenen Materialien wie Mauerwerk, Holz oder Beton bestehen. Verwandte Begriffe: Fassade, Außenwand, Dach.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was gilt als Sonderwunsch beim Hausbau?
Ein Sonderwunsch ist eine vom Standard abweichende Leistung, die über die Baubeschreibung hinausgeht. Das können Änderungen an der Raumaufteilung, der Sanitärausstattung oder eben auch an Fenstern und Türen sein. - Wer trägt die Kosten für Sonderwünsche?
Grundsätzlich trägt der Käufer die Kosten für Sonderwünsche. Allerdings muss der Bauträger die Kosten transparent aufschlüsseln und Ihnen ein Angebot vorlegen. Sie haben das Recht, den Sonderwunsch abzulehnen, wenn Ihnen die Kosten zu hoch erscheinen. - Was passiert, wenn der Bauträger den Sonderwunsch nicht korrekt ausführt?
Wenn der Bauträger den Sonderwunsch mangelhaft ausführt, haben Sie Anspruch auf Nachbesserung. Setzen Sie dem Bauträger eine Frist zur Nachbesserung und dokumentieren Sie die Mängel. Im schlimmsten Fall können Sie Schadensersatz fordern oder vom Vertrag zurücktreten. - Wie kann ich Streitigkeiten mit dem Bauträger vermeiden?
Eine klare und detaillierte Baubeschreibung ist das A und O. Besprechen Sie alle Ihre Wünsche im Vorfeld mit dem Bauträger und halten Sie diese schriftlich fest. Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie den Vertrag unterschreiben. - Was ist eine Baubeschreibung?
Die Baubeschreibung ist ein detailliertes Dokument, das alle Leistungen des Bauträgers beschreibt. Sie enthält Angaben zu den verwendeten Materialien, der Bauausführung und den technischen Details des Hauses. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Bauvertrags. - Welche Rolle spielt der Architekt bei Sonderwünschen?
Der Architekt kann Sie bei der Planung und Umsetzung von Sonderwünschen beraten. Er kann Ihnen helfen, Ihre Vorstellungen zu visualisieren und die Kosten zu kalkulieren. Außerdem kann er die Ausführung der Sonderwünsche überwachen. - Was ist ein Bauvertrag?
Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauträger, der die Bauleistungen und die Zahlungsbedingungen regelt. Der Bauvertrag sollte alle wichtigen Details des Bauvorhabens enthalten, einschließlich der Baubeschreibung und der Pläne. - Kann ich während der Bauphase noch Sonderwünsche äußern?
Grundsätzlich ist es möglich, auch während der Bauphase noch Sonderwünsche zu äußern. Allerdings sollten Sie sich bewusst sein, dass dies zu Verzögerungen und Mehrkosten führen kann. Klären Sie die Details und Kosten unbedingt vorab mit dem Bauträger.
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Christian -
Baugesuch: Standard vs. Sonderwunsch – Kostenklärung!
Was steht denn im
Baugesuch? Es muss doch Pläne geben für das Baugesuch. Was da drin ist würde ich als "Standard" ansehen. Die fehlende Garage müsste demnach eine Vergütung gegenüber dem "Standard-Preis" bringen, dafür bringt die 3flügelige Tür einen Aufpreis wenn sie nicht eingezeichnet ist. -
Bauträger Baubeschreibung: Rechte, Pflichten & Abweichungen
Es scheint Vieles im argen ...
zu liegen in Ihrem Fall. Sehr interessant, deshalb meine Meldung, etwas spät (er).
Ihre Verärgerung ist durchaus verständlich, daher meine Hinweise und Fragen. (soweit Ihr konkreter Fall durch Ihre Angaben eingeschätzt werden kann)
Hinweise:
1. trauen Sie niemandem (auch nicht dem Notar, der nur für vertragsrechtlich relevante Dinge zuständig ist und vom bauen keine Ahnung zu haben bracuht und diese i.A. auch nicht besitzt), außer ggf. einem von Ihnen beauftragten "Fachmann", den ich jedem Laien nahelegen möchte.
2. In dem Notarvertrag (gleichzeitig ist hierin der Bauvertrag beinhaltet) muss a) eine Bau- / Leistungsbeschreibung (Baubeschreibung, Leistungsbeschreibung) über die Art der Bauausführung als Anlage beigefügt sein (auch wenn die Bauträger-Baubeschreibungen i.A. sehr mangelhaft die auszuführende Leistung beschreiben) und b) eine rechtverbindliche Planzeichnung des Architekten, die das Gebäude zeigt, das vom Bauträger an Sie verkauft wird, wie es gebaut werden wird (Abweichungen hiervon sind nur bspw. bzgl. der Farbgestaltung und unwesntlicher, untergeordneter (Bau-) Teile erlaubt). Der Zusatz nach "Vorstellung des Architekten" (die häufig verwandt wird) scheint mir eine nicht statthafte Formulierung, wenn es sich um wesentliche Gebäudebestandteile handelt, oder aber das Erscheinungsbild (bspw. durch Fenster) bestimmende Merkmale handelt => daher mein Rat: informieren Sie sich bitte bei einem Fachanwalt für Baurecht!
Diese Planzeichnung dient als Grundlage des Immobilienerwerbers für seine Kaufentscheidung und ist daher m.E. rechtlich relevant und daher immer Bestandteil eines Kaufvertrages. ("Keiner kauft die Katze im Sack"). Verwerflich, wenn auch nicht unüblich, ist, dass Sie von einem städtischen Unternehmen "über den Tisch gezogen wurden".
Zu Ihren Fragen:
1. wenn die Garage nicht von vornherein als Option, also als zusätzlich zu bezahlender "Sonderwunsch", gekennzeichnet gewesen ist und dies so vom Notar beurkundet wurde, ist die Garage zu bauen, oder aber, Sie einigen sich, wie Sie schildern, dass Sie hierauf verzichten, als Minderung (Nachlass) zu veranschlagen. Sie müssten also einen geringeren Kaufpreis zahlen, wie Ihr Nachbar, der eine Garage bauen lässt.
2. Ihr 3-teiliges-Fenster ist in jedem Fall ein "Sonderwunsch", samt Brüstungsriegel (Balken), der von Ihnen als Aufpreis zu bezahlen ist. d.h. wenn die gargage als Option im Vertrag genannt ist, dann haben Sie keine Möglichkeit für Ihr Fenster gegenzurechnen. Auch dies erfordert m.E. die Überprüfung (des Bauvertrages) durch einen Anwalt.
3. Falls Sie weiterhin Bedenken bei Ihrem Haus und dessen Ausführung haben, möchte ich Ihnen empfehlen einen Sachverständigen (speziell qualifiziert für den Immobilienkauf) aus der näheren Umgebung Ihrer Region zu Rate zu ziehen. Dies empiehlt sich, s.o. im Allgemeinen immer, besonders in Bauangelegenheiten.
4. Natürlich muss ein Fenster rechtwinklig eingebaut werden, und bleibt somit (zumindest theoretisch) in jeder gewünschten Stellung stehen. Wie Sie Ihren Fall beschreiben, stellt dies einen Mangel dar, für den Sie, da Sie das Haus bereits bezogen haben dürften, also die Bauleistung bereits abgenommen wurde, eine Nachbesserung gem. Gewährleistung nach BGBAbk. verlangen dürfen und dies auch umgehend verlangen sollten. => Hierzu empfiehlt es sich, da Sie die Bauausführung als "schlampig" bezeichnen, mit einem Bausachverständigen Ihr Haus zu begehen um Mängel zu dokumentieren und bei Ihrem Bauträger geltend zu machen.
Abschließend würde ich mich freuen, wenn Sie mir, für ein Buchprojekt, Ihren Fall als Erfahrungsbericht (als Artikel hier im Forum veröffentlicht) zur Verfügung stellen könnten.
Wenn meine Antwort etwas lang geraten scheint, bitte ich um Verständnis für die weiteren Leser, aber es erschien mir nötig.
MfG und viel Erfolg
Ralph Kaiser -
Bausoll: 3-flügelige Glastür im notariellen Bauvertrag?
Bausoll 3-flügelige Glastür?
Eure Ausgangsfrage wird sich hier im Forum kaum beantworten lassen. Hierzu wäre es nötig, die gesamten Pläne, Vertragsunterlagen und vorvertragliche Unterlagen zu sehen.
In erster Linie kommt es auf den Inhalt des notariellen Vertrags an. In irgendeiner Weise müsste das Haus dort doch beschrieben sein. In der Regel lässt es ein Notar nicht zu, dass einfach "1 Stück Reihenendhaus" vertraglich vereinbart wird. Wenn es also eine präzise Baubeschreibung des Hauses gibt und die 3-flügelige Tür darin nicht vorkommt, würde dies eher dafür sprechen, dass diese als zu vergütender Sonderwunsch zu behandeln wäre.
Wenn das Haus eher spärlich beschrieben ist und auch eine Vielzahl anderer Besonderheiten ausgeführt werden, ohne dass diese im Vertrags oder seinen Verweisurkunden erwähnt wurden, spricht dies eher dafür, dass die Vertragsparteien von einem Bausoll ausgingen, welches sich aus sonstigen Umständen außerhalb der notariellen Urkunde ergibt.
Dann müsste u.U. die Ermittlung des vertraglich gewollten Bausolls durch eine Auslegung des Vertrags erfolgen. Hilfsmittel zur Vertragsauslegung sind hierbei dann auch die Pläne, die schon 2002 vor Vertragsschluss existierten.
Die Formulierung "nach den Vorstellungen des Architekten" könnte darauf hin deuten, dass nach denjenigen Vorstellung gebaut werden sollte, die der Architekt 2003 bei Vertragsschluss hatte, also evtl. nach den Plänen von 2002. Sie könnte aber auch so verstanden werden, dass der Bauträger ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht ausüben darf. Er darf dann - über seinen Architekten - entscheiden, wie gebaut wird, muss sich hierbei aber an Treu und Glauben halten.
Geht zu einem Anwalt, legt ihm alle Unterlagen (einschließlich Baugenehmigung mit den Plänen mit dem "grünen Stempel") vor und beschränkt das Mandat nur auf eine mündliche Beratung zu diesem Thema "Sonderwunsch". Die mündliche, einmalige Beratung kostet nach dem RVG bei einem Streitwert von 1.150 € brutto 54,23 €.
Es hat im übrigen keinen Sinn, sich im Nachhinein darüber zu ärgern, dass ihr den Bauvertrag nicht zuvor prüfen liest. Das ist Vergangenheit und nicht mehr zu ändern.
Sollte es ein nächstes Mal geben, macht ihr es bestimmt besser.
Viel Glück beim Bauen!
Ralf -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
BauKI Hinweis:
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Reihenhaus: Sonderwünsche, Kosten & Bauvertrag
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, was bei einem Reihenhaus als Sonderwunsch gilt und welche Kosten für Änderungen am Bauplan anfallen. Entscheidend sind Baugesuch, notarieller Vertrag und Baubeschreibung. Abweichungen vom Standard können zu Vergütungen oder Aufpreisen führen. Eine frühzeitige Klärung mit dem Bauträger ist ratsam.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Baugesuch: Standard vs. Sonderwunsch – Kostenklärung! wird betont, dass die im Baugesuch enthaltenen Pläne als Standard anzusehen sind. Fehlende Elemente wie eine Garage sollten zu einer Vergütung führen, während zusätzliche Wünsche wie eine 3-flügelige Tür einen Aufpreis verursachen können.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Bausoll: 3-flügelige Glastür im notariellen Bauvertrag? unterstreicht die Bedeutung des notariellen Vertrags. Dieser sollte das Haus in irgendeiner Weise beschreiben, um spätere Unklarheiten zu vermeiden. Die Vertragsauslegung kann durch Hinzuziehen von Verweisurkunden und anderen Hilfsmitteln erfolgen.
🔴 Kritisch/Risiko: Im Beitrag Bauträger Baubeschreibung: Rechte, Pflichten & Abweichungen wird geraten, niemandem blind zu vertrauen, auch nicht dem Notar, da dieser primär für vertragsrechtliche Aspekte zuständig ist und möglicherweise keine Expertise im Bauwesen besitzt. Es ist wichtig, alle Unterlagen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls einen Fachmann hinzuzuziehen.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor Vertragsabschluss alle Details mit dem Bauträger und lassen Sie sich die Baubeschreibung genau erläutern. Achten Sie darauf, dass alle Sonderwünsche und Abweichungen schriftlich im Vertrag festgehalten werden. Bei Unklarheiten oder Problemen sollten Sie rechtzeitig einen Anwalt oder Architekten konsultieren.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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