Vollgeschoss Definition im Neubau: Keller als Vollgeschoss? Hanglage & Erdreich

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Die Definition eines Vollgeschosses ist im Bauordnungsrecht der jeweiligen Bundesländer geregelt. Entscheidend sind die Höhe des Geschosses über dem Gelände und die Anrechenbarkeit auf die Geschossflächenzahl.

1.) Kellergeschoss als zusätzliches Vollgeschoss: Ein Kellergeschoss wird dann als Vollgeschoss gewertet, wenn es vollständig oder zu einem wesentlichen Teil (dies variiert je nach Landesbauordnung) über die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche hinausragt und die lichte Höhe den Vorgaben für Aufenthaltsräume entspricht. Die genauen Kriterien sind in der jeweiligen Landesbauordnung definiert.

2.) Keller ragt aus dem Gelände: Wenn der Keller aus dem natürlichen Gelände herausragt, ist entscheidend, in welchem Umfang dies geschieht. Ist der herausragende Teil so groß, dass das Geschoss als oberirdisches Geschoss wahrgenommen wird und die genannten Kriterien erfüllt, wird es als Vollgeschoss gezählt. 🔴 Dies kann die Bebaubarkeit des Grundstücks reduzieren, da die zulässige Geschossflächenzahl überschritten wird.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die spezifische Landesbauordnung Ihres Bundeslandes und konsultieren Sie einen Architekten oder Baurechtsexperten, um die genaue Auslegung für Ihr Bauvorhaben zu klären. Eine frühzeitige Klärung vermeidet spätere Probleme mit den Baubehörden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauplanungsrechtliche Einordnung eines Kellergeschosses als Vollgeschoss bei einem Neubau in leichter Hanglage. Die Definition eines Vollgeschosses ist in den Landesbauordnungen (LBO) der Bundesländer geregelt, wobei die konkrete Ausgestaltung variieren kann. Grundsätzlich gilt ein Geschoss als Vollgeschoss, wenn es eine bestimmte lichte Höhe (meist 2,30 m) aufweist und seine Grundfläche zu mehr als zwei Dritteln über der natürlichen Geländeoberfläche liegt.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Keller durch die Aufschüttung des Erdreichs nicht mehr als Vollgeschoss erkennbar ist, aber dennoch als solches gewertet werden könnte. Dies kann zu einer Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ^Abk.) oder der Anzahl der Vollgeschosse führen, was baurechtliche Konsequenzen wie eine Nutzungsuntersagung oder Abrissverfügung nach sich ziehen kann.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Definition des "natürlichen Geländes". Bei einer Hanglage wird in der Regel der tiefste Punkt des anstehenden Geländes herangezogen. Eine nachträgliche Aufschüttung des Erdreichs, um den Keller optisch verschwinden zu lassen, ändert nichts an der Bewertung des natürlichen Geländes. Die Bauaufsichtsbehörde prüft die tatsächlichen Höhenverhältnisse vor Baubeginn.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein Keller durch Aufschüttung "beinahe verschwindet" und damit nicht als Vollgeschoss zählt, ist rechtlich nicht haltbar. Die Behörde betrachtet den Zustand vor der Aufschüttung. Zudem muss die Aufschüttung selbst genehmigt werden, da sie das Gelände verändert und Auswirkungen auf die Abstandsflächen und die Entwässerung haben kann.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Fachanwalt für Baurecht oder einen Bauvorlageberechtigten (Architekt/Ingenieur). Lassen Sie eine verbindliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen, um die genaue Einstufung des Kellers als Vollgeschoss oder Nicht-Vollgeschoss zu klären. Planen Sie keinerlei Aufschüttungen ohne vorherige baurechtliche Prüfung und Genehmigung.

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Die Frage betrifft die baurechtliche Einordnung eines Kellergeschosses als Vollgeschoss im Neubau – ein zentrales Thema bei der Einhaltung von Geschosszahlbegrenzungen, insbesondere in Hanglagen mit Geländeaufschüttung.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Einordnung des Kellers als Vollgeschoss kann zu baurechtlichen Verstößen führen, da die zulässige Geschosszahl (hier: 1 Vollgeschoss + Dachgeschoss) überschritten wird – mit Risiko für Baustopps, Nachbesserungszwänge oder Rückbauanordnungen.

⚠️ Korrektur: Ein Kellergeschoss ist grundsätzlich kein Vollgeschoss, solange es nicht mindestens zur Hälfte über Geländehöhe liegt – doch die maßgebliche Geländehöhe ist nicht das natürliche Gelände, sondern das endgültige, genehmigte Gelände nach Aufschüttung oder Abtragung.

➕ Ergänzung: In Hanglagen entscheidet die Höhe des höchsten Geländepunktes entlang der Außenwand: Liegt mehr als die Hälfte der Geschosshöhe (gemessen von Fußboden bis Deckenunterkante) oberhalb dieses Geländepunktes, gilt das Geschoss als Vollgeschoss – unabhängig davon, ob Erdreich aufgeschüttet wurde.

❌ Widerspruch: Die Annahme, ein durch Aufschüttung 'versteckter' Keller sei automatisch kein Vollgeschoss, ist falsch: Die Baurechtsbehörde bewertet stets das endgültige, genehmigte Geländeniveau – nicht das ursprüngliche Gelände.

✅ Zustimmung: Die Unterscheidung zwischen Vollgeschoss und Kellergeschoss ist korrekt an die Geländehöhe entlang der jeweiligen Außenwand geknüpft – dies entspricht der allgemeinen baurechtlichen Praxis gemäß § 2 Abs. 4 BauO der meisten Bundesländer.

👉 Handlungsempfehlung: Legen Sie die konkrete Geländehöhe nach Aufschüttung, die Geschosshöhe des Kellers und die Wandlängen mit Oberkante über Gelände einem zertifizierten Baugutachter oder einer baurechtlich versierten Architektin zur verbindlichen Einordnung vor – eine rein theoretische Beurteilung birgt erhebliche Risiken für die Baugenehmigung und spätere Nutzungsänderungen.