Neubau mit Bauträger oder Architekt: Was ist besser? Kosten, Vorteile, Nachteile?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Neubau mit Bauträger oder Architekt: Was ist besser? Kosten, Vorteile, Nachteile?

Hallo zusammen!
Versuche mit kurz und knapp zu halten.
Werde im Sommer mit einem Neubau beginnen.
Gestern war Besprechung mit dem Bauträger  -  heute mit dem Architekten.
Gibt es konkrete Dinge, die ich heute unbedingt mit dem Architekten vereinbaren sollte, wie z.B. Festpreis (macht der das?) Fertigstellungsgarantie usw. oder andere Dinge, von denen sich das Bauen grundlegend von der Weise mit einem Bauträger untescheidet?
Im Volksmund (zumindest hier) ist die Meinung, dass Architektenhäuser teurer sind, als mit dem Bauträger. Der Architekt deutete aber schon an, dass er das Angebot des Bauträger min. um 5 T€ unterbietet (... aber auch zu gleicher Qualität?)
Für kurze, sachliche Angaben wär ich sehr dankbar ...
  • Name:
  • Thomas
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Die Wahl zwischen Bauträger und Architekt hängt stark von Ihren individuellen Bedürfnissen und Präferenzen ab. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die es sorgfältig abzuwägen gilt.

    Bauträger: Ein Bauträger bietet in der Regel ein Komplettpaket an, von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Dies kann besonders attraktiv sein, wenn Sie wenig Zeit investieren möchten und eine standardisierte Lösung bevorzugen. Achten Sie auf eine detaillierte Baubeschreibung und eine Festpreisgarantie, um Kostenrisiken zu minimieren.

    Architekt: Ein Architekt hingegen bietet Ihnen mehr Gestaltungsfreiheit und Individualität. Er kann Ihre persönlichen Wünsche und Bedürfnisse in die Planung einbeziehen und ein maßgeschneidertes Haus entwerfen. Dies erfordert jedoch mehr Eigeninitiative und eine intensivere Auseinandersetzung mit dem Bauprozess.

    Wichtige Punkte für die Besprechung mit dem Architekten:

    • Festpreisvereinbarung: Klären Sie, ob ein Festpreis möglich ist und welche Leistungen darin enthalten sind.
    • Leistungsphasen: Besprechen Sie die einzelnen Leistungsphasen (gemäß HOAIAbk.) und deren Kosten.
    • Fertigstellungsgarantie: Fragen Sie nach, ob eine Fertigstellungsgarantie angeboten wird oder wie Sie sich gegen Bauzeitverzögerungen absichern können.
    • Qualitätssicherung: Vereinbaren Sie Maßnahmen zur Qualitätssicherung während der Bauphase.

    👉 Handlungsempfehlung: Vergleichen Sie die Angebote von Bauträgern und Architekten sorgfältig und lassen Sie sich von einem unabhängigen Bauberater oder Anwalt unterstützen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die fertigen Immobilien verkauft. Er übernimmt die gesamte Projektentwicklung, von der Planung bis zur Schlüsselübergabe. Verwandte Begriffe: Generalunternehmer, Projektentwickler, Bauherr.
    Architekt
    Ein Architekt ist ein Planer und Gestalter von Bauwerken. Er entwirft Gebäude nach den Wünschen des Bauherrn und koordiniert die Bauausführung. Verwandte Begriffe: Bauplaner, Bauleiter, Innenarchitekt.
    Festpreis
    Ein Festpreis ist ein im Voraus vereinbarter Preis für eine bestimmte Leistung. Er bietet dem Auftraggeber Planungssicherheit, da er die Kosten im Voraus kennt. Verwandte Begriffe: Pauschalpreis, Fixpreis, Einheitspreis.
    Fertigstellungsgarantie
    Eine Fertigstellungsgarantie sichert den Bauherrn gegen das Risiko ab, dass ein Bauprojekt nicht fertiggestellt wird. Sie stellt sicher, dass die notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen, um das Projekt abzuschließen. Verwandte Begriffe: Baugarantie, Gewährleistung, Bürgschaft.
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen. Sie definiert verschiedene Leistungsphasen und legt fest, wie die Honorare für diese Leistungen berechnet werden. Verwandte Begriffe: Leistungsphasen, Architektenhonorar, Ingenieurhonorar.
    Bauvertrag
    Ein Bauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bauherrn und einem Bauunternehmen oder Bauträger. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien im Zusammenhang mit einem Bauprojekt. Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Bauleistungsvertrag, Architektenvertrag.
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Gesetze und Verordnungen, die das Bauen regeln. Es umfasst unter anderem das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bebauungsplan, Abstandsflächen.
    Bauleitung
    Die Bauleitung ist die Überwachung und Koordination der Bauarbeiten auf einer Baustelle. Sie stellt sicher, dass die Bauarbeiten gemäß den Plänen und Vorschriften ausgeführt werden. Verwandte Begriffe: Bauüberwachung, Projektsteuerung, Baustellenkoordination.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Architekten?
      Ein Bauträger bietet ein Komplettpaket inklusive Planung und Bauausführung an, während ein Architekt die Planung übernimmt und die Bauausführung von anderen Unternehmen durchführen lässt. Der Bauträger agiert als Generalunternehmer, während der Architekt die Bauleitung übernimmt und die Koordination der Gewerke überwacht.
    2. Welche Vorteile bietet ein Bauträger?
      Ein Bauträger bietet den Vorteil eines Komplettpakets, wodurch der Bauherr weniger Aufwand hat. Oftmals gibt es Festpreisgarantien, was die finanzielle Planung erleichtert. Zudem sind die Bauzeiten oft kürzer, da der Bauträger die gesamte Koordination übernimmt.
    3. Welche Vorteile bietet ein Architekt?
      Ein Architekt ermöglicht eine individuelle Planung und Gestaltung des Hauses. Der Bauherr hat mehr Einfluss auf die Details und kann seine persönlichen Wünsche einbringen. Zudem kann der Architekt eine unabhängige Beratung bieten und die Qualität der Bauausführung überwachen.
    4. Was ist eine Fertigstellungsgarantie?
      Eine Fertigstellungsgarantie sichert den Bauherrn gegen das Risiko ab, dass das Haus nicht fertiggestellt wird, beispielsweise durch Insolvenz des Bauträgers oder Bauunternehmens. Sie stellt sicher, dass die Baukosten gedeckt sind und das Haus fertiggestellt wird.
    5. Was sind Leistungsphasen nach HOAI?
      Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) definiert verschiedene Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Leistungsphase umfasst bestimmte Aufgaben und Leistungen, die der Architekt erbringt. Die HOAI regelt auch die Honorarberechnung für die einzelnen Leistungsphasen.
    6. Was sollte ich bei einem Festpreisvertrag beachten?
      Bei einem Festpreisvertrag sollte genau definiert sein, welche Leistungen im Preis enthalten sind. Nachträgliche Änderungen oder Sonderwünsche können zu zusätzlichen Kosten führen. Es ist wichtig, alle Details schriftlich festzuhalten und sich vor Vertragsabschluss beraten zu lassen.
    7. Wie kann ich die Qualität der Bauausführung sicherstellen?
      Eine unabhängige Baubegleitung durch einen Sachverständigen kann helfen, die Qualität der Bauausführung sicherzustellen. Der Sachverständige überwacht die Bauarbeiten und prüft, ob die Ausführung den technischen Regeln und Normen entspricht. Mängel können so frühzeitig erkannt und behoben werden.
    8. Welche Rolle spielt das Baurecht beim Neubau?
      Das Baurecht regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Neubau, wie beispielsweise Baugenehmigungen, Abstandsflächen und Bebauungspläne. Es ist wichtig, sich vor Baubeginn über die geltenden Vorschriften zu informieren und sicherzustellen, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Baukostenplanung
      Erstellung eines detaillierten Kostenplans für den Neubau, um finanzielle Risiken zu minimieren.
    • Baufinanzierung
      Informationen zu verschiedenen Finanzierungsmodellen für den Neubau, wie beispielsweise Baukredite und staatliche Förderungen.
    • Energieeffizientes Bauen
      Tipps und Informationen zum energieeffizienten Bauen, um langfristig Energiekosten zu sparen.
    • Smart Home Technologien
      Integration von Smart Home Technologien in den Neubau, um den Wohnkomfort und die Sicherheit zu erhöhen.
    • Gartenplanung
      Gestaltung des Gartens passend zum Neubau, um eine harmonische Einheit zu schaffen.

  2. Architekt vs. Bauträger: Vorsicht bei unseriösen Versprechen!

    Unterbieten
    Wenn sich Ihr Architekt im Vorfeld so sicher ist, das Angebot zu unterbieten, dann lassen Sie sich doch das schriftlich zusichern. Jeden müden Cent mehr zahlt der Architekt -- Macht doch keiner! Die Aussage des Architekten (wieso erstellt der Angebote?) und des Bauträger (es gibt keinen Festpreis!) sind reine Augenwischerei und unseriös. Was Sie im Vorfeld bekommen ist eine Kostenschätzung mit ±10 %. (Was soll Ihr Haus kosten?) Auch beim Bauträger werden Sie mit zusätzlichen Kosten konfrontiert werden.
    Denkbar wäre eine Vereinbarung mit dem Architekt, bei Unterschreiten des von Ihnen vorgegebenen Budgets ein Erfolgshonorar zu zahlen.
    Kurz: Das Kostenargument zieht (noch) nicht. Beide (Bauträger und Architekt) sind in der Akquisitionsphase. Da kann viel erzählt werden. Entscheidend ist nur, was Sie schriftlich (vom Sach- / Fachklundigem vorher geprüft) vereinbaren.
    Sofern Sie nicht "von-der-Stange" bauen möchten, sondern "a-la-carte" sind Sie beim Architekt besser aufgehoben. Über die Qualität kann man nichts sagen. Holen Sie sich von beiden Referenzen ein.
    Viel Spaß beim Bauen

  3. Bauträger-Angebot mit Festpreis: Vergleich mit Architekt sinnvoll

    Sorry Bauträger hat ein Angebot mit Festpreis erstellt ...
    Sorry!
    • Bauträger hat ein Angebot mit Festpreis erstellt für knapp 150 T€.
    • Da sind natürlich die üblichen Kosten (Hausanschlüsse, Erdabfuhr usw.) auch erläutert und dass die auf mich zukommen.
    • Die Leistungsbeschreibung werde ich zum Architekt mitnehmen, und um das Angebot des Architekten vergleichen zu können, möcht ich gleichwertige Materialien bzw. Leistungen.
    • Also, Sie empfehlen, auch das dann erstellte Schriftliche von Dritten (anderen Architekten? Verbände?) prüfen zu lassen?
    • Habe ich das richtig verstanden, das ein Architekt eine ähnliche Festpreisgarantie wie ein Bauträger normalerweise nicht macht? Er hat gemeint, er klärt das innerhalb 8 Tagen ab und gibt mir sowas ...

    Vielen Dank für die wirklich kurzen und informativen Einträge

  4. Architekt beauftragen: Vorgehensweise und Qualitätsaspekte

    Sie gehen jetzt also
    mit einem fertigen Plan in der Tasche zum Architekten und sagen (bzw. erwarten): Mach mal billiger!
    Entweder ist der Architekt sehr mutig oder sehr langweilig. Die Vorgehensweise eines Architekten war für mich bisher immer etwas anders.
    Und dass es manchmal teurer wird, liegt daran, dass die Bauträger oftmals den billigsten Ramsch mit den billigsten Handwerkern verbasteln. Bei vergleichbarer Qualität gibt es auch vergleichbare Preise. Aber dann das Leistungsverzeichnis vor die Nase zu halten, nee, das kann es doch nicht sein. Überdenken Sie mal bitte Ihre Vorgehensweise (falls der Architekt das nicht schon subtil versucht;-)

  5. Neubau: Detaillierte Ausstattung für Festpreis-Angebot nötig

    Haben Sie im Vorfeld
    Ihre Ausstattung _exakt_ festgelegt? Beim Bauträger heißt so etwas Bemusterung. Oder heißt es in der Leistungsbeschreibung nur z.B. 1 Badewanne 190x90 ohne Hinweis auf Material, Sanitärfarbe, Hersteller, Typ usw. usw.? Da sind locker schon mal 1000 € Preisunterschied möglich. Wie sollte da ein Architekt einen Festpreis abgeben können?
    Kann es sein, dass der Architekt selbst Bauträger ist?

  6. Architekt unterbietet Bauträger: Qualität und Leistung entscheidend

    Ganz so war es nicht Der Architekt kam auf ...
    Ganz so war es nicht. Der Architekt kam auf mich zu und "prahlte", dass er es billiger mit gleicher Qualität hinbekommt. Das Haus ist nicht besonders winkelig oder verschnörkelt, lediglich ein Trapezerker mit Balkon.
    Ich wär ehrlich gesagt nicht auf die Idee gekommen, mit dem Architekt das anzugehen  -  auch aus Kostengründen. Aber nachdem er (Gschäftkollege meines Vaters) aber das so in den Raum geworfen hat und meinte, dass er das billiger hinkriegt und ich das nur vergleichen kann, wenn ich gleiche Leistung bekomme, muss ich wohl schon so vorgehen oder nicht?
    Ist meine Vorgehensweise sooo verwerflich?

  7. Materialien und Preise: Konkrete Angaben vom Bauträger wichtig

    Der Architekt ist nicht Bauträger Der Bauträger hat ...
    Der Architekt ist nicht Bauträger! Der Bauträger hat konkrete Materialien, Größen , Firmen/Marke, Höchstpreise für m² Fliesen usw. angegeben.

  8. Architekt: Fokus auf Qualität statt reiner Preisersparnis

    Das ist nicht verwerflich
    sondern nur dem Berufsstand des Architekten wahrhaft nicht angemessen. Für mich wär das automatisch ein Grund, diesen Architekten nicht zu wählen.M.E. ist ein A. nicht zum "Ich mach Dir das billiger! " sondern zum "Ich mach Dir das besser! " da. Und wenn sich der Preis nicht unterscheidet (oder sogar günstiger ist), ist das nett, aber das als wichtigste Eigenschaft darzustellen, ist nun wirklich sehr seltsam. Ich kenne den A. ja nun nicht, aber ich unterstelle einfach mal, dass das Gespräch in etwas so abgelaufen ist: Ich baue ein Haus mit xm² für 150 t€. Mit Dir bau ich nicht, Du bist doch viel zu teuer.
    Wenn es nicht so war:
    So entsteht also das negative Bild des Architekten. Ich hatte mich immer gewundert.

  9. Architekt vs. Bauträger: Phantastische Ideen und Vorgehensweisen

    Trotzdem ...
    Trotzdem sollten Sie den Architekten nicht einfach mit der Baubeschreibung Ihres Bauträgers konfrontieren. Evtl. hat der Mann ja noch phantastische Ideen oder komplett andere Vorgehensweisen.
    Bedenken Sie bei der Bewertung der Angebote immer, dass der Bauträger in der Regel (einige Ausnahmen gibt es offenbar hier im Forum) versuchen wird, die Kosten für Material und Arbeit am untersten Rand zu halten. Ein Architekt wird hier anders vorgehen (kann aber natürlich auch schiefgehen, aber was ist ohne Risiko). Sie haben ja als zusätzliche Sicherheit die Beziehung zu Ihrem Vater.
    Wir haben auch mit Bauträger gebaut. Nach unseren Erfahrungen  -  zumindest was den Bauablauf betrifft  -  würde ich das nächste Haus vermutlich mit Architekt bauen.

  10. Bauträger-Angebot: Nebenkosten und gleichwertige Ausführung prüfen

    ein paar Hinweise zum BT
    Sie schrieben, dass der Bauträger Ihnen die "üblichen" Kosten, die beim Bauen auf Sie zukommen, im Angebot genannt hat.
    • Woher wissen Sie, dass dies wirklich ALLE Nebenkosten sind, die auf Sie zukommen?

    Sie schrieben, dass der Bauträger z.B. alle Einbauten mit Hersteller und Typ genannt hat.

    • Steht im Vertrag der Passus "oder gleichwertig"? Falls ja, dann ist das nicht das Papier Wert auf dem's geschrieben steht! Ist nämlich ein Freibrief für den Bauträger.

    Der Bauträger bietet Ihnen ein 0815-Haus an, was er wohl schon einige Male gebaut hat.

    • Woher wissen Sie, dass die geplante technische Ausführung des Hauses wirklich in Ordnung ist, also z.B. der LBOAbk., den "anerkannten Regeln der Technik", der WschVo, und diversen Baubestimmungen entspricht? Die oft gehörte Antwort "die haben das doch schon zig mal gebaut, das ist also sicher OK" sagt leider GAR NICHTS aus. Ich kann Ihnen z.B. bei meinem Haus (gebaut von einem örtlichen Bauträger mit bisher gutem Ruf) genau das Gegenteil zeigen (WschVo und LBO (Brandschutz) nicht eingehalten):-(

    Und noch was grundlegendes:
    Der Sinn und Zweck eines Bauträgers ist es, maximalen Gewinn bei minimalem Kosteneinsatz zu machen. Sie können also davon ausgehen, dass es leider einige (oder viele) Bauträger gibt, die bei einem Festpreis hinterher die Qualität auf ein Minimum herunterschrauben, um Kosten zu sparen. SIE baden das hinterher aus. Und: Wenn's eine GmbH ist, dann macht die bei eklatanten Baumängeln, die richtig ins Geld gehen können, einfach den Laden dicht (Konkurs), und Sie stehen mit einer Bauruine da.
    Es sind natürlich nicht alle Bauträger so wie ich es beschrieben habe, es gibt auch viele seriöse und gute Bauträger. Aber den seriösen vom nichtseriösen Bauträger zu unterscheiden, das ist sehr schwer. Und selbst wenn ein Bauträger einen guten Ruf hat, reicht ein Wechsel des Bauleiters aus, um den Hausbau zu einem mittleren Chaos werden zu lassen. Dann heißt es "komisch, der Bauträger hatte doch immer einen sooo guten Ruf" (so ähnlich auch bei mir passiert).

  11. Neubau-Nebenkosten: Transparente Auflistung ist hilfreich

    Hallo Werner Klaro 100 wissen und versichern tut es ...
    Hallo Werner
    • Klaro, 100 % wissen und versichern tut es keiner, dass da nicht noch mehr NKAbk. kommen (vielleicht Fels beim ausbaggern, Wasserader ...), aber er listete mir eben die Nebenkosten auf, die noch kommen können. Fand ich persönlich sehr hilfreich
    • Richtig. Teilweise steht z.B. bei den Treppen Marke Kenngott oder gleichwertig und bei den Fenstern Velux oder gleichwertig drin. ANdererseits steht bei den Sanitär/Armaturen (villeroy/boch Serie, Farbe ...) und beim Elektroposten Firma jung und Farbe dabei.
    • LBOAbk.🔴 WschVo? Steht nichts konkret in der Leistungsbeschreibung.

    Das eine ist die Brandschutzordnung oder? Und die andere?

    • Es handelt sich tatsächlich um eine GmbH!

    Nochmals; Vielen Dank für die wirklich kurzen und präzisen Ausführen  -  ich lerne ständig dazu ...

  12. Diskussion: Architekten im Vergleich zum Bauträger

    Guckt mal, Architekten ...
    Dieser Thread sieht richtig gut aus!
    • ungläubigguck*

  13. EnEV statt WschVO: Normen und Elektro-Design im Neubau

    WschVO
    Wärmeschutzverordnung, gilt nicht mehr, nun heißt das EnEVAbk. (Energieeinsparverordnung). Klar gibt es einen Zettel, wo die Einhaltung der Normen bestätigt wird, merken obs stimmt tut man das aber erst hinterher.
    Und Jung ist  -  glaube ich  -  so das billigste, was man bekommen kann?
    Wobei bei Elektro vor allem das Design teuer ist.

  14. Bauleitung: Mängel vermeiden durch AG-seitige Unterstützung

    Das kann ich ja nicht glauben,
    was hier alles geschrieben steht.
    Wenn eine Fa. eine Angebot macht (egal ob Bauträger oder Einzelgewerke), dann muss die Fa. sehr wohl nach den geltenden Normen Anbieten und ausführen. Der Fehler liegt auf der anderen Seite, nämlich dass die meisten Bauherren die AGAbk.-seitige Bauleitung aus Kostengründen meist "vergessen" und dann sind der mängelbehafteten Ausführung zumindest Tür und Tor geöffnet. Denn wer will es bzw. wird es kontrollieren?
    Also aus diesem Grund von Beginn an mit Unterstützung einer fachlichen Bauleitung auf Bauherrenseite können die großen Probleme meist schon mit Vertragsabschluss geregelt werden.
    Ansonsten ist der Weg mit einem Angebot eines Bauträger zum Architekten zu gehen so schlecht nicht. Lassen Sie sich von Ihm zeigen, dass es in der vorgesehenen Ausführung günstiger geht und weitergehend lassen Sie sich dann auch gleich zeigen wie es zu vernünftigen Preisen besser und individueller gehen kann bei Bauausführung mit Architekten.

  15. Neubau: Baubeschreibung und anerkannte Regeln der Technik

    WschVo, LBOAbk., etc.
    WSchVo = Wärmeschutzverordnung, ist jetzt ersetzt durch die EnEVAbk..
    LBO = Landesbauordnung (dort sind u.a. auch brandschutztechnische Anforderungen genannt).
    "anerkannte Regeln der Technik" = aktueller anerkannter und geschuldeter Stand der Bautechnik, die DINAbk.-Normen stellen oft (aber nicht immer!) diesen Stand dar.
    Normalerweise sind all diese Dinge automatisch geschuldet, ohne dass in der Beschreibung darauf hingewiesen werden muss! Nur oft halten sich Bauträger in einigen Dingen nicht daran und vereinfachen heimlich bestimmte versteckte Baudetails, um im Preis optisch "günstig" zu sein.
    Wenn dann ein seriöser Anbieter diese Anforderungen einhält, ist er eben teurer. Nur spiegelt das sich auf ersten Blick kaum oder gar nicht in der Baubeschreibung wieder. Für den angehenden Bauherrn ist dieser Unterschied kaum ersichtlich, der Anbieter wird einfach als "zu teuer" abgestempelt (ohne nachzufragen), und er wählt dann folglich den Billiganbieter. Hinterher hat er dann u.U. den Ärger ...
    Ohne Ihnen zu Nahe treten zu wollen, kann ich Ihnen (als Bauherr der in seinem Haus seit 2000 wohnt und noch immer mit Mängeln kämpft) nur empfehlen, sich in den Themenkomplex "Hausbau" noch ein bisschen schlauer zu machen. Und suchen Sie sich einen oder mehrere Bauexperten Ihres Vertrauens (Architekt, oder wenn Sie mit Bauträger bauen, einen zusätzlichen externen Bau-Ing. Gutachter, etc.)!
    Leider ist ein Hausbau nicht so einfach wie z.B. ein Autokauf, und dem sollte man auch als Bauherr Rechnung tragen, indem man sich gründlichst informiert und sehr großen Wert auf Qualitätssicherung z.B. durch einen externen zusätzlichen Bauleiter (speziell beim Bauträger)! legt. Sonst ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass man besch ... wird. Leider.
    Und: Verträge fachlich (Bauexperte s.o.) und rechtlich (Baurechtsanwalt) prüfen lassen! NICHTS, kein Detail dem Zufall überlassen!

  16. Architekt: Kostenorientierte Angebote und Kostentransparenz

    Foto von Stefan Lappe, Dipl.-Ing.

    jetzt mal ...
    ein Architekt. 🙂
    Die bisherigen Antworten sind ja schon sehr differenziert.  -  bin aufrichtig begeistert  -  Da haben die Diskussionen der letzten Monate ja doch einige Vorurteile abgebaut.
    IMHO müssen wir uns der Konkurrenz auch preislich stellen. Für mich ist es also nichts außergewöhnliches meine Leistungen auch besonders kostenorientierten Bauherren anzubieten.
    Die Problematik der Vergleichbarkeit ist hier ja schon erwähnt worden und stellt das Kernproblem dieser Konkurrenz dar. Es gibt immer einen der's billiger macht und dabei gehen einige Anbieter deutlich über meine Schmerzgrenze hinaus. Diesen Auftrag möchte ich dann nicht haben, weil ich mich als Architekt der Verantwortung bei weitem nicht so leicht entziehen kann (und will) wie es eine GmbH könnte.
    Der Hinweis auf den Honorarbonus bei Einsparungen wird auch des öfteren gegeben. Im Detail ist das aber eine äußerst schwierige Angelegenheit. Ab wann gilt etwas als günstiger als geplant? wer ist schuld wenn irgendetwas teurer ist als vorgesehen?  -  mal abgesehen davon, dass es sowieso meine Aufgabe ist für Kostentransparenz und günstige Angebote zu sorgen, sofern ich Planung Ausschreibung und Bauleitung in der Hand habe.
    Zur Problematik des "Festpreises" folgendes: i.d.R. sind Festpreise mit einer mehr oder weniger genau beschriebenen Leistung verbunden ("weniger" geht dann meist zu Lasten des Bauherren). wenn tatsächlich alles genau beschrieben ist, kann ich das theoretisch auch zum Festpreis anbieten. Wo ist aber da der Vorteil?  -  und wenn es ein Risiko gibt, dann muss ich es natürlich auch betriebswirtschaftlich (Wagnis und Gewinn) abdecken  -  sprich mehr Honorar bekommen.
    Dafür ist dann die Flexibilität im Umgang mit Kosten perdü.
    Es lohnt sich dann nicht mehr mit kluger Ausschreibung etwas zum prima Preis zu bekommen, was der Bauherr sich immer schon wünschte aber nicht zu leisten können glaubte.
    Im umgekehrten Fall zur Bauträger-Variante ist es klassisch Ausgeschrieben nämlich ein großer Vorteil nicht jeden Zahnbecher gleich festzulegen, sondern auch alternativen Auszuschreiben.
    Wie immer im Leben: Die ultimative Sicherheit gibt's nie. Und wer wagt, gewinnt  -  aber klug die Partner aussuchen, das ist ein echtes muss.

  17. Ergänzung: Link zum Sachverständigen-Büro

    Ergänzung zu WAAbk.
    da fehlt noch ein Link Werner 🙂

  18. Bauleiter beauftragen: Prüfung von Nachweisen und Genehmigungen

    nicht nur Verträge ...
    prüfen lassen 😉
    anscheinend kann man's ja nicht oft genug wiederholen:
    eigenen Bauleiter beauftragen! der muss auch den Kopf (mit) hinhalten,
    wenn er derbe Fehler übersieht. der muss auch vor Baubeginn checken, ob
    alle nachweise/Genehmigungen vorhanden sind  -  sonst heißt es nachher: das wär die
    Aufgabe des Bauherrn gewesen ...
    der Firmenbauleiter hat ganz sicher andere Aufgaben 😉

  19. Neubau: Qualität statt Preis – Risikominimierung durch Recherche

    Nochmal vielen Dank für die Infos.
    Ich sehe, es gibt noch viel zu tun und zu recherchieren ...
    Habe aber jetzt wieder neue Ansätze und vor allem  -  das Bauträger-Haus ist nun nicht mehr sooo das Tollste, wie vor 5 Stunden. Ich werde mich an verschiedenen Stellen (neutralen) schlau (er) machen und das Risiko so gut wie möglich zu minimieren. Und ich merke, der Preis ist nicht alles. Also vielleicht lieber auf einen Schnörkel oder Schnickschnack verzichten und aber dafür das was man hat, in einer anständigen Qualität.
    Wenn ihr noch weitere Infos habt, nur zu.
    Grüße aus Schwäbisch Hall
    T.

  20. Hausbau: Bodengutachten vor Grundstückskauf notwendig!

    der Hausbau an sich ist halt nicht nur Geld  -  sondern vor allem auch zeitaufwendig
    daraus ergibt sich eine Vorgehensweise (wobei natürlich einzelne Punkte dazukommen oder wegfallen können). bevor man ein Grundstück kauft, lässt man ein Bodengutachten erstellen. danach geht man mit diesem dann zu einem bt, Architekt o.ä.. ohne dieses kann keiner sagen ob man da überhaupt und wenn ja zu welchen kosten ein Haus/Keller/Bodenplatte bauen kann. zusätzlich muss man sich darüber im klaren sein, was man haben will aber gleichzeitig aufgeschlossen sein für Verbesserungen oder Vorschläge. dann sollte man sich auch referenzObjekte anschauen. dabei sollte man nicht nur frisch gebaute anschauen, sondern auch ältere und vor allem mit den Eigentümern reden, ob sich Mängel gezeigt haben. wenn man denn tatsächlich einen Vertrag abschließen will, sollte man diesen vorher einen im Baurecht kundigen ra querlesen lassen. kann gutes Geld sparen. und wenn nicht, war's trotzdem eine gute Investition. es sollte alles bis ins kleinste Detail (bis zur berühmten letzten schraube) festgeschrieben werden. ein Passus wie "oder gleichwertig" sollte nirgendwo auftauchen! falls ein Objekt so wie festgelegt nicht geliefert werden kann, muss es lauten "nur mit schriftlicher Absprache und Zustimmung des Bauherren! ". dann sollte man eine Bauaufsicht engagieren. der der aufbaut sollte sich nicht selbst kontrollieren. das könnte nach hinten losgehen. man sollte keine arbeiten in Eigenleistung erbringen welche die Gewährleistung gefährden können! desweiteren sollte man um ein gutes Verhältnis mit den bauArbeitern und anderen bemüht sein. was natürlich nicht auf schleimen hinauslaufen soll. Ich habe mir sagen lassen, das es gerne gesehen wird, wenn mineralwasser o.ä. ausreichend vorhanden ist. Ich denke je mehr ein Arbeiter zufrieden ist, umso besser ist im Zweifel das endergebnis. kann mich da aber auch irren. am Ende hat man dann ein schönes Häuschen und hoffentlich wenig/gar kein ärger.
    zu den kosten bt/Architekt (siehe Link für HOAIAbk. Rechner bei Architektfee), fragen sie doch ihren bt wieviel des kaufpreises für die Architekt-Leistung reingerechnet wird. also für Planung, Bauaufsicht usw.. diese restsumme geben sie dann in den HOAI-Rechner ein. da kommt im Zweifel ein gutes sümmchen bei raus, so das es aussieht als wäre der Architekt teurer. das muss aber so nicht stimmen. vielmehr ist es so, das viele bt ihren Gewinn den sie durch billigste Materialien und Arbeit erzielen teilweise mit anderen Leistungen, bei denen sie dann behaupten sie würden kostenlos erbracht, "verrechnen" dadurch entsteht oft der Eindruck das bt immer billiger sind. letztendlich hängt das von ihren Bedürfnissen ab, welchen weg sie gehen. MfG Holzauge 🙂
    • Name:
    • Herr Holzauge

  21. Architekt statt Bauträger: Individuelle Planung und Kostenkontrolle

    Bauträger ist nicht billiger
    ich habe anfangs auch zwischen Architekt und Bauträger geschwankt. Weicht man von den Standardhäusern der Bauträger zu sehr ab, verlieren die oft die Lust. Einer hat mir auch ehrlicherweise gesagt, ich sei mit einem Architekten besser beraten.
    Mittlerweile hat der Bau mit Architekten begonnen und entwickelt sich recht gut. Ich zahle meinem Architekten den Mindestsatz der Honorarordnung plus etwas Nebenkosten, er ist also recht günstig. Er arbeitet außerdem auch noch oft für einen Bauträger, der ihm auch den Mindestsatz zahlen. Also kostet den Bauträger der Architekt das Gleiche wie mich.
    Dass der Handwerker für den Bauträger billiger ist, glaube ich auch nicht. Wenn man ein paar Ausschreibungen verschickt und nachverhandelt (macht ja der Architekt, recht unbarmherzig), erreicht man recht fix die Schmerzgrenze, unter der die Handwerker nicht mehr arbeiten wollen. Und diese ist für Bauträger und Architekt gleich. Also spart der Bauträger hier auch nicht.
    Mein Architekt hat mir das auch bestätigt: Er sagt, dass die Kunden des Bauträgers für das exakt gleiche Haus mehr zahlen würden, da der Bauträger ja auch noch etwas abschöpft, als wenn sie direkt zu ihm gegangen wären.
    Man kann natürlich einwenden, dass ein Bauträger mehr Kostenkontrolle bedeutet. Dies hängt sicher vom Architekten ab: Meiner hat mir vor Baubeginn eine Kostenschätzung aufgeschlüsselt nach Gewerken gemacht. Mittlerweile sind die ersten Gewerke vergeben und ich bin echt von den Socken, wie präzise diese Schätzung ist. Alle Gewerke wurden leicht unter der Schätzung vergeben, für Unvorhergesehens haben wir noch etwas Spiel. Könnte eine Ziellandung werden, ein Musterbeispiel an Kostenkontrolle.
    Also spart man wohl mit dem Bauträger nichts. Aber das Maß an Kontrolle, das man beim Arbeiten mit dem Architekten hat, würde ich mir nicht entgehen lassen. Bei jedem Gewerk, das mir wichtig ist, kann ich entscheiden ob's so oder so gemacht wird: Fenstereinbau nach RAL? Ok. Pelletheizung statt Öl? "OK, aber dann muss was anderes eingespart werden. " Wenn ich will, kann ich mich bei jedem Detail einbringen, wenn's mir egal ist, sage ich ihm er soll's selbst entscheiden. Bei allem Wichtigen ruft er mich ohnehin an.
    Das Endprodukt wird wohl wesentlich mehr meinen Wünschen entsprechen als dies beim Bauträger der Fall gewesen wäre.
    Viele Grüße,
    Thomas Walter

  22. Architektenbau: Keine Reue bei individueller Handwerkausschreibung

    Glückwunsch Hr. Thomas Walter
    Sie sind einer der wenigen die das verstanden haben ... hin und wieder habe ich auch die Ehre das Bauherrn einen Architektenbau samt Handwerkausschreibung den Bauträgern/Fertighausherstellern etc. vorziehen ... UND noch kein hat das im nachhinein bereut (Hand auf Herz) ... ALSO ist was dran an den Gerücht das Bauträger etc. NUR billig können 🙂
    MfG
  23. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Neubau mit Bauträger oder Architekt: Entscheidungshilfe

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Vor- und Nachteile von Neubauten mit Bauträgern im Vergleich zu Architekten. Wichtige Aspekte sind Kosten, Qualität, individuelle Planung und die Notwendigkeit einer transparenten Bauplanung. Ein Bodengutachten vor dem Grundstückskauf wird dringend empfohlen, wie in Hausbau: Bodengutachten vor Grundstückskauf notwendig! betont wird.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Vorsicht vor unseriösen Versprechen von Architekten oder Bauträgern, wie im Beitrag Architekt vs. Bauträger: Vorsicht bei unseriösen Versprechen! hervorgehoben wird. Eine detaillierte Leistungsbeschreibung ist entscheidend, um Angebote vergleichen zu können, siehe Neubau: Detaillierte Ausstattung für Festpreis-Angebot nötig.

    ✅ Zusatzinfo: Die Beauftragung eines unabhängigen Bauleiters wird empfohlen, um Mängel zu vermeiden und die Einhaltung der Baubestimmungen (EnEV, LBO) sicherzustellen. Dies wird im Beitrag Bauleiter beauftragen: Prüfung von Nachweisen und Genehmigungen erläutert. Auch die Notwendigkeit einer transparenten Auflistung der Nebenkosten wird im Thread diskutiert, siehe Neubau-Nebenkosten: Transparente Auflistung ist hilfreich.

    💰 Zusatzinfo: Ein Architekt kann auch kostenorientierte Angebote erstellen und Kostentransparenz bieten, wie im Beitrag Architekt: Kostenorientierte Angebote und Kostentransparenz beschrieben wird. Es ist wichtig, die Qualität und die individuellen Bedürfnisse bei der Entscheidung zu berücksichtigen, wie in Neubau: Qualität statt Preis – Risikominimierung durch Recherche betont wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie mehrere Angebote von Bauträgern und Architekten ein und vergleichen Sie diese sorgfältig. Achten Sie auf detaillierte Leistungsbeschreibungen und transparente Kostenaufstellungen. Ziehen Sie die Beauftragung eines unabhängigen Bauleiters in Betracht, um die Qualität der Ausführung sicherzustellen. Weitere Informationen zur Vergleichbarkeit von Angeboten finden Sie im Beitrag Bauträger-Angebot mit Festpreis: Vergleich mit Architekt sinnvoll.

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