Zuerst voraus, dass Nachstehendes nicht einfach bzw. u.U. sogar fast unmöglich sein wird, ahne ich. Dennoch suche ich nach Möglichkeiten oder Ideen, an die ich selbst vermutlich noch nicht dachte.
Meine Eltern möchten eine Zweitimmobilie (Bauernhaus) kaufen, an mich vermieten und später vererben. Das alte, aber solide Haus (alte Bundesländer) steht auf ca. 600 m² bebautem Land, direkt im Anschluss befinden sich 2 ha Wiese/Ackerland, die zum Hof gehören. Es ist lastenfrei. Eine Wohnung ist bereits ortsüblich grundrenoviert und kann sofort bezogen werden. Das Wohnhaus ist in gutem Zustand, außer kleineren Reparaturen ist mindestens in den nächsten 8-10 Jahren nichts zu machen, 75 % der Nebengebäude sind ebenfalls in mittlerem bis gutem Zustand, an 25 % müssten Sturmschäden repariert werden. Dies ist in Eigenleistung möglich. Das Haus liegt in einem beliebten Feriengebiet auf dem Land. VHB sind 50.000 €. Eine reelle, von mir tragbare Kaltmiete für die Wohnung liegt bei 300 €.
Meine Eltern haben eine große ETW im Wert von circa 150.000 € in Süddeutschland (Großstadtbereich), auf der sich noch eine Restschuld von ca. 20.000 € befindet. Mein Vater (68) ist selbständig (Ingenieur), bezieht feste 750 € Rente/Festgeldauszahlung pro Monat, hat noch circa 25.000 €/Jahr Einkommen und noch ausstehende Honorarforderungen aus bereits erbrachten Leistungen iHv circa 100 T €. Meine Mutter (69) bezieht eine feste Rente von 700 € im Monat, und hat nochmals 1.000 € Einkünfte aus einem Angestelltenverhältnis. Diverse Kredite im Privatbereich (Auto, Dispo) sowie Geschäftskredite müssen bedient werden und sollen auch nicht umgeschuldet werden. Wie bei vielen Selbständigen ist die Schufa meiner Eltern nicht restlos "sauber". Bausparverträge liegen nicht vor.
Monatlich stünden also circa 2500 € fest zur Verfügung, nach großzügigem Abzug der Fixkosten und Lebenshaltung bleiben circa 500 € übrig. Hinzu käme die Mieteinnahme von 300 €. Zusätzlich wäre ich bereit, eine Risikoversicherung in Kaufpreishöhe abzuschließen, um ggfs. die Mieteinnahmen abzusichern, sollte mir etwas passieren. Eigenkapital ließe sich voraussichtlich iHv 5.000 € aufbringen. Ich selbst bin ebenfalls selbständig und werde erst mittelfristig (in 5-6 Jahren) finanziell in der Lage sein, etwas beizutragen.
Die monatliche Belastung sollte in etwa in Höhe der Miete liegen, unsere Berechnungen legen das auch in den Bereich des Möglichen. Jährliche Sonderzahlungen iHv 5-10 %, später evtl. mehr, für einen schnellen Abtrag des Kredits, wären wünschenswert.
Die Frage ist natürlich die, ob es Banken gibt, die bereit wären, sich hierauf einzulassen. Als Alternative war unsererseits auch ein Mietkauf in Form eines privaten Darlehens oder eine Leibrente angedacht.
Wie hoffnungslos ist der Fall? Irgendwelche weiteren Ideen oder Alternativen?
Zweitimmobilie finanzieren: Mietkauf, Leibrente & Alternativen für Bauernhaus?
BAU-Forum: Baufinanzierung
Zweitimmobilie finanzieren: Mietkauf, Leibrente & Alternativen für Bauernhaus?
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Die Finanzierung einer Zweitimmobilie, insbesondere eines Bauernhauses zur Vermietung an die eigenen Kinder, ist komplex und hängt von vielen Faktoren ab. Ich sehe folgende Möglichkeiten:
- Bankdarlehen: Klassische Finanzierung, bei der die Bank das Objekt beleiht. Hier spielen die Bonität der Eltern (Einkommen, Schufa) und der Wert des Objekts eine entscheidende Rolle.
- Mietkauf: Eine Vereinbarung, bei der ich das Objekt über die Miete abbezahle und es später kaufe. Dies kann eine Alternative sein, wenn die Bankfinanzierung schwierig ist.
- Leibrente: Die Eltern verkaufen das Objekt und erhalten im Gegenzug eine monatliche Rente. Dies kann sinnvoll sein, wenn die Eltern Kapital freisetzen möchten.
- Eigenkapital: Der Einsatz von Eigenkapital reduziert die benötigte Kreditsumme und verbessert die Konditionen.
👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, ein ausführliches Beratungsgespräch mit einem unabhängigen Finanzberater zu führen, um die individuell beste Lösung zu finden. Dabei sollten alle finanziellen Aspekte und Risiken berücksichtigt werden.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Mietkauf
- Eine Form des Immobilienerwerbs, bei der der Käufer die Immobilie zunächst mietet und später kauft. Ein Teil der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet.
Verwandte Begriffe: Ratenkauf, Immobilienfinanzierung, Kaufoption - Leibrente
- Eine Vereinbarung, bei der der Verkäufer einer Immobilie im Gegenzug eine lebenslange Rente erhält. Die Höhe der Rente hängt vom Wert der Immobilie und der Lebenserwartung des Verkäufers ab.
Verwandte Begriffe: Immobilienrente, Verrentung, Altersvorsorge - Schufa
- Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) ist eine Wirtschaftsauskunftei, die Daten über die Kreditwürdigkeit von Personen speichert. Ein negativer Schufa-Eintrag kann die Kreditvergabe erschweren.
Verwandte Begriffe: Bonität, Kreditwürdigkeit, Auskunftei - Eigenkapital
- Das Kapital, das der Käufer selbst in die Finanzierung einbringt. Eigenkapital reduziert die benötigte Kreditsumme und senkt das Risiko für die Bank.
Verwandte Begriffe: Anzahlung, Ersparnisse, Vermögen - Bonität
- Die Fähigkeit einer Person, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Eine gute Bonität ist wichtig für die Kreditvergabe.
Verwandte Begriffe: Kreditwürdigkeit, Zahlungsfähigkeit, Schufa - Grunderwerbsteuer
- Eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie anfällt. Die Höhe der Steuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
Verwandte Begriffe: Nebenkosten, Immobilienkauf, Steuer - Immobilienfinanzierung
- Die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie durch einen Kredit. Die Zinsen und Konditionen hängen von der Bonität des Käufers und dem Wert der Immobilie ab.
Verwandte Begriffe: Hypothek, Darlehen, Kredit
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Welche Vorteile bietet ein Mietkauf?
Ein Mietkauf ermöglicht den Erwerb einer Immobilie auch ohne sofortiges Eigenkapital. Die Mietzahlungen werden teilweise auf den Kaufpreis angerechnet. Allerdings sind die Zinsen oft höher als bei einem klassischen Bankdarlehen. - Was ist eine Leibrente und wie funktioniert sie?
Bei einer Leibrente verkauft man seine Immobilie und erhält im Gegenzug eine lebenslange monatliche Rente. Die Höhe der Rente hängt vom Wert der Immobilie, dem Alter des Verkäufers und der Lebenserwartung ab. - Welche Risiken birgt die Vermietung an die eigenen Kinder?
Es kann zu Konflikten kommen, wenn es um Mietzahlungen oder Reparaturen geht. Zudem sind steuerliche Aspekte zu beachten, insbesondere wenn die Miete unter dem ortsüblichen Niveau liegt. - Wie wirkt sich ein negativer Schufa-Eintrag auf die Finanzierung aus?
Ein negativer Schufa-Eintrag erschwert die Kreditvergabe erheblich. Banken prüfen die Bonität sehr genau und lehnen Kredite bei negativen Einträgen oft ab. - Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei der Finanzierung?
Eigenkapital reduziert die benötigte Kreditsumme und senkt das Risiko für die Bank. Dadurch verbessern sich die Konditionen (Zinsen) und die Chancen auf eine Kreditzusage steigen. - Was ist bei der Bewertung einer Immobilie zu beachten?
Die Bewertung sollte durch einen unabhängigen Gutachter erfolgen. Dabei werden Lage, Zustand, Größe und Ausstattung der Immobilie berücksichtigt. Eine realistische Bewertung ist wichtig für die Finanzierung. - Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Zu den Nebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gerichtskosten für die Eintragung ins Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision. Diese Kosten sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden. - Wie kann ich meine Bonität verbessern?
Eine pünktliche Zahlung von Rechnungen und Krediten ist wichtig. Vermeiden Sie unnötige Kredite und Dispokredite. Ein regelmäßiges Einkommen und ein fester Arbeitsplatz wirken sich positiv aus.
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Schenkung, Erbvorbezug und andere Möglichkeiten, Kinder beim Immobilienerwerb zu unterstützen. - Steuerliche Aspekte der Vermietung an Angehörige
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Welche staatlichen Förderprogramme es für den Immobilienkauf gibt.
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Nebenkosten finanzieren: EK-Bedarf & monatliche Belastung
EK für Nebenkosten
und sonst 50.000 X (8+1) /1200 = 375 € monatliche Belastung für den schlimmsten Fall Zinsen = 8 %, Tilgung = 1 %, sehe höchstens in der Selbständigkeit das Problem, habt Ihr schon mal mit der Hausbank darüber gesprochen (von mir aus auch, ohne das Objekt zu bennen)?! -
Finanzierung Bauernhaus: Mietkauf/Leibrente – Risikofaktoren
Nein bisher haben wir noch nicht angefragt da ...
Nein, bisher haben wir noch nicht angefragt, da wir noch überlegen dem Verkäufer zuerst einen Mietkauf- / Leibrentenvorschlag zu unterbreiten.
Als potentielle Negativa sehen wir derzeit:- das gehobene Alter meiner Eltern
- die Selbständigkeit meines Vaters
- die leicht "scheckige" Schufa
- die derzeit sehr restriktive Kreditvergabepraxis
- das Alter des Objekts
Positiv zu werten sein dürfte, dass der Kredit - egal wie und so hart das klingt - abgesichert wäre. Stürben beide vor Ende der Tilgung, träte eine der beiden Immobilien (voraussichtlich die ETW, da meine Schwester und ich erben und teilen müssen) als Sicherheit für den Restbetrag ein und 2 ha + Haus sind ebenfalls nicht völlig wertfrei.
Würde ich - als fester Mieter (und damit Einkommensquelle) - verunfallen/ableben, dann stünde meiner Familie die Risiko-LVAbk. zu, das Haus wäre sofort abzahlbar und somit sogar lastenfrei und in Ruhe wiederveräußerbar.
Natürlich sehen wir auch (sonst käme der Gedankengang des Kaufs gar nicht erst auf), dass bei 50.000 € KP im schlimmsten Fall dennoch eine so geringe Rate (eben jene 375,-) anfiele, dass sie ggfs. von jedem in der Familie auch einzeln geleistet werden könnte.
Nur wurde vor kurzem einem Geschäftspartner meines Vaters (ähnlich gestellt) ein Verbraucherkredit (PKW und größere Reise) abgelehnt, mit dem Hinweis auf sein Alter. -
Bauernhaus Finanzierung: Honorarforderungen als Lösung?
Warum so ums Eck konstruiert?
Alleine durch die Eintreibung der Honorarforderungen kann das Objekt doch schon finanziert werden.
Sie haben zwar viel geschrieben, aber anfangen kann man damit im Allgemeinen nix. Es entsteht lediglich der Eindruck, dass es überall eng zuzugehen scheint, obwohl eigentlich Geld vorhanden sein müsste.
Welche Rolle spielen eigentlich Sie?
Warum Mietkauf für ein "scheinbares" Schnäppchen von "nur" 50000 €. Da stehen doch schon Leute Schlange, die das Geld in der Hosentasche mit rumtragen.
Einfacher Weg: Geld eintreiben, Haus kaufen, Sohn schenken. -
Bauernhaus: Leibrente/Mietkauf ausgeschlossen – Finanzierung nötig
Hallo Leibrente und Mietkauf scheiden aus wie wir ...
Hallo,
Leibrente und Mietkauf scheiden aus, wie wir mittlerweile in Erfahrung brachten. Wir sind also auf eine Finanzierung angewiesen.
Bzgl. der Honorarforderung, die wird schon seit über einem Jahr beigetrieben, aber der deutsche Staat hat leider weitaus bessere Möglichkeiten Derartiges zu verschleppen, als der Privatmensch und Beamte haben einen sehr langen Atem. Schön wäre es wenn es so einfach wäre, wie Sie denken. Da beißen momentan noch ganz andere in der Baubranche in die Tischkanten ...
Richtig, wir haben um das Haus Mitbewerber, aber Schlange steht in Deutschland keiner, egal wie günstig, zumindest hier nicht. "Schnäppchen" sind relativ, wer bereit ist für ein großes, landwirtschaftliches Grundstück auf modernen Komfort zu verzichten und keinen vollmodernisierten Hof oberhalb der 500 T-Grenze, für den ist so etwas durchaus ein Schnäppchen.
Und wie ich bereits sagte, ich wäre Mieter des Hauses, sofern es finanziert werden kann. Nicht in jeder Familie werden derartige Summen/Vermögen "einfach so" verschenkt. -
Immobilienkredit: Altersgrenze & fehlende Sicherheiten – Alternativen?
Muss Witzgall zustimmen die geschilderte Konstruktion wirkt etwas ...
Muss Witzgall zustimmen, die geschilderte Konstruktion wirkt etwas eigen. Ohne dass es mich etwas anginge: Banken sind keine Wohltätigkeitsinstitute, leider, und daher ist es für jeden absolut nachvollziehbar, dass einem knapp 70 jährigen kein Konsumkredit mehr gegeben wird. Ein zwischen 2000 bis 2002 geborener Junge hat eine statistische Lebenserwartung von 75,4 Jahren, das Bedarf dann wohl keiner weiteren Erklärung, warum eine Bank keinen ungesicherten Konsumkredit auslegt. Bei Immokrediten sieht das allerdings anders aus, die Absicherung erfolgt durch die Immobilie - aber dann bekommen aller Wahrscheinlichkeit nach Sie selbst die besseren Konditionen als Ihre (selbständigen) etwas älteren Eltern.
Wenn's den nun unbedingt durch die Eltern finanziert sein soll (Steuerliche Gründe können bei dem genannten selbständigen Einkommen eigentlich nicht das ausschlaggebende Motiv sein), könnten diese doch eine Hypothek auf ihre "Erstimmobilie" aufnehmen, und damit die Neuimmobilie finanzieren, ggf. Rest durch Sie selbst. Im Falle des zu erwartenden Ablebens während der Tilgungsphase könnte die Bank dieses Darlehen dann durch Verwertung der Erstimmobilie bedienen, und die (= Ihre) Zweitimmobilie bleibt unbelastet.
Bei Vermögen (auch wenn's "nur" ein Haus ist) und zunehmenden Alter sollten Sie/ihre Eltern auf jeden Fall RECHTZEITIG über Schenkung und Nutzung der Freibeträge nachdenken. Sie erben Vermögen und Verbindlichkeiten - nicht vergessen. Lassen Sie sich doch einfach entsprechend beraten (Steuerberater, vernünftiger Vermögensberater, ggf. auch Bank). Ohne weitere Informationen, ob z.B. eine eigenen Finanzierung durch Sie wegen irgendwelcher Sozialhilfeproblematik oder so nicht angeraten ist, kann niemand ihnen von der Ferne raten. Aber auch bei einer "Sozialhilfeproblematik" (tut mir leid, mir fällt kein besseres Wort ein, halt wenn aus welchem Grund auch immer ein "eigenes" Vermögen nicht ratsam ist) kommt das Erwachen über kurz oder lang, wenn die Eltern ableben, und daher sich lieber beizeiten damit auseinandersetzen. -
Kreditaufnahme: Selbstständigkeit als Hindernis – Alternativen prüfen
Es gibt verschiedene Gründe warum man selbst definitiv ...
Es gibt verschiedene Gründe, warum man selbst definitiv keine Finanzierung in Aussicht stehen haben kann, dazu braucht es keineswegs eine "Sozialhilfeproblematik". z.B. könnte Derjenige selbst selbständig sein und bereits einen Unternehmenskredit am Laufen haben und bedienen sein, bei dem sich die Aufnahme weiterer Darlehen - noch dazu ohne "immobile" Sicherheiten - von allein verbietet.
Das Ganze hilft jedoch deutlichst nicht weiter, denn ich erhoffte mir konkrete Tipps z.B. in Bezug auf Banken, die auch mit älteren Kreditnehmern Geschäfte abzuwickeln bereit sind, und nicht irgendwelche Spekulationen oder Kommentare in Richtung "für Sie ist es einfacher". Wenn dem so wäre, würde ich hier kaum fragen. 🙂 -
Bankfragen zur Finanzierung: Einkommen, Außenstände & Alternativen
Warum und wieso?
Genau das werden Sie ja auch von den Banken gefragt werden.
Warum nimmt denn Ihr Sohn den Kredit nicht selbst auf etc.
Warum versuchen Sie nicht Ihre Außenstände einzutreiben.
Vermutet man vielleicht einen (lässigen) Umgang in kaufmännischen Dingen bzw. mit rechtlichen Folgen (Fristversäumnis etc.)
Für die Banken ist ein erfolgreicher Unternehmer jemand der nicht kommt und um 50000 € nachsucht. Da werden alle über einen kam gezogen, dass brauchen Sie nicht persönlich zu nehmen.
Das können Sie auch in den Beiträgen von Selbständigen im Archiv nachlesen.
Sie können doch nicht hier für Ihren speziellen Fall Allerweltsantworten erwarten. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Zweitimmobilie finanzieren: Mietkauf, Leibrente oder Bankkredit?
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Finanzierung eines Bauernhauses als Zweitimmobilie. Mietkauf und Leibrente scheiden aus, wodurch ein Immobilienkredit notwendig wird. Hindernisse sind das Alter der Eltern, Selbstständigkeit und Schufa-Einträge. Alternativ wird die Eintreibung von Honorarforderungen diskutiert.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Immobilienkredit: Altersgrenze & fehlende Sicherheiten – Alternativen? wird darauf hingewiesen, dass Banken keine Konsumkredite an ältere Personen vergeben und Sicherheiten benötigen.
💰 Zusatzinfo: Der Beitrag Nebenkosten finanzieren: EK-Bedarf & monatliche Belastung thematisiert die Berechnung des Eigenkapitalbedarfs und die monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung.
📊 Zusatzinfo: Die restriktive Kreditvergabepraxis und das Alter des Objekts werden im Beitrag Finanzierung Bauernhaus: Mietkauf/Leibrente – Risikofaktoren als potentielle Negativa für die Immobilienfinanzierung genannt.
👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, das Gespräch mit der Hausbank zu suchen, um die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung zu prüfen. Alternativ sollte die Eintreibung der Honorarforderungen forciert werden, wie im Beitrag Bauernhaus Finanzierung: Honorarforderungen als Lösung? vorgeschlagen.
✅ Handlungsempfehlung: Prüfen Sie, ob eine Hypothek auf die Erstimmobilie möglich ist, um die Finanzierung der Zweitimmobilie (Bauernhaus) zu sichern. Dies kann im Gespräch mit der Bank erörtert werden.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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