Grundschuld bei Grundstücksteilung: Zwei Banken, Risiken & Vorgehen für Familien?
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Grundschuld bei Grundstücksteilung: Zwei Banken, Risiken & Vorgehen für Familien?

Hallo zusammen,
ich habe eine Frage zum Thema Grundschuld bei zwei unterschiedlichen Banken:
Meine Freundin und ich wollen zusammen mit meiner Schwester und ihrem Mann ein Grundstück in zweiter Reihe erwerben. Das zu verkaufende Grundstück wird hierzu geteilt und wir (vier) erweben das neue Grundstück, welches später noch einmal ideell mitteils Teilungserklärung geteilt werden soll. Letzterer Schritt geht laut Notar erst nachdem wir vier Eigentümer von dem neuen Grundstück geworden sind.
Finanzierung bei der Familie meiner Schwester ist über die Allianz aufgebaut. Bei uns setzt sich die Finanzierung aus DSL Bank, KFWAbk. Wohneigentum und KFW energieeff. Bauen zusammen.
Das Grundstück soll bei der Familie aus dem EKAbk. und einer Teilauszahlung des Allianz Darlehens erfolgen, bei uns aus dem EK und dem KFW Wohneigentum.
Jetzt verlangt jede Bank eine Teilungserklärung. Die wir ja erst erstellen können, wenn wir Eigentümer sind. Eigentümer können wir natürlich erst werden, wenn die Bank den Betrag gezahlt hat.
Wie kommt man hier zum Ziel? Kann man beide Banken gleichrangig bei der Grundschuld eintragen? Können die sich irgendwie einigen? Macht die Versicherung (Allianz) hier noch zusätzliche Probleme?
Sind echt verzweifelt, wie wir das hinbekommen sollen ...
Beste Grüße
Jan
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    🔴 Kritisch: Eine unklare Teilungserklärung kann zu Streitigkeiten zwischen den Eigentümern führen.

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    Ich verstehe, dass Sie und Ihre Freundin zusammen mit Ihrer Schwester und ihrem Mann ein Grundstück erwerben möchten, wobei zwei verschiedene Banken involviert sind. Das ist grundsätzlich möglich, erfordert aber eine sorgfältige Planung und Abstimmung.

    Mögliche Vorgehensweise:

    • Teilungserklärung: Diese muss notariell beurkundet werden und die genauen Eigentumsverhältnisse regeln.
    • Grundschuldbestellung: Jede Bank wird eine eigene Grundschuld auf dem jeweiligen Grundstücksteil eintragen lassen.
    • Finanzierungsvereinbarung: Klären Sie mit beiden Banken, wie die Finanzierung im Detail aussehen soll und welche Sicherheiten sie fordern.

    🔴 Gefahr: Unterschiedliche Konditionen und Anforderungen der Banken können zu Problemen führen. Eine Bank könnte beispielsweise höhere Zinsen verlangen oder zusätzliche Sicherheiten fordern.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, um die beste Lösung für Ihre Situation zu finden. Ein Notar kann Sie hinsichtlich der Teilungserklärung und der Grundschuldbestellung beraten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundschuld
    Ein dingliches Recht an einem Grundstück zur Sicherung einer Forderung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht die Zwangsvollstreckung bei Zahlungsverzug.
    Verwandte Begriffe: Hypothek, Darlehen, Sicherungsgrundschuld
    Teilungserklärung
    Eine notariell beurkundete Erklärung, die ein Grundstück in mehrere selbstständige Einheiten aufteilt und die Eigentumsverhältnisse regelt. Sie ist Grundlage für die Bildung von Wohnungseigentum.
    Verwandte Begriffe: Wohnungseigentumsgesetz (WEGAbk.), Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum
    Darlehen
    Ein Vertrag, bei dem ein Gläubiger (z.B. eine Bank) einem Schuldner Geld zur Verfügung stellt, das dieser zu einem späteren Zeitpunkt zurückzahlen muss, meist zuzüglich Zinsen.
    Verwandte Begriffe: Kredit, Zins, Tilgung
    Notar
    Ein unabhängiger Jurist, der öffentliche Urkunden beurkundet und die Beteiligten rechtlich berät. Er ist für die korrekte Abwicklung von Grundstücksgeschäften unerlässlich.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Grundbuch, Rechtsberatung
    Finanzierung
    Die Bereitstellung von Kapital zur Finanzierung von Investitionen oder Projekten. Im Immobilienbereich umfasst dies oft die Aufnahme von Krediten.
    Verwandte Begriffe: Eigenkapital, Fremdkapital, Kreditwürdigkeit
    Eigentümer
    Die Person oder juristische Person, der ein Grundstück oder eine Immobilie gehört und die darüber verfügen darf.
    Verwandte Begriffe: Besitz, Grundbuch, Eigentumsrecht
    Zins
    Der Preis für die Überlassung von Kapital. Er wird in der Regel als Prozentsatz des Darlehensbetrags angegeben und ist vom Schuldner an den Gläubiger zu zahlen.
    Verwandte Begriffe: Zinssatz, Effektivzins, Nominalzins

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Grundschuld?
      Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das der Sicherung einer Forderung dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht es dem Gläubiger (meist einer Bank), das Grundstück zu verwerten, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
    2. Was ist eine Teilungserklärung?
      Eine Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung, die ein Grundstück in mehrere selbstständige Einheiten aufteilt. Sie regelt die Eigentumsverhältnisse und Nutzungsrechte der einzelnen Einheiten.
    3. Welche Risiken bestehen bei einer Grundstücksteilung mit zwei Banken?
      Es können unterschiedliche Konditionen und Anforderungen der Banken zu Problemen führen. Zudem kann es schwierig sein, die Finanzierung zu koordinieren und sicherzustellen, dass alle Beteiligten ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen.
    4. Was ist bei der Finanzierungsvereinbarung zu beachten?
      Die Finanzierungsvereinbarung sollte alle Details der Finanzierung regeln, einschließlich der Zinssätze, Tilgungsmodalitäten und Sicherheiten. Es ist wichtig, dass alle Beteiligten die Vereinbarung verstehen und akzeptieren.
    5. Warum ist eine unabhängige Finanzberatung sinnvoll?
      Ein unabhängiger Finanzberater kann Ihnen helfen, die beste Finanzierungslösung für Ihre Situation zu finden und die Risiken zu minimieren. Er kann Ihnen auch bei der Koordination der Finanzierung mit den beiden Banken helfen.
    6. Was macht ein Notar bei einer Grundstücksteilung?
      Der Notar beurkundet die Teilungserklärung und die Grundschuldbestellung. Er berät die Beteiligten über die rechtlichen Konsequenzen der Teilung und stellt sicher, dass alle Formalitäten eingehalten werden.
    7. Können Familienmitglieder gemeinsam ein Grundstück erwerben?
      Ja, Familienmitglieder können gemeinsam ein Grundstück erwerben. Es ist jedoch wichtig, die Eigentumsverhältnisse und Nutzungsrechte klar zu regeln, um Streitigkeiten zu vermeiden.
    8. Was passiert, wenn einer der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt?
      Wenn einer der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, kann die Bank die Grundschuld verwerten und das Grundstück versteigern. Dies kann zu erheblichen finanziellen Verlusten für alle Beteiligten führen.

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  2. Grundschuld: Teilungserklärung vor Eigentum – Vorgehen mit zwei Banken

    Foto von Vinzenz Hillermann

    Grundschuld 2 Banken
    Hallo
    die Problematik verstehen ich nicht. Denn wenn Sie die Bauunterlagen zur Bank einreichen ist doch klar im Lageplan dass das Flurstück noch nicht geteilt worden ist. Das Grundstück in zweiter Reihe ist immer noch EINS. Klar können Sie erst die notarielle Teilungserklärung machen wenn Sie Eigentümer sind. Jedoch können Sie vor dem Notar Ihrer Wahl das Flurstück noch als ganzes in einem Entwurf der Teilungserklärung aufteilen.
    DSL und Allianz reicht hierzu natürlich der Teilungsentwurf wonach dann nach Kaufpreiszahlung des Grundstückes die Teilung notariell vollzogen wird. Im Teilungsentwurf muss das bisherige Grundstück per Lageplan oder ähnliches aufgezeichnet sein. Und dann die beiden Flurstücke nach Aufteilung. Es werden ja nach Teilung des Grundstückes neue Grundbücher angelegt.
    Denn jeder von Ihnen erhält ja eine eigene Flurstücksnummer.
    Das dürfte doch kein Problem sein im jetzigen Grundstück beide Banken einzutragen und in der Grundschuldbestellungsurkunde auf
    die Teilung hinzuweisen?
    Haben Sie etwa die Grundschuld schon für die Allianz und DSL beantragt?
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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    Grundschuld bei Grundstücksteilung: Risiken und Vorgehen mit zwei Banken

    💡 Kernaussagen: Bei einer Grundstücksteilung mit zwei Banken ist die Reihenfolge entscheidend: Zuerst die Klärung mit den Banken, dann die notarielle Teilungserklärung. Die Bank benötigt einen Lageplan des ungeteilten Flurstücks. Die Grundschuldbestellungsurkunde muss die korrekten Flurstücksnummern enthalten. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar ist empfehlenswert.

    ⚠️️ Wichtig/Achtung: Beachten Sie, dass die Banken die Bauunterlagen und den Lageplan des ungeteilten Grundstücks benötigen, bevor die Teilungserklärung erstellt wird. Details dazu im Beitrag Grundschuld: Teilungserklärung vor Eigentum – Vorgehen mit zwei Banken.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Es wird empfohlen, vor der notariellen Teilungserklärung einen Teilungsentwurf zu erstellen und diesen mit allen beteiligten Parteien (Banken, Notar, Eigentümer) abzustimmen, um spätere Probleme bei der Finanzierung zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Finanzierung und die damit verbundene Grundschuld mit beiden Banken, bevor Sie die Teilungserklärung beim Notar in Auftrag geben. Achten Sie darauf, dass die Grundschuldbestellungsurkunde die korrekten Flurstücksnummern enthält.

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