Eigenheimzulage bei Hauskauf vom Vater: Renovierungskosten & Kreditberücksichtigung?

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Ich verstehe, dass Sie ein Haus von Ihrem Vater gekauft haben und es renovieren möchten. Bezüglich der Eigenheimzulage ist es wichtig zu wissen, dass diese in Deutschland für Erwerbe nach dem 31.12.2005 nicht mehr gewährt wird. Da Sie von einem bestehenden Kredit sprechen, gehe ich davon aus, dass der Erwerb vor diesem Datum stattfand.

Für die Berechnung der Eigenheimzulage wird in der Regel der bestehende Kredit berücksichtigt, sofern er im Zusammenhang mit dem Erwerb des Hauses steht. Ob ein zusätzlicher Kredit für die Renovierung berücksichtigt wird, hängt von den genauen Bestimmungen und der Auslegung des Finanzamtes ab. Es ist entscheidend, dass die Renovierungskosten klar dem Wohnraum zugerechnet werden können.

👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich direkt mit Ihrem Finanzamt in Verbindung zu setzen oder einen Steuerberater zu konsultieren, um eine verbindliche Auskunft zu erhalten. Bringen Sie alle relevanten Unterlagen mit, insbesondere Kaufvertrag, Kreditverträge und Nachweise über die Renovierungskosten.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die steuerliche Behandlung der Eigenheimzulage (Eigenheimrente/Wohn-Riester) bei einem Hauskauf vom Vater mit übernommenen und neuen Krediten. Der Fragesteller hat das Haus vom Vater erworben und plant Renovierungs- und Umbauarbeiten, um es selbst zu nutzen. Die Aussage des Finanzamts, dass nur der bestehende Kredit, nicht aber der neue Kredit für die Eigenheimzulage berücksichtigt wird, ist grundsätzlich korrekt, jedoch mit wichtigen Einschränkungen.

✅ Zustimmung: Die Kernaussage des Finanzamts ist zutreffend: Die Eigenheimzulage (Wohn-Riester) wird nur für Darlehen gewährt, die zur Anschaffung oder Herstellung einer selbstgenutzten Immobilie dienen. Ein bestehender Kredit, der vom Vater übernommen wurde, kann als Anschaffungskosten gelten, sofern er nachweislich für den ursprünglichen Erwerb oder die Herstellung des Hauses verwendet wurde.

⚠️ Korrektur: Die pauschale Aussage, dass ein neuer Kredit nicht berücksichtigt wird, weil kein neuer Wohnraum geschaffen wird, ist zu undifferenziert. Nach § 92a EStG kann die Eigenheimzulage auch für Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen gewährt werden, wenn diese zu einer wesentlichen Verbesserung des Wohnstandards führen oder die energetische Qualität verbessern. Entscheidend ist, ob die Maßnahmen als Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten zu qualifizieren sind.

➕ Ergänzung: Der Fragesteller sollte prüfen, ob die geplanten Umbau- und Renovierungsarbeiten die Voraussetzungen für eine Begünstigung erfüllen. Dazu zählen insbesondere Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen (z.B. neue Heizungsanlage, Dachsanierung, Modernisierung von Bad oder Küche). Reine Instandhaltungs- oder Schönheitsreparaturen sind dagegen nicht förderfähig. Zudem muss der neue Kredit zweckgebunden für diese förderfähigen Maßnahmen aufgenommen werden.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die geplanten Renovierungs- und Umbauarbeiten von einem Fachanwalt für Steuerrecht oder einem Steuerberater prüfen, ob sie als förderfähige Herstellungskosten gelten. Reichen Sie beim Finanzamt einen detaillierten Kostenplan ein und beantragen Sie eine verbindliche Auskunft zur steuerlichen Behandlung des neuen Kredits. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie die Eigenheimzulage korrekt in Anspruch nehmen und keine steuerlichen Nachteile erleiden.

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Die Eigenheimzulage wurde zum 1. Januar 2006 endgültig abgeschafft und durch die Wohnungsbauprämie sowie die Arbeitnehmersparzulage ersetzt – eine aktuelle Inanspruchnahme ist daher grundsätzlich ausgeschlossen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass ein Kredit für die Eigenheimzulage relevant sein könnte, beruht auf einem veralteten Rechtsstand; die Förderung existiert seit über 18 Jahren nicht mehr und kann weder für bestehende noch für neue Kredite beantragt werden.

➕ Ergänzung: Bei einem Hauskauf vom Verwandten (z. B. Vater) besteht zudem steuerrechtlich das Risiko einer verdeckten Schenkung, wenn der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert liegt – dies kann zu Nachzahlungen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer führen.

🔴 Gefahr: Die Annahme, ein Kredit könne die Förderfähigkeit beeinflussen, birgt die Gefahr einer falschen steuerlichen Einschätzung – insbesondere bei der Einkommensteuererklärung, wo ungerechtfertigte Angaben zu einer steuerlichen Risikolage führen können.

➕ Ergänzung: Für aktuelle Förderungen kommen u. a. die KfW-Programme (z. B. 153 für altersgerechten Umbau oder 159 für energetische Sanierung), die BAFA-Förderung für Heizungsoptimierung oder die steuerliche Handwerkerleistungspauschale in Betracht – jedoch nicht die abgeschaffte Eigenheimzulage.

✅ Zustimmung: Die Aussage der Finanzbehörde, dass kein neuer Wohnraum geschaffen wird, ist sachlich korrekt – doch sie ist irrelevant, da die Förderung nicht mehr existiert und somit keine Kreditberücksichtigung mehr stattfindet.

👉 Handlungsempfehlung: Konsultieren Sie unverzüglich einen steuerlich zugelassenen Steuerberater oder einen zertifizierten Immobilienfachmann, um die steuerlichen Folgen des Verwandtenkaufs, mögliche verdeckte Schenkung und aktuell verfügbare Förderprogramme prüfen zu lassen.