Wohnflächenberechnung: Terrasse, Balkon, Erker – Anrechnung nach §2 Berechnungsverordnung?
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Wohnflächenberechnung: Terrasse, Balkon, Erker – Anrechnung nach §2 Berechnungsverordnung?

Laut zweiter Berechnungsverordnung können bei der Berechnung der Wohnfläche Balkone und überdachte Freisitze bis zur Hälfte angerechnet werden. Wie ist das bei Terrassen (nicht überdacht)? Was genau ist ein Erker? Unser schlafzimmerfenster (EGAbk.) ist nicht in der Ebene der Außenwand, stattdessen gibt es in ca. 70 cm Höhe eine Betonplatte, die als gleichschenkliges Dreieck ca. 1 m aus der Außenwand herausragt. Auf den Schenkeln der Dreiecksplatte stehen zwei Fenster, sodass der Wohnraum ab 70 cm Höhe über Fußboden nach außen größer ist. Dieser dreieckige Anbau verläuft über die Fassade des ganzen Gebäudes nach oben. Ist dies ein Erker? Und kann die Fläche bei der Wohnflächenberechnung mitangesetzt werden?
  • Name:
  • J. Rein
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    Die zweite Berechnungsverordnung (II. BVAbk.) regelt die Anrechnung von Flächen bei der Wohnflächenberechnung. Hier eine kurze Übersicht:

    • Terrassen: Nicht überdachte Terrassen werden in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt. Es gibt aber Ausnahmen, beispielsweise wenn die Terrasse einen besonderen Wohnwert hat und direkt an die Wohnung anschließt.
    • Balkone und überdachte Freisitze: Diese können bis zur Hälfte der Fläche angerechnet werden.
    • Erker: Ein Erker ist ein aus der Fassade hervortretender Baukörper, der über mehrere Geschosse geht und fest mit dem Gebäude verbunden ist. Erker werden in der Regel voll zur Wohnfläche gezählt, sofern sie zum Wohnraum gehören.

    Ob ein Anbau als Erker gilt, hängt von seiner Bauweise und Funktion ab. Entscheidend ist, ob der Anbau fest mit dem Gebäude verbunden ist und zum Wohnraum gehört.

    👉 Handlungsempfehlung: Im Zweifelsfall sollten Sie einen Architekten oder Sachverständigen hinzuziehen, um die korrekte Wohnfläche berechnen zu lassen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Wohnfläche
    Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Nicht zur Wohnfläche zählen beispielsweise Keller, Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche, Nutzfläche, Wohnraum
    Balkon
    Ein Balkon ist eine Plattform, die aus der Fassade eines Gebäudes herausragt und von einer Brüstung oder einem Geländer umgeben ist. Balkone dienen als Freiflächen und können zur Wohnfläche angerechnet werden.
    Verwandte Begriffe: Terrasse, Loggia, Freisitz
    Terrasse
    Eine Terrasse ist eine ebenerdige Fläche, die direkt an ein Gebäude anschließt und als Freifläche dient. Terrassen sind in der Regel nicht überdacht und können unter bestimmten Voraussetzungen zur Wohnfläche angerechnet werden.
    Verwandte Begriffe: Balkon, Garten, Freisitz
    Erker
    Ein Erker ist ein aus der Fassade hervortretender Baukörper, der über mehrere Geschosse geht und fest mit dem Gebäude verbunden ist. Erker erweitern den Wohnraum und werden in der Regel voll zur Wohnfläche gezählt.
    Verwandte Begriffe: Vorbau, Ausbau, Anbau
    Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)
    Die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ist eine deutsche Verordnung, die die Berechnung von Wohnflächen regelt. Sie legt fest, welche Flächen wie bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden dürfen.
    Verwandte Begriffe: Wohnflächenverordnung (WoFlV), Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.), Landesbauordnung (LBOAbk.)
    Wohnraum
    Wohnraum umfasst alle Räume, die zum Wohnen bestimmt sind, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Küche. Nicht zum Wohnraum zählen beispielsweise Keller, Dachböden und Garagen.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Nutzfläche, Aufenthaltsraum
    Anrechnung
    Die Anrechnung bezieht sich auf die Berücksichtigung von Flächen bei der Berechnung der Wohnfläche. Bestimmte Flächen, wie Balkone und Terrassen, werden nur teilweise oder gar nicht zur Wohnfläche angerechnet.
    Verwandte Begriffe: Berechnung, Bewertung, Ermittlung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie werden Terrassen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
      Nicht überdachte Terrassen werden in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt. Ausnahmen bestehen, wenn die Terrasse einen besonderen Wohnwert hat und direkt an die Wohnung anschließt. Die genaue Anrechnung kann von den jeweiligen Landesbauordnungen abhängen.
    2. Was zählt zur Wohnfläche?
      Zur Wohnfläche zählen die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Dazu gehören Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Balkone, Terrassen und Keller zählen nur unter bestimmten Voraussetzungen zur Wohnfläche.
    3. Was ist der Unterschied zwischen einem Balkon und einer Terrasse?
      Ein Balkon ist eine Plattform, die aus der Fassade eines Gebäudes herausragt. Eine Terrasse ist eine ebenerdige Fläche, die direkt an das Gebäude anschließt. Balkone sind in der Regel überdacht, während Terrassen meist nicht überdacht sind.
    4. Wie werden Balkone bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
      Balkone und überdachte Freisitze können bis zur Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche angerechnet werden. Die genaue Anrechnung hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen und der Beschaffenheit des Balkons ab.
    5. Was ist ein Erker und wie wird er bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?
      Ein Erker ist ein aus der Fassade hervortretender Baukörper, der über mehrere Geschosse geht und fest mit dem Gebäude verbunden ist. Erker werden in der Regel voll zur Wohnfläche gezählt, sofern sie zum Wohnraum gehören.
    6. Welche Rolle spielt die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) bei der Wohnflächenberechnung?
      Die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) regelt die Anrechnung von Flächen bei der Wohnflächenberechnung. Sie legt fest, welche Flächen wie bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt werden dürfen.
    7. Was ist bei der Wohnflächenberechnung zu beachten, wenn es sich um eine Mietwohnung handelt?
      Bei Mietwohnungen ist die korrekte Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag wichtig. Eine falsche Angabe kann zu Mietminderungen führen. Daher sollte die Wohnfläche sorgfältig und nachvollziehbar berechnet werden.
    8. Wie finde ich einen Sachverständigen für Wohnflächenberechnung?
      Sachverständige für Wohnflächenberechnung finden Sie über Architektenkammern, Ingenieurkammern oder über Online-Portale für Sachverständige. Achten Sie auf eine Zertifizierung des Sachverständigen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Wohnflächenverordnung (WoFlV)
      Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche von Wohnungen.
    • Mietminderung bei falscher Wohnflächenangabe
      Rechte des Mieters bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der Angabe im Mietvertrag.
    • Bebauungsplan und Wohnflächenberechnung
      Einfluss des Bebauungsplans auf die zulässige Wohnfläche.
    • Wohnflächenberechnung bei Dachgeschosswohnungen
      Besonderheiten bei der Berechnung der Wohnfläche unter Dachschrägen.
    • Sachverständigengutachten zur Wohnflächenberechnung
      Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung der korrekten Wohnfläche.

  2. Wohnflächenberechnung: Wozu dient die genaue QM-Angabe?

    Wohnflächenberechnung
    Ich habe zwar keine Antwort, aber noch eine Frage dazu. Wozu dient die detaillierte Wohnflächenberechnung denn? Die genaue QM Angabe bei Vermietung wäre für mich der einzige Grund. Wo schlägt sich sonst die genaue QM-Fläche nieder? Sorry für die zusätzliche Frage, aber ich habe keine Ahnung.
    • Name:
    • Ulrich

  3. Wohnflächenberechnung: DIN dehnbar – Balkon entscheidend?

    z.B. für LAKRA
    denn bei bestimmten Kombinationen ist die m²-Zahl begrenzt. Bei uns z.B. 146 m². Und das kann es schon entscheidend sein, ob mit oder ohne Balkon. Mir wurde vom Architekt gesagt: diese DINAbk. ist sehr dehnbar. Man kann größer "rechnen". z.B. Vermietung, Verkauf. Dann zählt z.B. der Balkon zu 50 % dazu. Oder auch nicht. Kommt also drauf an was der "Auftraggeber" möchte. Und alles ist rechtlich korrekt. Halt eine "Gummi-DIN".

  4. Wohnflächenberechnung: Terrasse, Fensternische, Erker – Anrechnung

    Eine nicht überdachte Terrasse wird zu angerechnet Durch ...
    Eine nicht überdachte Terrasse wird zu 1/4 angerechnet. Durch die 70 cm Höhe ist dies eine Fensternische und wird nicht angerechnet. Für das darrüberliegende Gehschoss, wo die Nische bis auf dem Boden geht, kann man die wohl als Erker ansehen und fließt in die Berechnungen mit ein. Die Wohnflächenberechnung dient hauptsächlich für die Baugenehmigung (zulässige Geschossfläche), den Verkauf und sicher auch für die Vermietung. Eine Begrenzung ein m²-Zahl ist mir nur im Sozialbau bekannt. Zur Wohnflächenberechnung ist immer alles anzusetzen, auch der Balkon ... Eine DINAbk. hierfür kenne ich nicht, es wäre für mich aber mal interessant diese kennen zu lernen

  5. DIN 277: Wohnflächenberechnung – Vergleich, Begrenzung, Mindestgröße

    DIN
    Wohnflächenberechnung erfolgt nach DINAbk. 277.
    Quadratmeterangaben zum Vergleich der DM/m², Flächenbegrenzung im sozialen Wohnungsbau, Mindestgröße für KiZ 10 m² etc.
    Literatur dafür: schlüsselfertig und massiv bauen (muss ja nicht sein, aber Tipps gibt es da). Erhältlich von den Verbraucherzentralen, Kostenpunkt 25.-- DM, die sich lohnen.
    Zu bestellen auch über Internet. Kommt prompt. Es gibt noch mehr Literatur von VZ, will und darf wohl auch keine Werbung machen.
    Wir bauen danach. Heike
    • Name:
    • Heike

  6. II. BV statt DIN 277: Korrekte Wohnflächenermittlung erklärt!

    Foto von Helmuth Plecker

    Bitte, die Wohnfläche ermittelt sich nach ...
    Bitte, die Wohnfläche ermittelt sich nach nach DINAbk. 277? DAS stimmt überhaupt NICHT! Die Wohnfläche wurde früher nach der DIN 283 ermittelt, die aber ersatzlos gestrichen wurde. Heute ermittelt man die Wohnfläche nach der II. BVAbk.. Die Nutzflächen, Nebennutzflächen, Konstruktionsflächen etc. werden nach der DIN 277 ermittelt. Aber nicht die Wohnfläche.
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Wohnflächenberechnung: Terrasse, Balkon, Erker korrekt anrechnen

    💡 Kernaussagen: Die Wohnflächenberechnung ist relevant für Baugenehmigungen, Verkauf und Vermietung. Die DINAbk. 277 ist für Nutzflächen, nicht für Wohnflächen relevant. Die II. BVAbk. (Berechnungsverordnung) ist maßgeblich für die Wohnflächenermittlung. Balkone und Terrassen werden unterschiedlich angerechnet. Die genaue Quadratmeterzahl kann bei Förderungen oder Bauvorhaben mit Begrenzungen entscheidend sein.

    ⚠️️ Wichtig/Achtung: Laut II. BV statt DIN 277: Korrekte Wohnflächenermittlung erklärt! erfolgt die Wohnflächenermittlung nicht nach DIN 277, sondern nach der II. BV. Die frühere DIN 283 ist nicht mehr gültig.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Eine nicht überdachte Terrasse wird zu 1/4 angerechnet, wie im Beitrag Wohnflächenberechnung: Terrasse, Fensternische, Erker – Anrechnung erläutert. Fensternischen werden in der Regel nicht angerechnet.

    📊 Fakten/Zahlen: Die genaue Wohnfläche kann entscheidend sein, wenn es um Flächenbegrenzungen geht, wie im Beitrag Wohnflächenberechnung: DIN dehnbar – Balkon entscheidend? erwähnt wird. Dies ist besonders bei bestimmten Förderprogrammen oder im sozialen Wohnungsbau relevant.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die korrekte Anwendung der II. BV bei der Wohnflächenberechnung. Beachten Sie die unterschiedliche Anrechnung von Balkonen, Terrassen und Erkern. Konsultieren Sie bei Unklarheiten einen Architekten oder Bausachverständigen.

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