Hauskauf finanzieren: Überfinanzierung möglich? Voraussetzungen, Risiken & Alternativen
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Hauskauf finanzieren: Überfinanzierung möglich? Voraussetzungen, Risiken & Alternativen

Hallo, ich möchte mir ein Zweifamilienhaus kaufen. es ist bj 1950 und soll 250000 dm kosten. Ich brauche aber ca. 280000 dm um es so herzurichten wie ich es brauche . die untere Wohnung ist bezugsfertig und diese möchte ich vermieten für 650 dm.
ich besitze nur 6000 dm eigenkapitel. Ich verdiene 3450 dm netto und meine Frau verdient 650 dm netto. dazu kommen noch 300 dm kindergeld für meinen 5 jährigen Sohn. desweiteren habe ich noch zwei Darlehen laufen in Höhe von 560 dm. jetzt meine Frage unser Einkommen ist doch hoch genug für eine solche Finanzierung. es kommen doch auch noch 4000 dm ehz jährlich dazu. wenn dies unter diesen Voraussetzungen finanzierbar ist sollte ich die beiden Kredite die laufen vielleicht zusätzlich ablösen (ca. 20000 dm). ich war auf der Sparkasse und der sagte zu mir leisten kann ich mir die Finanzierung aber sie hätten nicht genug Sicherheiten, ich sollte mir evtl. einen bürgen suchen für die Überfinanzierung.
gibt es denn keine Finanzierungsmöglichkeit für mich? wenn ich mir einen bürgen suche , welche Voraussetzung muss dieser haben, und für welche summ müsste er in meinem Fall bürgen?
viele, vielen Dank im Voraus Heiko
  • Name:
  • Heiko
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Eine zu hohe Beleihung kann im Falle von Wertverlust der Immobilie oder steigenden Zinsen zu finanziellen Schwierigkeiten führen.

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    Ich verstehe, dass Sie ein Zweifamilienhaus kaufen und die Finanzierung höher als der Kaufpreis ist, um Sanierungsarbeiten durchzuführen. Das nennt man eine Überfinanzierung.

    Mögliche Vorgehensweise:

    • Kreditprüfung: Banken prüfen Ihre Bonität (Einkommen, Schufa) und den Wert der Immobilie.
    • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind die Konditionen. 6.000 DM sind relativ wenig.
    • Sicherheiten: Die Bank benötigt Sicherheiten, meist die Immobilie selbst.
    • Zinssatz: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken (Sparkasse, etc.). Achten Sie auf den effektiven Jahreszins.
    • Förderungen: Prüfen Sie staatliche Förderungen für Sanierungen (KfW, etc.).

    🔴 Gefahr: Eine zu hohe Finanzierung birgt das Risiko der Überschuldung, besonders wenn die Mieteinnahmen nicht wie geplant fließen oder unerwartete Kosten entstehen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzberater beraten, um die optimale Finanzierungsstrategie zu finden und die Risiken zu minimieren.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bonität
    Die Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit einer Person oder eines Unternehmens. Sie gibt Auskunft darüber, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
    Verwandte Begriffe: Kreditwürdigkeit, Zahlungsfähigkeit, Schufa.
    Eigenkapital
    Eigenkapital ist das Kapital, das ein Kreditnehmer selbst in die Finanzierung einbringt. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser sind in der Regel die Konditionen.
    Verwandte Begriffe: Fremdkapital, Beleihungswert, Finanzierungsquote.
    Effektivzins
    Der Effektivzins ist der Zinssatz, der die tatsächlichen Kosten eines Kredits inklusive aller Gebühren und Nebenkosten angibt. Er ermöglicht einen besseren Vergleich verschiedener Kreditangebote.
    Verwandte Begriffe: Sollzins, Nominalzins, Jahreszins.
    Finanzierungsquote
    Die Finanzierungsquote gibt an, welcher Anteil des Kaufpreises oder der Gesamtkosten durch Fremdkapital (Kredit) finanziert wird. Eine hohe Finanzierungsquote bedeutet ein höheres Risiko für den Kreditnehmer.
    Verwandte Begriffe: Beleihungswert, Eigenkapitalquote, Beleihungsgrenze.
    Schufa
    Die Schufa ist eine private Wirtschaftsauskunftei, die Daten über das Zahlungsverhalten von Verbrauchern speichert. Banken nutzen die Schufa-Auskunft, um die Bonität von Kreditnehmern zu beurteilen.
    Verwandte Begriffe: Bonität, Kreditwürdigkeit, Auskunftei.
    Sicherheiten
    Sicherheiten sind Vermögenswerte, die ein Kreditnehmer der Bank als Sicherheit für den Kredit zur Verfügung stellt. Im Falle eines Zahlungsausfalls kann die Bank die Sicherheiten verwerten, um ihre Forderungen zu begleichen.
    Verwandte Begriffe: Grundschuld, Hypothek, Bürgschaft.
    Überfinanzierung
    Eine Überfinanzierung liegt vor, wenn der Kreditbetrag höher ist als der reine Kaufpreis der Immobilie. Dies ist oft der Fall, wenn zusätzlich Sanierungs- oder Modernisierungskosten finanziert werden müssen.
    Verwandte Begriffe: Immobilienfinanzierung, Sanierungskredit, Modernisierungskredit.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Überfinanzierung beim Hauskauf?
      Eine Überfinanzierung liegt vor, wenn der Kreditbetrag höher ist als der reine Kaufpreis der Immobilie. Dies ist oft der Fall, wenn zusätzlich Sanierungs- oder Modernisierungskosten finanziert werden müssen. Es ist wichtig, die Gesamtkosten realistisch zu kalkulieren und die Finanzierung entsprechend anzupassen.
    2. Welche Voraussetzungen muss ich für eine Immobilienfinanzierung erfüllen?
      Die wichtigsten Voraussetzungen sind eine gute Bonität (positive Schufa-Auskunft), ein regelmäßiges Einkommen, ausreichend Eigenkapital und eine werthaltige Immobilie als Sicherheit. Die Bank prüft diese Faktoren, um das Risiko eines Kreditausfalls zu minimieren. Je besser Ihre Voraussetzungen sind, desto bessere Konditionen (z.B. niedrigere Zinsen) können Sie erwarten.
    3. Welche Risiken birgt eine zu hohe Finanzierung?
      Eine zu hohe Finanzierung kann zu finanziellen Schwierigkeiten führen, insbesondere wenn unvorhergesehene Ausgaben entstehen oder die Zinsen steigen. Im schlimmsten Fall droht die Zahlungsunfähigkeit und die Zwangsversteigerung der Immobilie. Es ist daher ratsam, die monatliche Belastung realistisch zu kalkulieren und einen finanziellen Puffer einzuplanen.
    4. Wie kann ich meine Chancen auf eine Finanzierung verbessern?
      Sie können Ihre Chancen auf eine Finanzierung verbessern, indem Sie Ihr Eigenkapital erhöhen, Ihre Bonität verbessern (z.B. durch pünktliche Zahlungen), Ihre Einnahmen steigern oder eine Bürgschaft stellen. Auch die Wahl einer energieeffizienten Immobilie kann sich positiv auswirken, da hierfür oft Förderprogramme zur Verfügung stehen.
    5. Welche Alternativen gibt es zur klassischen Immobilienfinanzierung?
      Neben der klassischen Immobilienfinanzierung gibt es alternative Finanzierungsmodelle wie Bausparverträge, KfW-Förderkredite, Mietkauf oder Crowdfunding. Diese Modelle können je nach individueller Situation Vor- und Nachteile haben. Es ist ratsam, sich umfassend über die verschiedenen Optionen zu informieren und die passende Lösung zu wählen.
    6. Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
      Der Sollzins ist der reine Zinssatz, der auf den Kreditbetrag erhoben wird. Der Effektivzins beinhaltet zusätzlich alle weiteren Kosten, die mit dem Kredit verbunden sind, wie z.B. Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungsgebühren. Der Effektivzins ist daher aussagekräftiger, um die tatsächlichen Kosten des Kredits zu vergleichen.
    7. Welche Rolle spielt die Schufa bei der Kreditvergabe?
      Die Schufa ist eine Auskunftei, die Informationen über das Zahlungsverhalten von Personen speichert. Banken nutzen die Schufa-Auskunft, um die Bonität eines Kreditnehmers zu beurteilen. Negative Einträge in der Schufa (z.B. Zahlungsverzug) können die Kreditvergabe erschweren oder zu schlechteren Konditionen führen.
    8. Was sind Nebenkosten beim Hauskauf und wie werden diese finanziert?
      Nebenkosten beim Hauskauf sind z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision. Diese Kosten können je nach Bundesland und Objekt variieren und sollten bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Oft können die Nebenkosten mitfinanziert werden, was jedoch die Gesamtkosten erhöht.

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      Vergleich verschiedener Kreditangebote für den Hauskauf.
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      Überblick über staatliche Förderungen für energetische Sanierungen.
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    • Umschuldung bestehender Kredite
      Wann lohnt sich eine Umschuldung und wie funktioniert sie?

  2. Hauskauf-Finanzierung: Risiko Überfinanzierung – Abraten!

    Foto von Joachim Kaehler

    Hallo heiko
    lassen sie es, sie machen sich damit unglücklich. meine Meinung, muss nicht stimmen, aber ich würde abraten!

  3. Beleihungsauslauf: Finanzierung bis 100%? Zinsaufschläge beachten!

    gehen tut fast alles
    aber man muss sich die Sachen genau anschauen. Das Problem ist der sogenannte Beleihungsauslauf. D.h. wie hoch ist der Verkehrswert und wie hoch soll beliehen werden. Die meisten Banken machen bei 60, max. 80 % Schluss. Nur wenige beleihen bis 90 oder 100 % und wenn, dann meist mit hohen Zinsaufschlägen.
    Bei 250.000,- DM Kaufpreis kämen noch rund 14.000,- DM an Nebenkosten für Grunderwerbssteuer und Notar dazu. Von einem Makler gehe ich nicht aus. Dazu 30.000,- für die Renovierung, sind zusammen 294.000,- DM. Wenn wir mal voraussetzen, das durch die eingesetzten Renovierungsgelder und die Eigenleistung bei der Renovierung eine Wertsteigerung von 50.000,- DM entsteht, erhalten wir einen Verkehrswert von 300.000,- DM.
    Wir brauchen 294.000,- DM. AbzAbk.üglich 6.000,- DM Eigenkapital, macht 288.000,- DM. Die Eigenheimzulage und das Baukindergeld kapitalisieren wir (als eine Vorabauszahlung unter Verzicht auf einen Teil des Geldes) und erhalten rund 23.000,- DM, es verbleiben noch 265.000,- DM. Das sind weniger als 90 % von 300.000,-. Wäre wohl machbar.
    Mit freundlichen Grüßen
    Thorsten Lüders

  4. das ist ihr ernst?

    Foto von

    sorry, kopfschüttel

  5. Finanzierungsrisiko: Bankstatus & Sicherheiten kritisch bewertet

    Das Problem ist nicht der Beleihungsauslauf
    sondern die Tatsache, dass der Bänker den Finanzstatus von Heiko kennt. Das Einkommen erscheint ihm ausreichend, die Sicherheiten nicht. Das stimmt mich bedenklich. Nen Bürgen zu verlangen ist nur eine andere Methode um "Nein" zu sagen. Wer es ehrlich mit Heiko meint, müsste ihm (wie bereits auch schon geschehen) nach diesen Anzeichen abraten. Aber ich fürchte, ... irgendwie geht immer was ... ☹

  6. Allgemein: Wer Eigenheimzulage und Baukindergeld kapitalisieren muss um bauen zu können

    der sollte es lieber lassen.

  7. da will jemand Schneider imitieren 😉

    Gruß
    • Name:
    • Uwe R.

  8. Bauherren-Sicht: Überfinanzierung – Hohe monatliche Belastung!

    Aus der Sicht eines Bauherren:
    Lassen Sie's, Heiko.
    Einfache Rechnung: Nach Ihrer Schilderung brauchen Sie ca. 153.400 € (ca. 300.000 DM) incl. der Ablösung der Altkredite. EKAbk. und Eigenheimzulage lassen wir mal ganz weg (Notfallreserve!). Macht platt gerechnet bei 8 % Belastung p.a. 1.023 € (2.400,- DM) p.M.
    Somit gehen an diesem Punkt schon 50 % des monatlichen Einkommens (incl. der erwarteten Miete!) fürs Darlehen drauf.
    Dann fangen Sie an mit der Renovierung und werden sehen: der geplante Finanzrahmen passt plötzlich nimmer, da hier und dort und sonst wo irgendwas dazukommt, mit dem keiner gerechnet hat ...
    Wollen Sie sich und Ihrer Familie das wirklich antun?
    Ich würd's mich nicht trauen.

  9. Finanzierung Zweifamilienhaus: Machbarkeit ohne Bürgen prüfen!

    die Frage war
    ob es machbar wäre und ob unbedingt ein Bürge notwendig wäre. Entschuldigen Sie, wenn ich nur die Frage beantwortet habe. Das die Finanzierung nicht risikolos ist, ist klar  -  aber machbar. Ohne Bürgen! und das wollte er wissen. Die Kapitalisierung der Eigenheimzulagen und des Baukindergeldes wird von den Investitionsbanken ganz offen angeboten. Anderseits kann Heiko seine Belastung und den Zins damit ganz entscheidend drücken. Ich denke, man muss in dieser Hinsicht immer von Fall zu Fall abwägen. Einem Bauherrn seinen Traum zu versagen, nur weil "man das nicht macht" halte ich für falsch. Der Meinung von Herrn Witzgall gebe ich ansonsten recht. Machen würde ich es so auch nicht. Allerdings eher weil die Mieteinnahmen die Finanzierung entscheidend stützt und und das Mietausfallrisiko zurzeit sehr hoch ist. Dort wo es gering ist, bekomme ich kein Zweifamilienhaus für 250.000,- DM. 🙂
    In dem Moment wo die Miete ausfällt knickt Heiko ein und da das Haus augenscheinlich recht günstig angeboten wird, scheint es schwer verkäuflich und die Katastrophe ist vorprogrammiert.
    Viel Grüße
    Thorsten Lüders

  10. ⚠️ Finanzierungsanfrage: Bauchschmerzen vermeiden – Risiken klar!

    Foto von

    Naja,
    sie haben es aber als "wäre wohl machbar" dargestellt, ohne irgendeinen Hinweis, dass sie da ein Problem mit haben.
    damit gewinnt der Fragesteller den Eindruck alles kein Problem.
    diesen Eindruck sollten wir bei anfragen vermeiden, wo wir bauchschmerzen bekommen.

  11. Hauskauf-Überlegung: Vielen Dank für Ihre Auskunft!

    vielen Dank
    hiermit möchte ich mich für ihre Auskunft bedanken. Ich werde mir die Sache wohl doch noch mal überlegen.
    Heiko
    • Name:
    • Heiko
  12. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Hauskauf finanzieren: Überfinanzierung – Risiken und Alternativen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Machbarkeit einer Hauskauf-Finanzierung mit Überfinanzierung, wobei die Risiken und Voraussetzungen beleuchtet werden. Ein wichtiger Aspekt ist der Beleihungsauslauf und die damit verbundenen Zinsaufschläge. Mehrere Teilnehmer raten aufgrund des geringen Eigenkapitals und der hohen monatlichen Belastung von einer Überfinanzierung ab. Die Möglichkeit einer Finanzierung ohne Bürgen wird diskutiert, jedoch mit dem Hinweis auf die damit verbundenen Risiken.

    🔴 Wichtig/Achtung: Im Beitrag ⚠️ Finanzierungsanfrage: Bauchschmerzen vermeiden – Risiken klar! wird darauf hingewiesen, dass man bei Finanzierungsanfragen, bei denen man Bauchschmerzen hat, den Fragesteller nicht den Eindruck vermitteln sollte, dass alles kein Problem sei.

    💰 Zusatzinfo: Der Beitrag Beleihungsauslauf: Finanzierung bis 100%? Zinsaufschläge beachten! thematisiert, dass Banken in der Regel nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz (60-80%) beleihen und höhere Beleihungen mit Zinsaufschlägen verbunden sind. Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten sollten ebenfalls berücksichtigt werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die Finanzierung genau zu prüfen und die Risiken einer Überfinanzierung abzuwägen. Alternativ sollte man sich über Finanzierungsalternativen informieren und gegebenenfalls Eigenkapital aufbauen, bevor man einen Hauskauf in Betracht zieht. Siehe auch: Hauskauf-Finanzierung: Risiko Überfinanzierung – Abraten!.

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