Wohnfläche nach Dachausbau: Täuschung erkennen & Vorgehen bei Abweichung vom Kaufvertrag?
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Wohnfläche nach Dachausbau: Täuschung erkennen & Vorgehen bei Abweichung vom Kaufvertrag?

Ich habe ein Reihenhaus gekauft, welches mir vom Makler mit 124 m² Wohnfläche inklusive ausgebautem Dach angeboten wurde. Der Kaufvertrag sagte aus, dass das Haus entsprechend der Baugenehmigung gebaut würde (entsprechend der Baugenehmigung war der Dachausbau nicht eingeplant). In einer Zusatzklausel wurde jedoch vereinbart, dass das Dach zu einem Raum ausgebaut werden würde.
Jetzt ergibt sich mein Problem: Geschickter Weise wurde nicht "zu einem Wohnraum ausgebaut" geschrieben. Nach Kauf Stelle ich fest, dass das Dach entsprechend der zu geringen Höhe (2/3 der Fläche müssen über 2,30 m hoch sein) überhaupt nicht als Wohnfläche genutzt werden darf (das sagte mir das Bauamt). In einem Nachtrag der Baugenehmigung stand dies wohl auch eindeutig drin, dieser wurde mir jedoch nie vorgelegt.
Jetzt habe ich ein Haus mit knapp 90 m² gekauft (das ursprünglich 124 m² haben sollte)!
Habe ich eine Chance auf Täuschung zu klagen (vom Kaufvertrag zurück zu treten, Wertminderung geltend zu machen, ...?).
Im Nachhinein denke ich, dass der Notar und der Bauherr mich bewusst getäuscht haben (stellte nämlich noch fest, dass sie befreundet sind. Ist dies überhaupt zulässig?
Für fundierte Antworten bin ich sehr dankbar. Bisher bin ich mir nicht sicher, ob ich dem Fall einen Rechtsanwalt geben soll bzw. ob ich überhaupt eine Chance hätte.
  • Name:
  • Sabine Moos
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    🔴 Kritisch: Nicht genehmigter Dachausbau kann zum Rückbau zwingen.

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    Ich verstehe, dass Sie ein Reihenhaus gekauft haben, bei dem die angegebene Wohnfläche inklusive Dachausbau von der Baugenehmigung abweicht. Dies kann eine erhebliche Wertminderung bedeuten.

    🔴 Gefahr: Eine nicht genehmigte Wohnfläche kann rechtliche Konsequenzen haben, beispielsweise bei der Berechnung von Grundsteuer oder Versicherungsbeiträgen. Außerdem kann es zu Problemen beim Weiterverkauf kommen.

    • Prüfung der Baugenehmigung: Vergleichen Sie die tatsächliche Wohnfläche mit den Angaben in der Baugenehmigung.
    • Kaufvertrag prüfen: Analysieren Sie den Kaufvertrag und den Nachtrag auf Klauseln zur Wohnfläche und Baugenehmigung.
    • Rechtsberatung: Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht kann Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen und mögliche Ansprüche geltend zu machen.
    • Gutachter: Ein Bausachverständiger kann die tatsächliche Wohnfläche ermitteln und eine Wertminderung feststellen.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie umgehend einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht und einen Bausachverständigen, um die Situation zu bewerten und die nächsten Schritte zu planen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Wohnfläche
    Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung. Sie dient als Grundlage für Miet- und Kaufpreise sowie für die Berechnung von Nebenkosten.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche, Nutzfläche, BGFAbk. (Bruttogrundfläche).
    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht.
    Kaufvertrag
    Ein Kaufvertrag ist ein zweiseitiger Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer eine Sache zu übereignen und der Käufer sich verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
    Verwandte Begriffe: Übereignung, Kaufpreis, Vertragsrecht.
    Wertminderung
    Eine Wertminderung ist eine Minderung des Verkehrswerts einer Sache, insbesondere einer Immobilie, aufgrund von Mängeln oder anderen wertbeeinträchtigenden Umständen.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Mangel, Schadenersatz.
    Notar
    Ein Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes, der für die Beurkundung von Rechtsgeschäften und andere notarielle Tätigkeiten zuständig ist. Er berät die Beteiligten und sorgt für die rechtssichere Abwicklung von Rechtsgeschäften.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Beglaubigung, Rechtsgeschäft.
    Baulast
    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück zu dulden oder zu unterlassen. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen.
    Verwandte Begriffe: Grunddienstbarkeit, Nachbarrecht, Baurecht.
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist eine Person mit besonderer Sachkunde auf dem Gebiet des Bauwesens, die Gutachten zu bautechnischen Fragen erstellt. Er kann beispielsweise die Ursache von Bauschäden ermitteln oder den Wert einer Immobilie schätzen.
    Verwandte Begriffe: Gutachten, Bauschaden, Immobilienbewertung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet "Wohnfläche" im rechtlichen Sinne?
      Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Dazu zählen Wohn-, Schlaf-, Esszimmer, Küche, Bad, WC, Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Balkone, Terrassen und Kellerräume werden in der Regel nicht oder nur anteilig angerechnet.
    2. Was ist eine Baugenehmigung und wozu dient sie?
      Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen, insbesondere dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht.
    3. Was kann ich tun, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Kaufvertrag angegebenen abweicht?
      Wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Kaufvertrag angegebenen abweicht, haben Sie möglicherweise Anspruch auf Minderung des Kaufpreises oder sogar auf Rücktritt vom Kaufvertrag. Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Größe der Abweichung und den Vereinbarungen im Kaufvertrag.
    4. Welche Rolle spielt der Notar beim Kauf eines Hauses?
      Der Notar ist für die Beurkundung des Kaufvertrags zuständig und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Formalitäten eingehalten werden. Er berät die Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen des Kaufvertrags und stellt sicher, dass der Kaufvertrag wirksam zustande kommt.
    5. Was ist eine Wertminderung und wie wird sie berechnet?
      Eine Wertminderung ist eine Minderung des Verkehrswerts einer Immobilie aufgrund von Mängeln oder anderen Umständen, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen. Die Wertminderung wird in der Regel von einem Bausachverständigen ermittelt.
    6. Was ist ein Nachtrag zum Kaufvertrag?
      Ein Nachtrag zum Kaufvertrag ist eine Ergänzung oder Änderung des ursprünglichen Kaufvertrags. Er wird in der Regel dann erforderlich, wenn sich nach Abschluss des Kaufvertrags Umstände ändern, die eine Anpassung des Vertrags erforderlich machen.
    7. Wie finde ich einen kompetenten Rechtsanwalt für Immobilienrecht?
      Sie können einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht über die Anwaltskammer, über Online-Anwaltsverzeichnisse oder über Empfehlungen von Bekannten finden. Achten Sie darauf, dass der Anwalt über einschlägige Erfahrung im Immobilienrecht verfügt.
    8. Was kostet ein Bausachverständiger?
      Die Kosten für einen Bausachverständigen hängen vom Umfang der Leistungen ab. Für ein Gutachten zur Ermittlung der Wohnfläche und der Wertminderung müssen Sie mit Kosten im Bereich von mehreren hundert bis mehreren tausend Euro rechnen.

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      Wie Sie Mängel erkennen, dokumentieren und Ihre Ansprüche geltend machen.
    • Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf
      Aufgaben und Verantwortlichkeiten des Notars bei der Vertragsgestaltung und Abwicklung.

  2. Rechtsberatung: Kaufvertrag prüfen lassen!

    denke schon
    dass man damit einen Rechtsanwalt aufsuchen sollte, der sich Ihren Vertrag und die zugehörigen Dokumente mal genau ansieht. Wenn davon die Rede ist, dass "entsprechend der Baugenehmigung" gebaut wird, sollte wohl wenigstens der Bauantrag oder ein Planung dem Kaufvertrag beiliegen und Vertragsbestandteil sein, oder?
    Freundschaft ist natürlich nicht verboten. Was nicht sein darf, ist, dass der Notar den Verkäufer vorher in dieser Sache beraten hat.

  3. Wohnfläche im Kaufvertrag: 124 m² gekauft, 90 m² erhalten?

    sie haben
    124 m² Wohnfläche gekauft aber nur 90 m² bekommen. so schreiben sie es. steht es auch so im vertrag?

  4. Wohnfläche vs. Nutzfläche: Definitionen im Kaufvertrag prüfen!

    wirklich Wohnfläche?
    oder wurde eine Wohn- / Nutzfläche (Wohnfläche, Nutzfläche) vereinbart? Oder eine "Grundfläche"? Oder eine "effektive Fläche"? Oder was es da noch für Kunstwörter gibt (die über den wirklichen Wohnflächenanteil aber nichts aussagen)?

  5. Kaufvertrag & Makler: Haftung bei falscher Wohnflächenangabe?

    Kuddelmuddel ...
    Kuddelmuddel hier sollte man erst einmal sauber trennen. Maklervertrag: Der Makler gibt i.d.R. die Angaben des Verkäufers in seinem Angebot wieder, ohne jede Gewährleistung. Frage? Wusste der Verkäufer davon? Notar: unabhängiger zwischen den Parteien, der den Willen beider Parteien beurkundet. Der Wille ist jedoch nach der vorliegenden Beschreibung sehr eindeutig. Die von Ihnen angegebenen Sachen deuten eher auf eine Frage der Geschossigkeit hin, nicht auf Wohnfläche. Haben Sie eventuell was missverstanden?

  6. Kaufvertrag: Bezugnahme auf Baugenehmigung – Details prüfen!

    Weitere Fragen
    Wie im Wortlaut wurde im Kaufvertrag auf die Baugenehmigung Bezug genommen?
    Wurde bei der Bezugnahme " auf das Verlesen vezichtet" und " die Beteiligten über die Folgen aufgeklärt"?
    Sind Bauherr und Notar befreundet oder nur bekannt. Ein Bauherr (oder Bauträger), der seine gesamten Geschäfte beim gleichen Notar abwickelt, kennt diesen schon ganz gut, aber Freunde ...?

  7. Wohnfläche im Dachgeschoss: Bayerische Bauordnung relevant!

    in welcher Bauordnung bewegen wir uns?
    in der bayerischen gilt ihre Definition für ein Vollgeschoss!
    für einen Aufenthaltsraum im Dachgeschoss gilt: 2,20 m Höhe auf mind. der halben Nutzfläche  -  raumteile unter 1,50 m bleiben dabei außer Betracht ...
    so ist es in bayern  -  kenne nicht alle Landesbauordnungen auswendig, aber möglicherweise ergibt sich aus dieser Definition ein Aufenthaltsraum im Dach und somit auch die 124 m² Wohnfläche.
    bitte nochmals prüfen!
    Gruß
    tg

  8. Wohnfläche & Dachausbau: Fehler im Kaufvertrag – Folgen?

    Nachtrag zum Fall ...
    Es ist wirklich ein wenig schwierig, ich probiere mich weiter in meiner Erklärung:
    In den Unterlagen des Maklers waren eindeutig 124 m² Wohnfläche angegeben, da jetzt alle restlichen Reihenhäuser laut Aussage mit ausgebautem Dach verkauft werden sollten!
    Die entsprechende Angabe der Wohn- und Nutzfläche (Wohnfläche, Nutzfläche) war nicht im Kaufvertrag beschrieben. Es wurde Bezug auf die Baugenehmigung genommen, in der der Dachausbau ursprünglich nicht vorgesehen war. Daher war dort auch nur eine Fläche von knapp 90 m² angegeben. In einer Sondervereinbarung innerhalb des Kaufvertrages wurde der Dachausbau zu einem Raum vereinbart (hier mein Fehler, keine explizite Definition von Wohn- bzw. Nutzfläche (Wohnfläche, Nutzfläche)).
    Die Baugenehmigung lag mir vor, also auch die angegebenen 90 m² (ich ging dummerweise jedoch davon aus, dass der Dachausbau eine Änderung/Nachtrag zur Folge haben würde).
    Ein bei notarieller Beurkundung schon bestehender Nachtrag zur Baugenehmigung lag mir nicht vor. In diesem soll laut Aussage des Bauamtes eindeutig stehen (bisher wurde mir der Nachtrag vom Bauherren nach mehrmaliger Aufforderung nicht zur Verfügung gestellt), dass für den Dachraum keine Aufenthaltsgenehmigung besteht, also kein Wohnraum sein kann.
    Ich wurde zu keiner Zeit darauf hingewiesen, dass das Dach nicht als Wohnraum genutzt werden kann also keine Wohnfläche ist.
    Ich weiß, dass ich damit einen Fehler gemacht habe, dass die Wohnfläche nach Dachausbau im Kaufvertrag nicht definiert wurde. Ich denke jedoch, dass ich bewusst getäuscht/betrogen wurde. Aussage Makler 124 m² Wohnfläche. Der Bauherr widersprach mir niemals bei meiner Planung das Dach zu Wohnzwecken zu nutzen. Den Nachtrag zur Baugenehmigung wurde mir nicht vorgelegt. Der Notar sagt nach Nachfrage bzgl. der Genehmigung zum Wohnen im Dach, dass das ja eh alle ohne entsprechende Baugenehmigung machen würden und das ja nicht schlimm sei (halte das nicht für einen unabhängigen Berater ...)
    Noch schnell zu 5. :
    Bei der Bezugnahme wurde auf das Verlesen verzichtet, Unterlagen lagen (mir) in beglaubigter Abschrift zur Verfügung, und damit ist der Inhalt bekannt. Es wurde nicht über Folgen aufgeklärt.
    Zu 6.
    Es handelt sich um ein Bau in Brandenburg, und da die Aussage bzgl. der entsprechenden Höhenangaben auch vom verantwortlichen Bauamt gegeben worden, denke ich, dass das stimmt.

  9. Brandenburgische Bauordnung: Höhe für Wohnraum im DG!

    habe gerade die brandenburgische Bauordnung ...
    bei Google gezogen ...
    diese fordert 2,40 m Höhe über die hälfte der Fläche  -  unter 1,50 m bleibt außer Betracht ... bei nachträglichem Ausbau sogar nur 2,30 m (also bis auf die Höhe analog Bayern!)
    Ihre Definition betrifft doch das "VOLLGESCHOSS"!
    da gibt es wohl ein Missverständnis zwischen Ihnen und dem zuständigen Bauamt ...
    Gruß
    tg

  10. Brandenburgische Bauordnung: Link zu §48 & §2(5)!

    hier der Link ...
    § 48 bzw. § 2 (5)!

    Gruß
    tg

  11. Vollgeschoss: Aktuelle Bauordnung Brandenburg beachten!

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    das ist nicht die aktuelle LBOAbk.
    Die aktuelle ist aus 2003. Eine 2/3-Regelung zum Vollgeschoss gibt es darin nicht mehr.

  12. Dachausbau: Kein Aufenthaltsraum trotz Bauordnung?

    Danke für die Bauordnung, ist aber trotzdem kein Aufenthaltsraum!
    Habe nochmals nachgerechnet, aber auch mit den Angaben dieser Bauordnung wird es zu keinem Aufenthaltsraum.
    Der Nachtrag der Baugenehmigung (der mir nicht vorlag) sagt dies wohl auch eindeutig aus!

  13. Juristische Prüfung: Kaufvertrag bei Wohnflächenabweichung!

    das ist bitter ...
    dann hilft wohl nur der Jurist, der den Vertrag prüft ...
    Gruß
    tg

  14. Anwalt Baurecht Potsdam: Hilfe bei Wohnflächen-Täuschung?

    Ob der Jurist hilft
    wenn im Vertrag nur 90 m² gekauft werden und der Ausbau des DGAbk. vereinbart wird ohne ein Flächenangabe? Aber eine Erstberatung schadet nie. Habe vor kurzem einen Anwalt aus Potsdam kennengelernt der sich mit Baurecht beschäftigt. Auf Wunsch krame ich mal dessen Telefonnummer raus. email an mich.
    Fraglich ist im übrigen, ob der Makler noch seine Courtage verdient, wenn er 124 m² anbietet, der Vertrag aber über ein Objekt mit 90 m² geschlossen wird, auch dies wäre zu prüfen. Und letztlich bleibt der Notar. Er verzichtet auf das Vorlesen und Beifügen, klärt aber nicht über die Folgen auf. Klar ist es umständlich eine Genehmigung vorzulesen, wenigstens beizulegen, aber dann wäre jetzt zu beweisen, was Inhalt der Genehmigung beim Vertragsschluss war. So kann der Bauherr noch ganz frech sein und sagen: Das Blatt (Nachtrag kein Wohnraum) habe ich Ihnen doch gegeben, ich bin davon ausgegangen, Sie wollten im DG nen Abstellraum und den habe ich ihnen zum Ausbau zugesichert. Wie wollen Sie als Klägerin das Gegenteil beweisen? Steht die Frage: haftet der Notar, weil er nicht über die Folgen des Nicht-Verlesens aufklärt?
  15. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Wohnfläche nach Dachausbau: Rechte bei Abweichung im Kaufvertrag

    💡 Kernaussagen: Bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von den Angaben im Kaufvertrag, insbesondere nach einem Dachausbau, ist eine genaue Prüfung des Kaufvertrags und der Baugenehmigung unerlässlich. Die Definition von Wohnfläche und Nutzfläche kann je nach Landesbauordnung variieren. Ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht sollte hinzugezogen werden, um Ansprüche geltend zu machen. Die Rolle des Maklers und Notars bei fehlerhaften Angaben ist ebenfalls relevant.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Die im Kaufvertrag vereinbarte Fläche muss der tatsächlichen Wohnfläche entsprechen. Weicht diese ab, kann dies eine Wertminderung der Immobilie zur Folge haben. Details dazu im Beitrag Wohnfläche im Kaufvertrag: 124 m² gekauft, 90 m² erhalten?.

    ✅ Zusatzinfo: Die korrekte Definition von Wohnfläche ist entscheidend. Es sollte geprüft werden, ob im Vertrag Wohnfläche, Nutzfläche oder eine andere Flächenangabe vereinbart wurde (siehe Wohnfläche vs. Nutzfläche: Definitionen im Kaufvertrag prüfen!). Die Landesbauordnung (z.B. Bayern oder Brandenburg) definiert die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum im Dachgeschoss (siehe Wohnfläche im Dachgeschoss: Bayerische Bauordnung relevant!).

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Anwalt für Immobilienrecht prüfen, um Ihre Rechte zu klären und gegebenenfalls eine Wertminderung geltend zu machen. Der Beitrag Rechtsberatung: Kaufvertrag prüfen lassen! rät dringend dazu. Klären Sie, ob der Makler oder Notar eine Mitschuld an der Täuschung trägt (siehe Kaufvertrag & Makler: Haftung bei falscher Wohnflächenangabe?).

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