Schuldzinsenabzug & Abschreibung trotz Eigenheimzulage? Berechnung für Vermietung

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Ich beurteile die Situation wie folgt: Da Sie vor 2001 ein 3-Familienhaus gebaut haben und Eigenheimzulage erhalten haben, sind bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einige Besonderheiten zu beachten.

Schuldzinsenabzug: Schuldzinsen sind grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig, sofern sie mit der Vermietung und Verpachtung in Verbindung stehen. Da Sie das Haus teilweise vermieten, können Sie die entsprechenden Schuldzinsen anteilig geltend machen. Der nicht vermietete Teil (die von Ihrem Sohn unentgeltlich bewohnte Wohnung) ist steuerlich anders zu behandeln.

Abschreibung (AfA): Für vermietete Gebäude können Sie die Abschreibung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Bei Gebäuden, die vor 2001 errichtet wurden, beträgt die lineare AfA in der Regel 2% pro Jahr. Die Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, abz^Abk.üglich des Bodenwertes. Auch hier gilt: Nur der auf die vermieteten Wohnungen entfallende Teil kann abgeschrieben werden.

Wohnung des Sohnes: Da Ihr Sohn unentgeltlich in einer der Wohnungen wohnt, können Sie für diesen Teil des Hauses keine Werbungskosten (wie Schuldzinsen oder AfA) geltend machen. Es handelt sich hierbei um eine private Nutzung.

Jahresmitte: Falls sich die Nutzungsverhältnisse im Laufe des Jahres geändert haben (z.B. Vermietung beginnt erst im Laufe des Jahres), müssen die Schuldzinsen und die AfA zeitanteilig berechnet werden.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, die genaue Berechnung der abzugsfähigen Schuldzinsen und der AfA von einem Steuerberater oder einem Fachmann für Immobilienbesteuerung durchführen zu lassen, um Fehler zu vermeiden und alle steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die steuerliche Behandlung von Schuldzinsen und Abschreibungen bei einem Mehrfamilienhaus mit gemischter Nutzung (fremdvermietet, unentgeltliche Überlassung an Angehörige) und parallel bezogener Eigenheimzulage. Die Kernfrage ist, ob und in welchem Umfang Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn für eine Wohnung die Eigenheimzulage gewährt wird.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Annahme des Fragestellers richtig, dass bei vollständiger Vermietung die vollen Schuldzinsen und die lineare Abschreibung von 2,5 % p.a. als Werbungskosten abziehbar sind. Dies gilt jedoch nur für die tatsächlich zu fremden Wohnzwecken vermieteten Einheiten.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass die Werbungskosten "voll" geltend gemacht werden können, ist irreführend. Die unentgeltliche Überlassung an den Sohn stellt keine Einkunftserzielung dar. Daher sind die auf diese Wohnung entfallenden Aufwendungen (Schuldzinsen, Abschreibung) nicht als Werbungskosten abziehbar, da keine Einkünfte erzielt werden. Die Eigenheimzulage ist ein separater, begünstigender Tatbestand, der die Abziehbarkeit der Werbungskosten für die vermieteten Einheiten nicht einschränkt.

➕ Ergänzung: Die Aufteilung der Gesamtkosten (Schuldzinsen, Abschreibung, Nebenkosten) muss nach dem Verhältnis der Wohnflächen erfolgen. Die auf die vom Sohn genutzte Wohnung entfallenden Kosten sind privat veranlasst und nicht abziehbar. Ein Wechsel zur Vermietung im Laufe des Jahres (z.B. Auszug des Sohnes zur Jahresmitte) führt zu einer zeitanteiligen Aufteilung: Für den Zeitraum der unentgeltlichen Überlassung sind die Kosten nicht abziehbar, ab dem Zeitpunkt der Vermietung sind sie als Werbungskosten zu berücksichtigen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie eine exakte Flächenberechnung erstellen und die Gesamtkosten (Schuldzinsen, Abschreibung, laufende Kosten) nach dem Verhältnis der vermieteten zur selbstgenutzten/unentgeltlich überlassenen Fläche aufteilen. Führen Sie ein Fahrtenbuch für die Aufteilung der Schuldzinsen, falls das Darlehen nicht getrennt für die einzelnen Einheiten aufgenommen wurde. Konsultieren Sie einen Steuerberater, um die korrekte Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie die Auswirkungen eines Nutzungswechsels (z.B. Auszug des Sohnes) im Detail zu klären. Nur so können Sie steuerliche Fallstricke vermeiden und die Werbungskosten optimal geltend machen.

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Der Sachverhalt betrifft die steuerliche Behandlung von Werbungskosten bei einer gemischt genutzten Immobilie, bei der ein Teil selbst genutzt (mit Eigenheimzulage) und ein Teil vermietet wird – ein klassischer Fall der Aufteilungspflicht nach § 9 Abs. 1 Satz 3 EStG.

🔴 Gefahr: Die Eigenheimzulage ist seit 2006 vollständig abgeschafft; ihre Gewährung vor 2006 war an strenge Voraussetzungen geknüpft – insbesondere die ausschließliche Eigenbedarfsnutzung des geförderten Teils. Eine gleichzeitige Vermietung oder unentgeltliche Überlassung an Dritte (auch an Familienangehörige) führt regelmäßig zur Rückforderung der Zulage oder zur Steuerhinterziehung, wenn die Voraussetzungen nicht lückenlos nachweisbar waren.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass die Eigenheimzulage noch aktuell oder nachträglich beansprucht werden kann, ist rechtlich falsch: Sie war nur bis zum 31.12.2005 gewährt und nur für vor dem 01.01.2002 begonnene Bauvorhaben – aber stets unter dem Vorbehalt der ausschließlichen Eigenbedarfsnutzung des geförderten Wohnraums. Die unentgeltliche Nutzung durch den Sohn stellt keine zulässige Eigenbedarfsnutzung im Sinne der damaligen Zulagenverordnung dar, wenn der Sohn nicht im Haushalt der Eltern lebte oder kein steuerlicher Unterhaltsanspruch bestand.

➕ Ergänzung: Für die steuerliche Vermietungserklärung gilt: Die Werbungskosten (Zinsen, Abschreibung, Instandhaltung) sind grundsätzlich nur für den vermieteten Anteil abziehbar. Der selbst genutzte Teil (auch bei unentgeltlicher Überlassung) ist steuerlich nicht erfasst – und führt zu einer anteiligen Sperrung der Abschreibung und Zinsen gemäß § 21 Abs. 3 EStG, da die Nutzung nicht entgeltlich erfolgt.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass nach Auszug des Sohns die Werbungskosten 'voll' geltend gemacht werden dürften, ist irreführend: Die Abschreibung ist nur auf den vermieteten Anteil anwendbar; der frühere Eigenheimzulagenbezug hat keine nachträgliche 'Freigabe' der Kosten zur Folge – vielmehr bleibt die steuerliche Aufteilung an der tatsächlichen Nutzungsstruktur orientiert.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Annahme, dass Schuldzinsen und Abschreibung bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar sind, ist korrekt – jedoch nur für den tatsächlich vermieteten Anteil und unter Ausschluss aller Kostenanteile, die dem steuerlich nicht erfassten Eigenbedarf zuzuordnen sind.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen steuerlich zugelassenen Steuerberater oder einen zertifizierten Immobilien-Sachverständigen mit der Prüfung der historischen Eigenheimzulagen-Beantragung, der korrekten Nutzungsanteilsberechnung (Fläche, Zeit, Nutzung) und der steuerlichen Nachversteuerung – insbesondere vor dem Hintergrund möglicher Rückforderungsansprüche oder steuerlicher Risiken aus der unzulässigen Zulageninanspruchnahme.