Finanzierung Doppelhaushälfte: Konzept prüfen? Zinsen, Tilgung & Laufzeit im Check
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Finanzierung Doppelhaushälfte: Konzept prüfen? Zinsen, Tilgung & Laufzeit im Check

Hallo Werte Experten,
hier meldet sich nochmals die Fragestellerin des Threads Nr. 1768 zu Wort. Unsere Suche nach einer passenden Finanzierung ist weiter vorangeschritten, wir haben nun eine Zusage der DiBa erhalten. Schauen Sie sich bitte unser Finanzierungskonzept an  -  ist es gut so, kann man optimieren?
Unsere Daten nochmals zur Erinnerung:
Objekt:
  • Doppelhaushälfte zu 165 T€ ohne Makler
  • keine Modernisierung erforderlich
  • monatliche Unterhaltskosten 330 € inkl. Strom
  • ein Gäste-WC wollen wir noch einbauen, geschätzte Kosten 5 T€

Finanzielle Situation:

  • monatliches Nettohaushaltseinkommen: 2.800 (ohne Kindergeld)
  • 3-Personen-Haushalt
  • ein Verdiener
  • 1 Kind, 6 Jahre

nun die Finanzierung:
DiBa Annuitätendarlehen 150 T€

  • 4,65 % Zins, 2,75 % Tilgung
  • Zinsfestschreibung 15 Jahre
  • Sondertilgungen bis 5 % jährlich, mind. 1250 EUR
  • 2x Tilgungsanpassung während der Laufzeit zw. 1 % und 5 % möglich
  • Restschuld 60.750 EUR

Absicherung der Anschlussfinanzierung (geplant):
Bausparer, z.B. Tarif der Allianz/Dresdner R 66

  • Abschlussgebühr 150 EUR, keine weiteren Kosten
  • Besparung mit 75 € monatlich geplant, variabel
  • Verzinsung mit 1 %
  • 24 Monate Mindestlaufzeit
  • mind. Sparbetrag 5000 EUR
  • 5 Monate Karenzzeit
  • Baupspardarlehen bis 50-fache der angefallenen Zinsen bis Karenzzeit
  • Tilgung monatlich zw. 0,75 und 2 % des Darlehens
  • Zins 4,35 % effektiv
  • Endguthaben bei geplanter Sparleistung 14.379 EUR
  • Darlehen 46.371 EUR
  • Gesamtauszahlung inkl. Darlehen 60.750 € (wird zur Tilgung der DiBa-Restschuld eingesetzt)
  • anschließend Tilgung mit monatlich 1,91 % des Darlehens, oder 887 EUR
  • Getilgt in 58 Monaten

Darlehen über Gesamtlaufzeit:

  • 15 Jahre Rate 1000 EUR
  • 4 Jahre 10 Monate Rate 887 EUR
  • dann Schluss

Uns ist klar, dass man beim Bausparer Zinsverluste erleidet, wir betrachten diesen Verlust als eine Versicherung.
Mit diesem Konzept haben wollten wir ein Optimum an Sicherheit und Flexibilität erreichen.
Ich bitte Sie um Ihre Einschätzung. Kann man die Finanzierung optimieren, übersehen wir etwas?
Mit bestem Dank

  • Name:
  • Aglaja
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Ich kann Ihr Finanzierungskonzept anhand der genannten Eckdaten grob beurteilen. Wichtige Aspekte sind:

    • Zinssatz: Vergleichen Sie den angebotenen Zinssatz mit aktuellen Marktkonditionen.
    • Tilgung: Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit und reduziert die Gesamtzinskosten.
    • Zinsfestschreibung: Wählen Sie eine ausreichend lange Zinsfestschreibung, um sich vor steigenden Zinsen zu schützen.
    • Sondertilgungen: Vereinbaren Sie die Möglichkeit zu Sondertilgungen, um die Restschuld schneller zu reduzieren.
    • Absicherung: Prüfen Sie, ob eine Risikolebensversicherung oder andere Absicherungen sinnvoll sind.
    • Bausparvertrag: Achten Sie auf die Konditionen des Bausparvertrags (Abschlussgebühr, Verzinsung, Sparleistung).

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Finanzierungskonzept von einem unabhängigen Finanzberater prüfen, um eine umfassende Bewertung zu erhalten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Annuitätendarlehen
    Ein Darlehen mit konstanten monatlichen Raten (Annuitäten), bestehend aus Zins und Tilgung. Der Tilgungsanteil steigt im Laufe der Zeit, während der Zinsanteil sinkt.
    Verwandte Begriffe: Tilgung, Zins, Laufzeit
    Zinsfestschreibung
    Der Zeitraum, in dem der Zinssatz eines Darlehens fest vereinbart ist. Schützt vor Zinserhöhungen während dieser Zeit.
    Verwandte Begriffe: Zinssatz, Anschlussfinanzierung, Sollzinsbindung
    Sondertilgung
    Zusätzliche Tilgungszahlungen, die über die regulären Raten hinaus geleistet werden können. Reduzieren die Restschuld und verkürzen die Laufzeit.
    Verwandte Begriffe: Tilgung, Restschuld, Laufzeitverkürzung
    Bausparvertrag
    Ein Vertrag zum Ansparen von Kapital, oft kombiniert mit einem zinsgünstigen Darlehen für Bau- oder Modernisierungszwecke.
    Verwandte Begriffe: Bauspardarlehen, Ansparphase, Zuteilung
    Anschlussfinanzierung
    Die Finanzierung der Restschuld eines Darlehens nach Ablauf der Zinsfestschreibung. Kann bei der gleichen oder einer anderen Bank erfolgen.
    Verwandte Begriffe: Zinsfestschreibung, Umschuldung, Forward-Darlehen
    Tilgung
    Der Anteil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Beeinflusst die Laufzeit und die Gesamtzinskosten.
    Verwandte Begriffe: Annuität, Zins, Restschuld
    Restschuld
    Der verbleibende Betrag, der von einem Darlehen noch zurückgezahlt werden muss. Reduziert sich durch Tilgungszahlungen.
    Verwandte Begriffe: Darlehenssumme, Tilgung, Laufzeit

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Annuitätendarlehen?
      Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsfestschreibungsdauer gleich bleibt. Die Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei sich das Verhältnis im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgung verschiebt.
    2. Was bedeutet Zinsfestschreibung?
      Die Zinsfestschreibung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz für ein Darlehen festgeschrieben ist. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden, bei der der Zinssatz an die dann aktuellen Marktkonditionen angepasst wird.
    3. Was sind Sondertilgungen?
      Sondertilgungen sind zusätzliche Tilgungszahlungen, die über die vereinbarte monatliche Rate hinaus geleistet werden können. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und verkürzen die Laufzeit des Darlehens.
    4. Was ist ein Bausparvertrag?
      Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, der in der Regel mit einem zinsgünstigen Darlehen kombiniert ist. Nach einer Ansparphase kann der Bausparer ein Bauspardarlehen zu festen Zinsen in Anspruch nehmen.
    5. Was ist eine Anschlussfinanzierung?
      Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der Restschuld eines Darlehens nach Ablauf der Zinsfestschreibungsdauer. Die Anschlussfinanzierung kann entweder bei der gleichen Bank oder bei einem anderen Kreditinstitut erfolgen.
    6. Welche Bedeutung hat die Tilgung bei einer Finanzierung?
      Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate, der zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird. Eine höhere Tilgung führt zu einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens und reduziert die Gesamtzinskosten.
    7. Was ist die Restschuld?
      Die Restschuld ist der Betrag, der nach Abzug aller bisher geleisteten Tilgungszahlungen noch vom Darlehen zurückgezahlt werden muss.
    8. Was ist eine Tilgungsanpassung?
      Eine Tilgungsanpassung ermöglicht es dem Darlehensnehmer, die Höhe der Tilgung während der Laufzeit des Darlehens zu verändern. Dies kann sinnvoll sein, um sich an veränderte finanzielle Verhältnisse anzupassen.

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  2. Finanzierung: DiBa-Angebot – Restschuld-Fehler entdeckt!

    Optimierung geht immer, aber es gibt hier schon kleine Fehler
    @Aglaja,
    Sie haben ein Angebot der DiBa mit 4,65 % Nominalzins, 2,75 % anfänglichen Tilgungssatz, 15 Jahre Zinsbindung.
    Die monatliche Rate für das Bankdarlehen beträgt 925,- €, den Bausparer füttern Sie mit 75,- €.
    Nach 15 Jahren verbleiben nicht 60.750,- € sondern 66.211,- € Restschuld! => Differenz 5.461,- €, die Sie theoretisch zusätzlich mit dem Bausparer tilgen müssen (evtl. Sondertilgungen beim Bankdarlehen mal unberücksichtigt).
    Ihr Gesamtaufwand beträgt:
    15 x 12 x 925,- = 166.500,- Bankdarlehen
    15 x 12 x 75,- = 13.500,- Bausparer (Ansparphase)
    58 x 887 = 51.446,- Bausparer (Tilgung)
    5.461,- nicht gedeckter Fehlbetrag
    Summe: 236.907,- € (wenn der Fehlbetrag auch noch finanziert wird, wird's noch teurer)
    Für das gesamte Darlehen benötigen Sie 20 Jahre.
    Wenn Sie eine Zinsbindungszeit von 20 Jahren wählen, Nominalzins 5,05 % (von heute), Tilgung 3 %, Belastung 1005,- €,
    dann kommen Sie OHNE Bausparer auf Gesamt 236.424,- €,
    auch in 20 Jahren bei dann voller Ablösung.
    Oder eine andere Bank: Nominalzins 5,0 %, Tilgung 3,05 %, Belastung 1000,- € => Gesamt (nach 20 Jahren fertig): 234.289,- €, 2.600,- € weniger.
    Und es gibt noch bessere Möglichkeiten. Der Bank wenig Tilgung zahlen, den Rest lieber in eine (private) Sparanlage. Damit schlagen Sie alle herkömmlichen Finanzierungsmodelle.
    Beispiel: 1 % Tilgung, 20 Jahre fest, Nom. Zins 5,08 %, monatlich 760,- € an die Bank.
    Rest bis 1000,-, also 240,- € in einen Fondssparplan mit 8 % Durchschnittsrendite (gibt es tatsächlich, eher mehr)
    Damit erzielt man folgendes Ergebnis:
    760 x 12 x 20 =  -  182.400,- an die Bank (Zins und Tilgung)
    240 x 12 x 20 =  -  57.600,- in den Sparplan (im Notfall Zugriff)
    nach 20 Jahren  -  100.826,- Restschuld bei der Bank
    nach 20 Jahren + 137.500,- Guthaben im Sparplan

    Gesamtkosten: 203.326,-
    Sondereffekt: am Ende des Darlehens bleben aus dem Sparplan sogar noch knapp 37.000,- € über.
    Letzteres nur mal so zum Nachdenken. Fakt ist aber, dass man keinen Bausparer braucht, m günstig zu finanzieren oder ist es nicht verwunderlich, dass das Darlehen bei der DiBa und der Bausparer in Summe "rein zufällig" genau soviel kostet wie gleich 20 Jahre fest. Der Schein lockt manchmal den Kunden.
    Für weiteres Interesse können Sie mich hier erreichen:

    MfG Dipl. -Ing. H. Berger

  3. Fondssparplan: 8% Rendite – Wer garantiert das?

    Ahh, Fondssparplan mit 8 % Durchschnittsrendite und tatsächlich mehr,
    gut ..., will ich auch haben.
    Wie heißt der und wer garantiert diese Rendite,
    natürlich für die nächsten 20 Jahre.

  4. Tilgungsplan: DiBa-Berechnung – Rechenfehler entdeckt?

    Rechenfehler?
    @Herr Berger
    Laut unserem Tilgungsplan von der DiBa verbleiben am Ende der Zinsbindung 60.756,41 € Restschuld. Der Tilgungsrechner von Interhyp sagt sagt Dasselbe. Wenn man Ihrer Argumentation ansonsten folgt, haben wir bei unserer Konstellation (15 Jahre fest + Bausparer) einen Vorteil gegenüber marktgängiger 20 jährigen Kondition von über 5.000 €?
    Wir haben mittlerweile ein weiteres aus meiner Sicht günstiges Angebot:
    4,84 % für 20 Jahre fest
    Tilgung 2,95 %
    Sondertilgung von 2 % jährlich
    Tilgungsanpassung (leider nur nach unten) 2x kostenlos möglich.
    Was ist besser? 15 jährige Kondition mit BS oder 20 jährige ohne?
    Nach einigen Recherchen habe ich eine wage Vorstellung, dass Frau hier den jeweiligen Barwert vergleichen sollte (aber wie berechne ich den) und außerdem den § 489 BGBAbk. nicht aus den Augen lassen sollte (die Wahrscheinlichkeit einer Niedrigzinsphase ist innerhalb einer Zeitspanne von 5 Jahren kleiner (?) als innerhalb von 10 Jahren, oder wie ist hier der übliche Zyklus?)
    Schönen Dank
    Aglaja
    • Name:
    • Aglaja
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Finanzierung Doppelhaushälfte: Konzept-Check & Optimierung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Optimierung eines Finanzierungskonzepts für eine Doppelhaushälfte. Ein DiBa-Angebot wird geprüft, wobei Zinsen, Tilgung, Laufzeit und Restschuld im Fokus stehen. Es werden alternative Finanzierungsmodelle und mögliche Rechenfehler diskutiert. Die Bedeutung von Sondertilgungen und Bausparverträgen wird hervorgehoben.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Finanzierung: DiBa-Angebot – Restschuld-Fehler entdeckt! wird auf einen Fehler in der Restschuldberechnung des DiBa-Angebots hingewiesen. Dies sollte unbedingt geprüft werden, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

    💰 Zusatzinfo: Die monatliche Belastung durch das Bankdarlehen und den Bausparer wird genannt, was eine realistische Einschätzung der finanziellen Situation ermöglicht. Die Diskussion über einen Fondssparplan mit hoher Rendite im Beitrag Fondssparplan: 8% Rendite – Wer garantiert das? zeigt die Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten.

    📊 Fakten/Zahlen: Konkrete Zahlen zu Nominalzins, anfänglichem Tilgungssatz und Zinsbindungszeit werden genannt, was eine detaillierte Analyse des Finanzierungsangebots ermöglicht. Im Beitrag Tilgungsplan: DiBa-Berechnung – Rechenfehler entdeckt? wird die Differenz zwischen verschiedenen Tilgungsrechnern diskutiert, was die Notwendigkeit einer genauen Prüfung unterstreicht.

    👉 Handlungsempfehlung: Das Finanzierungskonzept sollte von unabhängiger Stelle geprüft werden, um sicherzustellen, dass alle Aspekte berücksichtigt wurden und keine Fehler vorliegen. Es ist ratsam, verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen, um die optimale Finanzierung für die Doppelhaushälfte zu finden. Die Diskussion im Thread kann als Grundlage für die Verhandlung mit der Bank dienen.

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