Vermietung an Angehörige: Steuerliche Änderungen durch Rot-Grün – Was Vermieter wissen müssen?

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Die geplante Änderung im Koalitionsvertrag von Rot-Grün, die die steuerliche Anerkennung der Vermietung an Angehörige an eine Miete von mindestens 75 % der ortsüblichen Miete knüpft, ist für Vermieter relevant. Bisher reichten 50 %.

Wichtig: Diese Änderung betrifft die steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung. Wenn die Miete unter 75 % der ortsüblichen Miete liegt, können die Aufwendungen möglicherweise nicht mehr vollumfänglich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Ich empfehle, die genauen Formulierungen im Koalitionsvertrag zu prüfen und sich bei einem Steuerberater oder einem Fachanwalt für Steuerrecht über die konkreten Auswirkungen beraten zu lassen.

👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie Ihre Mietverträge mit Angehörigen und passen Sie diese gegebenenfalls an, um die steuerlichen Vorteile weiterhin nutzen zu können. Konsultieren Sie einen Steuerberater, um die optimale Vorgehensweise zu ermitteln.

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Der Sachverhalt beschreibt die bisherige steuerliche Regelung zur Vermietung an Angehörige, bei der eine Miete von mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichte, um Werbungskosten in voller Höhe geltend machen zu können. Der Nutzer bezieht sich auf einen Presseartikel, der eine mögliche Anhebung dieser Grenze auf 75 Prozent im Rahmen eines rot-grünen Koalitionsvertrags thematisiert. Diese Information ist jedoch mit Vorsicht zu genießen, da es sich um eine politische Absichtserklärung handelt, die nicht zwangsläufig Gesetz wird.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Darstellung der bisherigen Rechtslage ist korrekt. Nach § 21 EStG und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) lag die Grenze für die sogenannte "Totalüberschussprognose" tatsächlich bei 50 Prozent der ortsüblichen Miete. Bei Unterschreitung dieser Grenze drohte die Annahme einer Liebhaberei mit der Folge, dass keine Werbungskosten abgezogen werden konnten.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass eine Miete von 50 Prozent ausreicht, um die Kosten "steuerlich geltend machen zu können", ist vereinfacht. Tatsächlich musste bei einer Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete eine Prognose erstellt werden, ob auf Dauer ein positives steuerliches Ergebnis erzielt wird. Erst ab 66 Prozent (bzw. 75 Prozent nach neuerer Rechtsprechung) galt die Vermietung ohne weitere Prüfung als steuerlich anzuerkennende Einkunftserzielungsabsicht.

➕ Ergänzung: Die im Koalitionsvertrag von SPD und Grünen (2021) erwähnte Anhebung auf 75 Prozent ist bisher nicht umgesetzt worden. Es gibt keine aktuellen Gesetzesentwürfe oder Verlautbarungen des Bundesfinanzministeriums, die eine solche Änderung konkret vorsehen. Vermieter sollten sich daher auf die aktuelle Rechtslage stützen, die durch das Jahressteuergesetz 2022 und die BFH-Rechtsprechung vom 9. Juli 2021 (IX R 20/20) geprägt ist. Danach liegt die Grenze für die vereinfachte Anerkennung bei 66 Prozent der ortsüblichen Miete, bei Unterschreitung ist eine Einzelfallprüfung erforderlich.

👉 Handlungsempfehlung: Vermieter sollten sich nicht auf unbestätigte politische Ankündigungen verlassen, sondern die aktuell geltende Rechtslage anwenden. Bei Vermietung an Angehörige empfiehlt es sich, einen steuerlichen Fachberater zu konsultieren, um die korrekte Mietpreisgrenze zu ermitteln und die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten sicherzustellen. Zudem sollte der Mietvertrag schriftlich abgefasst sein und einem Fremdvergleich standhalten.

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Der Sachverhalt bezieht sich auf eine geplante steuerliche Änderung im Mietrecht, konkret auf die Mindestmiet-Höhe bei Vermietung an nahe Angehörige, die im Rot-Grünen Koalitionsvertrag erwogen wurde. Aktuell gilt nach § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG, dass eine Miete von mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht, um die Vermietung als steuerlich wirksame Einkunftsquelle zu qualifizieren – nicht 50 %, wie im Beitrag fälschlich behauptet wird.

⚠️ Korrektur: Die Behauptung, 50 % der ortsüblichen Miete reichten bisher aus, ist unzutreffend und könnte zu schwerwiegenden steuerlichen Fehleinschätzungen führen. Bereits seit 2015 gilt die 66-%-Regelung für Verträge mit nahestehenden Personen (z. B. Eltern, Kinder, Geschwister), sofern keine besonderen Umstände vorliegen.

➕ Ergänzung: Der Koalitionsvertrag 2021–2025 enthält tatsächlich eine Absichtserklärung zur Anhebung der Mindestmietquote auf 75 %, jedoch wurde bislang (Stand 2024) kein Gesetzesentwurf verabschiedet oder in Kraft gesetzt. Solange keine Rechtsänderung erfolgt ist, bleibt die 66-%-Grenze maßgeblich.

🔴 Gefahr: Eine Miete unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete führt regelmäßig zur steuerlichen Nichtanerkennung der Vermietung – sämtliche Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Instandhaltung) werden dann nicht abzugsfähig, und die Einkünfte können als steuerfreie Privatvermögensverwaltung eingestuft werden, was bei späterem Verkauf steuerliche Nachteile nach sich ziehen kann.

🔴 Gefahr: Fehlende Dokumentation der ortsüblichen Vergleichsmiete (z. B. durch Mietspiegel, Gutachten oder vergleichbare Mietverträge) birgt das Risiko einer nachträglichen steuerlichen Hinterziehungsfeststellung durch das Finanzamt, insbesondere bei Prüfungen.

✅ Zustimmung: Die Sorge um steuerliche Unsicherheit bei Angehörigenvermietungen ist durchaus berechtigt – hier besteht ein hohes Risiko für formelle und materielle Fehler, da das Finanzamt solche Verträge besonders intensiv prüft.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Abschluss eines Mietvertrags mit Angehörigen unbedingt einen steuerlich zertifizierten Berater oder Steuerfachanwalt, der die aktuelle Rechtslage prüft, die ortsübliche Vergleichsmiete dokumentiert und den Vertrag steueroptimal gestaltet – insbesondere vor dem Hintergrund möglicher zukünftiger Gesetzesänderungen.