Abschlagszahlung Architekt HOAI: Eigenleistungen Bauherr - Wie berechnen?

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Ich beurteile die Frage zur Abschlagszahlung nach HOAI bei Eigenleistungen des Bauherrn wie folgt:

Die Berechnung von Abschlagszahlungen für Architektenleistungen nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) gestaltet sich komplex, wenn der Bauherr Eigenleistungen in den Leistungsphasen 5 bis 7 (Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Bauoberleitung) erbringt. Grundsätzlich sind die erbrachten Architektenleistungen, unabhängig von den Eigenleistungen des Bauherrn, nach HOAI zu vergüten.

Wichtig: Die Anrechenbarkeit der Eigenleistungen auf das Architektenhonorar ist nicht pauschal zu beantworten. Es kommt darauf an, inwieweit die Eigenleistungen die Architektenleistung tatsächlich reduzieren. Wenn der Architekt beispielsweise die Bauüberwachung trotz Eigenleistungen vollständig erbringen muss, ist der volle Honoraranspruch gegeben.

Meine Empfehlung: Eine detaillierte Aufstellung der erbrachten Architektenleistungen und der Eigenleistungen des Bauherrn ist erforderlich. Diese dient als Grundlage für eine individuelle Vereinbarung über die Höhe der Abschlagszahlungen. Im Zweifelsfall sollte ein Bausachverständiger oder ein auf HOAI-Recht spezialisierter Anwalt hinzugezogen werden.

👉 Handlungsempfehlung: Führen Sie ein detailliertes Bautagebuch, in dem alle Architektenleistungen und Eigenleistungen des Bauherrn dokumentiert sind. Vereinbaren Sie im Vorfeld klare Regelungen zur Honorarberechnung bei Eigenleistungen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die korrekte Abrechnung von Architektenleistungen nach HOAI, wenn der Bauherr Eigenleistungen in den Leistungsphasen 5 bis 7 erbringt. Die Kernfrage ist, ob diese Eigenleistungen wie Fremdleistungen externer Handwerker in die anrechenbaren Kosten einfließen müssen, obwohl der Architekt keine Planung, Vergabe oder Überwachung dafür erbracht hat.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Annahme des Bauherrn richtig, dass Eigenleistungen nicht automatisch wie Fremdleistungen behandelt werden können. Die HOAI knüpft die Anrechenbarkeit von Kosten an die tatsächliche Mitwirkung des Architekten. Fehlt diese, entfällt in der Regel die Grundlage für die Berechnung des Honorars auf Basis dieser Kosten.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, Eigenleistungen seien generell wie externe Handwerkerleistungen voll anzurechnen, ist rechtlich nicht haltbar. Nach § 4 Abs. 1 HOAI sind nur die Kosten anrechenbar, die für Leistungen des Architekten oder für von ihm zu koordinierende Leistungen Dritter anfallen. Eigenleistungen des Bauherrn, die der Architekt weder plant noch überwacht, fallen nicht darunter.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die vertragliche Vereinbarung. Im Architektenvertrag sollte klar geregelt sein, welche Eigenleistungen der Bauherr erbringt und wie diese bei der Honorarberechnung berücksichtigt werden. Fehlt eine solche Regelung, ist die HOAI-Berechnung auf Basis der tatsächlich vom Architekten betreuten Kosten vorzunehmen. Eine pauschale Anrechnung ohne planerische Mitwirkung ist nicht zulässig.

👉 Handlungsempfehlung: Der Bauherr sollte den Architektenvertrag auf eine Klausel zu Eigenleistungen prüfen. Fehlt diese, ist eine schriftliche Vereinbarung über die Behandlung der Eigenleistungen nachzuholen. Für die Abschlagszahlung sollte der Architekt sein Honorar nur auf Basis der von ihm tatsächlich betreuten und koordinierten Kosten berechnen. Bei Uneinigkeit empfiehlt sich die Hinzuziehung eines auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalts oder eines HOAI-Sachverständigen zur Klärung der korrekten Abrechnungsmethode.

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Die Frage betrifft die korrekte Honorarberechnung nach der HOAI (aktuell HOAI 2021) bei Vorliegen von Bauherren-Eigenleistungen in den Leistungsphasen 5–7 (Ausführungsplanung, Genehmigungsplanung, Vergabe und Vertragsüberwachung), insbesondere hinsichtlich der Behandlung solcher Leistungen bei Abschlagszahlungen.

✅ Zustimmung: Eigenleistungen des Bauherren sind grundsätzlich nicht automatisch wie Fremdleistungen (z. B. Handwerkerleistungen) in die Honorarberechnung einzubeziehen – dies entspricht der klaren Rechtsprechung und den Auslegungshinweisen der HOAI.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, Eigenleistungen seien "voll anzurechnen" wie externe Handwerkerleistungen, ist unzulässig: § 15 Abs. 2 HOAI 2021 regelt ausdrücklich, dass nur "Fremdleistungen" – also solche, die der Architekt im Auftrag des Bauherren veranlasst und verantwortet – in die Honorarberechnung einfließen dürfen; Eigenleistungen fehlen die erforderliche planerische Steuerung, Mitwirkung und Verantwortung des Architekten.

➕ Ergänzung: Für Abschläge ist maßgeblich der jeweils abgeschlossene Leistungsstand gemäß § 14 HOAI 2021; Eigenleistungen beeinflussen weder den Leistungsumfang noch die Honorarhöhe – sie können allenfalls den Baukostenrahmen reduzieren, aber nicht das Architektenhonorar erhöhen oder mindern, solange keine vertragliche Vereinbarung (z. B. Honorarvereinbarung nach § 7 HOAI) dies ausdrücklich regelt.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, Eigenleistungen seien anrechenbar "auch ohne planerische Gegenleistung", widerspricht zwingend der Systematik der HOAI: Ohne Mitwirkung bei Auftragsvergabe, Überwachung oder technischer Abnahme fehlt die Voraussetzung für eine Honorarbezugspflicht – und damit auch für eine Abschlagsgrundlage.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Einbeziehung von Eigenleistungen in die Abschlagsberechnung kann zu unzulässigen Honorarforderungen führen, die im Streitfall als unwirksam angesehen werden und zu Rückzahlungsansprüchen oder Schadensersatzforderungen führen können.

👉 Handlungsempfehlung: Der Architekt muss Abschläge ausschließlich auf Basis der tatsächlich erbrachten, vertraglich vereinbarten HOAI-Leistungen berechnen – Eigenleistungen des Bauherren sind hierbei vollständig außen vor zu lassen; bei Unsicherheit ist eine vertragliche Klärung mit dem Bauherren sowie die Einholung einer Rechtsmeinung durch einen auf Architektenrecht spezialisierten Fachanwalt dringend geboten.