Architektenhonorar Altbaumodernisierung: Welche Leistungen ohne Vertrag abrechenbar?
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Architektenhonorar Altbaumodernisierung: Welche Leistungen ohne Vertrag abrechenbar?

Hallo, zwecks Modernisierung eines Altbaus habe ich vor mehreren Wochen einen Architekten beauftragt. Dieser hat zwischenzeitlich eine Baugenehmigung erwirkt. Da ich den A. persönliche kenne, sind die bisherigen Leistungen ohne schriftlichen Auftrag erfolgt. Der Altbau selbst ist noch 2 Monate vermietet, sodass die einzelnen Gewerke noch nicht in ihrem vollen Umfang erfasst und ausgeschrieben werden konnten.
Für die Zukunft möchte ich nun mit dem A. schriftliche Vereinbarungen treffen. Da sich eine Altbaumodernisierung wie ein Fass ohne Boden darstellt, würde ich gerne wissen, worauf ich bei der Erstellung eines Architektenvertrages achten soll. Was ist wichtig? Welche Leistungen kann ich vielleicht weglassen, selbst erbringen oder gar weglassen?
Ich bin für jeden Tipp sehr dankbar!
Vielen Dank
Thomas
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  • Thomas
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    Da bisher kein schriftlicher Vertrag vorliegt, ist die Honorarfrage komplex. Grundsätzlich gilt, dass auch ohne schriftlichen Vertrag ein Honoraranspruch bestehen kann, wenn Leistungen erbracht wurden, die üblicherweise vergütet werden.

    Abrechenbare Leistungen:

    • Grundleistungen: Diese sind in der HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) definiert und umfassen z.B. Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung.
    • Besondere Leistungen: Diese müssen gesondert vereinbart werden und können z.B. Gutachten, Energieberatung oder Bauleitung umfassen.
    • Baugenehmigung: Die Erwirkung der Baugenehmigung ist eine abrechenbare Leistung.

    Wichtig: Ohne schriftliche Vereinbarung gilt im Streitfall die HOAI als Grundlage. Allerdings ist die HOAI nicht mehr bindend, sondern dient als Orientierungshilfe. Das bedeutet, dass das Honorar angemessen sein muss.

    🔴 Gefahr: Ohne klare Vereinbarung besteht das Risiko von Streitigkeiten über die Höhe des Honorars. Es ist ratsam, nachträglich einen schriftlichen Vertrag abzuschließen oder zumindest eine detaillierte Aufstellung der erbrachten Leistungen und des vereinbarten Honorars zu erstellen.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie Kontakt zum Architekten auf und versuchen Sie, eine schriftliche Honorarvereinbarung zu treffen, die alle erbrachten und zukünftigen Leistungen umfasst. Dokumentieren Sie alle Leistungen und Zahlungen sorgfältig.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine Verordnung, die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Honorarberechnung, ist aber seit 2021 nicht mehr bindend.
    Verwandte Begriffe: Architektenvertrag, Honorarvereinbarung, Leistungsphasen.
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Abschnitte eines Architektenprojekts, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase umfasst bestimmte Aufgaben und Leistungen des Architekten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenvertrag, Bauplanung.
    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden erforderlich ist. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht.
    Architektenvertrag
    Ein Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bauherrn und einem Architekten, in dem die Leistungen des Architekten, das Honorar und die Zahlungsbedingungen geregelt sind.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Leistungsphasen, Honorarvereinbarung.
    Honorarvereinbarung
    Eine Honorarvereinbarung ist eine Vereinbarung zwischen dem Architekten und dem Bauherrn über die Höhe des Honorars für die erbrachten Leistungen. Sie kann sich an der HOAI orientieren, aber auch frei verhandelt werden.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenvertrag, Leistungsphasen.
    Gewerke
    Gewerke sind die einzelnen Handwerksbereiche, die an einem Bauprojekt beteiligt sind, wie z.B. Maurer, Zimmerer, Elektriker oder Heizungsinstallateur.
    Verwandte Begriffe: Bauausführung, Bauleitung, Bauvertrag.
    Altbaumodernisierung
    Die Altbaumodernisierung umfasst Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnkomforts, der Energieeffizienz und der Bausubstanz eines älteren Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Sanierung, Renovierung, Energieberatung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Rolle spielt die HOAI bei der Honorarberechnung ohne Vertrag?
      Die HOAI dient als Richtlinie für die Bestimmung eines angemessenen Honorars, ist aber nicht mehr bindend. Sie gibt Orientierungswerte für die verschiedenen Leistungsphasen und Schwierigkeitsgrade eines Bauprojekts.
    2. Was passiert, wenn ich mit dem Architekten keine Einigung über das Honorar erzielen kann?
      In diesem Fall kann ein Mediator oder ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um eine faire Lösung zu finden. Im schlimmsten Fall muss ein Gericht über die Höhe des Honorars entscheiden.
    3. Kann der Architekt auch Leistungen abrechnen, die nicht erfolgreich waren (z.B. ein abgelehnter Bauantrag)?
      Grundsätzlich ja, wenn der Architekt die Leistungen fachgerecht erbracht hat. Allerdings kann es hier zu AbzAbk.ügen kommen, wenn der Architekt Fehler gemacht hat, die zur Ablehnung des Bauantrags geführt haben.
    4. Wie kann ich zukünftige Honorarstreitigkeiten vermeiden?
      Schließen Sie immer einen schriftlichen Architektenvertrag ab, in dem alle Leistungen, Honorare und Zahlungsbedingungen klar definiert sind.
    5. Was sind die typischen Leistungsphasen eines Architektenprojekts?
      Die typischen Leistungsphasen sind: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung, Ausführungsplanung, Vorbereitung der Vergabe, Mitwirkung bei der Vergabe, Objektüberwachung (Bauleitung) und Objektbetreuung.
    6. Welche Unterlagen sollte ich aufbewahren, um meine Position im Streitfall zu stärken?
      Bewahren Sie alle Unterlagen auf, die mit dem Bauprojekt in Zusammenhang stehen, wie z.B. E-Mails, Protokolle, Pläne, Rechnungen und Zahlungsbelege.
    7. Was ist der Unterschied zwischen Grundleistungen und besonderen Leistungen des Architekten?
      Grundleistungen sind die Leistungen, die üblicherweise bei einem Bauprojekt anfallen und in der HOAI definiert sind. Besondere Leistungen sind zusätzliche Leistungen, die gesondert vereinbart werden müssen, wie z.B. Energieberatung oder Visualisierungen.
    8. Wie wirkt sich die persönliche Beziehung zum Architekten auf die Honorarvereinbarung aus?
      Eine persönliche Beziehung sollte nicht dazu führen, dass auf einen schriftlichen Vertrag verzichtet wird. Im Gegenteil, eine klare Vereinbarung ist gerade bei persönlichen Beziehungen wichtig, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.

    🔗 Verwandte Themen

    • Architektenvertrag: Inhalte und Fallstricke
      Worauf Sie bei einem Architektenvertrag achten sollten, um Streitigkeiten zu vermeiden.
    • Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI): Grundlagen und Anwendung
      Die Bedeutung der HOAI für die Honorarberechnung von Architektenleistungen.
    • Baugenehmigung: Voraussetzungen und Ablauf
      Alles, was Sie über das Baugenehmigungsverfahren wissen müssen.
    • Altbausanierung: Planung und Durchführung
      Tipps und Hinweise für die erfolgreiche Sanierung eines Altbaus.
    • Energieberatung: Nutzen und Fördermöglichkeiten
      Wie Sie durch eine Energieberatung Energiekosten sparen und den Wert Ihrer Immobilie steigern können.

  2. Architektenhonorar: Leistungsphasen, Modernisierungsaufschlag & Nebenkosten

    im wesentlichen
    die Architektenleistung bei Altbaumodernisierung setzt sich zusammen:
    1 aus dem grundhonorar mit benötigten Leistungsphasen (§ 15,16)
    2 dem Aufschlag entweder für Modernisierung oder Instandhaltung (§ 24,27)
    3 einer Vereinbarung über den Wert der mitzuplanenden Substanz (§ 10.3)
    4 einer weiteren für die Nebenkosten
    und dann müssen sie selbst am besten wissen, was sie in Eigenverantwortung übernehmen wollen!? die Architekten sind meist nicht scharf drauf, die Leistungsphase 9 (lph 9) zu übernehmen! HTH
  3. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    Architektenhonorar Altbaumodernisierung: Abrechnung ohne Vertrag

    💡 Kernaussagen: Bei der Altbaumodernisierung setzt sich das Architektenhonorar aus Grundhonorar (Leistungsphasen), Modernisierungsaufschlag und Vereinbarungen zu Substanzwert und Nebenkosten zusammen. Ohne schriftlichen Vertrag sind erbrachte Leistungen schwerer nachweisbar. Eine Honorarvereinbarung ist empfehlenswert, um Klarheit zu schaffen. Die Baugenehmigung ist eine abrechenbare Leistung.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Ohne schriftlichen Architektenvertrag ist die Abrechnung erbrachter Architektenleistungen bei der Altbaumodernisierung erschwert. Klären Sie die Honorarvereinbarung frühzeitig, wie im Beitrag Architektenhonorar: Leistungsphasen, Modernisierungsaufschlag & Nebenkosten erläutert wird.

    ✅ Zusatzinfo: Das Architektenhonorar setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, darunter das Grundhonorar basierend auf den Leistungsphasen gemäß § 15, 16, ein Aufschlag für Modernisierung oder Instandhaltung (§ 24, 27), eine Vereinbarung über den Wert der mitzuplanenden Substanz (§ 10.3) und eine weitere für die Nebenkosten.

    👉 Handlungsempfehlung: Schließen Sie einen Architektenvertrag ab, der alle Leistungen und Honorare transparent auflistet. Dokumentieren Sie alle erbrachten Leistungen und Absprachen schriftlich, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. Klären Sie im Vorfeld, welche Gewerke in Eigenverantwortung übernommen werden.

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