Treppenstufenhöhe ungleichmäßig: Ursachen, Risiken & Wertminderung? Sachverständigenrat

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Ich verstehe, dass Sie als Reihenhausbesitzer beunruhigt sind, weil die neu eingebauten Treppenstufen unterschiedliche Höhen aufweisen. Dies ist ein sicherheitsrelevantes Problem, das ich ernst nehmen würde.

🔴 Gefahr: Ungleiche Treppenstufenhöhen stellen eine erhebliche Stolpergefahr dar und können zu schweren Stürzen führen.

• Ursachenforschung: Die Ursache für die unterschiedlichen Stufenhöhen muss unbedingt ermittelt werden. Mögliche Gründe sind fehlerhafte Planung, mangelhafte Ausführung beim Einbau des Stahlgerüsts oder der Massivholzstufen, oder Unebenheiten im Kellerboden/Estrich.
• Sachverständiger: Ich empfehle dringend, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann die Situation vor Ort beurteilen, die Ursachen identifizieren und ein Gutachten erstellen. Das Gutachten ist wichtig, um Ihre Ansprüche gegenüber dem Bauträger oder Handwerker geltend zu machen.
• Rechtliche Schritte: Lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht beraten. Er kann Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen und gegebenenfalls einen Nachlass oder eine Wertminderung zu fordern.

👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Mängel mit Fotos und Videos. Kontaktieren Sie umgehend den Bauträger und setzen Sie ihm eine Frist zur Mängelbeseitigung. Ziehen Sie einen Sachverständigen und einen Anwalt hinzu, um Ihre Ansprüche zu sichern.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen Baumangel, bei dem die letzte Kellertreppenstufe eine um 4,5 cm geringere Höhe aufweist als die übrigen Stufen. Dies stellt einen Verstoß gegen die DIN 18065 dar, die für Treppen in Gebäuden eine maximale Abweichung der Stufenhöhe von 0,5 cm vorsieht. Die vom Bauträger vorgeschlagene Lösung, durch Unterlegklötze die Stufenhöhen anzugleichen, ist fachlich als Provisorium zu bewerten und kann zu einer Stolperfalle führen, da die erste Stufe dann eine deutlich abweichende Höhe von 18 cm hätte, während die anderen bei 19 cm blieben.

🔴 Gefahr: Die ungleichmäßige Stufenhöhe stellt ein erhebliches Sicherheitsrisiko dar. Bereits eine Abweichung von 1 cm kann zu Stolperunfällen führen, insbesondere bei der letzten Stufe, die oft unbewusst mit einem bestimmten Bewegungsmuster begangen wird. Die vorgeschlagene Lösung mit 18 cm statt 19 cm beseitigt das Problem nicht, sondern verlagert es nur auf die erste Stufe.

➕ Ergänzung: Der Bauträger irrt, wenn er behauptet, ein Sachverständiger würde keine Wertminderung feststellen. Ein solcher Mangel führt in der Regel zu einem merkantilen Minderwert, der den Wiederverkaufswert des Hauses mindert. Zudem ist die vom Bauträger vorgeschlagene Lösung nicht fachgerecht und könnte bei einem späteren Verkauf als Baumangel offengelegt werden müssen.

✅ Zustimmung: Die Idee, sich als Eigentümergemeinschaft einen Sachverständigen zu teilen, ist sinnvoll und kostensparend. Ein gemeinsames Gutachten stärkt die Verhandlungsposition gegenüber dem Bauträger erheblich.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie gemeinsam mit den drei anderen Hausbesitzern einen zertifizierten Bausachverständigen für eine unabhängige Begutachtung. Die Kosten für ein Kurzgutachten liegen meist zwischen 300 und 800 Euro und können auf vier Parteien aufgeteilt werden. Lassen Sie sich vorab schriftlich bestätigen, dass die Beratung unverbindlich ist. Fordern Sie den Bauträger schriftlich zur Mängelbeseitigung auf und setzen Sie ihm eine angemessene Frist. Bestehen Sie auf einer fachgerechten Sanierung, die die DIN 18065 einhält, und lehnen Sie das Provisorium mit Unterlegklötzen ab.

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Die ungleichmäßige Treppenstufenhöhe im Kellerbereich stellt eine gravierende Sicherheitsverletzung dar, da sie gegen die technischen Regeln der Bauordnung (z. B. DIN 18065) verstößt, die eine zulässige Toleranz von maximal ±5 mm zwischen benachbarten Stufen vorschreibt – hier liegt eine Differenz von 5 cm vor, also das Zehnfache der zulässigen Abweichung.

🔴 Gefahr: Solche massiven Höhenunterschiede erhöhen das Stolper- und Sturzrisiko erheblich, insbesondere im dunklen Kellerbereich oder bei eingeschränkter Mobilität; dies stellt eine unmittelbare Gefährdung für Bewohner, Besucher und Handwerker dar und kann im Schadensfall zu haftungsrechtlichen Konsequenzen für den Eigentümer führen.

⚠️ Korrektur: Die vorgeschlagene Lösung mit verjüngten Unterlegscheiben („Kötzchen“) ist kein fachgerechtes Bauwerk, sondern ein unzulässiges Provisorium – sie verletzt die statische und sicherheitstechnische Anforderung an eine homogene, belastbare Treppenkonstruktion und birgt Langzeitrisiken wie Kippen, Knarren oder Lockerung der Stufen.

➕ Ergänzung: Die Ursache – ein um 4,5 cm zu hoch ausgeführter Kellerboden – deutet auf eine gravierende Planungs- oder Ausführungsfehler des Bauträgers hin; dies ist kein Bagatellfehler, sondern ein Mangel mit erheblichem Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit und den Wert des Gebäudes.

❌ Widerspruch: Die Behauptung des Bauträgers, es handele sich um keine Wertminderung, ist fachlich unzutreffend: Uneinheitliche Stufenhöhen mindern den Verkehrswert nach gängiger Wertermittlung (z. B. nach Wertermittlungsrichtlinie – WertR) und können bei Verkauf oder Beleihung zu erheblichen Abz^Abk.ügen führen.

✅ Zustimmung: Die Forderung nach einem preislichen Nachlass ist vollkommen berechtigt und entspricht dem gesetzlichen Mängelanspruch gemäß § 633 BGB; zudem ist die gemeinsame Inanspruchnahme eines Sachverständigen durch alle vier betroffenen Eigentümer nicht nur zulässig, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bautechnik (z. B. durch die Architektenkammer oder den TÜV), der eine schriftliche Mängelbescheinigung erstellt – eine unverbindliche Erstberatung ist oft kostenfrei oder gegen geringe Gebühr möglich, und die Kosten können gemeinsam mit den anderen Eigentümern getragen werden.