Immobilienkauf in Top-Lage: Lohnt sich die Investition in sanierte Altbauten trotz hoher Kosten?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 16.01.2026

Die Diskussion dreht sich um den Kauf eines sanierten Altbaus mit 50 Mieteinheiten in Stralsund für 960.000 €. Hauptpunkte sind die Finanzierbarkeit, das Risiko von Leerstand und Mietausfällen sowie die Frage, warum das Objekt aus einer Konkursmasse angeboten wird. Die Beiträge beleuchten die notwendigen Mieteinnahmen zur Deckung von Tilgung, Zinsen und Instandhaltung. Es wird auch der Verkehrswert des Objekts hinterfragt.

⚠️ Wichtiger Hinweis · 🔴 Risiko · 📊 Fakten/Zahlen · 👉 Handlungsempfehlung · ✅ Empfehlung

Immobilienkauf in Top-Lage: Lohnt sich die Investition in sanierte Altbauten trotz hoher Kosten?

Hallo
Also ich komme aus Stralsund, dort ist genau in der Altstadt und in Hafennähe ein Mietobjekt zu verkaufen, welches aus Konkursmasse entspringt. Es soll 960000 € kosten und fast 50 Mieteinheiten haben. Außerdem ist es voll sanierter Altbau. Lohnt der Kauf einer solchen Immobilie. Auch würde für mich nur 100 %ige Finanzierung in Frage kommen bei 20-25 jähriger Laufzeit. Hätte man überhaupt reelle Chancen ein solches Darlehen zu bekommen, wenn eben diese Immobilie die einzige Sicherheit ist? Ich habe mich mit einem Immobilienmakler über dieses Objekt unterhalten, der sagte das die Mieteinnahmen weit über der Tilgung liegen würde. Klingt nach Schlaraffenland, oder? Na ja bin mal über die Antworten gespannt. Danke schon mal im Voraus.
  • Name:
  • Denny Koch
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Keine Anzahlung leisten, bevor eine unabhängige Due-Diligence-Prüfung durch Fachanwalt für Immobilienrecht und zertifizierten Bausachverständigen abgeschlossen ist – insbesondere bei Konkursverkauf mit Risiko versteckter Mängel, Altlasten und anfechtbarer Mietverträge.

    🔴 KRITISCH: Eine 100-%-Fremdfinanzierung ohne Eigenkapital ist bei diesem Objekt rechtlich und wirtschaftlich nicht tragfähig – mindestens 20–30 % Eigenkapital ist zwingende Voraussetzung für eine bankfähige Finanzierung und dient als Risikopuffer.

    ⚠️ WICHTIG: „Voll saniert“ ist keine verbindliche Aussage – prüfen Sie vor Kauf schriftlich bestätigte Gutachten zu Statik, Elektro, Schimmel, Asbest, Energieausweis, Brandschutz und Denkmalschutzauflagen.

    ⚠️ WICHTIG: Die Makleraussage „Mieteinnahmen weit über der Tilgung“ ist irreführend – vergleichen Sie nur die Gesamtbelastung (Zins + Tilgung + Instandhaltungsrücklage + Verwaltung + Steuern + Leerstand + nicht umlagefähige Betriebskosten) mit den tatsächlich nachweisbaren, langfristigen Mieteinnahmen.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ich empfehle, folgende Aspekte zu prüfen:

    • Lage: Eine Top-Lage in der Altstadt und Hafennähe ist grundsätzlich positiv, da sie eine hohe Nachfrage und Wertstabilität verspricht.
    • Zustand: Ein voll sanierter Altbau reduziert das Risiko unerwarteter Instandhaltungskosten. Dennoch sollte eine gründliche Bausubstanzprüfung erfolgen.
    • Mieteinheiten: 50 Mieteinheiten bieten eine breite Risikostreuung.
    • Kaufpreis: 960.000 € sind eine hohe Investition. Prüfen Sie, ob der Preis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen und dem Wert der Immobilie angemessen ist.
    • Finanzierung: Klären Sie die Finanzierungsmöglichkeiten und Konditionen (Zinsen, Tilgung, Laufzeit) mit verschiedenen Banken.
    • Rendite: Berechnen Sie die erwartete Rendite unter Berücksichtigung aller Kosten (Kaufpreis, Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung).

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater und einem erfahrenen Immobilienmakler beraten, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt beschreibt den geplanten Kauf einer sanierten Altbau-Immobilie in Stralsunder Top-Lage mit fast 50 Mieteinheiten zu einem Preis von 960.000 Euro aus einer Konkursmasse. Die Aussage des Maklers, dass die Mieteinnahmen weit über der Tilgung liegen, klingt verlockend, erfordert jedoch eine kritische Prüfung.

    ⚠️ Korrektur: Die Behauptung des Maklers, die Mieteinnahmen überstiegen die Tilgung deutlich, ist ohne detaillierte Berechnung der Gesamtkosten unseriös. Tilgung ist nur ein Teil der monatlichen Belastung; Zinsen, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Leerstandsrisiken und nicht umlagefähige Betriebskosten müssen zwingend gegenübergestellt werden.

    ➕ Ergänzung: Eine 100%-Finanzierung ohne Eigenkapital ist bei gewerblichen oder semi-gewerblichen Objekten dieser Größenordnung extrem risikoreich. Banken verlangen in der Regel mindestens 20-30% Eigenkapital, um das Ausfallrisiko zu mindern. Die Immobilie als einzige Sicherheit reicht bei einem Kredit dieser Höhe meist nicht aus.

    🔴 Gefahr: Der Kauf aus einer Konkursmasse birgt das Risiko versteckter Mängel, ungeklärter Altlasten oder offener Forderungen, die nicht im Kaufpreis berücksichtigt wurden. Zudem könnte die Sanierung nur oberflächlich erfolgt sein, während kritische Bereiche wie Elektrik, Statik oder Schimmelbefall unentdeckt blieben.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Vertragsunterzeichnung zwingend einen unabhängigen Bausachverständigen mit einer detaillierten Objekt- und Mängelanalyse. Lassen Sie zudem von einem Fachanwalt für Immobilienrecht den Kaufvertrag und die Finanzierungsmodalitäten prüfen. Holen Sie verbindliche Finanzierungszusagen von mindestens drei verschiedenen Banken ein, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

    KI-Analyse (Qwen)

    Der Sachverhalt beschreibt den geplanten Erwerb eines sanierten Altbau-Mietobjekts in Stralsunds Altstadt mit 50 Mieteinheiten zum Kaufpreis von 960.000 €, bei vollständiger Fremdfinanzierung über 20–25 Jahre – ausschließlich gesichert durch die Immobilie selbst.

    🔴 Gefahr: Eine 100-prozentige Finanzierung ohne Eigenkapital ist bei institutionellen Kreditgebern praktisch ausgeschlossen – insbesondere bei Gewerbeimmobilien mit komplexer Mietstruktur, da sie ein extrem hohes Risiko für den Kreditgeber darstellt; zudem fehlen jegliche Angaben zu Mietauslastung, Mietverträgen, Instandhaltungsrücklagen, Energieausweis, Schadstoffgutachten (z. B. Asbest bei Altbau) oder statischer Sicherheit.

    🔴 Gefahr: Die Aussage des Maklers, Mieteinnahmen lägen "weit über der Tilgung", ist weder nachvollziehbar noch glaubhaft ohne Vorlage einer detaillierten, unabhängigen Miet- und Wirtschaftlichkeitsanalyse – hier besteht erhebliches Risiko einer irreführenden oder unvollständigen Darstellung.

    ⚠️ Korrektur: Ein "voll saniertes" Objekt bedeutet nicht automatisch, dass alle gesetzlichen Anforderungen (z. B. Energieeinsparverordnung, Barrierefreiheit, Brandschutz, Schornsteinfegerauflagen) erfüllt sind – Sanierung ist kein rechtlicher Begriff, sondern eine unklare Umgangssprachbezeichnung ohne Aussagekraft über den tatsächlichen Zustand.

    ➕ Ergänzung: Bei Konkursverkäufen bestehen besondere Risiken: mögliche Mietvertragsanfechtbarkeit, ausstehende Gewährleistungsansprüche, unklare Haftung für Altlasten oder fehlende Genehmigungen für Umbauten – eine Due-Diligence-Prüfung durch Fachanwalt und Sachverständigen ist zwingend erforderlich.

    ➕ Ergänzung: Die Lage in der Altstadt birgt zwar hohe Wertstabilität, aber auch erhöhte Auflagen (Denkmalschutz, Restaurationspflicht, Einschränkungen bei Modernisierung), die die Rendite massiv beeinträchtigen können – ohne detaillierte Prüfung durch einen Denkmalschutzfachmann ist keine seriöse Einschätzung möglich.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen unabhängigen, zertifizierten Immobilien-Sachverständigen (z. B. mit Bausachverständigen- oder Immobilienökonom-Zertifizierung) sowie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Fachanwalt, um eine vollständige Due-Diligence-Prüfung durchzuführen – verzichten Sie unter keinen Umständen auf eine eigene, kritische Wirtschaftlichkeitsberechnung mit realistischen Annahmen zu Leerstand, Instandhaltung, Steuern und Refinanzierungskosten.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) betonen die Notwendigkeit einer unabhängigen fachlichen Prüfung durch Sachverständigen und Rechtsanwalt – speziell bei Konkursverkauf.
    • Alle drei warnen vor der irreführenden Aussage des Maklers zur Tilgung und betonen, dass nur die Gesamtbelastung – nicht nur Tilgung – mit den Einnahmen verglichen werden darf.
    • Alle drei heben die Risiken einer 100-%-Fremdfinanzierung hervor und verweisen auf fehlendes Eigenkapital als gravierendes Sicherheitsrisiko.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI bewertet die Lage (Altstadt/Hafen) pauschal positiv; DeepSeek und Qwen ergänzen kritisch, dass Denkmalschutz, Restaurationspflicht und Modernisierungsbeschränkungen die Rendite massiv schmälern können – Qwen fordert explizit einen Denkmalschutzfachmann.
    • GoogleAI erwähnt „gründliche Bausubstanzprüfung“, ohne konkrete Risikohinweise; DeepSeek und Qwen benennen konkret: Statik, Elektrik, Schimmel, Asbest, Schornstein, Brand- und Energieschutz.

    ➕ Ergänzung:

    • Qwen führt die fehlende Prüfung der Mietvertragsanfechtbarkeit bei Konkursverkauf sowie die nicht umlagefähigen Betriebskosten als zusätzliches Risiko ein – nicht explizit bei GoogleAI oder DeepSeek genannt.
    • DeepSeek betont die Notwendigkeit verbindlicher Finanzierungszusagen von mindestens drei Banken vor Anzahlung – dies geht über die allgemeine Empfehlung von GoogleAI hinaus.
    • Qwen weist auf fehlende Angaben zu Mietauslastung, Instandhaltungsrücklage und Energieausweis hin – eine Detailtiefe, die bei GoogleAI fehlt.

    ❌ Widerspruch:

    • GoogleAI beschreibt die „Top-Lage“ als grundsätzlich positiv ohne Hinweis auf Auflagen; DeepSeek und Qwen widersprechen klar: Die Lage birgt nicht nur Chancen, sondern – bei Denkmalschutz – erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Einschränkungen. Hier gilt das Vorsichtsprinzip: Die sicherere Einschätzung (Qwen/DeepSeek) wird priorisiert.

    👉 Empfehlung: Folgen Sie dem strengeren Standard der Fachmodelle (DeepSeek und Qwen): Keine Vertragsunterzeichnung ohne vollständige, dokumentierte Due-Diligence mit zertifizierten Experten – nicht nur auf „Lage“ und „Sanierung“ verlassen.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Finanzierung ohne Eigenkapital❌ WiderspruchAlle Modelle lehnen 100-%-Finanzierung ab; GoogleAI erwähnt Eigenkapital nicht explizit, DeepSeek und Qwen fordern 20–30 % als zwingend – Konsens: nicht bankfähig und wirtschaftlich unverantwortlich.
    Sanierungszustand⚠️ AbwägungGoogleAI vertraut der Aussage „voll saniert“; DeepSeek und Qwen warnen: Sanierung ist kein rechtlicher Begriff – stattdessen sind schriftliche Gutachten zu Elektro, Statik, Asbest, Schimmel und Energieausweis zwingend erforderlich.
    Konkursverkauf✅ KonsensAlle drei Modelle fordern eine umfassende Due-Diligence durch Fachanwalt und Sachverständigen – insbesondere zur Mietvertragsanfechtbarkeit, Altlasten und Genehmigungen.
    Makleraussage zur Tilgung✅ KonsensAlle drei Modelle bewerten die Aussage als unseriös bzw. irreführend – ausschlaggebend ist der Vergleich der Gesamtbelastung mit realistischen Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten.
    Altstadt-Lage⚠️ AbwägungGoogleAI sieht ausschließlich Chancen; DeepSeek und Qwen ergänzen Risiken aus Denkmalschutz, Modernisierungseinschränkungen und höheren Auflagen – Konsens: Lage ist kein Garant für Rendite ohne fachliche Prüfung der Auflagen.

    👉 Handlungsempfehlung: Die Entscheidung zum Kauf darf erst nach Abschluss einer vollständigen, dokumentierten Due-Diligence durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Fachanwalt und einen zertifizierten Bausachverständigen getroffen werden – inkl. Prüfung aller Mietverträge, technischen Gutachten, Finanzierungszusagen und denkmalschutzrechtlicher Rahmenbedingungen.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoVersteckte Baumängel (Statik, Elektro, Asbest, Schimmel)Hohe Nachbesserungskosten, Mietausfall, Haftungsrisiko gegenüber Mietern und Behörden
    🔴 Risiko100-%-Fremdfinanzierung ohne EigenkapitalKeine bankfähige Finanzierung, extrem hohe Zins- und Refinanzierungsrisiken, Verlust der Immobilie bei kleinstem Einkommensausfall
    🔴 RisikoMietvertragsanfechtbarkeit im KonkursverfahrenMassiver Leerstand, rechtliche Auseinandersetzungen, erhebliche finanzielle Einbußen
    🔴 RisikoDenkmalschutzauflagen (Restaurationspflicht, Modernisierungseinschränkungen)Hohe Zwangsmodernisierungskosten, eingeschränkte Mieterhöhungs- und Modernisierungsmöglichkeiten, sinkende Rendite
    🔴 RisikoFehlende oder unvollständige Wirtschaftlichkeitsanalyse des MaklersFalsche Renditeerwartung, finanzielle Überforderung, Zahlungsunfähigkeit bereits in den ersten Jahren
    ✅ ChanceHohe Nachfrage und Wertstabilität durch Top-Lage (Altstadt/Hafen)Langfristige Wertentwicklung, geringe Leerstandsquote, attraktive Mieter
    ✅ ChanceBreite Risikostreuung durch 50 MieteinheitenStabilere Einnahmestruktur, geringere Abhängigkeit von Einzelmieterausfällen
    ✅ ChanceSanierte Bausubstanz (bei fachgerechter Prüfung bestätigt)Reduzierte kurzfristige Instandhaltungskosten, höhere Mietauslastung und Mietpreise
    ✅ ChanceMöglichkeit von Energieeffizienz-Modernisierungen mit staatlicher FörderungSenkung der Betriebskosten, Mieterhöhungsrecht nach § 559 BGBAbk., steuerliche Vorteile
    ✅ ChanceStrategische Positionierung für Tourismus- oder Dienstleistungsorientierung (Hafennähe)Hohe Anmietungspotenziale durch Gewerbe, Ferienwohnungen oder Büroflächen

    Orientierungshilfen

    1. Due-Diligence beauftragen: Beauftragen Sie umgehend einen auf Immobilienrecht spezialisierten Fachanwalt und einen zertifizierten Bausachverständigen – inkl. Statik-, Asbest-, Schimmel-, Elektro- und Energiegutachten sowie Prüfung der Mietverträge auf Anfechtbarkeit.
    2. Finanzierungsanfragen stellen: Fordern Sie von mindestens drei Banken verbindliche, schriftliche Finanzierungszusagen an – unter Einbeziehung von mindestens 25 % Eigenkapital und Darstellung der tatsächlichen Gesamtbelastung (nicht nur Tilgung).
    3. Denkmalschutz prüfen: Kontaktieren Sie das zuständige Denkmalamt Stralsund und beauftragen Sie einen Denkmalschutzfachmann, um Restaurationspflichten, zulässige Modernisierungen und Fördermöglichkeiten zu klären.
    4. Wirtschaftlichkeitsrechnung erstellen: Erstellen Sie mit einem unabhängigen Immobilienökonom eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung mit realistischen Annahmen zu Leerstand (mindestens 5 %), Instandhaltungsrücklage (mindestens 0,80 €/m²/Monat), Steuern, Refinanzierungskosten und nicht umlagefähigen Betriebskosten.
    5. Alle Unterlagen sammeln: Sammeln Sie alle vorhandenen Dokumente: Kaufvertrag, Verwaltungsunterlagen, Mietverträge, Sanierungsprotokolle, Energieausweis, Schadstoffgutachten, Genehmigungsbescheide – ohne diese Unterlagen darf keine Entscheidung getroffen werden.
    6. Zusammenfassende Expertenberatung einholen: Vereinbaren Sie ein gemeinsames Beratungsgespräch mit Ihrem Immobilienökonom, Fachanwalt und Sachverständigen, um alle Erkenntnisse in eine einheitliche Risikoeinschätzung zu überführen.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Rendite
    Die Rendite ist eine Kennzahl, die die Rentabilität einer Investition angibt. Bei Immobilien wird sie meist als jährlicher Prozentsatz des eingesetzten Kapitals ausgedrückt. Eine höhere Rendite bedeutet eine attraktivere Investition.
    Verwandte Begriffe: Kapitalanlage, Mietrendite, Cashflow
    Finanzierung
    Die Finanzierung bezieht sich auf die Bereitstellung von Kapital zur Deckung der Kosten eines Immobilienkaufs. Dies kann durch Eigenkapital, Fremdkapital (z.B. Bankdarlehen) oder eine Kombination aus beidem erfolgen. Die Konditionen der Finanzierung (Zinsen, Tilgung, Laufzeit) haben einen wesentlichen Einfluss auf die Rentabilität der Investition.
    Verwandte Begriffe: Darlehen, Hypothek, Zinsbindung
    Altbau
    Als Altbau werden Gebäude bezeichnet, die vor einer bestimmten Zeit (oft vor dem Zweiten Weltkrieg oder vor bestimmten Bauvorschriften) errichtet wurden. Altbauten zeichnen sich oft durch besondere architektonische Merkmale, hohe Decken und Stuck aus, können aber auch sanierungsbedürftig sein.
    Verwandte Begriffe: Neubau, Sanierung, Bausubstanz
    Mieteinheit
    Eine Mieteinheit ist eine separate Wohneinheit oder Gewerbefläche innerhalb eines Gebäudes, die vermietet wird. Die Anzahl der Mieteinheiten in einer Immobilie beeinflusst die Höhe der Mieteinnahmen und die Risikostreuung.
    Verwandte Begriffe: Vermietung, Leerstand, Mietvertrag
    Konkursmasse
    Die Konkursmasse umfasst das gesamte Vermögen eines insolventen Unternehmens oder einer insolventen Person, das zur Befriedigung der Gläubiger verwendet wird. Der Kauf einer Immobilie aus einer Konkursmasse kann mit rechtlichen Besonderheiten verbunden sein.
    Verwandte Begriffe: Insolvenz, Gläubiger, Zwangsversteigerung
    Immobilienmakler
    Ein Immobilienmakler ist ein Vermittler beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien. Er berät seine Kunden, führt Besichtigungen durch und unterstützt bei der Vertragsabwicklung. Ein seriöser Makler verfügt über eine fundierte Ausbildung und Branchenkenntnisse.
    Verwandte Begriffe: Vermittlung, Provision, Exposé
    Sanierung
    Die Sanierung umfasst Maßnahmen zur Instandsetzung, Modernisierung oder Verbesserung eines Gebäudes. Eine umfassende Sanierung kann den Wert einer Immobilie steigern und den Wohnkomfort erhöhen.
    Verwandte Begriffe: Renovierung, Modernisierung, Instandhaltung

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Risiken birgt der Kauf einer Immobilie aus einer Konkursmasse?
      Der Kauf aus einer Konkursmasse kann mit rechtlichen Unsicherheiten verbunden sein. Es ist wichtig, die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen der Immobilie genau zu prüfen. Zudem können Gewährleistungsansprüche eingeschränkt sein.
    2. Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie?
      Die Rendite einer Immobilie berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzAbk.üglich aller Kosten (z.B. Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierung) dividiert durch den Kaufpreis. Eine höhere Rendite bedeutet eine attraktivere Investition.
    3. Was ist bei der Finanzierung einer Immobilie zu beachten?
      Bei der Finanzierung einer Immobilie sollten Sie verschiedene Angebote von Banken vergleichen und auf günstige Zinsen, flexible Tilgungsmöglichkeiten und eine lange Zinsbindung achten. Eine solide Eigenkapitalbasis reduziert das Risiko.
    4. Welche Rolle spielt die Lage einer Immobilie?
      Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor für ihre Wertentwicklung und Vermietbarkeit. Eine gute Lage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur, Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeiteinrichtungen sowie eine hohe Nachfrage aus.
    5. Was bedeutet "voll sanierter Altbau" genau?
      Eine "voll sanierte" Immobilie sollte in allen Bereichen (Heizung, Sanitär, Elektrik, Fenster, Dach) auf dem neuesten Stand sein. Lassen Sie sich die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen detailliert dokumentieren und prüfen Sie die Qualität der Ausführung.
    6. Wie finde ich einen seriösen Immobilienmakler?
      Ein seriöser Immobilienmakler verfügt über eine fundierte Ausbildung, langjährige Erfahrung und gute Referenzen. Er sollte transparent arbeiten, Sie umfassend beraten und Ihre Interessen vertreten. Achten Sie auf eine klare Provisionsvereinbarung.
    7. Was sind typische Nebenkosten beim Immobilienkauf?
      Typische Nebenkosten beim Immobilienkauf sind die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklerprovision. Diese Kosten können je nach Bundesland und Kaufpreis variieren und sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.
    8. Wie wichtig ist eine Bausubstanzprüfung vor dem Kauf?
      Eine Bausubstanzprüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen ist sehr wichtig, um versteckte Mängel und Schäden an der Immobilie aufzudecken. Dies kann vor unerwarteten Kosten bewahren und die Grundlage für Preisverhandlungen bilden.

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      Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie.

  2. Mietobjekt: Leerstand & Mietausfälle als Risiko!

    ich kenne die Lage und den Mietwohnungsmarkt dort nicht
    aber wenn ich "Mieteinnahmen" und "Schlaraffenland" höre, fällt mir als Realist sofort "Leerstand" und "Mietausfälle" ein ...
    Wenn nicht jetzt, dann vielleicht in Zukunft ... Jedenfalls ist das ein Hauptrisikofaktor.
    (Laienmeinung)

  3. Altbau-Finanzierung: Zinsen, Tilgung & Instandhaltung

    Ja klar ...
    Das die Mieteinnahmen über der Tilgung liegen, glaube ich gerne. Wären ja auch nur 9600,- die im ersten Jahr fällig wären (1 % Tilgung). Leider ist das nicht alles, was die Bank haben will. Da käme ja noch die Kleinigkeit von 38.000,- an Zinsen. um die Belastung zu Wuppen und noch die Notwendigen Instandhaltungen, Verwaltung etc. bezahlen zu können wäre wahrscheinlich Einnahmen in Höhe von min. 90.000,- p.a. notwendig. Bei 50 Einheiten wäre dies eine Mindestmiete von ca. 200,- je Monat.
    Da aber sicherlich nicht 100 % vermietet sein werden, sollten wohl an die 300,- bis 400,- veranschlagt werden, ob dabei dann was trotz der vielen Arbeit übrig bleibt ist fraglich.
    Ob diese Mieten in dem Objekt realisierbar sind, kann man nur vor Ort beurteilen.
    Das andere Problem wird sein, dass der Bank noch zusätzliche Sicherheiten fehlen werden. Normalerweise haben Vermieter bei dieser Objektgröße vorher schon andere, kleiner Objekte laufen, welche z.T. schon abgezahlt und damit als Sicherheit herhalten können.
    Gruß,
    Thomas

  4. Altbau-Finanzierung: Zinsen, Tilgung & Instandhaltung

    Ja klar ...
    Das die Mieteinnahmen über der Tilgung liegen, glaube ich gerne. Wären ja auch nur 9600,- die im ersten Jahr fällig wären (1 % Tilgung). Leider ist das nicht alles, was die Bank haben will. Da käme ja noch die Kleinigkeit von 38.000,- an Zinsen. um die Belastung zu Wuppen und noch die Notwendigen Instandhaltungen, Verwaltung etc. bezahlen zu können wäre wahrscheinlich Einnahmen in Höhe von min. 90.000,- p.a. notwendig. Bei 50 Einheiten wäre dies eine Mindestmiete von ca. 200,- je Monat.
    Da aber sicherlich nicht 100 % vermietet sein werden, sollten wohl an die 300,- bis 400,- veranschlagt werden, ob dabei dann was trotz der vielen Arbeit übrig bleibt ist fraglich.
    Ob diese Mieten in dem Objekt realisierbar sind, kann man nur vor Ort beurteilen.
    Das andere Problem wird sein, dass der Bank noch zusätzliche Sicherheiten fehlen werden. Normalerweise haben Vermieter bei dieser Objektgröße vorher schon andere, kleiner Objekte laufen, welche z.T. schon abgezahlt und damit als Sicherheit herhalten können.
    Gruß,
    Thomas

  5. Sanierter Altbau aus Konkursmasse: Vorsicht geboten!

    Sanierter Altbau, Konkursmasse
    Bei diesen beiden Begriffen würde ich erst mal hellhörig sein.
    Was wurde saniert, ist die Sanierung abgeschlossen, vollständig und im wesentlichen mängelfrei.
    Warum will die Bank oder der Insolvenzverwalter überhaupt verkaufen, wenn es sich um ein lohnendes Objekt handelt.
    Langfristige Vermietungssicherheit, siehe Beiträge der Vorredner.

  6. Immobilienkauf: Warum schlagen Interessenten nicht zu?

    Wenn man logisch denkt ...
    müssten sich doch die Interessenten um dieses "Schnäppchen" schlagen. Es gibt da ja auch Leute, welche genug Eigenkapital hätten, um so etwas aus der Portokasse zu kaufen.
    Wenn dem aber nicht so ist, dann mal drüber nachdenken.
    Zu anderen Fakten siehe Vorschreiber.

  7. Mietrendite Altbau: Ist die Miete wirklich realistisch?

    Wat ist denn da teuer?
    960.000 € bei 5 % Zinsen und 2 % Tilgung (unter dem dürfte nichts gehen) machen bei mir eine Mindestmiete (auf 50 WEAbk.) von 112 €/Monat.
    Das ist 1Zimmer-Saisonarbeiterbaracken-Miete, aber nicht hochwertig.
    Und wenn so viel Überdeckung da wär, hätt sich schon lange eine Schlange quer durch Stralsund gebildet  -  von Interessenten, die das Ding haben wollen => wg Riesenschnapp.

    Bitte erstmal am ausgestreckten Arm mit Kneifzange anfassen  -  und von einem Fachmann  -  z.B. Verwalter  -  auf "Echtheit" prüfen lassen.

  8. MFH Bilkenhagen: Verkehrswert vs. Verkaufspreis

    MFH in Bilkenhagen 9?
    Das hat einen Verkehrswert von 700 T€, und ist im Wiederholungstermin ab 350 T€ zu haben.
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Immobilienkauf in Top-Lage: Altbau-Investition – Chancen & Risiken

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um den Kauf eines sanierten Altbaus mit 50 Mieteinheiten in Stralsund für 960.000 €. Hauptpunkte sind die Finanzierbarkeit, das Risiko von Leerstand und Mietausfällen sowie die Frage, warum das Objekt aus einer Konkursmasse angeboten wird. Die Beiträge beleuchten die notwendigen Mieteinnahmen zur Deckung von Tilgung, Zinsen und Instandhaltung. Es wird auch der Verkehrswert des Objekts hinterfragt.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie die potenziellen Risiken bei Objekten aus Konkursmasse, wie im Beitrag Sanierter Altbau aus Konkursmasse: Vorsicht geboten! hervorgehoben. Eine sorgfältige Prüfung der Sanierungsarbeiten und der Vermietungssicherheit ist unerlässlich.

    🔴 Risiko: Die Finanzierung eines solchen Objekts ohne Eigenkapital birgt erhebliche Risiken. Wie im Beitrag Altbau-Finanzierung: Zinsen, Tilgung & Instandhaltung dargelegt, müssen neben der Tilgung auch Zinsen und Instandhaltungskosten berücksichtigt werden. Eine realistische Einschätzung der Mieteinnahmen ist entscheidend.

    📊 Fakten/Zahlen: Ein Beitrag Mietrendite Altbau: Ist die Miete wirklich realistisch? rechnet vor, dass bei den genannten Konditionen eine Mindestmiete von 112 € pro Monat und Einheit erforderlich wäre. Dies wirft die Frage auf, ob diese Miete in der gegebenen Lage realistisch ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Vor einem Immobilienkauf sollte man, wie im Beitrag Immobilienkauf: Warum schlagen Interessenten nicht zu? angedeutet, die Gründe für das fehlende Interesse anderer Investoren hinterfragen. Eine unabhängige Bewertung des Objekts und eine realistische Kalkulation der Rendite sind unerlässlich.

    ✅ Empfehlung: Es wird empfohlen, die Sanierung des Altbaus genau zu prüfen und die langfristige Vermietungssicherheit zu bewerten. Die Beiträge liefern wichtige Aspekte für die Entscheidungsfindung beim Immobilienkauf als Kapitalanlage.

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