Bauleitung & Kostenvoranschlag für Hausaufstockung: Architekt vs. Baufirma – Kosten?

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Ich verstehe, dass Sie einen Architekten für die Planung Ihrer Hausaufstockung beauftragt haben und nun die Bauleitung und den Kostenvoranschlag klären müssen. Da Ihr Architekt die Bauleitung nicht übernimmt, haben Sie folgende Optionen:

• Baufirma mit Generalunternehmer-Funktion: Eine Baufirma kann die komplette Bauleitung übernehmen und Ihnen einen detaillierten Kostenvoranschlag erstellen. Dies ist besonders sinnvoll, wenn es sich um ein größeres Projekt handelt.
• Freier Bauleiter: Sie können einen unabhängigen Bauleiter engagieren, der die Koordination der Gewerke übernimmt und die Kosten kontrolliert. Dies kann sinnvoll sein, wenn Sie bereits Angebote von verschiedenen Handwerkern eingeholt haben.
• Architekt (anderer): Es besteht die Möglichkeit, einen anderen Architekten für die Bauleitung zu beauftragen.

🔴 Gefahr: Ohne professionelle Bauleitung können Mängel entstehen, die später teuer behoben werden müssen.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere Angebote für die Bauleitung ein und vergleichen Sie die Leistungen und Preise. Klären Sie im Vorfeld genau ab, welche Leistungen im Kostenvoranschlag enthalten sind.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine typische Konfliktsituation bei Bauvorhaben: Der Architekt zieht sich aus der Bauleitung zurück, was er mit der großen Entfernung und vermeintlichen Kostenvorteilen für den Bauherrn begründet. Dies ist jedoch aus fachlicher Sicht kritisch zu bewerten, da die Bauleitung eine zentrale Kontrollfunktion darstellt, die unabhängig von der ausführenden Baufirma sein sollte.

🔴 Gefahr: Die Übergabe der Bauleitung an die Baufirma selbst birgt ein erhebliches Interessenkonflikt-Risiko. Die Baufirma hat ein wirtschaftliches Eigeninteresse an möglichst hohen Abrechnungen und könnte bei der Qualitätskontrolle nachlässig sein. Dies kann zu versteckten Mängeln, unerwarteten Mehrkosten und rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

➕ Ergänzung: Der Kostenvoranschlag für die Bank sollte von einem unabhängigen Dritten erstellt werden, idealerweise vom Architekten oder einem externen Kostenplaner. Die Baufirma ist hierfür ungeeignet, da sie ein Interesse an einem hohen Auftragsvolumen hat. Zudem ist die Bauleitung bei einer Aufstockung besonders anspruchsvoll, da sie statische, bauphysikalische und nachbarschaftsrechtliche Aspekte umfasst.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Architekten, dass die Bauleitung aufgrund der Entfernung günstiger sei, ist fachlich nicht haltbar. Die Bauleitung ist eine Kernleistung der Architekten und dient dem Schutz des Bauherrn vor Baumängeln und Kostenüberschreitungen. Ein Verzicht darauf kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen, die die Einsparung bei weitem übersteigen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen anderen, ortsansässigen Architekten oder Bauingenieur mit der Bauleitung und der Erstellung des Kostenvoranschlags für die Bank. Lassen Sie sich vor Vertragsunterzeichnung schriftlich bestätigen, dass die Bauleitung unabhängig von der Baufirma erfolgt. Holen Sie zudem Vergleichsangebote für die Bauleitung ein und prüfen Sie, ob der ursprüngliche Architekt die Bauleitung zumindest teilweise (z.B. als örtliche Bauüberwachung) übernehmen kann. Verzichten Sie keinesfalls auf eine unabhängige Bauleitung – dies ist bei einer Aufstockung mit hohen Risiken verbunden.

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Die geplante Aufstockung eines bestehenden Hauses stellt ein komplexes bauliches Vorhaben dar, das hohe Anforderungen an Planung, statische Integration, brandschutztechnische Anpassung und baurechtliche Einhaltung stellt.

🔴 Gefahr: Eine fehlende oder unzureichende Bauleitung birgt erhebliche Risiken: unkontrollierte Kostensteigerungen, statische Mängel durch unsachgemäße Anbindung an das Bestandsgebäude, Verstöße gegen die Landesbauordnung oder den Brandschutz, sowie Haftungsrisiken bei Schäden an Nachbargebäuden oder dem eigenen Bestand.

⚠️ Korrektur: Die Baufirma darf grundsätzlich nicht als unabhängige Bauleitung agieren, da sie ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse am Bauablauf hat – dies widerspricht der gesetzlichen Trennung von Auftraggeber, Auftragnehmer und Bauleitung gemäß HOAI und Bauordnungsrecht.

➕ Ergänzung: Der Kostenvoranschlag für die Bank muss von einem unabhängigen, HOAI-konformen Planer (z. B. Architekt oder Bauingenieur) erstellt werden – nicht von der ausführenden Baufirma, da dieser eine verbindliche, prüffähige Kostenschätzung nach DIN^Abk. 276 erfordert.

✅ Zustimmung: Die Entscheidung, den ursprünglichen Architekten für Bauantrag und Statik zu behalten, ist fachlich sinnvoll – diese Leistungen erfordern besondere fachliche Kompetenz und sind zwingend für die Genehmigungsfähigkeit.

➕ Ergänzung: Eine Bauleitung durch einen anderen Architekten oder einen freiberuflichen Bauingenieur mit Bauleitungserfahrung ist die einzige rechtskonforme und sicherheitsgerechte Option; eine sogenannte "Bauherren-Bauleitung" ist bei Aufstockungen aufgrund der Komplexität und Haftungsrisiken nicht zu empfehlen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, HOAI-regelkonformen Architekten oder Bauingenieur mit der Bauleitung – inklusive Baubegleitung, Abnahmeüberwachung und Kostenkontrolle; lassen Sie den Kostenvoranschlag für die Bank durch denselben Planer erstellen und prüfen Sie vor Vertragsabschluss mit der Baufirma die vollständige Ausschreibung und Leistungsbeschreibung.